アジア~超特急の高齢化と、不動産投資

おはようございます。Manachanです。

ここ数か月、本業のサラリーマン仕事の他、月2~3回ある海外不動産セミナーの準備、著書・コラム執筆などで、平日も週末もない、多忙な日々が続いています。

私にとって初となる、著書出版(共著ですが・・・)も、佳境に入っています。その関連で、東南アジア各国の人口や高齢化について調べていたら、新たな発見がありました。

アジアの高齢化スピードって、すごすぎる・・・

たとえばの話、タイの年齢別人口比率の推移。2001年と2011年のデータを比べると、


0-14歳, 23.43%(2001)→19.9%(2011)
15-64歳, 69.95%(2001)→70.9%(2011)
65歳以上, 6.62%(2001)→9.2%(2011)

10年経つうちに、いつの間にか、14歳以下の人口比率が20%を割り、65歳以上老年人口が7%を超える「高齢化社会」に突入していました。タイはASEAN新興国では最も早く、高齢化に直面する社会と言えるでしょう。

東アジア、東南アジアを俯瞰してみると、高齢社会への移行は、5つのグループに分かれることが分かれます。

高齢化社会:老年比率人口>7% (人口ボーナスが、まだ若干残っている段階)
高齢社会:老年比率人口>14% (人口ボーナスが終了する段階)

とすると、

第一グループ:日本 (高齢化社会1970年、高齢社会1990年代)

第二グループ:韓国、台湾、香港、シンガポール (高齢化社会1990年代、高齢社会2010年代)

第三グループ:中国、タイ (高齢化社会2000年代、高齢社会2020年代)

第四グループ:インドネシア、マレーシア (高齢化社会2020年、高齢社会2040年代)

第五グループ:フィリピン、インド (高齢化社会2030年前後)

平たくいうと、

・日本が、アジアに先駆けて、高齢化社会に突入

・アジアNIES(韓、台、香、シンガ)が、日本より20年遅れて、高齢化社会に突入

・中国とタイが、アジアNIESに10年遅れて、高齢化社会に突入

・マレーシアとインドネシアが、中国・タイに15年遅れて、高齢化社会に突入する見込み

・フィリピンとインドが、マレーシア等より10年遅れて、高齢化社会に突入する見込み

そして興味深いことに、

高齢化社会から、高齢社会に移行するスピードは、どの国も20年前後で、ほぼ変わらない!

【高齢化社会から高齢社会までの移行にかかった(かかる)年数】

・日本 24年 (高齢化1970、高齢1994)
・台湾 25年 (高齢化1993、高齢2018)
・韓国 18年 (高齢化2000、高齢2018)
・シンガポール 17年 (高齢化1999、高齢2016)
・中国 24年 (高齢化2002、高齢2026)
・タイ 22年 (高齢化2002、高齢2024)
・マレーシア 23年 (高齢化2020、高齢2043)

つまり、いま日本が直面している、高齢社会、低成長、財政難・・・とった問題は、どのアジアの国も、いずれ体験するわけですね。

不動産投資の側面からいっても、面白い。各国の経済・不動産市況は、人口構成の影響を受けている面が大きいからです。

どの国も、人口ボーナスが、間もなく終わりを迎える時期にこそ、経済がピークに達し、それ以降は、「高齢社会」→「需要増えない」→「低成長、デフレ気味」という、静かな時代に移行していく。経済成長の主役を他国に譲る・・・という仮説は、あながち間違っているとは思えません。

日本(第一グループ):
人口ボーナスが終わってから、すでに20年を経過して。低成長が続き、不動産市場も成熟化。一般論としてキャピタルゲインは望めず、インカムゲイン中心の投資が主流。

アジアNIES(第二グループ):
「韓流・サムソンの躍進」、「シンガポールの奇跡」などで、派手なニュースが多いが、間もなく、人口ボーナス終了し、低成長時代を迎える。不動産相場は、どの国もピークに近く、キャピタルゲイン狙いの時代は間もなく終了する。だんだん、日本に近い状態になっていくかと・・・

中国・タイ(第三グループ):
急速に高齢化しつつも、まだ、多少の伸びしろはある社会。不動産も、すでにバブッた一部大都市(中国沿海やバンコク)は別として、地方都市では当面、キャピタル十分狙えるでしょう。

インドネシア・マレーシア(第四グループ)
まだ、高齢化社会に突入していない、人口が比較的若い社会。経済成長も、不動産市場の成長もこれから本格化するでしょう(外資入ってバブった一部都市を除く・・・)。

フィリピン・インド(第五グループ)
高齢化どころか、まだ子供が多く、彼らが今後どんどん都市に出て、労働市場に入ってくる段階。フィリピンの人口ボーナスは、あと40年は続くので、私の生きてる間は、高齢化心配しなくて良い。むしろ、若い人に雇用をつくれるかどうかが課題。

無論、人口構成だけで全てが分かるわけではないにせよ、要は、それぞれの社会の状況に応じた、最適な不動産投資戦略を練っていけば良いわけです。

日本は幸い、アジアに先駆けて、経済成長、高齢化を体験しているので、分かりやすいですね。高齢化に関する各国の「時差」を当てはめれば、


アジアNIES:日本の1990年頃(バブル崩壊前夜)に相当
中国・タイ:日本の1980年前後(安定経済成長期)に相当
インドネシア・マレーシア:日本の1965年前後(高度成長期)に相当
フィリピン・インド:日本の1955年前後(戦後復興期)に相当

ということになります。

最後に一言:この世に存在するものは、時差しかない。

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コメント

  1. 吾輩は大家(おぎけん) より:

    1. タイの高齢化が進んでいるとは知りませんでした
    タイが中国に続く高齢化社会とは知りませんでした。

    キャピタルゲイン狙いで売り時をいつも考えて購入する必要がありますね。
    http://ameblo.jp/ogikubo-ken/

  2. manachan より:

    2. Re:タイの高齢化が進んでいるとは知りませんでした
    >吾輩は大家(おぎけん)さん

    >タイが中国に続く高齢化社会とは知りませんでした。キャピタルゲイン狙いで売り時をいつも考えて購入する必要がありますね。

    確かに、タイはASEANの中では、高齢化進んでいる方です。

    ただ、タイの人口構成が韓国台湾並みに成熟するのに、まだ10年はかかりますし、

    私もタイで物件買ってますが、短期の利益確定モデルでやってるので、高齢化は余り気になりません。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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