2012年 6月 の投稿一覧

Manachanです、こんにちは。

再来週から、私は家族と、オーストラリアに行きます。
現地（シドニー）では、不動産セミナーに、ゲストスピーカーとして呼ばれています。

海外のことなので、これまで、あまり告知してきませんでしたが、

当ブログの読者に、シドニー在住の方が結構多いらしく、これまで、何度も問い合わせを受けてきたので、ブログの場で、告知しますね。

不動産特別セミナー：[不動産投資の魅力についてのディナーセミナー]

お越しいただく方の対象は、
－初めて不動産を購入される方
－投資家の方
－政府施策、とっておき情報、不動産に関する一般知識を知りたい方
どなたでも興味があればお越しいただいて結構です。

なお、補足ですが、

子連れ参加、OKのようです。この辺、さすがファミリーに優しいオーストラリア･･･って感じがしますね。

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Manachanです、こんにちは。

再来週から、私は家族と、オーストラリアに行きます。
現地（シドニー）では、不動産セミナーに、ゲストスピーカーとして呼ばれています。

海外のことなので、これまで、あまり告知してきませんでしたが、

当ブログの読者に、シドニー在住の方が結構多いらしく、これまで、何度も問い合わせを受けてきたので、ブログの場で、告知しますね。

不動産特別セミナー：[不動産投資の魅力についてのディナーセミナー]

お越しいただく方の対象は、
－初めて不動産を購入される方
－投資家の方
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Manachanです。おはようございます。

前回の日記｢昭和マイホーム夢のあと・・・｣が、予想外の反響だったので、続編書きますね。

不動産ブログランキングは相変わらず１４位だけど･･･もっと上位を目指して頑張ります。
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前回の日記で話題にしたのは、昭和末期に開発された大都市郊外マイホーム。

片道の通勤に、優に２時間かかる辺鄙な立地が、今では敬遠され、存在価値を失い、｢限界マイホーム｣と呼ばれています。

ま、前回取り上げた、埼玉県寄居町の｢磯村建設マイホーム｣なんて、可愛いもんですよ。関西には、もっと強烈なものがあります。

｢茨木台ニュータウン｣とか･･･
http://osakadeep.info/2007/10/08/213857.html

｢北大阪ネオポリス｣とか･･･
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8C%97%E5%A4%A7%E9%98%AA%E3%83%8D%E3%82%AA%E3%83%9D%E3%83%AA%E3%82%B9

