沖縄古民家投資の可能性

おはようございます。Manachanです。いま沖縄・那覇市にいます。

東京を離れて、4日目。福岡で3連泊して、「アジア太平洋大家の会 九州支部」を立ち上げた後、昨日の朝、沖縄へ到着・・・

これから、さらに南へ、台湾を経て、マレーシア・クアラルンプールへ向かいます。

沖縄では、現地の友人の案内で、「やんばる」(沖縄北部)方面へのドライブ、海を見て、滝壷で泳いで、その後、泡盛を飲みながら、現地の大家さんたちと交流。沖縄の不動産市況について、いろいろ情報交換してきました。

不動産投資家の間では、よく知られていることですが、

沖縄の不動産賃貸は、一般的に利回りが低い

それは、主に三つの理由がありまして、

・地価の高さ (※沖縄で、栄えているところは、本島南部、那覇市を中心としたエリアですが、日本の地方都市にしては、かなり人口が密集している上に、基地に大きな面積をとられているため、地価がどうしても高くなってしまう)

・鉄筋コンクリート(RC)造が必要 (※大型台風の常襲地帯である沖縄は、本土と違って、木造家屋がほとんどなく、建物のほとんどがRC造であるため、建築コストが嵩んでしまう。)

・賃料水準の低さ (※沖縄の賃金水準は日本で一、二を争うほど低く、高い賃料を払える人があまりいない)


【沖縄高速からの風景・・・見渡す限り、RC、RCの嵐!木造家屋はほぼ皆無】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

たとえば、最近、那覇市の首里(2000円札のデザインとなった「守礼の門」で有名な観光地)で出た、土地付き、6戸の賃貸マンションは、売価6900万円に対し、家賃収入は満室想定で410.4万円。表面利回りは5.95%と、東京都心並みの数字・・・沖縄の都市部で、収益マンションを新たに買う場合の利回りは、大体、こんなものだそうです。

かつ、私のような本土出身の人間は、沖縄に住民票でも移さない限り、地元の金融機関で融資を引くことは、一般的には簡単ではないとされています。

収益物件仕入れて、利回りでまわす・・・という、通常の賃貸業モデルでいく場合は、当然、本土の方が投資効率が良い、という判断になるわけですね。

しかし、沖縄には、本土にない魅力が、いろいろあります。


海が素晴らしい!

沖縄の海は、フィリピン諸島と並んで、アジアで最高水準の水質&美しさを誇る!

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!


独特の飲食文化が素晴らしい!

バラエティ豊かな泡盛、海鮮、豚肉料理・・・

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!


独特の建築文化がクール!

琉球瓦の古民家、素敵ですねえ・・・
Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

ところで、沖縄の住宅市場には、「古民家」が、結構たくさん出回っています。

築年は40年以上経過しているモノが多く、沖縄で生まれ育った人々の目には、「古臭い」、「大きな仏壇があって幽霊が出そう」みたいな理由で敬遠されるため、良い立地でも結構安く出回っていたりします。

たとえば、沖縄市のパークアベニュー近くの、国道58号に近い、結構便利な立地で、100坪近い土地付き、6部屋の古民家が、借地権ですが、700万円台で売りに出されていました。

これ、沖縄の人々には古臭く見えても、我々、東京人の目にはカッコよく映るんですよ!!

ちゃんとお金をかけて、近代的に暮らせるように改装すれば、東京の「沖縄古民家カフェ」みたいになって、とても魅力が増すと思います。

沖縄に移住したい本土人は、常に、たくさんいます。沖縄への転入者は、年間3万3千人、そのうち2万5千人が移住者だそうです。

でも、彼らはせっかく沖縄に移住しても、いわゆる「沖縄らしい」家屋を借りて住む、という選択肢が、現時点ではほとんどないため、結局、都市部の特色のないRCマンションに住む以外にないわけです。

彼らに対して、「結構便利な、住みやすいところで、かっこいい沖縄古民家」を提供できれば、かなり歓迎されるのではないでしょうか?最終的には、東京の金持ちに高く売って出口を取ることも、不可能ではないと思います。

沖縄で、普通に不動産賃貸経営やっても、一般的には、あまり旨みはない。でも、沖縄と本土(あるいはアジア近隣諸国)という、二つの視点を持って、沖縄の文化的魅力を対外的にアピールするような賃貸経営をすれば、勝機は大きいのではないかと思いました。


今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

SNSでもご購読できます。

コメント

  1. aka gaku 420 より:

    1. 沖縄
    おはようございます。
    始めまして…
    僕は大阪人なんですけど
    去年迄沖縄の離島で商売を
    していたんですけど
    同じ事を考えていました
    沖縄式古民家は都会の人間から
    すればオシャレで味がありますよね!
    改装すればより一段とええになりますね
    台風とシロアリと湿度
    これが問題ですよね…
    お金があれば沖縄で家賃収入考えてますよ
    http://ameblo.jp/gaku0825/

  2. manachan より:

    2. Re:沖縄
    aka gaku 420さん

    >沖縄式古民家は都会の人間から
    すればオシャレで味がありますよね!
    改装すればより一段とええになりますね

    本当にそうですね。素材がいいから、磨けば、すごく良くなる。

    >台風とシロアリと湿度
    これが問題ですよね…

    その辺を克服できれば・・・商売になるかと。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

  3. aka gaku 420 より:

    3. Re:Re:沖縄
    >manachanさん
    ですよね…
    僕も三年宮古島で居ましたんで

    わかります(≧∇≦)

    自分もひたすら考えてますよ

    自分も建築屋やってまして

    ノウハウはあるんですが…

    パートナーと金主に恵まれればと

    考えております

    http://ameblo.jp/gaku0825/

コメントを残す

*