君、新築マイホーム買うなかれ

今日は、日曜日ですが、「絶対物件購入セミナー2011」で、朝から晩まで、不動産投資の勉強。

藤山さん、ジェービルさん、あかちゃん・・・豪華なカリスマ講師陣呼んで、ガツンと、とても中身の濃いセミナーでした。懇親会もとても楽しく、行ってよかったです。

今回はセミナーに来た参加者は、多くがサラリーマンとの兼業大家だと思いますが、セミナーの内容自体は、どちらかといえば、「プロの専業大家が、賃貸事業で安定収益を上げる」ための融資戦略とか、任売・競売を使った物件の仕込み方とか、上流の物件情報を得るために、どこに営業かけたら良いか・・・みたいな話が中心でした。

不動産投資に関しては、自分も日々、ものすごく勉強していると自負していますが、自分よりさらに先に進んだステージにいる方々の話を聞くことは、情報としても大変有益だし、モチベーション向上にも直結します。

懇親会で、モツ鍋や刺身を散々食ったあと、カロリーを消費するために、東陽町の自宅までチャリで帰る。

「今日も、ものすごく勉強したな~」と、満足感にひたりつつ、Facebookを開くと、友人からメッセージが、

「千葉県の松戸に、新築のマイホーム買おうと思ってるんだけど、アドバイスくれないかな?」

聞くと、松戸駅徒歩10分、約80平米の3LDKで、3000万をちょっと切るくらいの価格とか・・・

ま、首都圏のサラリーマンが買う、ごくフツーのマイホームだと思いますが、今後の資産価値の推移を考えると・・・申し訳ないけど、ネガティブなことを言わざるを得ませんでした。

だって、松戸でしょう?普通に考えて、いま3000万で買ったとしても、10年後には2000万いくかいかないか、20年後には、1000万円台前半に落ちてしまう運命(さだめ)・・・松戸だけが悪いのではなく、東京の郊外部ではどこも、ほぼ同じような曲線を描いて、物件の実勢価格も、担保価値も、下落していきます。

つまり、物件持ってるだけで、20年間で1500~2000万円は、損するのです。さらに金利払い、管理費・修繕費が、これに加わります。

新築買って、20年後も値が下がらないのは、東京都心の、ほんの一握りのエリアだけでしょうか・・・それは、平均的なサラリーマンの、決して手が届く価格帯ではないから、

どうしても、マイホーム買いたいのなら、できるだけ損しないように、郊外なら中古の10年、15年落ち。さらにいえば、競売や任売のシステムを覚えて、一般流通よりさらに安い価格で買うか・・・それしかないと思います。

私の例でいうと、今から13年前、同じ千葉県、同じ常磐沿線の、柏駅前でマイホーム(3LDK)買いました。実勢価格としては、松戸駅前とそう変わらないところです。

ただ、私があまり損しなかったのは、築13年の中古で買ったからです。今より物件価格の高い時代でしたけど、2000万しないで買えました。その後、13年間ホールドして、築26年の時点で売りましたが、値下がり幅は400万円台で済みました。

もし、同じ柏駅前で、新築を3000万円以上で買っていたなら、13年間ホールドした時の値下がりは、確実に1000万円を越えていたことでしょう。

13年落ちの中古を買ったことで、傷が浅くて済んだことは、結果としては良かったです。ただ、あの時に、任売や競売で安く買う知恵をつけていたならば、おそらく、値下がりどころか、値上がり益さえ、出ていたことでしょう。

知っているのと、いないのとで、何百万、何千万円の差が出る・・・だから、不動産の学習はとても大事なのです。

君、新築マイホーム買うなかれ・・・買う前に、私に相談しといて、よかったね。

キャピタルゲイーンの出る方法を教えてあげて、成果が出たら、コンサル料いただけるかな?

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