この類の戸建物件が、最近、とっても安値でどんどん売りに出てますが、土地に利用価値がないと、いくら激安好きな私でも、買うのは難しいですね。

ところで、昭和期のマイホームは、インターネットのない時代に開発・分譲されています。

今ではインターネット、モバイルが、国土の隅々にまで普及し、それを利用した、｢テレワーク｣、｢モバイルワーク｣も、それなりに普及してきました。

つまり、｢都心の職場へ、毎日、通勤しなくても良い｣ライフスタイルは、少なくとも技術的には十分可能になったわけです。

たとえばNTTの｢１０４｣番号案内とか、テレアポインターはほとんど沖縄の人らしいし、

PCや周辺機器のコールセンターとか、今は中国の大連あたりで、日本語のできる中国人が応対してたりしますよね。

このトレンドが、東京で働く会社員にとって、何を意味するのか？

１週間のうち、｢東京出勤は２~３日でいいよ、後はどこで仕事してもいいよ｣、という｢セミ・ノマドライフ｣を満喫できるラッキーな人もいれば、

｢お前の業務は中国でやるから、もう来なくていいよ｣と、解雇宣告される人もいるでしょう。後者の方が、数としてはずっと多いでしょうね。

今後、必ずしもオフィスに毎日通勤しなくてもいい、という柔軟なワークスタイルがもっと一般化するとして、首都圏の人々はどこに住まいに選ぶのか？どこが人気出るのか？

一つだけ、確実にいえることは、

バブル期｢限界マイホーム｣が、見直されることは、まずない

その理由は、簡単です。

・テレワーク、モバイルワークを満喫できるのは、もちろん都会の人

・だから、｢自然豊かでも、不便な田舎｣が、選ばれることはない。

言葉を換えれば、

東京から離れた地方でも、｢都会人の価値観で、選ばれる｣ところしか、日の目を見ない

ということです。たとえばの話、

・東京とは全く違った、大自然が満喫できる北海道の札幌・千歳近辺　　とか、
・同じ意味で、沖縄の那覇周辺　　とか、
・軽井沢や箱根みたいな別荘地　　とか、
・歴史文化が満喫できる京都・奈良　　とか、
・独特の異国情緒が満喫できる神戸　　とか、　
・海辺のリゾート地っぽい南房総とか、伊豆半島
・源泉かけ流しレベルの温泉が出るところ
・東京直通新幹線が停車する、那須塩原や、安中榛名みたいな駅前

などは、｢都会人の価値観｣で選ばれやすいところだと思います。

ただ、そういう特色が一つもない場所だと、いわゆる｢限界マイホーム｣を含めて、いくら自然が豊かで土地が安くても、厳しいのではなでしょうかねえ？

後は、｢東京も、田舎(地方)も、両方満喫する｣タイプの人は、少なくとも

｢東京都心まで、片道２~３時間以内で行けるところ｣

しか、選ばないと思います。つまり彼らは、東京に片足突っ込んだ生活を志向しているわけですから、東京から見て不便すぎるところは、まず選ばないでしょうね。

最後に、私が、｢東京出勤は週２、３日だけでいい｣という、素敵なライフスタイルを手にできたなら、

北海道の千歳に住みたいなあと思います。身近に大自然あり、すぐ近くに札幌の都会生活あり･･ただし冬は勘弁ね。

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Manachanです、こんにちは。

今回は、国内不動産の話題に、ちょっとだけ海外ネタをまぶしながら、書いていきますね･･･

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私は不動産投資やるようになってから、日本のいろんな地名を、知るようになりました。

複数の物件情報サイトから、日々、日本全国の不動産売り情報が入ってくるわけで、それを何年も続けていれば、自然に、地名が頭に入ってくることがあります。

なかには、｢不動産やってなかったら、一生、縁がなかったであろう地名｣が、多く含まれています。

関東エリアで最近、よく目にするのが、埼玉県北部や西部の小さな町･･･たとえば、毛呂山（もろやま）町とか、越生（おごせ）町、寄居(よりい)町、今は本庄(ほんじょう)市だけど合併前は児玉(こだま)町だったエリアとか･･･

特に毛呂山町や、寄居町の物件･･･たいてい、数百万円の激安戸建とか、土地４０～５０坪付き２～４気筒の激安アパートが主ですが、最近は毎日のように、情報入ってくるので、

｢あの辺、よほど物件ダブついているのかな・・・｣、さすがに興味をひかれますね。

まず毛呂山町ですが、以前、大学が進出した時に、学生数以上にアパートがガンガン建ってしまい、今では空室だらけ、｢敷ゼロ　礼ゼロ　フリーレント攻撃｣しても、埋めるのに苦労すると聞きます。

そして寄居町･･･この辺は、昭和末期の１９８０年前後に、首都通勤者用の戸建マイホーム開発がなされたエリアらしい。

私が子供の頃、そういえばTVで、

｢さん　よん　さん　よん　きゅう　いち　いち！　　磯村建設！｣　

という、インパクトの強いコマーシャルが盛んに行われていました。関東地方で育った４０代以上の人は、今でも覚えておられることでしょう。

この磯村建設という会社、１９８５年に倒産するまで、埼玉県寄居町内、東武東上線の男衾（おぶすま）、鉢形（はちがた）といった駅の近くで、１０００万円台の戸建住宅を分譲していました。

しかし、思うように売れ行きが伸びず、倒産･･･

ま、当然ですよね。遠い、強烈に遠い！！　到底、東京通勤が可能な距離とは思えない。

池袋まで９０分・・ドア・ツー・ドアじゃないですよ。正味、電車に載ってる時間が９０分。しかも、途中の小川町駅で乗り換え。

しかも、駅から１０分の分譲地はそれでも近い方だそうで、普通は１８分とか２０分とか･･･バスなどもないし、途中にお店など、何もないド田舎だそうです。そりゃ～、売れないわな。

