新手法「不動産アービトラージ」で儲ける-後編

前回の続きです。

不動産市場の歪みや価格差に着目して利ザヤをとる、「不動産アービトラージ」(以下、「不動産アービ」と略)。

これは先日、私が思いついた言葉で、

ウェブで、これまでの用例を調べても、ごく最近になって、金融に明るい不動産投資家の間で使われはじめたようです。

言葉としては、大変新しいのですが、

「不動産アービ」に類する取引は、以前から、広く行われてきました。たとえば、

1)宅建業者が、緊急に資金を必要とする大家さんから、物件を「業者価格」で買い取り、それをエンドユーザー向けに、利益を乗せた「小売価格」で売り出す。

2)個人の不動産投資家が、競売や任売で、物件を非常に安く仕入れ、リフォームを施して、賃貸に出したり、高い値段で売却する。

ですので、「以前から、多くの人がやっている」という意味で、別に新味はないと言われるかもしれません、

私の提唱する「不動産アービ」に、新しい内容があるとすれば、

個別に出てきた格安案件をバリューアップ&売却するだけでなく、
各地の経済や、不動産市場を、マクロに俯瞰した上で、
特に歪みが大きい地域に、集中投資して収益を上げる。

「歪みが大きい」とは?

投資物件として出回る中古住宅と、実需用物件として出回る中古住宅の価格差が大きく、利ザヤが取りやすいという意味です。

そろそろ佳境に入ってきましたね。

私が初めて、「不動産アービ」を意識し始めたのは、2009年の半ば。その舞台は、

福岡市中央区

でした。

福岡市は、九州各地から人が集まる大都市で、特に中央区の「天神」地区は、商業の中心として、大きな吸引力を持ちます。

福岡市にいると、「地球は、天神を中心に回っている」と思ってしまうほど、ここには百貨店、個店、オフィス、教育施設、医療施設、歓楽街、バスターミナル、国際空港など・・・都会生活を楽しむためのあらゆる施設が、コンパクトにまとまっています。

かくも便利な土地なので、特に「シニア層」が、郊外の土地付き住宅を売って、天神の近くにマンションを買って、移住するニーズは大きい。

その一方で、これは不動産投資家に良く知られていることですが、福岡市は人口の伸びの割に、住居系の建物の供給過剰が著しく、家賃の値崩れも激しい。

それはもちろん、投資用不動産の価格を押し下げる効果を持ち、その結果、天神近くの便利な場所でさえも、投資用不動産が非常に割安で買えたりします。

そこで、私は考えました。

天神の徒歩圏・自転車圏で、シニア夫婦が住めそうな1LDKや2LDKが、投資用として500万円前後で出回っていたら、現金で仕入れて、実需用に850万円くらいで売れないだろうか?

これこそ、典型的な不動産アービの例で、福岡市中央区は、まさにその適地と言えるわけですが、
なぜ、このモデルが成り立つのか?その条件を考えてみました。

・投資不動産市場が成立し、物件数も多い(供給過剰で値崩れ気味だと、なお良い)
・不動産の実需(特に、シニア層や、DINKS層の買い替え需要)も豊富

福岡以外で、これに類した場所があるのか?私が真っ先に、思い浮かぶのは、

首都圏郊外ターミナル駅の徒歩圏

私が最近、不動産アービ狙いを兼ねて、柏の駅近に買った物件は、その典型例ですが、

柏駅の他にも、船橋駅、千葉駅、大宮駅、川越駅、所沢駅、吉祥寺駅、立川駅、町田駅、川崎駅、横浜駅など・・・首都圏には、郊外中核駅が数多く存在します。

こうした駅の徒歩圏は、福岡市の中心部とそっくり。都市生活に必要なものは、何でも揃っています。

かつ、首都圏で生まれ育った人間の多くは、「地元」に一生、住み続けたがりますから、
「地元で便利な駅前」である、郊外中核駅徒歩圏の物件は、世代を問わず、実需用に、非常に人気があります。

かつ、このエリアは投資用物件の供給も豊富で、福岡と同様、近年は供給過剰・値崩れ気味。

いくら首都圏とはいえ、東京の都心ではないので、国内外のファンド資金が大量に入るような土地ではなく、売主の個別事情で、市場価格より明らかに低価格で物件を手に入れられるチャンスが大きいのです。

だから、福岡中心部と同じように、投資用として安く仕入れ、実需用に高く売るディールができるのが、首都圏郊外ターミナル駅といえましょう。

首都圏、福岡圏以外にも、全国で、不動産アービの適地は、たくさんあるはずです。
たとえば以前、名古屋の「熱田区」で、それに類した話を聞きました。

名古屋全体でいえば、熱田区のイメージは決して高くない。だからこそ、投資物件が安く仕入れられる。でもその割に、熱田&名古屋南部の地元民ニーズが非常に厚く、入居付けは簡単だと・・・であれば、実需向けの転売も簡単にできるはずですね。

最後になりますが、不動産アービは、低リスクでできる投資手法だと思います。

一棟ものを買えば、たとえフルローンが組めても、最低数百万円の諸費用がかかりますよね。プラス、何千万円~何億円もの借金を背負わなければなりません。

一方、不動産アービは、その「諸費用」の範囲でできてしまう現金商売。

例えば、500万円で仕入れて、800万円で売る。借金要らず。回収期間も短い。さらに、思うような値段で売れなければ、賃貸に出せばいい。仕入れ値が安ければ、年15%くらいは平気で回るはず。

手持ち現金の範囲内でやるなら、一棟より断然低リスクで、かつ時代の変化にも即応しやすい手法だと思います。

問題があるとすれば・・・短期で転売したら、譲渡益が39%も課税されること位ですかね?

その辺は、同じ年度で、別の物件でわざと売却損を出して相殺するか、費用を多く計上することによって、カバーするのが良いでしょうね。

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コメント

  1. 子JOKER より:

    1. いつもわかりやすい内容
    前回のアービもそうですが、勉強になります。
    http://ameblo.jp/michele-luppi/

  2. manachan より:

    2. Re:いつもわかりやすい内容
    >子JOKERさん

    そう言っていただき、嬉しいです。

    日本の不動産市場は下り坂と言われますが、ちゃんと狙っていけば、十分、うまみはありますね。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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