米国ミシガン州の家探し(欧米不動産:人種と属性の話-後編)

前回の続きです。

本来、「欧米不動産:人種と属性の話-後編」というタイトルになるところ、「米国ミシガン州の家探し」に変更しました。

まず、前回のおさらいから・・・オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、「人種と階層」が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、「20世紀型の自動車製造業」に頼る産業構造ゆえ、21世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や200~500万円。

投資家目線でいえば、「利回り30%超、超おいしいじゃん!」と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して30%で回すぜ・・・という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界・・・当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。(第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない)。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、「第三階層」の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん!

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに10戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が「現金買い」できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから・・・

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、10数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが・・・・ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは・・・10年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き!彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで・・・)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、「ミシガン州でトップの不動産チェーン」といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、「もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ~」とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

「デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・」

「デトロイトの都心より、郊外の方が、人々が仕事に就いてるという意味で、確かにマシではある」

「ただ、給料の良い仕事があるというわけじゃない。安月給の職ばかりだよ」

「不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね」

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います・・・デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、70%以上であること
・世帯当たりの平均年収が、3万5千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、「公園」とか「教育」の記事が多く、「生活保護」関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、5月12日(土)「アメリカ超高利回り不動産セミナー」の「ネタ殺し」になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

1)アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
2012年5月12日(土) 
14:00 会場、14:30 開演、17:30 終了

会場:安田コミュニティプラザ 竹橋大手町貸会議室A
101-0054 東京都千代田区神田錦町2-9 コンフォール安田ビルB1F TEL:03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

2)懇親会
同日 18:00 スタート、20:30 終了 TEL:03-5259-0851 

会場:ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら ⇒ http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
(申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。)

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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コメント

  1. リンロン より:

    1. 5月12日ですか・・・

     う~ん、多分日本にいるなあ。

    娘がミシガン大学へ行きそうだし、米国不動産投資の失敗組みで、現在は所有物件を処分しつつありますが、なんとなく興味がありますね。

     仕事の状況によっては参加するかも・・・

    http://ameblo.jp/warekokoima/

  2. manachan より:

    2. 是非いらしてください
    実際、米国に暮らしておられる方が、セミナーに来ていただけると、大変、有難いです。

    ミシガン州ねたですし・・・

    もしセミナーが無理なら、懇親会だけでも是非・・・皆さんも、米国在住者のお話、聞きたがっていますよ。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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米国ミシガン州の家探し(欧米不動産:人種と属性の話-後編)

前回の続きです。

本来、「欧米不動産:人種と属性の話-後編」というタイトルになるところ、「米国ミシガン州の家探し」に変更しました。

まず、前回のおさらいから・・・オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、「人種と階層」が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、「20世紀型の自動車製造業」に頼る産業構造ゆえ、21世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や200~500万円。

投資家目線でいえば、「利回り30%超、超おいしいじゃん!」と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して30%で回すぜ・・・という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界・・・当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。(第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない)。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、「第三階層」の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん!

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに10戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が「現金買い」できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから・・・

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、10数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが・・・・ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは・・・10年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き!彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで・・・)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、「ミシガン州でトップの不動産チェーン」といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、「もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ~」とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

「デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・」

「デトロイトの都心より、郊外の方が、人々が仕事に就いてるという意味で、確かにマシではある」

「ただ、給料の良い仕事があるというわけじゃない。安月給の職ばかりだよ」

「不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね」

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います・・・デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、70%以上であること
・世帯当たりの平均年収が、3万5千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、「公園」とか「教育」の記事が多く、「生活保護」関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、5月12日(土)「アメリカ超高利回り不動産セミナー」の「ネタ殺し」になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

1)アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
2012年5月12日(土) 
14:00 会場、14:30 開演、17:30 終了

会場:安田コミュニティプラザ 竹橋大手町貸会議室A
101-0054 東京都千代田区神田錦町2-9 コンフォール安田ビルB1F TEL:03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

2)懇親会
同日 18:00 スタート、20:30 終了 TEL:03-5259-0851 

会場:ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら ⇒ http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
(申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。)

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コメント

  1. リンロン より:

    1. 5月12日ですか・・・

     う~ん、多分日本にいるなあ。

    娘がミシガン大学へ行きそうだし、米国不動産投資の失敗組みで、現在は所有物件を処分しつつありますが、なんとなく興味がありますね。

     仕事の状況によっては参加するかも・・・

    http://ameblo.jp/warekokoima/

  2. manachan より:

    2. 是非いらしてください
    実際、米国に暮らしておられる方が、セミナーに来ていただけると、大変、有難いです。

    ミシガン州ねたですし・・・

    もしセミナーが無理なら、懇親会だけでも是非・・・皆さんも、米国在住者のお話、聞きたがっていますよ。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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