2012年 6月 の投稿一覧

柏市復活宣言!

Manachanです、おはようございます。今日は真面目な話題で・・・

「3・11」東日本大震災から、1年3ヶ月が経ちました。

ここ東京で、あの出来事は忘却の彼方に去ったような印象がありますが、

東北・北関東の被災地では、今でも、震災の爪痕が残り、復興はまだまだ先の話。特に津波で丸ごと流された街や、原発事故で未だ自宅に戻れない地域の方々は、なおさらです。

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あの震災は、物理的な被害のみならず、「風評被害」というかたちで、心理的にも、日本の社会に大きな爪痕を残したと思います。

特に、「原発事故」、「放射能」という要素を伴い、かつ「ツイッター」「モバイル」全盛の、発達した情報化社会で起こった災害ですので、

自制のきかないデマの拡散、恐怖煽りと、風評被害・・・リスク・コミュニケーションという意味では、日本の、かなり恥ずかしい面が出たと思っています。

私の生まれ故郷・千葉県柏市も、原発事故の風評被害を受け、イメージの低下に苦しんだ都市のひとつです。

千葉県内では、液状化で苦しんだ浦安市と並び、最も打撃を受けたのが、「放射能ホットスポット報道」の暴風を受けた、柏市(および周辺の東葛5市)だと思います。

その影響は、人口統計にはっきり出ています。東京通勤圏に位置し、利便性の高い柏市。震災前は、年6000人のペースで、人口が増加し続けていましたが、

震災の起こった年の増加数は、わずか400人。しかも2011年7月から2012年4月にかけての9ヶ月に限っていえば、1500人以上、人口を減らしました。

浦安の場合、液状化で街の至るところで、目に見える被害があったわけですが、内陸の台地面に位置し地盤の良い柏市の場合、地震の被害は、ほとんど見られず、

人口減少を説明できる理由は、放射能報道による風評被害のみ・・・でした。

柏市の歴史、始まって以来、初めて経験する人口減少・・・私もこれには、大変、心を痛めましたが、

「原子力災害の心理的影響」という物事の本質ゆえに、役所が安全宣言しても逆効果だし、学校や幼稚園の除染につとめても、人口減少のトレンドに影響を及ぼすことはできず、

「世間が、放射能のことを忘れ去ってくれる」以外に、特効薬はないわけです。

ですが、散々苦しんだ柏市にも、ようやく「春」がやってきました。

今年4月以来、人口が上昇トレンドに転じているのです。しかも、純粋な社会増(転入-転出)により、人口が増えているのです。

震災前と同様、人々が、柏市を住まいとして選んでくれた、「足で投票」した結果として、人口増が実現しているのです。

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ま、気になる放射線量に関しても、震災以来、一貫して改善が続き、最新の測定データでは、柏市の40小学校平均の線量(地上50cm)が、0.13マイクロシーベルトにまで下がっています。

この数値は、昨年6~7月、「週刊現代」などのホットスポット報道で騒がれた当時の、約3分の1。

私の住む、都内江東区の小学校平均が、0.10程度で、ほぼ定常状態ですから、今や「都内に住んでも、柏に住んでも、線量は変わらない」と言ってよい。

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また、柏市内に不動産物件を持つ、私個人の体験としても、「柏の勢いの回復」を肌で感じています。

柏駅徒歩圏にある、築古の区分マンションを、賃貸に出そうとしていましたが、今年2~4月は、いくら頑張っても反応が鈍く、管理会社と共に、「やっぱり異常事態だわ・・・」と、途方に暮れていました。

ところが5月に入ると、いきなり法人の申し込みが入り、

その法人契約が、勤務先変更により急遽キャンセルになった後、今度は個人の申し込みが・・・・

しかも、その個人入居者の方は、「周辺市区から、仕事探しのため、柏駅前に越してきた」という・・・東葛のビジネス中心地としての、柏らしい動きですね。

今年5月といえば、柏市の人口の勢いが、すでに完全に戻った時期でもあります。

Kashiwa finally comes back・・・柏市は震災、風評を乗り越え、力強く復活しました!

