「イスカンダル」を買うべきか?

Manachanです。こんばんは。

今日は土曜日、朝9時前から、東京都心入り。まず、雑誌「週刊文春」の取材を受けたあと、その足で、「マレーシア・ジョホールバル戸建・商業物件セミナー」の事前打ち合わせ。昼食後、午後からセミナー本番、その足で懇親会に突入、家に帰ったのは夜9時過ぎでした。

セミナーは大盛況!いくら人気の「マレーシア」とはいえ、首都でもない地方都市の「ジョホールバル」、しかも「戸建・商業物件セミナー」というマニアックなタイトルにもかかわらず、24名が参加。

折りしも、急激に円安が進み、1ドル=101円台に!ここまで円安が進めば、マレーシアの不動産も円換算で割高になるはずですが、海外不動産投資ブームの衰えは、今のところ、全くみられませんね。

マレーシア南端の街、ジョホールバル(Johor Bahru)といえば、同国で首都クアラルンプールに次ぐ第二の都市。Jリーグファンなら、名前だけは聞いたことあるでしょうね。不動産の文脈でいえば、「シンガポールのすぐ隣り」で、「通勤圏内」にあることで知られています。

この、マレーシア領ジョホールバルで、「シンガポールの3倍の面積」の土地を、海外投資を導入しながら、複合的に開発し、長い時間をかけて「第二のシンガポール」をつくろう。香港に隣接する中国領・深センのような巨大都市を創りあげよう・・・それが、「イスカンダル計画」です。

【マレーシア領イスカンダルは、島国シンガポールを取り囲むかたちで、存在する】

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【宇宙戦艦ヤマトのイスカンダルじゃないよ!】

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皆様もご存知のように、シンガポールは今や、アジアの金融・ビジネスの中心地になり、世界中のカネと頭脳が集まる都市になりました。その拡大の勢いは止まらず、すでに国境を超えたマレーシア領イスカンダルまで、シンガポールの通勤圏になりつつあります。

ですので、イスカンダル地域が、今より発展するのは、間違いないでしょうが、私の問いは、ここが本当に、第二の「深セン」になれるのか?

香港と深センの場合・・・中国政府が、香港に隣接する深センを、改革開放のシンボル、国のショーウインドウとして、1980年代から経済特区をつくって、大規模な資本投下を行って運営し、見事に成功させた例です。

1980年代の深センは、何もないところでしたが、今では香港さえ超える、人口1000万人以上の大都市に成長しました。これと同じことが、シンガポールに隣接する、イスカンダルでも起こるのでしょうか?

たぶん、そうなるだろう・・・というのが、現時点での私の考えです。

今から2~3年前は、イスカンダル地域の発展に、疑問を覚えていました。ポテンシャルは十分でも、この地域最大の利害関係者である、マレーシア政府とシンガポール政府に対して、いまいち「本気度」が、感じられなかったからです。

当時、シンガポール人の友人に、「イスカンダルで不動産買う」なんて言っても、「やめといた方がいい」、「マレーシア買うなら首都(KL)にしとけ」と、言われることの方が多かったです。

あれから2~3年。イスカンダルをとりまく状況は、大きく変わりました。

今では、シンガポール人の友人たちが、これまで散々馬鹿にしてきたイスカンダルの不動産を、競って買うようになっています。当然、価格もうなぎ上り。

10~20年後のイスカンダルが、深センみたいな大都市になる・・・というビジョンが、かなり現実味を帯びてきました。

なぜ、そうなったのか?私は、シンガポール側の変化が大きかったとみています。

リーマンショック以降の世界は、経済パワーの中心が欧米から東アジアにシフトした時代。アジア経済のハブであるシンガポールは、中国、インド、ASEANの経済発展の恩恵を受け、大きく発展しましたし、

富裕層向けの金融サービスの分野でも、スイスを抜いて、シンガポールが、世界一の地位を占めるようになりました。

今のシンガポールは、オカネが集まって仕方がない状態。東京23区程度の面積しかない島国ですから、当然、国内の不動産価格は高騰しますし、同国内でビジネスするコストも上がる一方。