ちなみに、こんな価格だったそうです。１９８０年代当時の貨幣感覚で、安いのか高いのか？

超ド田舎にあるのに、土地面積だって、大して広くない。こんな平凡なスペックでも、当時は夢のマイホーム･･･光り輝いて見えたんでしょうか。

で、TVでおなじみだった磯村建設は結局、消えて、昭和の文化遺産となったのでした･･･

いま、寄居町近辺で、３００～４００万円台で、売り戸建がボロボロ出てくるのも、当時、人々が買ったマイホームなんでしょうねえ、たぶん。

私見ですが、東武東上線の沿線で、いま、遠方マイホームの限界は、｢つきのわ｣駅の｢フランサ｣だと思います。それ以上遠いと、Manachan的にはNG！

昭和後期に建った、｢大都市遠郊・限界マイホーム｣が、すでに役割を終えつつあるように、

東京・首都圏の物理的サイズは、

・戦後～バブル崩壊までは、外へ外へと、拡大の一途をたどり、
・バブル崩壊後は、多少、縮小してきたと思います。

だからこそ、「都心回帰」とか言われ、遠い郊外マイホームエリアは、いま、人口減少に悩まされているんですよね。

埼玉県の春日部市や、狭山市、茨城県の取手市など、｢都心から、ちょっと遠いな～｣とされる郊外自治体で、人口減が進んでいるところは実際、多いわけです。

海外の物件買うのにも、｢都市圏のサイズが、今後どうなっていくか？｣を予測することは、とても大事だと思います。

たとえば、私がかつて住んでいたシドニー都市圏は、いま人口が増加基調にあり、バブル以前の東京と同様、都市圏が外へ、外へと、拡大しているところです。

東京・首都圏と違って、シドニーはクルマ社会なので、鉄道や駅には関係なく、郊外住宅地が広がってしまいやすい傾向にあります。

シドニーの遠い郊外で、いま開発している住宅地といえば、たとえば、

Glenmore park　(シドニー都心から西へ59km)
Campbelltown　(シドニー都心から南西へ51km)　等･･･

都心から遠いのに、ものすごい規模の住宅開発が進む、Glenmore Park･･･

あと、もっと離れた、70～80km圏内のCentral CoastやWollongongから、シドニーへクルマ通勤している人も、少なからずいます。

シドニー圏の成長・拡大が、今後ずっと続くのならば良いですが、

もし、首都圏と同じく、｢外への拡大｣が止まり、都市圏のサイズ縮小、都心回帰・・・みたいな流れになれば･･･遠い郊外住宅地は、将来、取り残されてしまう可能性もあると思います。

特にシドニーのような、クルマ通勤が主流の都市では、｢ガソリン価格の高騰｣がきっかけで、一気に都心回帰が進んでしまう可能性もありますので、

自分の買う土地・物件の付近に、雇用機会がどれだけあるのか？ガソリンが高くなっても、都心通勤が無理なくできる距離なのか？

その辺を見極める必要はあると思います。

今回の日記、面白かった、ためになった・・・と思われた方、
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Manachanです、こんばんは。

今日は、ちょっと知的に(？)、アジア新興国通貨の話でいきますね。

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私が代表をつとめる、｢アジア太平洋大家の会｣･･･昨年２月に発足して以来、会員数は増え続け（現在７５０名）、

