物件売却のアート

Manachanです。こんばんは。

最近の私は、海外不動産投資関連の活動が中心になっていますが、それでも、保有戸数の半分以上は、日本国内にあります。

日本;10戸
海外;4カ国に7戸

しかも、物件売却した実績で言うと、日本の方がずっと多い。

日本での売却実績:5戸
海外での売却実績:1戸

こう書くと、「海外不動産投資ブロガーManachan」を自称するのが恥ずかしくなってしまうのですが・・・そんな私の、ちょっとした自慢は、

日本国内で、3戸連続、売却益を出してきていること

「物件価格の下がる日本で、売却益を出すのはほぼ無理」と、よく言われますが、私、そうは思いません。

確かに、普通に相場で買って、相場で売るなら、普通、売却益は出ないのが日本の通例です・・・その点は、相場で売買しても、普通に値上がる諸外国(特に新興国)とは明らかに違いますが、

相場より明らかに安く物件取得して、相場で売れば、利益出るはずでしょ?

どうすれば、いまの日本で、相場より明らかに安く物件を取得できるのか?私のやり方は、こうです。

1.「地方都市の区分マンション」の売値を、とにかくたくさん見て、相場観を養っておく。

2.何らかのきっかけで、明らかに相場より20%以上安い物件が出てきたら、コンマ3秒で買い付けを入れ、他人に取られる前に、ゲットする。

3.そういう物件は、たいてい、「現況空室」だから、自分の所有にした後は、簡易リフォームやって、地元の管理会社にお願いして(広告費積んで)、入居者をつける。

4.入居者募集と同時に、別の業者にコンタクトして、売却手配も進めておく(メガバンク系の不動産会社がベスト・・・実需客を持ってるから、高く売れる可能性がある)

5.入居が付いたと同時に、売却ラッシュをかけて、相場で売り抜ける。

なぜ、東京ではなく、地方都市がいいのか?それは、

・東京都内は、全国から売り手、買い手が参入する市場なので、よほどのボロ物件でもない限り、需要と供給が一致する点でしか売買できない(相場通りでしか買えない)。

・地方都市は、基本、地元や近県の人しか参入しない市場なので、「売り急ぎ」、「財産整理」など個別事情により、相場より明らかに安い額で、市場に出てきても、東京と違って、ライバルが少ないので、安く買える確率が高い。

実際、私が最近、売却益を確定した3戸も、すべて地方都市です。

名古屋市 1K (売却益37.5%、2011/2売却)  
甲府市  1K (売却益33.3%、2011/6売却)
名古屋市 1K (売却益17.7%、2012/10売却)

ここで、一つ大きな問題があります。「日本で、短期譲渡で売却益を出した場合、譲渡所得税が39%もかかってしまう」わけですが、

私はこれまで、譲渡所得税を払ったとが、一度もありません。なぜなら、

同じ年で、売却益が出る物件と、売却損が出る物件を、同時に申告するから、損益の相殺ができる。

しかし、2012年は、利益を出した名古屋市物件の他に、売却損の出る物件がないので、大人しく、譲渡所得税を払います。年貢の納め時ですね。

ただ、経費はもちろん、差し引けますから、今年、名古屋まで往復した交通費やホテル代、「尾張一宮名物・茶碗蒸し付き変態モーニング珈琲」などを、遠慮なく、費用計上させていただきます。

【一宮モーニング!】これで350円しかしないから、節税メリットは微々たるものです・・・

最後に、明日の夜、とある不動産メディアから、「物件売却についての電話インタビュー」を受けることになりました。内容はこんな感じ

○売却の時期は?

○なぜ今売却をしたのか?

○売却を検討したきっかけは?

○売却する時に一番苦労した点は?

○売却をしてみて、良かった点・悪かった点は?

○今回の売却は100点満点で言うと…?

○売却するか保有するか迷った際の判断はどのように行うのか?

○売却を検討されている方へのアドバイスを一言!

○売却した物件の概要

○確定した利益について

○売却金額はどのように決めたのか

興味ある人は、楽しみにしていてくださいね。

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