不思議の国の宅建

おはようございます。Manachanです。

土曜日の朝ですね。東京は素晴らしい秋晴れ。サラリーマン諸氏にあっては、一週間のうち、最も楽しく、くつろげる時（かな？）

でも、全国の洗練された大家さんにとっては、一年のうち、一番忙しく、切羽詰った時かもしれません。なにしろ、

明日は、宅建の試験です！

不動産投資・賃貸経営だけでは、飽き足らず、自らが、宅建業者になってしまおうという、そして、プロの業者顔負けの知識・スキルを身につけつつあるハイパー大家さんが、いま全国で増殖中。

私の不動産仲間にも、大家から身を起こして（？）、宅建主任者の資格を取った人、宅建業を開業してしまった人、マンション管理士の資格まで取ってしまった人などが、少なからずいます。

彼らに触発されて・・・私も実は、宅建のスクールに通って、毎日、勉強しています。

残念ながら、今年の宅建試験の申込忘れてしまい、明日の受験はできませんが、来年には、必ず･･･と思っています。

なぜ、世界に広く不動産投資機会を求めているManachanが、宅建なんか取りたいの？

それは、大家・賃貸事業者としてのスキルアップに直結するからです。民法上の権利関係、法令上の規制など、日本の不動産投資で収益を上げるために、知っておくべきこと、知っておいた方が良いことが、宅建の学習には、たくさん含まれています。

あと、確かに宅建は、日本でしか使えないドメスティックな資格です。しかし、権利関係は、世界中、あらゆる国の不動産の根幹にあります。日本の不動産取引において、権利関係の仕切りがどうなっているかを学ぶことは、海外で不動産投資するにせよ、不動産業者（リアルター）の資格をとるにせよ、基本知識として、大いに役立ちます。

海外不動産投資の講演やるにも、「日本の権利関係はこうなっているけど、タイではここが同じで、ここが違う・・・」みたいなことも、知っていれば語れますもんね。私にとって、明日からでも、役立つ知識です。

しかし、宅建の学習しながら、「日本の仕組みって、なんだか、イケてないなあ・・・」と思うことも、多いです。

民法と、法令上の規制は、いいんです。難しくて複雑だけど、多くはロジカルに理解できます。

しかし、「宅建業法」だけは、どう考えても、腑に落ちない内容が多い。

制定時期が古い、ということもあるでしょう。宅建業法の制定は、昭和２７年（１９５２年）。今から６０年も前ですね。でも、そんなこと言ったら、民法なんて、もっと古い（明治時代）わけですし、言葉遣いもやたら古臭いですが、それでも、内容的には、民法の方が論理的で、理解しやすいと感じます。

なぜ、宅建業法がショボく感じるのかというと、

１）国と都道府県の仕切りが複雑で、ロジカルでない

宅建業法制定当初は、国(中央政府)と都道府県の縄張り争いがあったのでしょうか････とにかく、理屈では説明できない、複雑な決め事が多い。たとえば、

宅建試験に合格した後の、法定講習は「国」（国土交通省）の管轄
その後の、宅建主任者証を受けるための講習は、「都道府県」の管轄

なんで、一緒にしないんだろ？宅建試験合格から、主任者証交付までの手続のフローは一貫してるんだから、その間の手続きは国がやるか、都道府県がやるか、統一すれば分かりやすいと思うんだけど。

そもそも、宅建試験は全国統一だし、どの都道府県で主任者証をとっても、全国どこでも業務できるんだから、最初から最後まで全部、国でやればいいじゃん、その方がシンプルじゃん？と思うのは私だけ？

あとは、いわゆる「免許替え」のプロセスもありますよね？

複数都道府県にまたがって事務所を置く宅建業者は「国土交通大臣免許」
一つの都道府県内で事務所を置く業者は「都道府県知事免許」

今は、他県に事務所を開設した（あるいは廃止した）だけで、いちいち届出が必要で、時間も費用もかかるわけなんですが、

これにしたって、国で一括して宅建業者を管理する仕組みにすれば、こんなもの全く要らなくなるのに･･･

２）都道府県同士の縄張り争い？

あと、腑に落ちないのは、宅建試験や主任者証の所在都道府県をめぐる運用が、やたら硬直的なこと。

・宅建試験は、（受験申込時点で）住所のある都道府県で受けなければならない。

・合格後の、主任者証交付も、宅建試験を受けた都道府県で行わなければならない。

宅建は、日本有数のメガ資格で、全国各都道府県に、複数の受験会場がある位なんだから、
住所地にこだわらず、好きなところで受けさせたらいいじゃん？（英検みたいにすりゃいいじゃん？）と思うのは私だけでしょうか？

宅建受験時点で、転勤などの関係で、遠方に行ってる人もいるでしょうし･･･

あと、県の端っこに住んでる人は、他県に出た方が便利なのに、自分の県で受けなくちゃならないというのも、面倒くさい　（例．茨城県の古河に住んでる人は、県都・水戸に出るより、埼玉で受験した方が断然便利）。

宅建の試験だけでなく、その数ヵ月後の主任者証交付手続きもあるんですから、場所を自分で選べないのは、不便ですよね。

３）IT使えば、簡単に解決できるのに･･･

宅建業法では、主任者が「氏名、本籍、住所、勤務先の宅建業者の商号、名称、免許証番号」に変更があった際に、「変更の登録」を義務付けていますが、

ここで、「宅建業者の免許証番号」が変更されたら、なぜ、個別の主任者が時間かけて登録変更しなきゃならないのかが、私には分からない。

これって、具体的には宅建業者の「免許替え」(都道府県知事免許⇔国土大臣免許)を想定していると思うのですが、こんなの、IT使えば一発で解決できるでしょ。それぞれの宅建業者にユニバーサルIDを付番すれば、大臣免許が知事免許に変わったところで、システム上、いつでも変更・参照できるわけで、

それやらずに、個々の主任者の
貴重な時間を使って登録変更させる・・・意味が分からない。

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私はITエンジニアなので、業務をよりシンプルに、無駄なく・・・ということを、どうしても考えてしまいます。でも世の中の全ての人が、そのように考えるわけではないことも、よく知っています。

それにしたって・・・毎年、３万人が宅建試験に合格して、その多くが宅建業界に新規参入する長い歴史があるなかで、私が抱いたような疑問を、他の多くの人も感じたことと思います。

なんで、これまで仕組みを変えなかったんだろ？業者、主任者、みんなの仕事がラクになるように、仕組みをシンプルにしなかったんだろ？･･･という根源的な疑問を、私はどうしても拭い去ることはできません。

さらに、上に書いたような不条理な仕組みが、宅建の「引っ掛け問題」に多用されることも、普通に考えれば、やはりおかしいと思う。そんなことに時間使うくらいなら、不動産投資とか、都市計画、マンション管理とかに使う方が良いと思うから・・・

宅建業に携わる皆さんは、どう思いますか？

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