折しも海外不動産投資ブームにも乗って、東南アジア新興国を中心に、ものすごい数の不動産物件を、(私を含めて)会員が買ってきました。

中でも人気ベスト３は、マレーシア、フィリピン、タイ。日本に近くて行きやすく、経済成長が続き、法制度もそれなりに整備された３カ国。すでに、海外不動産の定番ですね。

しかし、日本人投資家にとって、気になるのは、｢為替レート｣。

現地で不動産買って、順当に値上がったとしても、｢いま、円に換算したらいくらなの？｣･･･これがどうしても、気になってしまいます。

特に、今は円高の時代。いま、米ドルもユーロも、そして新興国通貨も、日本円に比べれば値を下げてしまっているのが常。

ここ１年、マレーシアリンギットも、タイバーツも、しっかり、円に対して下落しています。｢アジア太平洋大家の会｣発足時（昨年２月）現在を比べてみると、

マレーシアリンギット
　　２７．０円　→　２４．７円　（８．５％下落）

タイバーツ
　　２．７０円　→　２．５０円　（７．５％下落）
　　

ところが、フィリピンペソだけは、なぜか、あまり下がっていません。

フィリピンペソ
　　１．９０円　→　１．８４円　（３．１％下落）

対・米ドルで、東南アジア各国通貨の為替レートの、ここ３年間の推移をみると、傾向がさらにはっきりします。

・マレーシアとタイ、インドネシアは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げてきたが、ここ１年の間は対ドル下落傾向

・ところがフィリピンは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げた上に、ここ１年も対米ドル為替は安定

私はフィリピンでマンション３戸買っています。これはもちろん、フィリピンペソ建ての資産ですが、

米ドルに対しても、ましてや日本円に対しても、価値がほとんど毀損しない･･･ペソの安定感は抜群だと感じています。

フィリピンで物件を買った、他の多数の投資家さんたちも、同じ感想を抱いているのではないでしょうか？

なぜいま、｢フィリピンペソ｣が最強なのか？

非常に難しい問題ですが、一つの仮説として、私が考えるのは、

・フィリピンは、マレーシアやタイに比べて、海外からの直接投資(FDI)の割合が低い

・反面、世界経済が不調な時期になると、ペソはどの国の通貨よりも安定する

端的な例として、フィリピンとマレーシアを単純比較してみましょう。

現時点では、マレーシアの方が、国民経済としてみれば、フィリピンよりはるかに先進国に近く、所得も高い。人口はフィリピンが３倍以上多いですが、GDPはほとんど同水準です。

しかも面白いことに、マレーシアは海外直接投資（日本など海外各国から、工場・ビジネス移転などのかたちで投資）を大きく受け入れているのに対し、

フィリピンの場合、海外直接投資の割合が低く、代わりに、世界中に出稼ぎに行った自国民からの送金の占める割合が非常に大きい。

人口　　
マレーシア　　２７００万人　　フィリピン　９４００万人

海外送金
マレーシア　　GDPの０．５～１％　　フィリピン　GDPの１０％

ま、普通に考えれば、フィリピンよりマレーシアの方が、はるかに｢真っ当な経済成長｣を遂げているといえるでしょうね。

マレーシアは、海外投資を受け入れ国内に雇用をつくり、国民が海外に出稼ぎに行かずとも食えるのに対し、

フィリピンは、海外投資が少なく、国内の雇用も不足しているが故に、国民が海外に出稼ぎに行って、その送金に頼っているわけなので･･･。

ですがこのことが、世界経済がピンチな時における、｢フィリピンの不思議な強さ｣に結びついている面もあると思うのです。なぜか？

マレーシアの外国直接投資は、外国人が意思決定しています。

一方、フィリピンの外国送金は、出稼ぎに行ったフィリピン人が意思決定しています。

いま、なぜマレーシアリンギットの価値が下がるのか？今は、欧州をはじめ、世界経済・金融がピンチの局面ですので、

これまで、マレーシアに投資してきた欧米の金融機関や多国籍企業が、マレーシアから投資を引き揚げ、自国の損失補てんに充てる。だから、リンギットに対する需要が落ち、この通貨の価値は下がる。

