大阪文化住宅投資

Manachanです。おはようございます。

ソウル、大阪と移動して、東京に帰ってきました。旅の途中で、数日ほど、ブログさぼってしまいましたね。

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私は、昨年だけで、5~6回ほど、大阪へ不動産講演に行きましたが、当地で、面白いなと思ったのが、「文化住宅投資」。

文化住宅とは、大阪、京都、神戸など、関西一円にある、主に1950~60年代に建てられた、木造集合住宅。いわゆる連棟長屋で、内風呂はついていません(台所とトイレはついている・・・)。平均的な間取りは2K(30平米)前後で、一棟あたりの戸数は、4戸から10戸といったところ。

文化住宅、面白いなと思ったのは、何といっても、取得コストの安さ。一戸あたり、100万以下。場合によっては、50万程度で仕入れられるらしい。

家賃は、場所にもよりますが、3万5千円とか、とれるらしい。一戸50万とかで仕入れられたら、入居者入れてから1~2年で、取得コストを回収できてしまいますね。

今回の大阪訪問では、文化住宅投資で成功されておられる、オーナーの方々と交流しました。

平均的な文化住宅(大阪府堺市)

同じ区画に、6~10戸の文化住宅が、8棟ほど並び、ちょっとした「文化村」(渋谷じゃないよ)になってました。

築40年程度。ヒビが入り、バルコニーも目に見えて傾き、屋根瓦が落ちても補修せず、雨水が木造住宅に染み込んでました。全然、修繕してませんね。

場所は良いので(三国が丘、堺東まで徒歩~チャリ圏)、家賃3万5千円くらい、とれるようです。

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しかし、築古文化住宅でも、ちゃんと手を入れて再生すれば、こんなキレイに・・・家賃も多めに取れるようになります。

グレードアップした文化住宅(大阪府和泉市)

キレイにして、ちゃんと満室になってるそうです。お見事!!

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但し、文化住宅の賃貸経営には、いろいろ難しさがあるようです。地元に住んでいればともかく、遠隔地大家には、厳しい面がいくつか

まず、物件情報の仕入れが難しい

利回り・条件の良い文化住宅の売買情報は、ネットには、まず乗ってこないそうです。
地元で暮らし、いろいろなコネクションを通じて、あるいは足で稼いで情報を得る必要があるようです。

場合によっては、文化住宅に貼ってある看板、貼り紙の電話番号をみつけて、オーナーに直接電話して、「文化売ってくれませんか?」と、時期談判することもあるとか。

客層も悪いそうで・・・

文化住宅に入居する方々は、年金生活者、生活保護者、不安定雇用の方々が多いようです。平均的な年齢層は高く、入居者としての属性は良いとはいえません。

文化住宅の住人からは、いろんなクレームが、日々入るそうです。隣がうるさい、暑いから扇風機つけろ、クーラーつけろ 等々・・・

ものすごく、話し好きな人が多く、「大家が文化住宅、見回りに行ったら、200%、住人に声かけられる」。「1を言ったら、10~15の言葉が返ってくる」、「皆、ヒマ持て余してんねんから、ものすごく、話し好きやわ~」の世界。

結構、手間のかかる、高メンテナンスな住人が多いようです。それにしても、東京の古アパート住人は、似たような属性でも、そこまで話好きじゃありませんから、やはり、関西の文化は違いますね。

滞納もあるそうで・・・

文化住宅の客層から、滞納はかなり頻繁に起こるようです。そのために、通常は入居時に家賃保証をつけて、滞納リスクを保証会社に負わせるわけですが、場合によっては、それさえも望めない入居者層もいるそうです。たとえば、

ストリート系入居者

要は、西成とかで、その辺歩いてるおっさんを、「宿あるねんけど、入居せえへん?月2万円で入れたるわ」みたいなかたちで勧誘して、客付けすることもあるとか。すげ~!

