大家を貧乏にする業者

おはようございます。Manachanです。

前回の日記では、大家を金持ちにする業者を紹介しましたが、その対概念として、

大家を貧乏にする業者

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も、もちろん存在します。というか日本では、ハッキリ言って、こちらの方が多数派でしょうね。

「大家を貧乏にする業者」…我々賃貸オーナーに、金運ではなく貧乏神を運んでくる業者には、いくつか共通の特徴があります。

1)「上物建てて、がっつり利益をとる」ビジネスモデル
2)「物件の賃貸経営で大家が儲からなくても、業者は利益をとれる」ビジネスモデル

いまの日本で、圧倒的大多数の大家の収益モデルは、「家賃収入から借入金返済、諸経費、諸税を除いたキャッシュフロー」のはずですが、これは上記「貧乏神業者」の収益モデルと合致しません。

前回「大家を金持ちにする業者」で紹介した福岡の三和エステートなど、管理収入主体のビジネスモデルであれば、大家が儲かれば儲かるほど、業者も収益をとれるので、Win-Winの美しい関係をつくることは十分可能ですが、

「貧乏神業者」はその逆で、大家が儲からなくても、業者は利益を取れる。ひどい場合は、大家を食い物にして利益を上げる・・・みたいな商売をしているのですね。

もう少し詳しく、みていきましょう。

1)「上物建てて、がっつり利益をとる」ビジネスモデル

これは、東京など都市部の新築ワンルーム建売業者によく見られるパターンです。もちろん、良心的な業者も多いので、新築ワンルームだから一概に悪いとは言いませんが、

このタイプの業者のなかには、「ワンルームの建築で半分くらい利益を取る」、「セールスマンにすごい額のコミッションを出す」会社も少なくありません。あと、「金利の高い信販系のローン」とセットで紹介する傾向も目立ちますね。

業者の利益乗せすぎてるから、オーナーは物件を高値づかみする。当然、利回りは出ない。少しの空室で、利益は吹き飛んでしまう。今どき3-4%台みたいな信販系ローンの金利が、収益をさらに圧迫する。

「いくら儲かるの?」と問われても、まともに答えられないから、「節税になりますよ」、「一国一城の主になれます」みたいな、訳分からないセールストークで、投資リテラシーの低いサラリーマンにガンガン売るのです。

多額のコミッション出るから、当然、セールスマンも頑張る。それこそ、耳から変な液が出るまで、日々、ガンガン電話掛けまくるわけです。東京の会社で、外部の電話取る人なら、「投資マンションの紹介ですけど・・・」みたいな電話を受けたことのない人は、今どき少ないでしょうね。

数年前、こんなことがありました。会社の同僚から、「投資用ワンルームマンションの紹介受けたんだけど、鈴木さんの目で、チェックして欲しい」との相談を受けて、収益シミュレーションを見たら・・・・ぶったまげました。

数字は、確かこんな感じでした。

明大前、徒歩5分
22平米新築ワンルーム
売価 2300万円
家賃収入 11万円/月 
信販系ローン 金利3.5% 35年返済
大家の手取収入 3-8万円/年

明大前5分という立地はいいとして、シミュレーションが無茶苦茶。

・35年間、想定家賃が新築時と変わらない想定
・空室が一度も出ない想定
・退去時リフォームや広告料も想定してない
・固定資産税、都市計画税も考慮なし

もう話にならないので、一言だけ、言いました。「これ買ったら、一生後悔しますよ」、「貧乏になっちゃいますよ」と・・・

次に、さらに怖いパターンを、学習しましょう。

2)「賃貸経営で大家が儲からなくても、業者は利益をとれる」ビジネスモデル

これは、「税金や相続対策で困っている地主にセールスをかけて、土地活用と称して、収益マンション建てさせる」、「建物完成したら、家賃保障(サブリース)というかたちで、上前をはねる」業者に多くみられるパターンです。

その多くは、たいてい、「お客(地主)に投資リテラシーが全然ない」上に、「賃貸経営が難しい立地」であるため、当然の帰結として、田んぼの真ん中とか、都市通勤が難しいバス便エリアに、画一的な建売アパート、マンションが建ち並ぶことになります。

私の実家は、千葉県の柏駅から、4kmほど離れたバス便エリアにあります。あの辺は、交通不便で畑が多いのですが、最近は変な「土地活用」新築アパートが建ちまくって、空き放題、荒れ放題で凄い風景です。柏だけでなく、船橋でも八千代でも千葉市でも、どこも状況は似たようなもの。

あとは、猪俣先生のブログで紹介された、富山県の事例が、典型的と思いますが、

そもそも賃貸需要など期待できない農村エリアに、8000万円の新築マンションを建築するという話。こんなもの建てちゃったら、5年後、7年後、10年後、果たしてどうなるのか?・・・シミュレーションすると、寒気がします。

あんな凄い物件からも、家賃保証というかたちで上前はねるのかなあ・・・そりゃあ、鬼だぜ。

結局、何も知らない大家を貧乏にして、儲けてる業者がたくさんいるってことです。ご注意あれ。

あんまり毒吐いてると、バチがあたるかもしれないので、ここは、ハムちゃんの写真でなごもう・・・Coffee Break。

以上・・・不動産賃貸経営で成功している方、このブログの常連さんにとっては、「釈迦に説法」かと思いますが、その辺はご容赦ください。

大家から金をむしり取る商売、本当にやめてほしいんだけど、なくならないもんですかねえ。

結論-騙される人がいる以上、この種の商売は、なくならない。自分の財産を守るためには、お金のリテラシーを高めるしかない!

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コメント

  1. 集客王 より:

    1. コメントさせていただきます!
    コメントさせていただきます!11/10に楽しいイベントを開催しますのでそれの告知で書き込み失礼します!よかったら遊びにきてくださいね♪更新楽しみにしています。
    http://ameblo.jp/gamepazu/

  2. gondar より:

    2. 無題
     物件が利益が出るか否か判断基準を示していただけますと、我々不動産未経験組には非常にありがたいです。
    今後とも、角度を変えての新しい見解をリクエストさせて頂きます。
    http://ameblo.jp/yubatak/

  3. manachan より:

    3. Re:無題
    gondarさん

    >物件が利益が出るか否か判断基準を示していただけますと、我々不動産未経験組には非常にありがたいです。

    いろんな考えがありますが、私は、沢孝史先生の「お宝物件の条件」を、ひとつの判断基準として採用しています。

    お宝物件=
    実質利回り > 8% + 借り入れ金利

    もっとも、都内とか、近県の駅近で新築だと、この条件で物件探すのはきついので、もう少し緩めても良いかと思います。

    今回の日記でとりあげた、「都内新築区分ワンルーム」とか、「田んぼのなかの土地活用アパート」は、借り入れを差し引いた実質利回りが、おそらく2-4%くらいだと思いますので、全く話になりません。

    http://ameblo.jp/manachan2150/

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