１９９７年のアジア経済危機で、マレーシアが一気に苦境に陥ったのも、まさにこのパターンでしたね。

一方で、フィリピンの場合、そもそも海外直接投資の割合が高くないので、外資が引き揚げたところで、影響はたかが知れている。

むしろ、フィリピンにお金をもたらしているのは、海外に出稼ぎに行ったフィリピン人であり、彼らの本国の家族に対する思いは、変わらない。送金額は減らない･･･

だから、ペソは下がらない。この通貨は、世界不況に強いのです。

でも、よく考えれば･･･フィリピン人が一番多く出稼ぎに行ってる｢米国｣の景気が落ちたらどうなるのか？

リーマンショックの年、確かに、米国からフィリピンへの送金は減りました。

でも、出稼ぎフィリピン人は、年々、進化しています。サウジアラビア、日本、シンガポール･･･米ドル圏外にも、たくさん出稼ぎに出ていますし、しかも、出稼ぎ者の高学歴化、高収入化も進んでいます。

たとえ米国がコケても、世界中に散らばったフィリピン人の送金は、止まらない。これまで、一貫して増え続けています。

あと、世界経済が不況になったら、収益の落ちた先進国企業が、ビジネス機能を労賃の安いフィリピンに移すニーズが高まります。

フィリピン人は英語力が抜群に高いので、欧米企業アウトソーシングの受け皿になれるのです。

以上をまとめると、フィリピン経済は、世界経済が好調な時は、製造立国として成功しているマレーシアやタイに(インドネシア、ベトナムにさえ・・)、見劣りしてしまうけど、

世界経済が不調になったら、｢年々進化する、出稼ぎ者の海外送金｣と、｢英語を活かしたアウトソーシング｣の二本立てで、抜群の粘り腰を発揮する不思議な経済。

かくして、フィリピンペソは下がらない。世界不況に強い通貨なのです。

私思うに、東南アジア新興国で資産を持つなら、

｢世界好況に強いマレーシア｣と、｢世界不況に強いフィリピン｣の両方に投資して、通貨の面でリスクヘッジをするのが良いと思います。

新興国にも、いろんなタイプの経済・通貨がある。
｢おいしいとこ取り｣でいきたいものですネ。

今日の日記、｢面白かった｣、｢ためになった｣と思った方は、是非！
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おはようございます。Manachanです。

今日、東京はいい天気。花の金曜日だ、頑張っていこう！

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今回の日記は、私が講師をつとめる。海外不動産セミナーの案内になります。

これは、昨年２月５日に、東京・神田で開催した、｢アジア太平洋大家の会、結成記念セミナー｣の、Update版という位置づけですが、

あれから１年余り、世界や日本の状況も変わり、不動産市場も大きく変化しました。さらに、アジア太平洋大家の会の、素晴らしい会員さんのおかげで、知見もどんどん蓄積されてきましたので、

そろそろUpdateが必要だろう･･･ということになり、前回同様、私が講演することになりました。

内容は、どちらかといえば、海外不動産投資・初心者向けのセミナーです。｢これから、海外にも目を向けていこう！｣という投資家さん向けに最適だと思います。

今なら、定価の半額で参加できますよ。また、東京は遠くて参加できない、という方には、DVDの販売も用意します。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