柏市とともに、震災の影響で人口減少に見舞われた千葉県内の市川市、松戸市、浦安市、千葉市美浜区なども、4月からは明らかに人口増に転じていますから、

千葉県全体の勢いも、完全に、震災前に戻ったといえましょう。

今日の日記、面白かったと思った方、そして柏市や千葉県ファンの皆様、
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八潮(埼玉県)が面白い!

Manachanです。おはようさん。

過去二回連続で、韓国ネタが続いたので、今度は埼玉ねたでいきますね(関連がよく分からんなあ・・・)。

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これまで、主に千葉県内で、企画アパート用地を探してきましたが、同じタイプのアパートは、実は埼玉県でも建築可能です(注.東京、神奈川はほぼ無理)。

埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か?どっちが都会か?どっちが洗練されているか?論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も・・・)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

(埼玉県の戸田・和光・川口)>(千葉県の市川・松戸)

一般論としては、そういう感じになります(個別には、いろいろあります)。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、「地価と賃料のバランス」が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった!!

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった!!

それが、つくばエクスプレス沿線の「八潮」と「三郷中央」です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には「埼玉の鉄道」とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね(で、戸田や和光の土地みて、どうしても「千葉より高い」という印象を持ってしまう・・・)。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心20km圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで7分、浅草13分、秋葉原へ18分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり!

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪50万を平気で切ってるじゃん!
(注.もちろん、個別にみれば、坪80万を超えている土地もあります。)

なぜ、安いのか?

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

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Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
-青梅・秋川以遠
-厚木以遠
-横須賀以遠 
-千葉以遠 
-柏以遠 
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの「見える賃貸経営」をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅10分圏内なら、ワンルームの賃料が平均7万を超えている

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、「帝都北千住に7分」、「世界のアキバに18分」という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心20km圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは8万3千人強ですが、今後10~20年にわたって人口が増加し、10万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、「30年間、勝ち続ける賃貸経営」も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

八潮駅徒歩圏は、将来を見越して、比較的低リスク、高収益な賃貸経営ができそうなエリアだと、私は感じています。

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地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

(埼玉県の戸田・和光・川口)>(千葉県の市川・松戸)

一般論としては、そういう感じになります(個別には、いろいろあります)。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、「地価と賃料のバランス」が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

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しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった!!

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった!!

それが、つくばエクスプレス沿線の「八潮」と「三郷中央」です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には「埼玉の鉄道」とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね(で、戸田や和光の土地みて、どうしても「千葉より高い」という印象を持ってしまう・・・)。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心20km圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで7分、浅草13分、秋葉原へ18分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり!

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪50万を平気で切ってるじゃん!
(注.もちろん、個別にみれば、坪80万を超えている土地もあります。)

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八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

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都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
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しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの「見える賃貸経営」をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅10分圏内なら、ワンルームの賃料が平均7万を超えている

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、「帝都北千住に7分」、「世界のアキバに18分」という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心20km圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは8万3千人強ですが、今後10~20年にわたって人口が増加し、10万人を突破するとみられています。

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駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

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ソウル物件の利回り

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前回に続き、韓国不動産ネタでいきます。

キムチの国、ハングルの国、K-popの国、ヨン様、キムヨナちゃんの国・・・日本のすぐ隣りにある、身近な韓国ですが、

この国の不動産が、日本の投資家のあいだで話題に上ることは少なく、(主観的には)謎のベールに包まれています。

その最たるものが、前回紹介した、「チョンセ」なる、韓国独特の賃貸システム。

・賃借人が、物件価格の3~8割という、膨大な保証金(チョンセ)を用意して、大家に渡す
・その代わり、2年間、家賃タダで住める
・大家は、チョンセでもらった現金を運用して、稼ぐ

