香港の投資家と対話-日本の不動産買うべきか?

不動産ブログランキング、数日前に始めたばかりですが、なかなか出だし快調で、いま39位!

1ページ目「1~50位」に、自分のブログが載ってるの、見ていて気持ちがいいですね♪

25位以上になれば、大きなフォントで表示されるので、とりあえずそこを目指して行きます~。

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ところで、私は日本語のほか、中国語でもブログで不動産情報発信しています。

中国大陸版(簡体字)ブログ (2010年6月開設)

台湾・香港版(繁体字)ブログ (2011年12月開設)

昨年後半までは、中国大陸版一本だったので、読者からの問い合わせは、もっぱら中国大陸の人ばかりでしたが、

昨年末、台湾・香港版ブログや、Facebookでの情報発信を始めて以来、今では、台湾人、香港人からの問い合わせの方が、多くなってきました。

メディアが変わると、読者層もがらりと変わるものなんですね・・・。

これは私の印象ですが、台湾や香港の方々は、中国大陸の方々に比べると、国際的というか、世界をよく知っているというか・・・

中国大陸人と違って、ビザの制約なしに、世界の大部分に行けるという、経験の豊富さがなせる業なのでしょうね。

それだけに、彼らから受ける質問のクオリティは、とても高く、中には「うーん」と唸ってしまうものもあります。もちろん良い意味で。

たとえば先日、香港の読者からの問い合わせで、こんなのがありました。

日本の不動産を買おうかどうか・・・周りの人に聞いても、極端に意見が分かれるんです。ネガティブな人は、こう言います。

「日本の不動産市場が、バブル期以降、20年続けて振るわないのは、単に日本人の値上がり期待がしぼんでるだけじゃないと思う。むしろ、我々に見えない、構造的な経済リスクがあるのではないかと・・・

私はそれでも、諸経費を引いた実質の利回りが8~10%もとれるのであれば、値下がりリスクは多少あっても、それなりに旨みはあると思うのですが、鈴木さんはどう思いますか?」

うーむ、深いぜ。どう答えていいものか・・・

「紆余曲折はあっても、不動産は、買えば値上がるのが当たり前」が、多くの国で常識となっているわけですが、彼らの目に、日本不動産の長期低迷は、どう映るのでしょう?

2~3年なら、ともかく、20年ですよ。普通考えて、ありえない。

外国人投資家が、「日本にしかない、構造的な経済リスク」を危惧するのも、至極当然だと思います。

そこまで深読みして、日本市場に切り込んでくるから、彼ら、本当に侮れないです。

じゃ、なぜ日本では、20年も不動産市況低迷しているの?

それはね・・・でも、まず自分の頭で考えて、当ててごらん。

「不景気だから?」  ⇒ ブー!

「「人口が減ってるから?」  ⇒ ブー!

「「財政デフォルトを危惧してるから?」  ⇒ ブー! いいセンスだけど、日本の不動産バイヤー、そこまで考えてないから、やはり不正解。

「「じゃ、もしかして・・・物件の過剰供給?」 ⇒ 正解ピンポンピンポン!

そうなんです。日本は人口減ってるし、需要増えてないのに、毎年、物件バカスカ供給するから、

その上、相続対策とかで、需要のない畑の中にまで、アパート建てまくるのを制度上も奨励してるから、

建物を「つくる側」の都合ばかり優先されて、「住む側」や、「賃貸事業オーナー」のことが考慮されない、いびつな業界構造になってるから、

当然、物件余る、空室も増える、賃料も下がる・・・収益見込めないから、不動産は当然、下がるよね?

いまや帝都・東京の、オサレな世田谷区でさえ、2Kで月4万円台の賃料みたいな、新興国首都以下の家賃水準になってる。これも過剰供給のせい。

景気変動、人口動態、財政状況以前の問題として、需給バランスが完全に狂っとる。

この問題が構造的に解決されないと、不動産価値が毎年上がるなんて、夢のまた夢だよね。

じゃ、日本の不動産やっぱり「買ってはいけない」の?・・・というと、そうでもないと私は思う。

すでに十分安い物件を、現金買いして、高い利回りで回せば、良いと思う。

賃貸客つければ、平気で年15%、20%以上で回るから、香港、中国、台湾に比べれば夢のような話。

十分安く買えれば、これ以上下落したところで、タカが知れてるし、現金買いすれば、破綻リスクもほぼない。

こんな日本の市場で、投資したいと思うかどうかは、ま、個人の自由ですが、

ま、よく考えれば、日本を抜いてGNP世界第二位になった某国の方が、過剰供給はさらにひどいと思うし、

いま勢いのある、東南アジア新興国だって、主要都市ではものすごい勢いで物件供給してるから、いずれは過剰になる。工業化して所得高くなれば、どの国だって少子高齢化する。

日本が歩んだ道を、いずれ、彼らも歩むのであれば・・・

成熟した日本市場で、不動産投資して、勝ちパターンを身につけるのも、まんざら悪いアイデアでもないと思います。

と・・・私はお答えしました。

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コメント

  1. 大家クリスタルK より:

    1. ブログランキング

    始められたんですね。

    いつも勉強させていただいておりますので、ポチします。

    http://ameblo.jp/tonarinotea/

  2. manachan より:

    2. いま27位!
    大家クリスタル様・・・愛のポチありがとうございます。

    ランキング27位まで来ました。目標の25位まで、もう少し。

    でも、トップを独走する「狼さん」との差は、まだ8倍以上もある!

    上には上がいるものよのう。

    ぼちぼち頑張りますね。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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