■６月１６日（土）アジア太平洋大家の会主催セミナー

当会会長鈴木学による海外不動産投資セミナーです。

今回は「日本・アジア新興国・オーストラリアの違いを徹底分析！」

という内容です。

みなさんは、

おそらく国内の不動産投資に関しては相当なスキルをお持ちだと思います。

せっかくですからそのスキルを海外不動産投資にも活かしてみませんか？

そのためには、まず「それぞれの違い」について勉強してみるのが

一番効率的です。

これから海外不動産投資を始める方にとって最適なセミナーとなりますので、
ぜひ、参加をご検討ください。

　▼【6/12まで半額】詳細はこちら
　http://asia-pacific.tv/fwd3/seminar20120616ma

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

今回のセミナーでは、｢日本、アジア新興国、オーストラリア｣というのが、メインテーマですが、

日本も、アジア新興国も、不動産市場の状況は大きく変貌しましたが、オーストラリアも、そうです。

オーストラリアの場合、昨年と今年とで、一番変わったのが、住宅ローンの金利。欧州危機を引き金とした相次ぐ利下げにより、すでに１％以上、金利が安くなってします。

私はオーストラリア（シドニー）で、戸建とユニットを一つづつ持っていて、どちらも住宅ローンが、変動金利で残っているのですが、

ここ１年の利下げで、金利負担がずいぶん軽くなり、キャッシュフローは改善しています♪それも、オーストラリアへの里帰り旅費が捻出できる位・・・

一方で、不動産価格は、豪州全土をみると、まだ上昇トレンドではありません。個別では、いろいろありますが、全体として停滞しています。

しかし、利子が下がると、不動産市況が盛り上がるのが、この国の常･･･

いまの公定金利は、３．５％。オーストラリアの歴史上稀にみる低金利（１年ちょっと前まで、４．７５％だった）。

欧州情勢にも左右されますが、嵐が収まれば、今後は

｢不動産価格上昇｣→｢バブルになるの嫌だから金融引き締め｣→｢住宅ローン金利上昇｣→｢ローン負担が重くなり、買い意欲減退｣→｢不動産価格安定化｣

ということになると思います。つまり今は、

豪州不動産、最大の買い場

だと思って、間違いないでしょう。昨日も、韓国人の元同僚が、

｢韓国の家を売って、豪州で家買いたいが、Manachanどう思う？｣

と、相談してきたので、

｢韓国の家を売るタイミングとして、今がベストかどうかは分からないが、豪州で家を買うなら、今こそチャンスだと思うよ｣

と、お答えしました。

あと、もう一つ、嬉しいニュースが・・・

７月２４～２５日に、全国賃貸住宅フェア＠東京が開催されます。来場者予想、３万人を超える、日本最大の｢賃貸経営見本市｣です。

私も、この場で海外不動産投資ネタで講演するわけですが、それとは別に、

｢アジア太平洋大家の会｣でも、ブースを出展することにしました。

細かい内容は、これから詰めていきますが、

賃貸住宅フェアで、ブースを出展すると、良いことがたくさんあるのです。

その一つが、会場内で｢ビジネスセミナー｣を、１日１回、開催できること。

フェアは２日間ありますので、合計２回、開催できるのです。しかも、３万人を超える来場者を相手に・・・

これは、やるっきゃないですよね。何を仕掛けようか、いま、いろいろ考えているところです。本当に楽しみですね。

今日の日記、楽しめたという方は、応援ポチをよろしくお願いします。
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おはようございます。Manachanです。

久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。

不動産ブログランキング、最近、１１～１４位が定位置なような気がする。いつも応援ありがとうございます。
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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。

だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。

これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、

結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。

以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。

・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)

・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。

私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。

だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。

全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。

「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。

実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、

例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。

だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。

自分の客付け能力のなさを、大家に転嫁して自分ノーリスク・・・っていうふざけたビジネスモデルは、早く破綻すればいいと思う。

今日はちょっとテンションあがってしまいましたね。
でも、この文章、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング、愛の応援ぽちThanks！
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おはようございます。Manachanです。

久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。

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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。

だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。

これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、

結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。

以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。

・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)

・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。

私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。

だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。

全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。

「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。

実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、

例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。

だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。

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今日はちょっとテンションあがってしまいましたね。
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Manachanです。こんばんは。

今日は、会社から帰って、子供寝かしつけた後、「やぬじぬ」(家主と地主)の海外不動産投資コラム書いて、その後、ブログタイム･･･忙しい日々が続きます。

なお、私の「やぬじぬ」コラムは、もちろん、ブログでは発表しないので、コラム読みたい人は、｢やぬじぬ｣購読してくださいね。

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前回は、千葉県柏市の話題だったので、今回は、オーストラリアの話題でいきますね(関連が分からんぞ･･･)。

オーストラリア、大方の予想を裏切って、公定金利が、また下がりましたね。３．７５％だったのが、今では３．５％･･･リーマンショック後の最低水準（３．０％）に、どんどん近づいてきた。