日本人の感覚からすれば、信じがたいシステムですが、この「チョンセ」、昨今は、韓国社会情勢の変化により急速に廃れているようで、

あと10年後には、チョンセはなくなって、ウォルセ(月額家賃)だけになる

と言い切る論者もいるほどです。

チョンセが廃れるのは、韓国社会の成熟化、高齢化、経済成長の鈍化により、韓国内に高利で運用できる投資対象が少なくなり、

大家がチョンセもらって、運用しても、儲からない。だったら、家賃もらった方がマシじゃん?・・・というトレンドになったからだそうです。

さらに言うと、チョンセの位置づけは、大家にとっては、「利子の要らない銀行融資」のようなもので、

不動産価格が一貫して上がる局面であれば、レバレッジとして、とても価値の高いものだった。

しかし、ここ数年の韓国は、不動産価値の伸びが停滞しており、チョンセでレバレッジきかせる意味も薄れてきています。

韓国もだんだん、日本に似てきているんですね。

すでに韓国では、

チョンセとウォルセ(家賃)のハイブリッドシステム

なるものが登場しています。前回紹介した、ソウル郊外、龍仁(ヨンイン)市ファミリーマンションの例でいれば、

不動産価格  2億9500万ウォン (約1950万円)

パターン1 「チョンセを1億ウォンもらった場合」
家賃:45万ウォン/月 (540万ウォン/年)
現金手出し:1億9500万ウォン
賃貸利回り:1.8%
Return on Cash:2.8%

パターン2 「チョンセを5千万ウォンもらった場合」
家賃:78万ウォン/月 (936万ウォン/年)
現金手出し:2億4500万ウォン
賃貸利回り:3.2%
Return on Cash:3.8%

一応、家賃を得ることによって、少ないですが2~3%の賃貸利回りが得られ、

それプラス、預かったウォルセを、銀行やファンドで運用して、利益を上げることも、理論的には可能です(やり方、詳しく知ってるわけじゃないけど・・・)

今後、韓国にチgョンセがなくなって、完全にウォルセ(月額家賃)の世界になったら、賃貸利回りは、満室時5%くらいのところに、落ち着いてくる気がします。

チョンセの国から、家賃の国へ・・・

韓国の不動産事情も、年々、変わってきてるんですね。

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韓国ソウル物件

Manachanです、こんばんは。

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今回は、日本のすぐ隣りにあるのに、Manachan不動産ブログで、まだ取り上げたことのない国・・・韓国のお話です。

以前、私の部下だった韓国人が、ソウル郊外にある、自宅(ファミリータイプマンション)を売りに出すことになりました。

彼は、私が世界中で不動産買いまくっているのを、当然知っているので、

「まなぶさん。韓国でひとつ、買いませんか?」

場所は、ソウルから約40kmの距離にあるベッドタウン-龍仁(ヨンイン)市

東京・首都圏でいうと・・・そうだなあ、大体、「千葉ニュータウン」に相当する立地でしょうか。

都心から少し遠いけれど、自然が豊かで、近年、急速に発展しているところです。

ここにある、3部屋、かなり広めのファミリーマンションを、私になら、特別価格(?)3億ウォンで売ってくれるという。

3億ウォンは、今のレートで、約1980万円。円高なので、2000万円を切ってきますね。韓国人にとっての3億ウォンは、日本人の貨幣感覚でいえば3000~4000万円くらいに相当すると思います。

面白いのは、韓国には、チョンセ(伝貰)という、驚愕の賃貸制度があること、

チョンセとは、「高額の保証金を預ければ、その運用益で家賃負担が不要となる韓国独特の賃貸制度」。分かりやすくいうと、


・売価2000万円くらいのマンションを借りる人が、その半額、1000万円くらいの現金を用意し、保証金として大家に預ける

・このお金を預けると、毎月の家賃負担がタダになる。

・大家は、預かった1000万円を運用して収益を上げる

世界広しといえども、ほとんど韓国でしかみられない、独特の賃貸制度といえましょう。

実は、上記のソウル郊外物件も、

・売価3億ウォン

・チョンセが、1.7億ウォンとれる

・だから、1.3億ウォン(約860万円)の手出しで、この物件を所有できる

手出しが860万円で済むのはともかくとして、家賃の利回りがゼロというのは、ちょっとねえ・・・

預かった1.7億ウォンを、どれだけ高利で運用できるか?
この物件を保有して、数年後に、どれだけの高値で売れるか?

