2012年 2月 の投稿一覧

世界のオオマエ。英語圏でも、中国語圏でも大人気。世界を代表する、経営・起業コンサルタント、経済思想家･･･大前研一さんの名は、スティーブ・ジョブズ同様、歴史に残るでしょうね。

先ほど、東京・四谷にある、大前研一さんが主宰するビジネス・ブレークスルー(BBT)大学にて、「海外不動産投資の講演収録」をやってきました。

BBTは、｢キャンパスを持たない｣オンライン大学。最短２年間のコースで、MBAを取れるカリキュラムが準備されており、起業やビジネスでの成功を目指す社会人が、多く受講しています。

私が今回、関わったのは、｢資産づくり｣をテーマとする、BBTのシリーズもの特別講義。

｢投資家けーちゃん｣こと寺尾恵介さんが聞き役となり、講師と対談形式ですすめる、１コマ１時間のオンライン講義。

私は今回、親交のある寺尾さんより声がかかり、講師の一人をつとめさせていただいたのですが、私以外の講師は、皆、ビッグネーム揃い！

藤山勇司さん、藤澤正義さん、叶温さん･･･

なぜ、私なんかが、ここに･･･末席をけがしているのもいいところ。ま、｢海外不動産投資｣みたいなニッチな話だからこそ、私に声がかかったのでしょうけど。

話を戻しますが･･BBTは、オンライン大学なので、キャンパスはなくても、オンライン授業の収録スタジオがあります。それは大前研一さんの｢私邸｣の一部を使っています。

というより、大前さんのご自宅そのものが、Ohmae@Workというビルになっていて、その地下１階、１階、２階に、｢BBT大学｣、｢アタッカーズスクール｣などが入居している、というかたちですね。

大前研一さんは、多忙をきわめておられるようで、ご自宅とはいえ、BBT関係者の方が大前さんの姿を見かける回数は、余り多くないそうです。

今回、私のオンライン講義は、地下１階のスタジオを使って行われました。

それも、会場到着後、わずか２０分後に収録開始、しかも生放送･･･という、すごい展開でした。

とはいえ、まあ、普段からしゃべり慣れている内容だし、後はけーちゃんの、上手なフォローのおかげで、約１時間、リラックスして、お話しすることができました。

とても楽しかったです。こんな素敵な機会を与えてくれた、けーちゃんと、BBTの皆さまに、感謝、感謝です。

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外国人入居セミナー＠東京　２月２６日開催
http://asia-pacific.tv/index.php?勉強会%EF%BC%86セミナー情報%2F2012-02-26

私は、２０１０年の８～９月にかけて、地理的に離れた、３つの物件が、一気に空室となった経験があります。その内訳は、

千葉県柏市　3LDK　ファミリータイプ　　　　（募集賃料　93,000円）
北海道千歳市　1LDK　単身・カップルタイプ　（募集賃料　43,000円）
山梨県甲府市　1K　単身タイプ　　　　　　　（募集賃料　27,000円）

当時の私は、区分６室しか持っていなかったので、３室空いただけで、空室率50%になってしまう。それでは全然面白くないので、躍起になって、短期間で客付けしようとしました。

しかし、千葉、北海道、山梨･･･それぞれが遠く離れ、間取りも、管理会社も違うなかで、一気に客付けするには、どうしたら良いか？

しかも私は、サラリーマン兼業大家でで、平日昼間は稼働できません。

｢飛び道具｣しかないっ･･･

私の出した答えは、｢タダで出せるWeb広告を、とにかくたくさん出す｣ことでした。

私が自分で持ってる、ブログ、メルマガを総動員したのはもちろんのこと・・・

・となりの大家さんで、物件紹介ホームページを作成
・Google不動産への広告出稿を、北海道、千葉、山梨の管理会社に提案（注.宅建業者じゃないと広告出せないシステムでした･･･だから短期間で挫折したんでしょうね）

日本語だけでは飽き足らず、中国語や英語の、物件情報サイトにも、広告を出しまくりました。

・英語　　Craigslist Tokyo
・中国語　小春網、東京華人網　など

多言語ウェブメディア戦略･･･といえば聞こえはいいですが、要は、手探りでした。｢無料でウェブに載せてくれれば、何でもいいから、ガンガン載せる｣・・・当時の私は、それしかできませんでした。

