ソウル物件の利回り

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前回に続き、韓国不動産ネタでいきます。

キムチの国、ハングルの国、K-popの国、ヨン様、キムヨナちゃんの国・・・日本のすぐ隣りにある、身近な韓国ですが、

この国の不動産が、日本の投資家のあいだで話題に上ることは少なく、(主観的には)謎のベールに包まれています。

その最たるものが、前回紹介した、「チョンセ」なる、韓国独特の賃貸システム。

・賃借人が、物件価格の3~8割という、膨大な保証金(チョンセ)を用意して、大家に渡す
・その代わり、2年間、家賃タダで住める
・大家は、チョンセでもらった現金を運用して、稼ぐ

日本人の感覚からすれば、信じがたいシステムですが、この「チョンセ」、昨今は、韓国社会情勢の変化により急速に廃れているようで、

あと10年後には、チョンセはなくなって、ウォルセ(月額家賃)だけになる

と言い切る論者もいるほどです。

チョンセが廃れるのは、韓国社会の成熟化、高齢化、経済成長の鈍化により、韓国内に高利で運用できる投資対象が少なくなり、

大家がチョンセもらって、運用しても、儲からない。だったら、家賃もらった方がマシじゃん?・・・というトレンドになったからだそうです。

さらに言うと、チョンセの位置づけは、大家にとっては、「利子の要らない銀行融資」のようなもので、

不動産価格が一貫して上がる局面であれば、レバレッジとして、とても価値の高いものだった。

しかし、ここ数年の韓国は、不動産価値の伸びが停滞しており、チョンセでレバレッジきかせる意味も薄れてきています。

韓国もだんだん、日本に似てきているんですね。

すでに韓国では、

チョンセとウォルセ(家賃)のハイブリッドシステム

なるものが登場しています。前回紹介した、ソウル郊外、龍仁(ヨンイン)市ファミリーマンションの例でいれば、

不動産価格  2億9500万ウォン (約1950万円)

パターン1 「チョンセを1億ウォンもらった場合」
家賃:45万ウォン/月 (540万ウォン/年)
現金手出し:1億9500万ウォン
賃貸利回り:1.8%
Return on Cash:2.8%

パターン2 「チョンセを5千万ウォンもらった場合」
家賃:78万ウォン/月 (936万ウォン/年)
現金手出し:2億4500万ウォン
賃貸利回り:3.2%
Return on Cash:3.8%

一応、家賃を得ることによって、少ないですが2~3%の賃貸利回りが得られ、

それプラス、預かったウォルセを、銀行やファンドで運用して、利益を上げることも、理論的には可能です(やり方、詳しく知ってるわけじゃないけど・・・)

今後、韓国にチgョンセがなくなって、完全にウォルセ(月額家賃)の世界になったら、賃貸利回りは、満室時5%くらいのところに、落ち着いてくる気がします。

チョンセの国から、家賃の国へ・・・

韓国の不動産事情も、年々、変わってきてるんですね。

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コメント

  1. ソルフェ より:

    1. チョンセ物件探し
    先週ソウル郊外からソウル市内に
    引っ越しました。
    購入ではなく、チョンセで物件を探して
    いたのですが、本当に最近はチョンセ
    自体が少なくなり条件にあう物件を
    見つけるのに時間がかかりました。
    Manachanさんがご指摘のとおりでして、
    本当にこのままではそのうちチョンセ
    制度もなくなるかもしれません。
    http://ameblo.jp/solhwe/

  2. manachan より:

    2. 韓国も変化しているのですね
    チョンセがなくなって、月額家賃に移行していくのは、時代の必然的な流れでしょうね。

    韓国は、一部財閥系企業の、グローバルでの華やかな活躍はあっても、

    足元は少子化&高齢化で、日本と状況ほぼ同じですので、

    当然、企業への貸出金利も、国内での貯蓄利率も徐々に下がり、

    大家が「チョンセなど、やってられん!」となるでしょうね。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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