郊外ターミナル駅投資

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ・・・みたいなことを言うのは、決まって地方(首都圏外)出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは・・・東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り12%を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北l多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で10もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか?

1)知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

2)ローカルな中心都市とはいえ、後背地人口200万人とか、ほとんど一県に相当するレベルなので、賃貸需要もすごく旺盛。

3)しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り20%以上で仕入れる
(※実需転換しやすい、1DK以上、30平米以上の間取りに限る)

・そのあと、賃貸に出して、5年くらいで投資額を全額回収する
(※柏駅徒歩圏なら、どんな古い物件でも、賃貸づけは楽勝!)

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築40年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。

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コメント

  1. manachan より:

    2. 船橋・大宮でも
    同じ方法が通用すると思います。

    いずれも、大きな郊外ターミナル駅ですので。
    http://ameblo.jp/manachan2150/

  2. 凡人大家N より:

    3. 確かに…
    いつも興味深い内容をありがとうございます。
    相変わらずスルドイ考察ですね!

    下手な地方都市より…

    これ、僕は路線価で感じたことがあります。

    僕の実家は岩手の県庁所在地・盛岡で、
    市の中心部にもほど近く、結構いい場所かな~と思っていましたが、
    路線価が7万くらい。

    で、自分の持ちアパート(神奈川)も同じく7万くらい。

    僕のアパートも、大きな大学から1駅離れた場所で、それなりにいい所ですが、
    ターミナル的な大きい駅からは3~4駅は離れていて、流石に盛岡の方が格上だろうな~って思ってましたが、同じくらいで意外でした。

    父親にそのことを話すと、
    「神奈川に比べて、岩手はお先真っ暗さ…」
    みたいに、やや自虐的でしたw

    ちなみに、今は同じくらいでしたが、
    数年前は盛岡の方が高かったです。

    つまり、地方はどんどん地価が下がっていっています。

    実際に自分にゆかりのあるところを調べてみて、
    地方都市の衰退ぶりを感じてしまいました。

    (東北の話するなら、岩手なんかじゃなくて、宮城・仙台を例に挙げろよ!という突っ込みはナシで…w)
    http://ameblo.jp/bonjinn-n/

  3. manachan より:

    4. Re:地方圏の地価下落
    >凡人大家Nさん

    確かに・・・首都圏以外の、地方圏の地価下落は深刻ですね。

    人口減少、経済停滞のほか、クルマ社会なのでロードサイドへの流出、中心市街地空洞化も、影響しているのでしょう。

    盛岡は、新幹線も通って、東京から2時間半だし、コンパクトでとても良い街ですから、もう少し、何とかならないものですかねえ?
    http://ameblo.jp/manachan2150/

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