ここまでやって、どれだけ効果があったのかは、分かりません。が、少なくとも言えることは、

・千葉、北海道、山梨の３つの管理会社が、口をそろえて、｢鈴木さんの物件、Webアクセス数がダントツトップです！｣と言った。

・中国語の｢小春網｣に広告を掲載したら、特に山梨物件に対して、電話でたくさんの問い合わせがあった。

要は、｢下手な鉄砲、数撃ちゃ当たる｣戦略だったのかもしれません。でも結果からいえば、この３つの物件、１カ月以内に、すべて入居が決まってしまいました！小さいながらも、一気に満室大家に。

なぜ、早期に入居が決まったのか？いま振り返れば、

｢大家さんが、入居付けに、ものすごく努力している姿勢が、管理会社のセールスマンの心を動かした｣

としか思えません。結局は、３物件とも、彼らの力で、入居が決まったのです。大いに感謝しています。

Webで、物件広告へのアクセス数をガンガン増やすことと、それ以上に、大家の頑張りを管理会社にアピールすることは、大事だと思いました。

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ここまでやって、どれだけ効果があったのかは、分かりません。が、少なくとも言えることは、

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要は、｢下手な鉄砲、数撃ちゃ当たる｣戦略だったのかもしれません。でも結果からいえば、この３つの物件、１カ月以内に、すべて入居が決まってしまいました！小さいながらも、一気に満室大家に。

なぜ、早期に入居が決まったのか？いま振り返れば、

｢大家さんが、入居付けに、ものすごく努力している姿勢が、管理会社のセールスマンの心を動かした｣

としか思えません。結局は、３物件とも、彼らの力で、入居が決まったのです。大いに感謝しています。

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昨晩、雪国・秋田から、本が一冊、東京の我が家に届きました。

我らがアイドル、ソプラノ大家こと菅原久美子さんの著書です。

｢夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ―フツーの主婦が「夢のソプラノ歌手」になれた!｣

とても嬉しかったですねえ。

ソプラノ大家さんと、私、一応、面識あるといっても、一度、お会いして名刺交換しただけ･･･それだけで、著書を送っていただけるなんて。

ま、とにかく、見てください、この華やかな表紙を！！

ビジュアル～！映える～！かわいい～！素晴らしい～！

他の不動産投資本と扱いを完全に分けて、ソプラノ大家さんの本だけ、額縁に飾りたくなるほど。
（沢さん、芦沢さん、加藤さん、寺尾さん、峯島さん･･･ごめん！！）

しかも･･･ですよ。ちゃんと栞つくって、丁寧な字で手書きのメッセージ。心配りがイイですね。

彼女が、声楽家としても、不動産投資家としても、成功できたのは･･･美貌だけでなく、こういう、心配りが、さりげなくできるからだと、思います。

だって、ここまで誠意尽くしてくれたら、周りがみんな、助けたくなるでしょう？

しかも、ソプラノ大家さん、とっても頑張り屋。

家のセルフリフォームだって、やっちゃう。しかも、職業訓練校で、おっさん達に交じって、木造軸組工法を半年間、身体で覚えたっていうから、これは本物。

著書のなかにも、ハードコアな、リフォーム現場の写真が、ふんだんに盛り込まれており、見どころ満載ですよ～。

この本、読んでみて･･･これまで読んだ、不動産投資本とは、根本的に違うと感じました。

不動産がネタにはなっていますが、この本の命は、

ソプラノ大家さんという、一人の魅力的な女性の生きざま

なのです。不動産本というより、人物が中心の本なのです。

彼女の、天性の明るさ、ポジティブさ、そして頑張り、意志の強さ、頭の良さ･･･それが、運をどんどん引き込んで、次から次へと、夢を叶えてしまう。

男の目からみても、大変魅力的ですが、特に女性に、読んでもらいたいと思います。

不動産投資だけでなく、一人の人間として、女性として、明るく、自由に、ポジティブに生きたい。夢をかなえる生き方をしたい･･･

そう思っている女性にこそ、世代を問わず、読んでいただきたいと思いました。

最後に、秋田出身の彼女･･･その本のなかに、私の生まれ故郷である、千葉県東葛地域が出てくるのが、とても嬉しかったです。

それが、松戸にある、聖徳女子大学の音楽学部、声楽コースです。高校卒業した後、経済的な理由で、東京芸大進学をあきらめ、それが、その後の人生で、常にトラウマになってきた･･･

