柏駅前、「神」の立地

今日は、柏に行きます。
柏駅前の、某SMBC銀行で、抵当権の抹消手続きの申請をするためです。つまり、

柏のマンション、売却したのです!!

この3LDKマンション、1998年、築13年の時点で自己居住用(マイホーム)に買いまして、自分で2年くらい住んだ後、豪州に移住することになって、2000年からずっと、人に貸し続けていました。今は築26年。

柏駅西口、徒歩5分という立地の良さなので、賃貸づけには苦労しませんでしたが、2000年大不況の時には夜逃げ、2009年のリーマンショック後には6カ月滞納されて、法的手段で強制退去させるなど、数々のドラマがありました。

いま、なぜこの物件を売るのかというと・・・自分で不動産投資をやって、収益面をシビアにみるようになると、「マイホームで買った」物件の収益構造が、とてもトロくさく見えるからです。

この物件は、すでに築26年。場所はいいけど、この先、伸びることはない。

良いタイミングで売却して、もっとキャッシュを生む物件、築浅で伸びしろのある物件、土地付きで出口が取りやすい物件などに組み替えたい・・・という気持ちは、昨年あたりから持っていました。

で、今回、11月10日付で、テナントさんが退去したのを機に、知り合いの業者さんに、売却したいと申し出ました。

で、そこからが、信じ難いほどのスピード決着!!

11月10日 退去
11月11日 内見で即決
11月14日 購入申込
11月15日 価格交渉で合意

なんと、売りに出してからわずか4日間で、売れてしまったのです。
しかも、私の希望価格で・・・

ま、柏駅前、徒歩5分の立地なので、売るには苦労しないだろうと思っていました。
しかし柏といえば、昨今、マスコミの放射線報道で叩かれまくり、人気が落ちてきたという・・・

でも、その懸念など、今回の超スピード売却で、どこかに吹っ飛んでしまいました。
凄すぎる・・・なんという、強い立地!!強い需要!!

柏駅前って、「神」の立地ですね・・・

ここは、千葉県東葛地域140万人と、茨城県南地域100万人の、あわせて240万人が、誰でも住みたがるところ。

しかも、柏駅徒歩5分圏内は、東口、西口問わず、中古のファミリー物件が極端に出ない場所。マーケットに出たら、ピラニアのように、すぐ買い手が食いつくという・・・

昨年の今頃も、築42年で、薄暗くて、間取りも古くて、自分ではちょっと住めないなあ・・・と思っていた3部屋のファミリーマンションが出たのですが、柏駅東口4分なので、1000万円で売れてしまったという。

そんな条件物件でも売れたのだから、私のところも、ま、大丈夫だろうと思ったら、案の定。いや、期待値をはるかに上回る、スピード売却ができてしまった。

柏駅の力って、すごい・・・

もちろん、都心ターミナル駅とか、郊外でもメジャーリーグ扱いされる吉祥寺や横浜の駅前には及びませんが、町田駅とか、立川駅、船橋駅などの郊外ターミナル駅、ほぼ匹敵する立地と言って良いのではないでしょうか?

だって、どんなに古くても、ボロくても、事故物件でも、立地が町田駅徒歩5分圏内だったら・・・町田、相模原、大和、座間の市民がみんな買いたがるでしょ?それと同じですよね?


とはいえ、ここは「神の立地」ゆえに、出口は取りやすくても、高利回りの物件が仕入れにくいのも事実です。

柏駅徒歩圏と、名がつくだけで、土地付き中古マンション12%超えを仕込むのは至難の業、築古のファミリーマンションだって、10%を超えたらすぐ売れてしまう。

私が今回売った物件だって、利回り計算すれば、8%を切る位ですから。築26年なのに・・・ここは都心か?

だから、利回り系の投資家であれば、柏駅や、松戸駅みたいな人気駅を外して、その間にある、鈍行停車駅を狙うのです。馬橋とか北松戸とか・・・

だから私も、今回の売却を機に、もっとキャッシュの回るよう、できれば国を分けて、分散投資していきたいと思います。できれば融資組まずに、表面で20%、30%は欲しいな・・・

そして、今回の売却で、「投資を考えずに、実需用にマイホームとして買った物件」は、日本には一つもなくなりました。

バイバイ、マイホーム!!

ハロー、収益物件!!

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