そういう人たちに、家賃保証つけられるわけありませんから、給料日には、家賃を必ず回収する。滞納したら、実力で追い出すしかないそうです。

なかなか、濃い世界ですね。でも面白い。日本にも、いろんな土地に、多様な不動産投資のパターンがあって、楽しいですね。

最後に、大阪の夜は、「新世界の串かつ」で決まりですね。

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コメント

  1. manachan より:

    1. ドテ焼き「タコボウズ」
    下から3番目の写真にある、赤い看板。

    この、コテコテなネーミングセンスが好きです。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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文化住宅とは、大阪、京都、神戸など、関西一円にある、主に1950~60年代に建てられた、木造集合住宅。いわゆる連棟長屋で、内風呂はついていません(台所とトイレはついている・・・)。平均的な間取りは2K(30平米)前後で、一棟あたりの戸数は、4戸から10戸といったところ。

文化住宅、面白いなと思ったのは、何といっても、取得コストの安さ。一戸あたり、100万以下。場合によっては、50万程度で仕入れられるらしい。

家賃は、場所にもよりますが、3万5千円とか、とれるらしい。一戸50万とかで仕入れられたら、入居者入れてから1~2年で、取得コストを回収できてしまいますね。

今回の大阪訪問では、文化住宅投資で成功されておられる、オーナーの方々と交流しました。

平均的な文化住宅(大阪府堺市)

同じ区画に、6~10戸の文化住宅が、8棟ほど並び、ちょっとした「文化村」(渋谷じゃないよ)になってました。

築40年程度。ヒビが入り、バルコニーも目に見えて傾き、屋根瓦が落ちても補修せず、雨水が木造住宅に染み込んでました。全然、修繕してませんね。

場所は良いので(三国が丘、堺東まで徒歩~チャリ圏)、家賃3万5千円くらい、とれるようです。

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但し、文化住宅の賃貸経営には、いろいろ難しさがあるようです。地元に住んでいればともかく、遠隔地大家には、厳しい面がいくつか

まず、物件情報の仕入れが難しい

利回り・条件の良い文化住宅の売買情報は、ネットには、まず乗ってこないそうです。
地元で暮らし、いろいろなコネクションを通じて、あるいは足で稼いで情報を得る必要があるようです。

場合によっては、文化住宅に貼ってある看板、貼り紙の電話番号をみつけて、オーナーに直接電話して、「文化売ってくれませんか?」と、時期談判することもあるとか。

客層も悪いそうで・・・

文化住宅に入居する方々は、年金生活者、生活保護者、不安定雇用の方々が多いようです。平均的な年齢層は高く、入居者としての属性は良いとはいえません。

文化住宅の住人からは、いろんなクレームが、日々入るそうです。隣がうるさい、暑いから扇風機つけろ、クーラーつけろ 等々・・・

ものすごく、話し好きな人が多く、「大家が文化住宅、見回りに行ったら、200%、住人に声かけられる」。「1を言ったら、10~15の言葉が返ってくる」、「皆、ヒマ持て余してんねんから、ものすごく、話し好きやわ~」の世界。

結構、手間のかかる、高メンテナンスな住人が多いようです。それにしても、東京の古アパート住人は、似たような属性でも、そこまで話好きじゃありませんから、やはり、関西の文化は違いますね。

滞納もあるそうで・・・

文化住宅の客層から、滞納はかなり頻繁に起こるようです。そのために、通常は入居時に家賃保証をつけて、滞納リスクを保証会社に負わせるわけですが、場合によっては、それさえも望めない入居者層もいるそうです。たとえば、

ストリート系入居者

要は、西成とかで、その辺歩いてるおっさんを、「宿あるねんけど、入居せえへん?月2万円で入れたるわ」みたいなかたちで勧誘して、客付けすることもあるとか。すげ~!

そういう人たちに、家賃保証つけられるわけありませんから、給料日には、家賃を必ず回収する。滞納したら、実力で追い出すしかないそうです。

なかなか、濃い世界ですね。でも面白い。日本にも、いろんな土地に、多様な不動産投資のパターンがあって、楽しいですね。

最後に、大阪の夜は、「新世界の串かつ」で決まりですね。

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コメント

  1. manachan より:

    1. ドテ焼き「タコボウズ」
    下から3番目の写真にある、赤い看板。

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