「賃料下がらない、滅多に空かない、空いてもすぐ埋まる」理想の賃貸経営

こんばんは、Manachanです。

♪~もういくつ寝ると~♪・・・千葉県、東松戸駅前に新築したアパートが、4月20日(土)、ついに完成します。

で、その日の朝から、是非、内見したいという投資家仲間がどんどん現れて・・

結局、完成当日は、約10名で内見することになりました。また日を改めて、お披露目の機会をつくりますので、よろしくお願いしますね。

その日、私、感動で泣いてしまうかもしれないな。

自分の生まれ故郷である、千葉県東葛地域で、自分が理想と考える収益アパートを新築できた、生きててよかった~・・・感慨無量ですな♪

「東松戸一棟、満室稼動を目指して・・・」 (2013/3/30の日記)

私は、この物件を使って、日本における、理想の賃貸経営を実現したいと思います。それは、

・賃料下がらない
・滅多に空きが出ない
・空いてもすぐ埋まる

この発想の原点にあるのは、私がオーストラリア・シドニーに所有する、二つの物件です。日本ふうにいえば、戸建1戸と、区分アパート1戸ですが、これらは、

・買ってから10年弱で、賃料下がるどころか、5割ほど上昇
・空室になった期間は、数日間のみ。空室率なんと0.04%!
・退去が出た後、募集すれば、2週間以内に、3つほど入居申込が入る。

【オーストラリア物件:空室、家賃下落とは無縁】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

空室問題、家賃下落問題とは全く無縁、物件が安定的に賃貸経営できているので、大家としては、左団扇で安心していられるわけです。

といっても、私がシドニーで、特別に条件の良い物件を買ったわけではありません。人口が増え、常に住宅不足の状態にあるオーストラリア主要都市では、余程ヘンな物件でもない限り、貸せばすぐ入居者がつきますし、

また同国の経済も、常に適度のインフレを伴う成長軌道に乗っているので、賃料相場も上がるのが当たり前なのです。私も、他の多くの大家さんも、退去が出る毎に、賃料値上げを続けてきました。

そういう経験をしてしまうと、日本の賃貸経営の、こんな「常識」が、もどかしく感じるのです。

・賃料は、下がるのが当たり前
・空室になったら、入居付けに苦労する

ま、日本の経済は、ここ20年ほど、ろくに成長してませんし、デフレ傾向である上に、人口も増えず、その割には物件をバカスカ建てるので、空室も増えるし、競争力のない物件から順に、賃料低下の問題も深刻化してきます。

では、なぜそんな日本で収益物件を増やすのかというと、

・日本で暮らしている以上、日本円で安定した収入は欲しい
・日本の不動産は、賃貸で利回りがまあまあ良い上に、非常に低利で融資が引けるので、キャッシュフローが出やすい

今後の日本経済、どうなるか分かりませんが、とりあえず現時点では、「融資は年利2%以下で引ける」し、「首都圏で新築建てても、利回り8-9%は普通に回る」ので、キャッシュフローは確実に出る。

そうした「日本不動産の良さ」を活かしながら、家賃下落、空室といった「欠点」を補う賃貸経営がしたいわけです。どうすれば良いか?私、主な要因は3つあると考えております。

・立地(特に首都圏では「駅近」が重要)
・物件の構造(競合物件と差別化、ブランド化しやすい構造)
・大家の経営力

【立地、経営力、そして建物の構造で差をつけたい】

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今回、私が東松戸に新築を建てるにあたって、核となるコンセプトは、福岡の三和エステートさんの建売アパート「CB(コンフォート・ベネフィス)シリーズ」を、首都圏で建てる・・・ということ。

福岡市というのは、賃貸住宅の激戦区で、平均空室率20%の世界。供給過剰による家賃下落も著しく、九州で一番都会にもかかわらず、「家賃水準は九州一安い」、「大家にとっては、恐ろしい街」と、よく言われます。私も2007年から、福岡市で不動産投資をしているので、その厳しさは、身に染みています。

その福岡市にあって、三和エステートさん「CBシリーズ」の賃貸経営パフォーマンスは非常に優秀で、入居率は96%台、退去の際、次の入居者が決まるまでの期間が平均17日、家賃下落率も築10年までなら、多くの物件で5%以下という、福岡ではありえない数字を残しています。

なぜ優秀なのかといえば、階段下n巨大な床下収納スペースがあるとか、1階暮らしでも実質2階の高さにバルコニーがあって女性でも安心して住めるとか、メインのリビングとロフトとの空間が連続していて、1Kでも実質1LDKの広さに感じるとか・・・退去させないための、さまざまな工夫があるわけですが、

この「住宅の構造」を、首都圏に持ってくることにより、長期にわたって安定経営したいと、私は考えました。

今後、市況が厳しくなっても、駅近であれば、家賃もそう落ちないと思うし、大家の経営力も駆使して、入居者に愛される賃貸住宅空間をつくることができれば・・

たとえばの話、口コミで、今の入居者が次の入居者を連れてきてくれるとか、あわよくば数年後まで入居予約で一杯とか、そんな状態をつくりたい。そこまでできれば、

オーストラリアで体験したような、「賃料下がらない、滅多に空かない、空いてもすぐ埋まる」賃貸経営が日本でもできると、私は考えたのです。

やっぱ、大家は左団扇がいいな。手間がかからず、時間も食わず、お金だけいただけるのが、私にとって理想の賃貸経営。だって私、「自由な時間を買う」ために、不動産やってるんですもの!

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コメント

  1. かつみんo(^-^)o より:

    1. 見学
    新築おめでとうございます(^-^)

    ぜひ次回の見学会に参加させてください!
    http://ameblo.jp/naomiki75/

  2. manachan より:

    2. Re:見学
    >かつみんo(^-^)oさん

    ありがとうございます。
    GW明けあたりに、内見会企画して、声かけますね。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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