千葉を捨てて埼玉に転進

おはようございます。Manachanです。名古屋出張を終えて、関東に帰ってきました。

関東・一都三県のなかで、埼玉県VS千葉県は、永遠のライバル。都市レベルや「格」、イメージの面でいえば、1位東京、2位神奈川、これは不動のツートップ。それに続く関東3位は、埼玉?それとも千葉?…永遠に決着のつかない戦い。

千葉だって埼玉だって、東京に近い地域は、結局、似たもの同士だと思うんだけど…土地代が比較的安くて、都内のような高層住宅や、横浜みたいな「坂の頂上までびっしり戸建」が少なく、その代わりカーポート付きの戸建住宅や2階建て木造アパートが、無秩序に広がって、田畑と混在している、みたいな感じ。

似たもの同士の「埼玉VS千葉」ですが、一つだけ、圧倒的に違うものがあります。それが、「アパートの建てやすさ」・・・・具体的にいえば「都市計画上の用途地域」や「法令上の制限」において、

埼玉は、千葉よりずっと、規制が緩いんです!!

私、いまアパート建売業者のために、千葉県と埼玉県で土地仕入れをやっています。最初にターゲットにした地域は、千葉県の柏・松戸地域。ここは、地価が安い割に、結構高い賃料が取れる。

確かに、地価と賃料のバランスは首都圏でピカイチなんですが、それはあくまで、アパートが建てられたらの話。実際には、アパートのプランが入らず、膨大な数の検討図面が無駄になっています。

私思うに、千葉県の土地探しでガンなのは、

「一種、二種低層住宅地域」(一低、二低)
「一種高度地区」

千葉県は、やたらこういう土地が多いんです。特に、隣地が北側に隣接している場合、北側斜線制限をモロに受けてしまう。

たとえば、第一種高度地区で高さ10mの建物を建てたい場合、北側斜線がかかると、隣地境界線から、4メートル離して建てるか、あるいは斜線に合わせて壁を削らなければならない。その分、北側の土地が無駄になる。だから、相場より坪15万円くらい安く買わないと割にあわないんだけど、世の中、アパート建売業者なんて星の数ほどいるから、そんな割安な土地はとうの昔に誰かが買ってるよね。


あと一ついうと、土地販売図面には、都市計画法上の「用途地域」(一低、二低など)は載っていても、「高度地域」に関する言及がないものが多い。普通、「低層」地域ではない、「一種・二種中高層」(一中高、二中高)などの地域では、やたら厳しい「一種高度地区」が適用されることは少ないのですが、

千葉県では、中高層地域のくせに、一種高度地区が適用されることが多くてびっくり!

あと、「隣地境界から1m離して建てなくちゃいけない」とか、千葉県独自のルールがいろいろあって、悩ましい。それだけ賃貸面積が減り、利回り落ちるからねえ…

千葉県でも特に、賃貸需要の旺盛だと思われる千葉市、松戸市、そして市川・船橋の総武線沿線エリアが、非常に建てにくい

比較的規制が緩く、建てやすい印象があるのが八千代市、柏市など…でも、柏はともかく、八千代の賃貸需要は限られるし、駅近でもない限り田舎で賃貸経営が成立しないので、それはそれで悩ましい。

千葉県での土地探し、これまで「歩留りの悪さ」に、さんざん辟易したので、隣の「埼玉県」で探してみました(埼玉に近い千葉で育った私は、埼玉県、特に東部エリアの土地勘に自信あるのです…)。

やってみて、思ったこと、

埼玉は、神だ!!!
アパート、むちゃくちゃ建てやすいじゃん!!

埼玉県は、千葉県と比べると、天国のように規制が緩い。「一種高度地区」は少ないし、東京下町から続く「準工」(準工業地域)が広くて、こういう場所はほぼ建て放題。しかも、隣地からの距離は千葉みたいに1m離す必要はなくて、50cmで良い。

千葉で土地探していた時は、「鈴木さん、斜線きつくて、建築プラン入りませんでした!」みたいな報告ばっかりで、そのたびに「ガクッ」と来たけど、埼玉に場所を移すと、サクサクとプラン入るじゃん!

だから私、アパート建売業者に進言しました。

首都圏での土地仕入れを加速したいなら、千葉ではなく、埼玉にターゲットを移すべきです!

私、千葉県出身だから、もちろん千葉に思い入れあるんだけど、でも、ここまで規制きついと、出ていかざるを得ないよねえ。

土地仕入れやってみて、埼玉県がなぜ、千葉県より100万人も人口が多くて、平均地価が高いのか、その理由が分かった気がしました。家賃水準はほぼ同じでも、埼玉なら土地を有効に使えるもんねえ。

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コメント

  1. サラリーマンの味方 より:

    1. ブログ見ました^^
    やはり人のブログを読むといろんな発見がありますね!僕はサラリーマンや主婦の方に役立つことを書いたりしてます^^読者なっておきます!!
    http://ameblo.jp/miraij/

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