ファンドの投資 vs ローカルの投資

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

昨晩は、ステージアキャピタル社主催の、海外不動産投資塾(中級編)に行ってました。

同社は、アジアを舞台に、グローバルな不動産投資を手掛ける会社です。そこの顧問と、私は、大学時代の同級生なので、

その縁もあって、普段から、良くしてもらってます。

同社の不動産投資塾では、主にマレーシア不動産投資のメリット説明、物件の紹介、収支シミュレーション、

投資体験談などが中心のコンテンツ構成となっています。

講演者が、米国と日本のファンド出身だということもあり、数多くのグラフや、数理モデルが出てきます。

たとえば、それぞれの国の経済成長率、人口増加、不動産価格、値上がり率、投資利回り、銀行融資、経済政策の開放度など、

数多くのパラメーターから、それぞれの国の不動産投資適性を、総合的に評価する。

そうした、「ファンドの目」でみた時、マレーシアはとってもイケてる国・・・ということになるそうなんですね。

もこのロジックで考えると、「日本になんか投資しちゃだめよ」、みたいな結論になるのは明らか。

だって日本、人口増えないし、経済伸びないし、不動産値下がる一方だし、経済政策ダメダメ、外国人に門戸を閉ざす「ひきこもり国家」

ま、ファンドの目からみりゃ、当然、そうなるよねえ。

ですが、聞いてて、少しだけ違和感がありました。

なぜなら、各国の比較に使われる物件って、日本なら「東京都心の一等地」で、「表面利回り5~6%」の物件なんだって・・・

そりゃ、日本を代表する立地で、かっこいい物件買うのがファンドの流儀なんでしょうが、

私は、そんなもの、絶対に買いません。魅力ないもん。

東京都心から、電車で30~40分離れただけで、ずっと美味しい案件があるの、よく知ってるもんね。

たとえば、私がこないだ買付入れて、タッチの差で玉砕したのが、柏駅前、徒歩5分圏内、泉町という良いエリアで、

振り分け式2DK、入居者ついたばかりで、表面利回り20%という物件。築は古いんですが・・・

柏は、東京に比べればローカルな地方都市ですが、この立地で物件持ってれば、まじで、楽勝ですよ。

柏駅徒歩5分圏内というのは、地元民にとっては、「神の立地」。

貸すのも、売るのも簡単。築40年以上経って、日当たり最悪な物件でも、柏の駅近という理由だけで、ほぼ値下がらずに売れたこともあるし、

地元民の私なら、空室率、ほぼゼロで回す自信がある。あと、表面15~16%くらいで割戻しても多分売れるので、キャピタルゲインさえ狙える。

それで表面20%も回るんですよ・・・

日本の不動産投資のどこが、不利なんでしょうか?

と思うけど、これは私が、「ローカル」(地元民)だからこそ、持ちうる視点だと思います。

いくら経験を積んだファンドでも、柏みたいなローカル都市で、築古の物件仕入れるのは、まどろっこしくて、やってられないでしょうね。

ファンドのビジネスモデルからすれば、どうしても、「東京vsロンドンvsニューヨークvsクアラルンプール」みたいな首都対決になる。

ということは・・・・

・「不動産投資するなら、日本よりも、マレーシアやフィリピンが有利」みたいな言説は、「ファンドの視点」で比較しているに過ぎない。

・「ローカルの視点」でみれば、また違った世界が見えてくるはず。

逆にいえば、いま、私が手を出している、フィリピンやマレーシアで不動産投資するにしても、

ファンドが好むような、「都心一等地プレミア物件」だけじゃなくて、

「実需向け、ローカル物件」にも手を出せるような、スキルを身につけられるなら、

フィリピンやマレーシアでも、「柏駅前20%ブン回り物件」みたいな物件を晴れてゲットして、

今よりずっと、美味しい思いができるかもしれない・・・ということですね。

だからこそ、頑張って、グローバル大家スキルを高めていきたいと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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メールマガジン「世界どこでも不動産投資(豪州、中国、日本等)」
☆発行責任者:manachan
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ファンドの投資 vs ローカルの投資