同国の金利が下がると、他の欧米先進国との金利差が縮小して「うまみ」が亡くなるから、当然、豪ドルも売られて下がる。

つい最近まで、豪ドルは米ドルより高かったのに、今や米ドル以下。１豪ドル＝７８円前後。

豪州の物件価格も、地域差はありますが、感覚的には、だいたい、今が底で、大都市部では、すでに底入れしているような印象を受けます。

豪ドルは安い、金利は安い、不動産価格は安い！

真面目な話、豪州不動産買うなら、今が最高の買い場･･･という気がしますねえ。

その最高のタイミングで、私は、再来週、オーストラリアに行きます。

シドニーで、地中海料理のディナーに舌鼓を打ちながら、現地の不動産投資コミュニティにお呼ばれ･･･素敵な機会をいただきました。

【セミナーのお知らせ】

日時：　6月21日（木）18：30～
場所：　リトルイタリアンビレッジ,イースタンシドニー某所の地中海料理
日本より特別ゲスト！鈴木　学様　(アジア太平洋大家の会　会長)お見逃しなく！

シドニー在住の方、もし興味があれば、コメントかメッセージで、私にご連絡くださいね。

私が特別ゲストなんて、こっぱずかしいけど･･･日本で立ち上がりつつある、海外不動産投資のトレンドについて、だいたい１０分ほど、ミニ基調講演をしてきます。

私としては、シドニーで、投資家の皆様と交流できるのが、何よりも楽しみです。ディナーセミナーなんて、ロマンチックですよねえ♪

あと、シドニーでは、免許証を更新したり、税金の申告をしたりと、全然ロマンチックじゃない用事もやってきますが･･･これもお愛嬌ということで。

今日の日記、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング応援、夜露死苦っ！
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Manachanです。こんばんは。

今日は、会社から帰って、子供寝かしつけた後、「やぬじぬ」(家主と地主)の海外不動産投資コラム書いて、その後、ブログタイム･･･忙しい日々が続きます。

なお、私の「やぬじぬ」コラムは、もちろん、ブログでは発表しないので、コラム読みたい人は、｢やぬじぬ｣購読してくださいね。

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前回は、千葉県柏市の話題だったので、今回は、オーストラリアの話題でいきますね(関連が分からんぞ･･･)。

オーストラリア、大方の予想を裏切って、公定金利が、また下がりましたね。３．７５％だったのが、今では３．５％･･･リーマンショック後の最低水準（３．０％）に、どんどん近づいてきた。

同国の金利が下がると、他の欧米先進国との金利差が縮小して「うまみ」が亡くなるから、当然、豪ドルも売られて下がる。

つい最近まで、豪ドルは米ドルより高かったのに、今や米ドル以下。１豪ドル＝７８円前後。

豪州の物件価格も、地域差はありますが、感覚的には、だいたい、今が底で、大都市部では、すでに底入れしているような印象を受けます。

豪ドルは安い、金利は安い、不動産価格は安い！

真面目な話、豪州不動産買うなら、今が最高の買い場･･･という気がしますねえ。

その最高のタイミングで、私は、再来週、オーストラリアに行きます。

シドニーで、地中海料理のディナーに舌鼓を打ちながら、現地の不動産投資コミュニティにお呼ばれ･･･素敵な機会をいただきました。

【セミナーのお知らせ】

日時：　6月21日（木）18：30～
場所：　リトルイタリアンビレッジ,イースタンシドニー某所の地中海料理
日本より特別ゲスト！鈴木　学様　(アジア太平洋大家の会　会長)お見逃しなく！

シドニー在住の方、もし興味があれば、コメントかメッセージで、私にご連絡くださいね。

私が特別ゲストなんて、こっぱずかしいけど･･･日本で立ち上がりつつある、海外不動産投資のトレンドについて、だいたい１０分ほど、ミニ基調講演をしてきます。

私としては、シドニーで、投資家の皆様と交流できるのが、何よりも楽しみです。ディナーセミナーなんて、ロマンチックですよねえ♪

あと、シドニーでは、免許証を更新したり、税金の申告をしたりと、全然ロマンチックじゃない用事もやってきますが･･･これもお愛嬌ということで。

今日の日記、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング応援、夜露死苦っ！
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