今では切実な問題として、隣接するマレーシア領イスカンダルの土地を借りて活用しないと、シンガポール自体の発展が止まってしまいます。

たとえばの話、シンガポール人の大部分は、自らのサラリー収入と銀行融資だけで、シンガポール内でマイホームを買うのが、非常に難しくなってきていますし、

シンガポールのオフィス賃料も高騰し、アジアの主要都市のなかでも、ビジネスオペレーションのコストが割高な都市になってしまいました。

日本でいえば、かつて、東京が拡大する時に、隣接する神奈川県、埼玉県、千葉県の土地を借りて、さらなる発展を果たしたと同様に、

拡大するシンガポールは、今や地続きのマレーシア領イスカンダルを使わざるを得ない状況です。たとえばの話、イスカンダルの土地を、シンガポール人の新興住宅地にしなければならないし、

さらに言えば、シンガポールのビジネスのうち、大きな土地を必要としたり、労働集約的な部分は、土地代・労賃の安いイスカンダルに、戦略的に移転しなければならない。さもなければ、シンガポールがパンクしてしまいます。

そのためには、イスカンダルの各地を、シンガポール人が抵抗なく使えるレベルまで、整備・開発しなければなりません

ジャングル、更地のままでは論外。インフラを整備し、街並みもキレイにしなくちゃならないし、治安も、シンガポールと遜色ないレベルまで上げなくては
なりません。教育機関も、小学校から高等教育まで、バラエティ豊富に揃えなければなりません。

【”シンガポール人が住めるレベル”の新興住宅地開発が、各地ですすむ】

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イスカンダルを第二のシンガポールにする」という、至極分かりやすい目標に向かって、今はシンガポール政府とマレーシア政府が、協力しあっている状況です。

だから、「イスカンダルが第二の深センになる」という未来像が、今では2~3年前よりも、ずっと見えやすい状況になってきたと思います。

私は、東京の郊外、千葉県柏市で生まれ育ちました。

私が生まれた頃、柏市の人口は10万人を少し超えた程度でしたが、今では40万人を超えています。

急ごしらえのプレハブ校舎、ネギ畑をつぶして進む戸建分譲地開発、そして新鉄道「つくばエクスプレス」の開通・・・拡大する「大東京」の要請に応え、地域は大きく変化しました。

それと同じことが、イスカンダルの各地で起こるのは、たぶん間違いないと、私は考えます。

追伸)イスカンダルで、コンド買うことに決めました!
これで、日本、米国、豪州、フィリピン、タイに続き、6カ国目進出です。
6カ国、22戸保有体制になりますね。詳細は後日・・・

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コメント

  1. 吾輩は大家(おぎけん) より:

    1. マレーシアのメリット
    マレーシアで不動産を買う場合のメリットは、銀行から融資を受けれる事ですね。

    ジョホールはシンセンと違って、中国側からの労働者供給という点ではなく、シンガポールの拡大、話に有ったように、日本の首都圏拡大に近い気がします。

    KL自身も首都圏の拡大をめざしていますが、いかんせん、シンガポールの切実度が高く、よりニーズが高いような状況になっているようですね。

    個人的には、現時点ではKLが住みやすいと思っていますが、将来性をジョホールでしっかり確信できるか、にかかっていますね。
    http://ameblo.jp/ogikubo-ken/

  2. manachan より:

    2. Re:マレーシアのメリット
    吾輩は大家(おぎけん)さん

    >ジョホールはシンセンと違って・・シンガポールの拡大、話に有ったように、日本の首都圏拡大に近い気がします。

    そうですね。シンガポールが拡大して、ジョホール側に、首都圏でいうところの市川や船橋、松戸や柏に相当する都市機能をつくる・・・みたいな話かと思います。

    >KL自身も首都圏の拡大をめざしていますが、いかんせん、シンガポールの切実度が高く、よりニーズが高いような状況になっているようですね。

    KLには、ちゃんと後背地(セランゴール州)がありますもんね。土地も人口もたっぷり。

    一方、土地も人口も逼迫しているシンガポールの切実さは、KLの比ではないでしょう。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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