この辺が見えてこないと、買えないよなあ・・・やっぱり。

ちなみに、いま韓国の不動産市場は、結構、下火になっていて、不動産買っても、以前のように値段が上がらない時代に入ってきているそうです。

高利の投資先も、韓国内にあまり見つからず、大家がチョンセもらっても、運用することが難しいので、

したがって、韓国ではチョンセがどんどん少なくなり、月額家賃制度(ウォルセ)に変わりつつあるようです。

ウォルセの場合、家賃がどれくらいとれるのか?表面利回りでどれくらいになるのか、現在、確認中です(せいぜい5~6%くらいと思いますが・・・)。

韓国に興味がある、韓国人の奥さんと結婚した、いまソウルに住んでいる・・・等々の理由で、不動産購入に興味があれば、私までご連絡くださいね。

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東京・首都圏でいうと・・・そうだなあ、大体、「千葉ニュータウン」に相当する立地でしょうか。

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3億ウォンは、今のレートで、約1980万円。円高なので、2000万円を切ってきますね。韓国人にとっての3億ウォンは、日本人の貨幣感覚でいえば3000~4000万円くらいに相当すると思います。

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・売価2000万円くらいのマンションを借りる人が、その半額、1000万円くらいの現金を用意し、保証金として大家に預ける

・このお金を預けると、毎月の家賃負担がタダになる。

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預かった1.7億ウォンを、どれだけ高利で運用できるか?
この物件を保有して、数年後に、どれだけの高値で売れるか?

この辺が見えてこないと、買えないよなあ・・・やっぱり。

ちなみに、いま韓国の不動産市場は、結構、下火になっていて、不動産買っても、以前のように値段が上がらない時代に入ってきているそうです。

高利の投資先も、韓国内にあまり見つからず、大家がチョンセもらっても、運用することが難しいので、

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少ない給料で、もっと働け!

Manachanです。こんばんは。

前回の日記「勤続3年」に引き続き、「サラリーマン職業生活」シリーズでいきますね。

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私は日本のほか、オーストラリア、中国、米国、そしてインド。計5カ国で働いた経験があります。

そういう経験をしている人間は、日本ではまだ珍しいこともあって、

「外国の職場って、日本とどう違うんですか?」

みたいな質問を、いろんな人から、よく受けます。

私の正直な実感でいえば、たとえ国が違っても、「カイシャ」なるものの本質に、そう大きな違いがあるわけではない。

どの国のカイシャにも、ボスがいて、大多数のサラリーマンがいて、いろんな部署があって、上下関係があって、仕事のできる奴と、できない奴がいて・・・・

もちろん、職場によって定時に帰れる、帰れないの違いがあるとか、英米系企業では「フェアネス」の価値観が重視されるとか、女性管理職の割合が多いとか、そんな程度の違いはありますが、

その何よりも増して、

「儲かってる会社」と「儲かってない会社」の違いは、実に大きい。

「儲かってない会社」の生態は、どの国でも、驚くほどよく似ている。

と感じます。

私が海外や、日本国内の外資系企業で働いていて、会社の業績が悪い時に、よく耳にした言葉は、

Work more with less!
(少ない給料で、もっと働け!)

でした。あと、こんな言葉も、よく聞きましたね。

We are lucky to be employed
(職があるだけ、まだマシなんだよ・・・)

こういう言葉を聞いた時の、会社や業界の状況というのは、押しなべて、

・需要に比べて供給が過剰で、競争は激しく、利益率が年々下がる、レッドオーシャン(血の海)状態

・会社の想定する売上や利益に比べて、人員や給与水準が過剰

極めて厳しい状況のなかで、会社を存続させたい経営者の思いが、Work more with less!という言葉になる・・・気持ちはよく分かりますが、

彼らが、この言葉を口にしている間、会社の業績が好転したという話は、一つも聞いたことがありません。

普通考えて、当然ですよね。「少ない給料でもっと働け」というメッセージが会社全体に伝わると、どうなるか?

