2011年 12月 の投稿一覧

新手法「不動産アービトラージ」で儲ける-前編

おはようございます。

今日は、朝6時前に目が覚めました。まだ外は暗いし、出勤まで時間があるので、ブログ一本、書いてしまいます。

皆さんは、「アービトラージ」(Arbitrage)という言葉を、ご存じですか?

日本語訳は、「裁定取引」、あるいは「サヤ取り」・・・これで、ピンとくる方もいるかもしれません。

アービトラージで、一番分かりやすい例は、為替レートの違いを利用した「サヤ取り」でしょう。

例えば、直物為替レートがニューヨークで1ドル=110円、東京で1ドル=109.90円であった場合、東京市場でドルを買ってニューヨーク市場で売れば、1ドルにつき10銭(110-109.90=0.1)の差益が手に入ります。

あるいは、スポーツが好きな方には、地域による「賭け率」の違いを利用した、アービトラージもよく知られています。

例えば、今年の日本シリーズ。福岡の人は、ソフトバンク・ホークスの優勝に賭ける人が多く、名古屋では、中日ドラゴンズの優勝に賭ける人が多い。すると、福岡と名古屋のブックメーカー(賭け屋)で、オッズ(賭けの倍率)が違ってきます。

福岡のブックメーカー:ホークスの勝ち 1.25倍 ドラゴンズの勝ち 3.9倍
名古屋のブックメーカー:ホークスの勝ち 1.43倍 ドラゴンズの勝ち 2.85倍

とした時に、名古屋のブックメーカーでホークスが勝つ方に10,000円、福岡のブックメーカーでドラゴンズが勝つ方に3,667円を同時に賭けるとします。(賭け金額は計13,367円)

ホークスが勝つと名古屋のブックメーカーから得られる配当は14,300円で、利益は14,300-13,467で833円になります。ドラゴンズが勝つと、福岡のブックメーカーから得られる配当は14,301円で、利益は14,300-13,467で834円になります。

この賭けにおいては結果がどちらに転んでも、13,367円の元手に対して最低833円の利益が保証されているということになります。

このように、アービトラージは、地理的や時間的な違いによる「市場の歪み」に着目した、「原理的に、絶対儲かる」取引なわけですね。

しかし、私たち一般庶民が、為替やスポーツのアービトラージで、実際に儲けられるでしょうか?

絶対儲かる、損しない取引であるならば、誰もがやりたい。ライバルが無数にいるのです。

特にNYや東京の為替市場などは、巨額のお金を動かすプロの機関投資家が、大勢、参入しており、米ドル/日本円間の為替レートに歪みがあれば、それこそ瞬時に、調整されてしまいます。

その「瞬時」が、例えば0.2秒であるならば、「0.2秒で絶対儲かる方法論」を編み出した者だけが、儲けられる世界なわけです。

スポーツブックのアービトラージは、そこまで「瞬時」の世界ではないかもしれませんが、今や日本にも世界にも、この取引をやる人は大勢いて、ソフトウェアも、多く開発されています。その誰もが、サヤ抜こうとしてますから、

この世界で、絶対儲かる方法論の開発は、やはり簡単ではないわけです。途上国の安い労働力を大量に投入して、人海戦術で継続的な利益あげている会社もありますが、この方法、一般人にはなかなか難しい。

要するに、必ず儲かる取引なんだけど、儲けられる期間(時間差)が、どんどん短くなっている。それをどう克服するかが、ミソなわけですね。

私思うに、アービトラージで利益を出す、一番美味しい市場は、「不動産」だと思います。

不動産市場は、金融市場と違って、取引の個別性が強いし、取引主体がプロじゃなくてほとんど素人 だし、市場の歪みが瞬時に調整されるものではない・・・だから、今後末永く、利益をあげられる余地が大きいのです。

しかも、日本の不動産市場は、構造的に歪みがあります。「実需用」と「投資用」、全く違うマーケットが共存しており、一物一価ではありません。

・実需で、自分が住むために買う人は、高いお金を喜んで払う。利回りなど、考えない。

・投資用で買う人は、利回り・収益計算して、できるだけ安く買おうとする。

・だから、同じ物件でも、実需用と投資用で、全く違う値がつく。

・実需で買った人は、一生に一度か二度しか、不動産買わないから、「投資用で買っとけば、もっと安く買えた!」ということに、気づく人は少ない。

・したがって、実需用と投資用、二つのマーケットはいつまでも共存し、市場の歪みは、半永久的に温存される。

次回は、日本の不動産市場で、どの地域が、不動産アービトラージに最も適しているのかについて、書いていきます。お楽しみに。

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郊外ターミナル駅投資

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ・・・みたいなことを言うのは、決まって地方(首都圏外)出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは・・・東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り12%を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北l多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で10もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか?

1)知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

2)ローカルな中心都市とはいえ、後背地人口200万人とか、ほとんど一県に相当するレベルなので、賃貸需要もすごく旺盛。

3)しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り20%以上で仕入れる
(※実需転換しやすい、1DK以上、30平米以上の間取りに限る)

・そのあと、賃貸に出して、5年くらいで投資額を全額回収する
(※柏駅徒歩圏なら、どんな古い物件でも、賃貸づけは楽勝!)

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築40年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。

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郊外ターミナル駅投資

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ・・・みたいなことを言うのは、決まって地方(首都圏外)出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは・・・東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り12%を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北l多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で10もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか?

1)知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

2)ローカルな中心都市とはいえ、後背地人口200万人とか、ほとんど一県に相当するレベルなので、賃貸需要もすごく旺盛。

3)しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り20%以上で仕入れる
(※実需転換しやすい、1DK以上、30平米以上の間取りに限る)

・そのあと、賃貸に出して、5年くらいで投資額を全額回収する
(※柏駅徒歩圏なら、どんな古い物件でも、賃貸づけは楽勝!)

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築40年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。

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