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

昨晩は、ステージアキャピタル社主催の、海外不動産投資塾(中級編)に行ってました。

同社は、アジアを舞台に、グローバルな不動産投資を手掛ける会社です。そこの顧問と、私は、大学時代の同級生なので、

その縁もあって、普段から、良くしてもらってます。

同社の不動産投資塾では、主にマレーシア不動産投資のメリット説明、物件の紹介、収支シミュレーション、

投資体験談などが中心のコンテンツ構成となっています。

講演者が、米国と日本のファンド出身だということもあり、数多くのグラフや、数理モデルが出てきます。

たとえば、それぞれの国の経済成長率、人口増加、不動産価格、値上がり率、投資利回り、銀行融資、経済政策の開放度など、

数多くのパラメーターから、それぞれの国の不動産投資適性を、総合的に評価する。

そうした、「ファンドの目」でみた時、マレーシアはとってもイケてる国・・・ということになるそうなんですね。

もこのロジックで考えると、「日本になんか投資しちゃだめよ」、みたいな結論になるのは明らか。

だって日本、人口増えないし、経済伸びないし、不動産値下がる一方だし、経済政策ダメダメ、外国人に門戸を閉ざす「ひきこもり国家」

ま、ファンドの目からみりゃ、当然、そうなるよねえ。

ですが、聞いてて、少しだけ違和感がありました。

なぜなら、各国の比較に使われる物件って、日本なら「東京都心の一等地」で、「表面利回り5~6%」の物件なんだって・・・

そりゃ、日本を代表する立地で、かっこいい物件買うのがファンドの流儀なんでしょうが、

私は、そんなもの、絶対に買いません。魅力ないもん。

東京都心から、電車で30~40分離れただけで、ずっと美味しい案件があるの、よく知ってるもんね。

たとえば、私がこないだ買付入れて、タッチの差で玉砕したのが、柏駅前、徒歩5分圏内、泉町という良いエリアで、

振り分け式2DK、入居者ついたばかりで、表面利回り20%という物件。築は古いんですが・・・

柏は、東京に比べればローカルな地方都市ですが、この立地で物件持ってれば、まじで、楽勝ですよ。

柏駅徒歩5分圏内というのは、地元民にとっては、「神の立地」。

貸すのも、売るのも簡単。築40年以上経って、日当たり最悪な物件でも、柏の駅近という理由だけで、ほぼ値下がらずに売れたこともあるし、

地元民の私なら、空室率、ほぼゼロで回す自信がある。あと、表面15~16%くらいで割戻しても多分売れるので、キャピタルゲインさえ狙える。

それで表面20%も回るんですよ・・・

日本の不動産投資のどこが、不利なんでしょうか?

と思うけど、これは私が、「ローカル」(地元民)だからこそ、持ちうる視点だと思います。

いくら経験を積んだファンドでも、柏みたいなローカル都市で、築古の物件仕入れるのは、まどろっこしくて、やってられないでしょうね。

ファンドのビジネスモデルからすれば、どうしても、「東京vsロンドンvsニューヨークvsクアラルンプール」みたいな首都対決になる。

ということは・・・・

・「不動産投資するなら、日本よりも、マレーシアやフィリピンが有利」みたいな言説は、「ファンドの視点」で比較しているに過ぎない。

・「ローカルの視点」でみれば、また違った世界が見えてくるはず。

逆にいえば、いま、私が手を出している、フィリピンやマレーシアで不動産投資するにしても、

ファンドが好むような、「都心一等地プレミア物件」だけじゃなくて、

「実需向け、ローカル物件」にも手を出せるような、スキルを身につけられるなら、

フィリピンやマレーシアでも、「柏駅前20%ブン回り物件」みたいな物件を晴れてゲットして、

今よりずっと、美味しい思いができるかもしれない・・・ということですね。

だからこそ、頑張って、グローバル大家スキルを高めていきたいと思います。

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