西船橋に進路を取れ!オーナー営業日誌

おはようございます。Manachanです。

昨日の午後、時間が空いたので、東松戸駅前に新築したアパートの、営業活動に行ってきましたよ。

【大家手作り営業資料】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

具体的には、東松戸駅に直接連絡する、千葉県内および東京都内の駅近くの不動産店・・・計5駅、12社を、物件広告チラシと、オーナー自作の販促パンフレットを持って、訪問しました。具体的には、

・東松戸駅周辺で、1社
・新八柱駅周辺で、5社
・西船橋駅周辺で、2社
・京成高砂駅周辺で、2社
・浅草駅周辺で、2社

(計 5駅 12社 訪問)

結構な手間ですよね・・・東松戸に物件があるのだから、東松戸の不動産屋だけ、回ればいいじゃんという考え方もありますが、

この駅は、まだ街として新しく、未成熟。駅前に不動産屋一軒しかなくて、集客には、いかにも力不足。

であれば、北総線と武蔵野線の交差駅という特色を生かして、近隣の大きな駅から顧客を誘導すればいいじゃん・・と考えました。

この手法は、私の大家仲間Hiroさんが、墨田区鐘ヶ淵にある物件への客付に、周辺のターミナル駅である「北千住」と「錦糸町」の不動産屋を回った、その営業手法をパクッたものです。

上手な人の真似をすれば、物事、たいていうまくいきますからね。

以上が、私の「大家営業ノート」、足で稼いだ、貴重な情報ですね。

新八柱駅周辺 5社 訪問

概況:新京成線と武蔵野線の交差駅。住宅地開発の歴史が古く、成熟した賑やかな町。武蔵野線の隣駅である東松戸への誘導は、頻繁とはいえないが、多少はあるよう(但し東松戸の駅近物件に限る)。通常は、八柱エリアおよび、同じ新京成沿線のみのり台、常盤平への誘導が中心。

西船橋駅周辺 2社 訪問

概況:3線5方面、鉄道交通の結節点で、人が集まる街。乗降客数は千葉県内No.1(27万人)。東松戸への誘導は、意外に多いよう。

武蔵野線で、舞浜、東京方面に働きに行く人を、西船橋以北の駅(船橋法典など)に誘導することは頻繁にある。船橋法典の次は市川大野だが、この駅は低評価。むしろ、より遠くなるが北総線との乗換駅である東松戸の方が、評価が高い。

京成高砂駅周辺 2社 訪問

概況:東京都葛飾区にあり、京成本線、金町線、北総線が交差するターミナル駅。東松戸とは北総線で5駅、10分。アクセス特急なら1駅、6分と近いが、運賃は420円かかる。古くからの商店街があり、人通りは結構多いが、よくいえば「情緒ある下町」、悪くいえば「昭和臭くて沈滞した町」。高齢者と、ヤンキー風男女が多い。

この駅から東松戸への誘導は、全く期待できないよう。地元志向の強い、地元客のためのマーケット。顧客の誘導は葛飾区、足立区など、23区内に限られ、千葉県は眼中にない。

浅草駅周辺 2社 訪問

概況:いわずと知れた東京を代表する観光地。この日は天気も良く、外国人観光客でごった返していた。東松戸へは、都営浅草線・京成線・北総線経由で直通、最速20分と意外にアクセスが良く、人の多い浅草から広域誘導できるかどうか、ダメモトで打診してみたが、

浅草近辺の不動産店は、営業エリアが地元の台東区および、墨田区、中央区近辺に限られ、顧客誘導の北限が葛飾区立石近辺であるよう。千葉県・東松戸への誘導は期待できない。

いろんな街を歩いてみて、感じたこと。

西船橋から、武蔵野線経由で、結構集客できそうな感じ!!

通常、松戸市の物件に入居する客を、船橋市から誘導するアイデアは、思いつかないと思いますが、東松戸駅をめぐる、人の流れをよくみると、

・北総線は、東京直結だが、運賃の高さから、力不足。
・むしろ、武蔵野線を通じた、東京およびベイエリア(浦安、幕張など)への移動がメインであるよう。

実際、東松戸駅の利用状況データをみると、私の実感が、数字で裏付けられています。

2010年の一日平均乗車人員
・北総線   8,212名
・武蔵野線 14,513名

東松戸は、北総線の駅のようにみえて、賃貸マーケット的にいえば、むしろ、武蔵野線の駅なんですね。

でもって、武蔵野線の人の流れは、「東松戸→南行(西船橋、ベイエリア、東京方面)」が多いから、自然、「西船橋が東松戸の上流になる」わけですね。

明日は、西船橋と、新松戸を中心に回ってこようと思います。まだまだ続く、オーナー飛び込み営業。

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コメント

  1. かんたろう より:

    1. 無題
    はじめまして!
    以前、松戸に住んでいたので思わずコメントさせて頂きます。
    松戸、新松戸あたりもかなり熱いターゲットかと思います(^^)
    松戸駅周辺で探している人が「新しい&安めの家賃&駅近」で東松戸を選択してました。
    ご参考までに。
    http://ameblo.jp/733737373/

  2. manachan より:

    2. Re:無題
    >かんたろうさん

    新松戸、松戸からの誘導、かなり期待できそうですね。この二駅は、私の前に管理会社が営業かけた所なので、私は彼らがカバーしなかった駅を中心に回りました。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

  3. ニシダイ より:

    3. 大いに可能性を感じられて嬉しいです!
    こちらの記事にもコメントさせて頂きます。

    東松戸への呼び込みと、武蔵野線の西船橋、直通連携先の京葉線方面への流れの強化、という部分に、とても共感しました。
    東松戸は、南流山や越谷レイクタウン、常磐線沿線がもっと活気付いてくれば新松戸、といった駅とともに、将来の武蔵野線需要の可能性を秘める駅だと思います。
    そしてそれらの駅と、京葉線方面、それから新幹線にも乗れる大宮への行き来を、より考えるべきだなと思えました。

    京成高砂、浅草以外にも、鎌ヶ谷や千葉ニュータウン、あと柏なんかも視野に入れてみるのも、いいかもしれませんね。
    http://ameblo.jp/manofnewsoul/

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