・この言葉を聞いて、ハッピーになる社員はいない

・この言葉を聞いて、「よし、会社存続のために頑張るぞ!」と、張り切る社員はいない

・だから、有能で、転職能力の高い社員は、どんどん、他社に移る

・スキルが低く、今の会社しか居場所のない社員ばかりが残る

日本でも、オーストラリアでも、中国でも、どこでもそうでした。会社員として働く人間の気持ち、「活躍したい」、「評価されたい」、「感謝されたい」、「社会に貢献したい」という気持ちは、世界のどこも変わらない。

Work more with less!という言葉に、会社員、職業人の欲求を満たす要素は一つもない。ハッキリ言うけど、こんな言葉を口にするような会社は、負け組。経営者を代えるか、市場から淘汰されたほうがいい。

最後に、やはり不動産の話題に関連させますが、

日本で私が関わってきた不動産業者は、Work more with lessなノリの会社がかなり多いと感じます。

そういう、ブラックな会社とは、物件の売買や、賃貸付け程度のお付き合いにとどめ、

企画アパートなど、戦略的な不動産事業で、パートナーとしてお付き合いしているのは、社員が誇りを持って働いている会社ばかりです。

そういう会社は、Work more with lessなんて、言わないはずですし・・・

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私は日本のほか、オーストラリア、中国、米国、そしてインド。計5カ国で働いた経験があります。

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私の正直な実感でいえば、たとえ国が違っても、「カイシャ」なるものの本質に、そう大きな違いがあるわけではない。

どの国のカイシャにも、ボスがいて、大多数のサラリーマンがいて、いろんな部署があって、上下関係があって、仕事のできる奴と、できない奴がいて・・・・

もちろん、職場によって定時に帰れる、帰れないの違いがあるとか、英米系企業では「フェアネス」の価値観が重視されるとか、女性管理職の割合が多いとか、そんな程度の違いはありますが、

その何よりも増して、

「儲かってる会社」と「儲かってない会社」の違いは、実に大きい。

「儲かってない会社」の生態は、どの国でも、驚くほどよく似ている。

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こういう言葉を聞いた時の、会社や業界の状況というのは、押しなべて、

・需要に比べて供給が過剰で、競争は激しく、利益率が年々下がる、レッドオーシャン(血の海)状態

・会社の想定する売上や利益に比べて、人員や給与水準が過剰

極めて厳しい状況のなかで、会社を存続させたい経営者の思いが、Work more with less!という言葉になる・・・気持ちはよく分かりますが、

彼らが、この言葉を口にしている間、会社の業績が好転したという話は、一つも聞いたことがありません。

普通考えて、当然ですよね。「少ない給料でもっと働け」というメッセージが会社全体に伝わると、どうなるか?

・この言葉を聞いて、ハッピーになる社員はいない

・この言葉を聞いて、「よし、会社存続のために頑張るぞ!」と、張り切る社員はいない

・だから、有能で、転職能力の高い社員は、どんどん、他社に移る

・スキルが低く、今の会社しか居場所のない社員ばかりが残る

日本でも、オーストラリアでも、中国でも、どこでもそうでした。会社員として働く人間の気持ち、「活躍したい」、「評価されたい」、「感謝されたい」、「社会に貢献したい」という気持ちは、世界のどこも変わらない。

Work more with less!という言葉に、会社員、職業人の欲求を満たす要素は一つもない。ハッキリ言うけど、こんな言葉を口にするような会社は、負け組。経営者を代えるか、市場から淘汰されたほうがいい。

最後に、やはり不動産の話題に関連させますが、

日本で私が関わってきた不動産業者は、Work more with lessなノリの会社がかなり多いと感じます。

そういう、ブラックな会社とは、物件の売買や、賃貸付け程度のお付き合いにとどめ、

企画アパートなど、戦略的な不動産事業で、パートナーとしてお付き合いしているのは、社員が誇りを持って働いている会社ばかりです。

そういう会社は、Work more with lessなんて、言わないはずですし・・・

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勤続3年

おはようございます。Manachanです。

今回は本業のサラリーマンの方の話ですが、6月1日をもって、勤続3周年になりました。

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勤続3年、世間的に見れば、「だから何なの?」ということになるでしょうが、

私にとって、同じ会社に3年勤めたというのは、それなりに、画期的なことです。

これまで、20年近く、社会人やってきましたが、一社での勤続年数は、最長で4年6ヶ月。平均の勤続年数は、3年1ヶ月。

ですので、3年も勤め上げると、「我ながら、よくがんばったなあ・・・」という感覚です。

同世代の友人には、「転職回数、結構多いなあ」と、よく言われますが、

3~4年ごとに、会社換わるのは、私にとって、ごく自然なことです。

私は、会社と自分との関係を、結構ドライに割り切っているところがあって、

「今の会社で、今後1年間留まった場合、履歴書に書けるような、有益な経験ができるか?」
「今の会社で、今後1年間頑張って、組織のなかで自分の置かれた立場を、変えられる可能性があるのか?」

