用途地域と資産価値

こんばんは、Manachanです。

10月15日から通っている、宅建&FPの職業訓練校。カリキュラムは来年1月14日まで続きますが、私の独立開業が決まったため、12月6日をもって中途退校することになりました。12月7日以降は、東京・五反田の事務所で、宅建業者&アジア太平洋大家の会関連の業務に専念します。

宅建試験を受けたことある方ならご存知でしょうが、宅建には大きく分けて、「民法」、「宅建業法」、「法令制限」、という3つの領域があって、

多くの受験者は、「法令制限」、特に都市計画法と建築基準法を苦手にするようです。確かに不動産業って、異業種からの転進が多い業界ですし、土地・建物の予備知識がなく、マイホームも買ったことがない人からみれば、とっつきにくい内容かと思います。

しかし、不動産投資家・賃貸事業者として、自ら土地探しして、上物を建てた人間にとっては、法令制限は、得意中の得意でしょう。しかも座学だけではなく、「生きた知識」として実践的に理解しているから、強い。

かくいう私も、昨年は、一棟企画アパートを建てるため、千葉県内を中心に、土地を探しまくったので、都市計画法でいう「用途地域」や「接道義務」、建築基準法の「建蔽率と容積率」、「斜線制限」については、たいていの講師より深く、実践的に理解している自信があります。

だって、アパート建設用地の詳細確認のため、柏市の建築指導課や土木事務所まで足を運びましたもん…宅建講師でも、そこまでやってる者は、なかなかいないよね。

ところで、都市計画法第9条では、12の「用途地域」が定められています。うち住居系だけでも7つあります。


・第一種低層住宅専用地域 (一低)
・第二種低層住宅専用地域 (二低)
・第一種中高層住宅専用地域 (一中)
・第二種中高層住宅専用地域 (二中)
・第一種住居地域 (一住)
・第二種住居地域 (二住)
・準住居地域 (準住)

ざっくり言うと、

・閑静な戸建中心の住宅地は、「一低」や「二低」であることが多く、
・都会の、マンション中心の良環境住宅地は、「一中」や「二中」であることが多い。
・商業地と混在するフツーの住宅地域になると、「一住」、「二住」。幹線道路沿いは「準住」になっていく感じ

宅建の講義みたいですね♪

【南柏駅近くの一低エリア】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

話戻りますが、昨年、アパート用地探しをしている時の、私のミッションは、下記の通りでした。

・高さ9.9mある、6~8戸の木造アパートを建てる
・場所は、千葉県松戸市、柏市、船橋市、千葉市など
・土地面積は、整形地なら40平米以上、旗竿・敷地延長なら50平米以上
・坪単価は、整形地なら60万円以下、旗竿・敷地延長なら50万円以下
・駅近で、入居づけしやすい場所

さすがに、一都三県で最安値の「千葉県」だけあって、安い土地は、うなるほどあります。とはいえ、柏駅、松戸駅、船橋駅、津田沼駅、千葉駅などのターミナル駅の徒歩圏内で、上の値段で土地見つけるのは困難。

ですので、一駅はずした「南柏駅」とか「幕張本郷駅」とか、あるいは東武野田線、新京成線の駅近が候補になるわけですが、いま思うと、「用途地域」には、大いに悩まされました。

特に、「一低」と「二低」が悩ましい…千葉県はターミナル駅から一駅外すと、駅前からいきなり閑静な住宅街になって、「一低」、「二低」エリアが延々と広がるケースが少なくないのですが、

こうした地域で、背の高い建物を建てるのは至難の業。いくら土地の形状や接道が良くて安くても、北側斜線と道路斜線の規制が凄くて、結局、うまい具合にプランが入らない。たとえば、

松戸から一駅、新京成の上本郷駅徒歩2分。土地60坪で整形地、西側5m道路に接して、坪46万。建蔽60/容積160、これいけるかも・・・」と、ぬか喜びしても、用途地域を調べた途端、

「なんだ、一低かよ…北側道路でもない限り、建てられないじゃん、くそっ!」


南柏駅徒歩5分で、坪48万、旗竿地だけど接道4メートル、安い!しかも60/200ある。すわ掘り出し物か?」と思っても、次の瞬間

ここも一低?まじで・・・都心直結鉄道の駅5分で一低なんかにするなよ!クソッ!

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高い建物が建てられない一低エリアは、良質住宅地の代名詞。戸建用地として人気は高いのですが、ハッキリ言って、私は嫌い。

だって、資産性ないんだもん…接道や方角にもよるけど、基本、2階建てまでしか建築できないエリア。そんなところに土地買って、木造の戸建マイホームを建てても、20年後には、上物の価値がほぼゼロになる。建て替えようにも、基本「戸建」か、せいぜい賃貸併用住宅、背の低い安普請アパート位しか建てられない(そんなの建てたら、近所がうるさそう…)。

せっかくの土地を活かしてアパート・マンション建てて、家賃をいただくという選択肢が乏しい一低、二低の土地、私は興味ありません。

個人的には一住、二住が好きです。北側斜線なし、日影規制も関係ない。いろんなタイプの建物が建てられる土地…最高っすね。

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コメント

  1. gondar より:

    1. 無題
    エリアによって建物の高さ制限がガラリと変わるのは日本のみならず外国でもありそうで入念な調査が必要そうですね。考えさせられました。
    http://ameblo.jp/yubatak/

  2. manachan より:

    2. Re:無題
    gondarさん

    >エリアによって建物の高さ制限がガラリと変わるのは日本のみならず外国でもありそうで入念な調査が必要そうですね。

    はい、外国で分譲マンションを買うならともかく、土地から仕込んで建物つくる場合は、特に調査しなくてはなりません。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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