おはようございます。
日本列島が厳しい冷え込みに覆われた今週末、福岡・神戸歴訪を経て、東京に戻ってきました。
福岡では、三和エステートさん主催のオーナー懇親会に行ってきました。
三和さんは、福岡地場の業者で、不動産管理では同県内第５位の大手。そして一棟アパートの企画販売も手掛けており、
アパートオーナーとの交流促進、満足度向上のため、毎年、セミナー付きの懇親会を開いています。
今年は第４回目の開催、５０名ものオーナーさんが参加し、大変な盛況でした。
私は今年５月、三和エステートさんから、福岡市南区の高宮というところで、一棟アパートを買っています。
三和さんにとっては、数少ない、関東在住オーナーです。今回の懇親会に、遠く関東から参加した、唯一のオーナーでもあります。
三和さんは、現時点で、福岡市内でしかアパート販売やってませんから、オーナーのほとんどは、地元の福岡・九州在住です。
お金持ち、資産家というのは、日本のどの地域でもいるものです。
さすが、富裕層人口、世界第２位の国だけのことはある。
私が今回、交流したオーナーさんも、３棟以上保有が当たり前、アパート、RCの太い物件含めて、７～８棟お持ちの方もおられます。
彼らに比べれば、私など、まだまだ弱小大家ですね。
私は、この三和エステートさんと、とても良い関係を築いています。
すでに日本各地で、いろんな業者さんとの付き合いがありますが、
三和さんは「頭の良い」会社で、かつ、不動産オーナーの立場に立って考えてくれる会社だと感じています。
デザイン性の高い、競争力のあるアパートを企画し、大手の管理会社という強みを活かして、物件を適切に管理するだけでなく、
入居者アンケートを行い、入退去理由を定量的に分析し、そこから得た教訓を、次のアパート企画にフィードバックする、それが、さらなる物件競争力に結びつく････
福岡市という、アパート過剰供給で家賃下落も著しい厳しい市場でも、三和さんの企画アパートは、築年や場所を問わず、軒並み９５％以上の、高い入居率を誇っています。
三和さんが企画したアパートは、大変ユニークかつ、デザイン性にすぐれたもので、これまでのアパート建築の、常識を覆すものです。
私が持っているのは、ZIOシリーズといって、
「天井高３．７メートルの、３階建てワンルーム」
【１階】 入口、トイレ・バス、床下収納
･･･階段 １．４ｍ・・・・
【２階】 リビングスペース、台所、バルコニー
･･･階段 ０．８ｍ・・・
【３階】 ロフト寝室
かっこいい！！ 私自身、少々高いお金を払っても、こういうマンションに住みたい。
床下収納スペースが非常に大きいので、モノが増えても、長い年月住めますし、バルコニーが、高い位置にあるので、たとえ１階でも、防犯上も優れています。
このタイプのアパート、特に女性向きだと思います。外観はおしゃれだし、女性の暮らしは男性よりモノが多く、収納は必要。バルコニーの位置が高いのもポイント高い。
実際、私の福岡に持っている物件も、入居者の約７割が、２０～３０代の単身女性です。
このタイプのアパート、現時点では、福岡でしか、みることができません。
でも、私はこれをみて、東京向きだと、思いました。大阪や名古屋でなく、東京・・・なぜか？
東京は、日本で一番、良いデザインにお金を払う土地柄。おしゃれで、デザインが優れていれば、高い家賃を喜んで払う人が、日本一多い土地、それが東京。
私は、東京人、関東人として、このことを大変誇りに思っています。
所得や賃料水準が、日本一高いのも、東京を中心とする首都圏。「東京の給料がもらえる」首都圏なら、福岡より、少なくとも５割以上、賃料を上げても、入居が決まるはずです。
たとえばの話、首都圏で、土地の仕入れ価格が福岡の３割増し、賃料が５割増しで、満室経営できれば、福岡よりも高い利回りが得られます。
というわけで、私は、
「三和さん、東京に出てきてくださいよ。私が、関東第一号のオーナーになりますから」
と、事あるごとに、話してきました。それはもうすぐ、実現しそうです。
先月から今月にかけて、私は三和さんの「東京土地仕入れ隊」の先導役として、主に、千葉県の東京近接地域の土地を、一緒に見にいきました。
なぜ、千葉県なのか？？
まずもって、土地が安く、その割に、賃料がとれる地域だからです。
ZIOシリーズの場合、土地を仕入れて、そこに、２階建ての木造アパートを建てる想定なので、中高層のRCを建てるより、土地の仕入れ価格は、かなり安くしなくてはならない。
ソロバンをはじくと、東京２３区、川崎、横浜は、駅徒歩１０分以内の土地がどこも高すぎて、採算が合わない。
採算ベースに乗る土地として、浮上してきたのが、千葉県の松戸市、柏市、市川市、船橋市、千葉市など･･･東京に近い千葉。
千葉県とはいえ、馬鹿にできません。松戸、柏、千葉市あたりでも、福岡市中央区より、家賃は３～５割増くらいとれる。
一方、土地の仕入れ価格は、福岡市内より、若干高い程度。利回りは、福岡で一棟建てるよりも、さらに上を行くのです。
さらに、松戸、柏、千葉市あたりは、遊休農地にハウスメーカーの画一的、没個性なアパートが、鬼のようにたくさん建ってる土地柄。
この辺でZIOシリーズを建てれば、インパクト絶大。物件競争力なら、とりあえず負けない。
東京都心と直結する駅徒歩圏にこだわり、社会人をターゲットにすれば、月６～７万円の家賃を出せる人は、福岡より断然多い。
さらに良いことに、私は千葉県柏市出身なので、地元の銀行、信金、信組から、良い条件で融資をひくオプションも豊富。
勝手知った地元で、長期にわたり、築浅のデザイナーアパートを安定経営できるチャンスが広がるのです。
仮にアパート経営が首尾よくいかなくても、松戸市や柏市の駅徒歩圏なら、土地を売れば出口がとれる。木造なので、取り壊しコストも高くありません。
地元の土地柄を知り尽くしている、福岡で同タイプのアパート経営の経験あるので、私にとっては、かなり低いリスクで経営する自信があります。
最後に、どの土地で生まれたものであっても、良いものは、自然に広まるはず。無理に売り込まなくても、自然なかたちで普及し、長期持続性のある、良いビジネスになるはずです。
福岡で生まれた良いデザインのアパートを、東京に、そして千葉県の地元に広めたい。
上手にプロモーションしていけば、関東の人々に支持される自信はあります。