その答えがいずれもNoであれば、私はあっけらかんと、転職してしまう方です。

実際、私の経験上、転職こそが、上記をいずれもYesにする、手っ取り早い解決策であることが多いし、

また、「転職する」=「中途採用を募集している」ことでもありますので、それだけ、儲かっている会社に身を置ける可能性がある、ということでもあります。

もちろん、転職は万能ではないし、転職したらさらに状況が悪くなることも十分ありますので、

自分の専門、キャリアが何であるのか、新しい会社に身をおくことによって、キャリアにどれだけ、プラスの影響があるのか・・・その辺は、考え抜かなければなりません。

会社を選ぶことは、不動産投資の判断と似ているのかなあ・・・と思います。

「この物件を、あと数年、持ち続けることで、どれだけの収益が得られるのか?」
「この物件を頑張って経営した場合、今後数年で、収益を改善できる可能性がどれだけあるのか?」

その答えが、いずれもNoであれば、売り抜けることを考える・・・結局、転職する際の判断と同じかなあと思います。

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二つの「幕張」

Manachanです。おはようございます。

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企画アパート新築のために、いま千葉県内で土地探ししている最中ですが、

新松戸駅前の土地は、他のバイヤーにとられ・・・

気を取り直して、県内東葛地区と、京葉地区で、土地探し継続中です。

こないだ見た、「幕張の土地」は、とても良かったですよ。

「幕張」といえば、皆さん、「ベイタウン」や「アウトレットモール」、「幕張メッセ」、「千葉マリンスタジアム」のある、「京葉線・海浜幕張駅」付近の埋立・新開発地を想像されると思いますが、

今回みたのが、もっと陸側にある、「JR総武線・幕張駅」至近の土地。すぐ近くに「京成線 幕張駅」があります。「海浜幕張駅」からは約2km離れ、歩いたら30分ほどかかる距離です。

話を簡単にするために、ベイタウンのある海浜幕張側を「海の幕張」。総武線・京成線側を「陸の幕張」と呼びますね。


「陸の幕張」は、古くから開けた土地です。源平合戦の昔、頼朝がこの地で兵をあげ、「幕営を張った」から「幕張」になった、という伝説もあります。

この地を通るJR総武線は、明治時代から開通し、幕張駅ができたのは、1894年。作家の椎名誠さんが、幼少時代を過ごしたのも、ここ幕張の海辺でした。

椎名さんのエッセイにもありますが、高度成長期に幕張の埋立地造成が始まり、見えなくなるほど向こうの沖まで陸地化されたそうです。

そこに建設された新市街地が、「海の幕張」こと、海浜幕張エリアなのですね。

広い街路、計画的につくられた建物、施設、公園・・・人工都市な「海の幕張」とは対照的に、「陸の幕張」は古い街で、街路は狭く、昭和の香りを残しています。

近くに「検見川神社」、さらに行くと「稲毛の浅間神社」があり、古いコミュニティも残る、下町っぽいところです。

そこにJR総武線や京成線が通り、高度成長期以降、東京のベッドタウン化されたわけですが、各駅停車しか止まらない小さな駅のため、

近くの津田沼や船橋みたいな商業発展はみられず、今でも純粋な、住宅エリアの静かな駅です。

この幕張、とても良かったのは、

住宅地が生きている

街路の狭い、古い街ですが、新しい戸建住宅や、3階建てくらいの築浅RCマンションが結構建っていて、全体的に明るい印象。

新しい住宅がたくさん建っているということは、JR幕張駅エリアが、若い世代や子育て世代、住宅地として選ばれていることの証左。街の新陳代謝が、ちゃんと機能しているわけですね。

東京通勤圏だし、幕張ベイタウンにも歩ける距離なので、賃貸需要もかなりあるようです。

こういう土地に、企画マンション建てたいなあ・・・と思った次第。

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