それを打ち破ったのが、｢どうしても、東京で声楽を学びたい｣という、彼女の夢でした。その舞台が、聖徳大学･･･私にとって、自分が育った舞台なんですね。

地元とはいえ、聖徳大学に、日本を代表する声楽の大家や指導者がたくさんいるとは、知りませんでした。まさに、灯台もと暗し･･･

ここが、全国の、声楽を志す人たちの、人生の夢を実現する舞台だったとは･･･改めて、我が地元を見直しましたよ。

私の夢って、どうしても実現したい夢って、なんだろう？

それは、結構単純なことで･･･可愛い子供たちと、家族に囲まれる、穏やかな暮らしなのかもしれないな。

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とても嬉しかったですねえ。

ソプラノ大家さんと、私、一応、面識あるといっても、一度、お会いして名刺交換しただけ･･･それだけで、著書を送っていただけるなんて。

ま、とにかく、見てください、この華やかな表紙を！！

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しかも･･･ですよ。ちゃんと栞つくって、丁寧な字で手書きのメッセージ。心配りがイイですね。

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男の目からみても、大変魅力的ですが、特に女性に、読んでもらいたいと思います。

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それを打ち破ったのが、｢どうしても、東京で声楽を学びたい｣という、彼女の夢でした。その舞台が、聖徳大学･･･私にとって、自分が育った舞台なんですね。

地元とはいえ、聖徳大学に、日本を代表する声楽の大家や指導者がたくさんいるとは、知りませんでした。まさに、灯台もと暗し･･･

ここが、全国の、声楽を志す人たちの、人生の夢を実現する舞台だったとは･･･改めて、我が地元を見直しましたよ。

私の夢って、どうしても実現したい夢って、なんだろう？

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皆さまこんにちは。

私は、グローバルに、不動産事業を展開する投資家として、

・海外に不動産を持ち、収益を上げていく（アウトバウンド）
・日本国内の不動産に、外国人を客付けして、収益を上げていく（インバウンド）

両方を、同時並行で進めています。

特に後者に関しては、

・日本人の大家目線で、外国人を入居させても、安心できる仕組みづくり
・外国語(英語、中国語、韓国語など)による物件情報発信

この二つが、成功のカギであろうと、考えています。

>｢日本の不動産賃貸において、外国人の入居を戦略的にとらえ、収益を上げていく仕組みの開発｣

まだ、日本の大家業界(っていうのか？)で、おそらく誰も、取り組んだことのないと思われる、新しいテーマ、領域。

日本人のサラリーマン兼業大家でありながら、過去８年間、海外に暮らし、４ヶ国語ができる私だからこそ、貢献できることはあるはず。

まずは、私の頭のなかにあることを、｢見える化｣しよう･･･そう思い立ち、

先日、一夜漬けで、つくったものが、これです。

外国人入居ポータルサイト

全くの一から、自作した手作りサイト。まだ、機能面で、いろいろ不備はあります。ベータ版ということで、お許しくだされ。

でもね、ベータ版だからこそ、まだ｢モニター募集中｣だからこそ、いいこともあるんですよ。看板コンテンツのひとつが、

外国語サイト物件情報登録サービス

これはなんと、

・あなたの物件広告を、英語・中国語のサイトに、登録代行します。
・お客様(外国人)からの問い合わせ対応も、我々の方でやります。

というサービスで、しかも、

・現在、キャンペーン期間中にて、２０１２年３月末まで、物件登録代行は無料です(本来は有料)。
・入居が決まった際に、客付け報酬として、月額家賃の半額だけいただく、という成功報酬モデルです

もちろん、｢外国語対応ができる人｣(私自身を含めて)の人件費も、それなりにかかりますので、キャンペーンの無料サービスも、無制限に受け付けるわけにはいきません。そこで、

物件掲載サービスは、隔週月曜日締め切り、先着順　５件まで。
希望者が多い場合は、次回以降の掲載に回ります。

と、させていただきます。

希望者は、｢外国人入居ポータルサイト｣に、ユーザー登録お願いしますね。もちろん無料です。

ユーザー登録後、メールにて、掲載する物件情報などを、やりとりさせていただきます。

あと、先般、アナウンスさせていただいた、

２月２６日（日）の｢外国人入居セミナー｣＠東京

これに、エントリーいただけた方は、物件情報登録サービス、最優先で、やらせていただきます！！

セミナー参加料金、わずか5000円(アジア太平洋大家の会、有料会員には優待割引あり)なので、物件情報登録代行料と考えても、十分モトとれますよね。

しかも、本邦初登場(？)、｢外国人入居者向け、入居・滞納保証サービス｣を学べる場でもあるので、このセミナー、ものすごくお値打ちだと思います。

こんな機会、滅多につくれませんので、是非、ご参加くださいね(エントリーフォーム)。

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・日本国内の不動産に、外国人を客付けして、収益を上げていく（インバウンド）

