八潮(埼玉県)が面白い!

Manachanです。おはようさん。

過去二回連続で、韓国ネタが続いたので、今度は埼玉ねたでいきますね(関連がよく分からんなあ・・・)。

不動産ブログランキング・・・激戦のなか、Manachanしぶとく12位キープ。
やっぱベスト10に復帰したいなー。今日も応援ぽちお願いね♪
         ↓

不動産投資 ブログランキングへ

これまで、主に千葉県内で、企画アパート用地を探してきましたが、同じタイプのアパートは、実は埼玉県でも建築可能です(注.東京、神奈川はほぼ無理)。

埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か?どっちが都会か?どっちが洗練されているか?論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も・・・)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

(埼玉県の戸田・和光・川口)>(千葉県の市川・松戸)

一般論としては、そういう感じになります(個別には、いろいろあります)。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、「地価と賃料のバランス」が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった!!

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった!!

それが、つくばエクスプレス沿線の「八潮」と「三郷中央」です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には「埼玉の鉄道」とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね(で、戸田や和光の土地みて、どうしても「千葉より高い」という印象を持ってしまう・・・)。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心20km圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで7分、浅草13分、秋葉原へ18分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり!

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪50万を平気で切ってるじゃん!
(注.もちろん、個別にみれば、坪80万を超えている土地もあります。)

なぜ、安いのか?

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

$Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
-青梅・秋川以遠
-厚木以遠
-横須賀以遠 
-千葉以遠 
-柏以遠 
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの「見える賃貸経営」をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅10分圏内なら、ワンルームの賃料が平均7万を超えている

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、「帝都北千住に7分」、「世界のアキバに18分」という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心20km圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは8万3千人強ですが、今後10~20年にわたって人口が増加し、10万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、「30年間、勝ち続ける賃貸経営」も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

八潮駅徒歩圏は、将来を見越して、比較的低リスク、高収益な賃貸経営ができそうなエリアだと、私は感じています。

今日の日記、面白かった、ためになったと思った方は、応援ぽちよろしく。
         ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

SNSでもご購読できます。

コメント

  1. j より:

    実際その通りだと思います。
    記事は2012年のものですが、当時と比べて、現在はどのように評価できますか?是非ご意見拝聴したいです。

    1. mana33chan より:

      Tx沿線では流山市が有名になり、その陰に隠れて目立ちませんが、八潮市も住宅都市として着実に発展していると思います。八潮駅徒歩圏の宅地の取引価格高いし、アパート建てても入居いいし…北千住まで乗車7分は強い!

コメントを残す

*

八潮(埼玉県)が面白い!

Manachanです。おはようさん。

過去二回連続で、韓国ネタが続いたので、今度は埼玉ねたでいきますね(関連がよく分からんなあ・・・)。

不動産ブログランキング・・・激戦のなか、Manachanしぶとく12位キープ。
やっぱベスト10に復帰したいなー。今日も応援ぽちお願いね♪
         ↓

不動産投資 ブログランキングへ

これまで、主に千葉県内で、企画アパート用地を探してきましたが、同じタイプのアパートは、実は埼玉県でも建築可能です(注.東京、神奈川はほぼ無理)。

埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か?どっちが都会か?どっちが洗練されているか?論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も・・・)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

(埼玉県の戸田・和光・川口)>(千葉県の市川・松戸)

一般論としては、そういう感じになります(個別には、いろいろあります)。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、「地価と賃料のバランス」が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった!!

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった!!

それが、つくばエクスプレス沿線の「八潮」と「三郷中央」です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には「埼玉の鉄道」とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね(で、戸田や和光の土地みて、どうしても「千葉より高い」という印象を持ってしまう・・・)。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心20km圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで7分、浅草13分、秋葉原へ18分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり!

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪50万を平気で切ってるじゃん!
(注.もちろん、個別にみれば、坪80万を超えている土地もあります。)

なぜ、安いのか?

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

$Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
-青梅・秋川以遠
-厚木以遠
-横須賀以遠 
-千葉以遠 
-柏以遠 
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの「見える賃貸経営」をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅10分圏内なら、ワンルームの賃料が平均7万を超えている

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、「帝都北千住に7分」、「世界のアキバに18分」という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心20km圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは8万3千人強ですが、今後10~20年にわたって人口が増加し、10万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、「30年間、勝ち続ける賃貸経営」も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

八潮駅徒歩圏は、将来を見越して、比較的低リスク、高収益な賃貸経営ができそうなエリアだと、私は感じています。

今日の日記、面白かった、ためになったと思った方は、応援ぽちよろしく。
         ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

SNSでもご購読できます。

コメント

  1. サーファー薬剤師@不動産投資家 より:

    1. 私の実家の近くです(^_^)
    実は八潮本当に都会へのアクセス近いんですよね♪
    つくばエクスプレスの賃料が少し高いのが痛いですが
    足立区の六町や青井は土地の値上がりが凄かったですからね
    今後八潮も有望ですね♪
    http://ameblo.jp/lenoxheads/

  2. manachan より:

    2. Re:私の実家の近くです(^_^)
    >サーファー薬剤師@不動産投資家さん

    >足立区の六町や青井は土地の値上がりが凄かったですからね。今後八潮も有望ですね♪

    そうなんです。六町&青井の土地ブームが、都県境を越えた八潮にはまだ到達していないようで、駅10分圏内で坪50万とか、単価も安いままなんです。

    Tx沿線では、足立区エリア(六町&青井)も、千葉県の流山&柏も、土地値が高止まりしているので、

    アパートの収益性を考えると、八潮&三郷が抜群にいいんですね。

    http://ameblo.jp/manachan2150/

コメントを残す

*