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特に後者に関しては、

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この二つが、成功のカギであろうと、考えています。

>｢日本の不動産賃貸において、外国人の入居を戦略的にとらえ、収益を上げていく仕組みの開発｣

まだ、日本の大家業界(っていうのか？)で、おそらく誰も、取り組んだことのないと思われる、新しいテーマ、領域。

日本人のサラリーマン兼業大家でありながら、過去８年間、海外に暮らし、４ヶ国語ができる私だからこそ、貢献できることはあるはず。

まずは、私の頭のなかにあることを、｢見える化｣しよう･･･そう思い立ち、

先日、一夜漬けで、つくったものが、これです。

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でもね、ベータ版だからこそ、まだ｢モニター募集中｣だからこそ、いいこともあるんですよ。看板コンテンツのひとつが、

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希望者は、｢外国人入居ポータルサイト｣に、ユーザー登録お願いしますね。もちろん無料です。

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しかも、本邦初登場(？)、｢外国人入居者向け、入居・滞納保証サービス｣を学べる場でもあるので、このセミナー、ものすごくお値打ちだと思います。

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今日の東京、寒いけどいい天気。

朝、銀座まで自転車を飛ばして、｢クール＆ビューティ大家な税理士｣として知られる、種村智子さんの税務相談会に行ってまいりました♪

おっと･･･うちの奥さんから、｢女性の容姿にコメントしちゃだめ！｣と厳命されてるので、｢C&B税務相談会｣と呼びましょう(一緒か･･･)。ちなみに、クール＆ビューティーの名付け親、母ウッチー先生のブログ記事はこれ。

今回、C&B税務相談に行った理由は、主に二つありまして、

１）初めての青色申告を何とかしたい
２）将来、さらに物件取得を進めていく上での、税務戦略のアドバイスをいただきたい

私は３年前から、日本で投資物件を買い始めました。確定申告(e-tax)は過去３年間、自分でやってきたので、不動産所得の申告に関しては、ま、それなりに要領をつかんでいると、自負しています。

で、今回、保有物件が事業規模になったこともあり、初めて、青色申告に挑戦しました。PCに弥生のソフト入れて、一つ一つ仕訳やって･･･でも、やってみると、分からないことだらけで、Google先生に聞きながらやると、時間かかって仕方ない。

困った時は、お金払って、プロに聞くのが一番。今まで何時間もウンウンうなって悩んでいたことが、数十分の面談で見事に解決しますね。本当、時間はお金で買うに限る！

しかも、種村さんは、ご自身が不動産投資家だけあって、かゆいところに手が届くような税務アドバイスがいただけます。

今後数年間の、具体的なアクションも、明らかになりました。私の場合、

・次の物件を買う際は、相続税のことを考えて、個人ではなく、法人での取得を目指す。それが無理なら、保有物件のうち、抵当のついていない区分マンションのいくつかを、今から法人所有にしてしまう。

・私がサラリーマン続ける場合、妻を扶養に入れるか？あるいは自分の法人で、妻を社員にして給料を払うか？･･･の判断基準は、｢扶養控除＋国民健保負担＋国民年金負担｣よりも、｢所得分散による節税効果｣の方が大きい場合にのみ有効。

等々･･･わずか、５０分で、ものすごく価値ある時間を過ごせましたよ。

しかも、おフランス料理ランチ代程度の、超格安価格で相談に乗っていただき、感謝感激。種村先生、ありがとう！

最後に、読者の皆さんに質問です。

私が次の一棟物件を買う場合、サラリーマンの強い属性を活かして融資を引くことになると思いますが、その際、個人名義ではなく、法人名義で取得することは、どれだけ現実的なんでしょうか？

あるいは、まず個人で融資引いて、その後、銀行の承諾を得て、法人所有に切り替えることも可能かもしれませんが、ローンの残債がある状況で、どれだけ現実的なんでしょうか？