フィリピンで「川崎物件」を買う

こんにちは。会長のManachanです。

さて、前回の続き・・・フィリピンなど、海外のローカル層向け物件を買う上での、
メリット、デメリットの話ですが、

その前に、フィリピンのローカル物件を買うことが、具体的に何を意味するのか
について、お話しいたします。

前回お話ししたように、日本人がフィリピンの物件を買う時、
多くの場合、マニラ都心部(マカティ)の高級コンドミニアムになります。

一方、今回紹介したのは、やや郊外にあるローカル層向け物件、
TivoliとRhapsodyの2物件ありますが、話を分かりやすくするために、
より郊外に位置する、Rhapsodyの例を挙げて、説明しますね。

都心部のコンドミニアムを買うことの意味は・・・?
東京でいえば、六本木とか麻布、赤坂、青山(3A)みたいに、
日本中の誰もが認める、超一等地で物件を仕込むことを意味します。

この立地を評価するのは、日本人だけではありません。
外国人のビジネスマンとか、機関投資家なども、
東京で物件を仕込むなら、普通、このエリアから探し始めます。

言葉を換えれば、ここtが「世界都市Tokyo」の一等地という、
プレミア感のある立地であるために、
売る場合も、賃貸に出す場合も、世界中の個人・企業をターゲットにできるのです。

フィリピンのマニラ首都圏でいえば、「マカティの超都心部」は、
六本木などと同様に、世界的な視野で、価値を持つ立地といえます。

一方で、マニラ郊外のローカル層物件である、Rhapsodyを買うということは・・・
首都圏でいえば、ちょうど、「川崎」あたりに物件を買うことに相当します。

「川崎」って、結構いい所ですよね?
東京は近いし、羽田空港近いし、横浜にもすぐ行ける。
近くには、「東芝」とか「デル」みたいな優良企業がたくさんあるし、
川崎駅前には、「ラゾーナ」ショッピングセンターもあってとても便利。
「セメント通り」の焼肉は旨いし・・・

首都圏に住む者からすれば、「川崎」なら、普通に「好立地」と認識されるでしょう。
川崎や武蔵小杉の駅近で、築浅で利回り12%回るなら、すぐ売れるでしょう。
それだけ、首都圏ローカルでは評価されているわけです。

ですが、世界的な知名度のある立地ではありません。
「カワサキ」といえば、オートバイは有名でも、都市としての知名度は低い、
海外のお金持ちやファンドとかが、最初に目をつける場所ではありません。

だから、「川崎」に家を買ったら、売るにせよ貸すにせよ、
普通、ローカルな日本人に売る以外に、選択肢はないのです。
ここが、「東京の都心一等地」との根本的な違いです。

Rhapsodyの話に戻ると、
この物件があるのは、Muntinlupa市といって、
マニラ首都圏のなかでも近年開発が進み、結構いい感じに発展しているところです。
国際空港にも近いし、近くには「アラバン」(Alabang)という、副都心もあります。

だから、フィリピン人ローカルのなかでは、結構、評価の高い場所です。
しかし、川崎と同じく、国際的な知名度は、ない立地・・・
ですので貸すにせよ、売るにせよ、フィリピン人ローカル層しか、ターゲットが居ない。
日本語の少しできる外国人が、川崎に家買って、
日本人相手に、大家さんやるようなものですね。

そろそろ、メリットとデメリットをまとめましょう。
ローカル層向け物件のメリットは、以前「副会長たくちゃん」が書いたように、

・低価格で取得できる
・年々、人口の増大する中間層がターゲットなので、出口がとりやすい。
・利回りも都心物件より高い。

しかし、そのことがそのまま、デメリットにもなりうるのです。

・低価格で取得できる⇒金持ち外国人向けに、高価格で転売しにくい
・出口がとりやすい⇒出口が、「フィリピン人ローカルに限られる」ことに注意
・利回りが高い⇒(ま、取得価格が低い分、利回りは高くなりますよね)

これを、どう考えるか・・・
フィリピン人相手に、自分の物件を売ったり、買ったりできるか?
少なくとも、その覚悟がないと、
ローカル層向け物件は買うべきじゃないと、個人的には思います。

しかし・・・私は、ローカル層向けの不動産が大好きです。
曲りなりにも、日本国内で大家やって、いろんな場所に物件持って、
賃貸ビジネスをやりながら、酸いも甘いも、経験しているわけです。
店子さんは、もちろん、「日本人ローカル」ですよね。

それと同じことを、フィリピンという国でやるだけのことです。
日本の国で、大家業を本当に楽しんでいるのなら、
私は、海外でも、ローカル層向け物件を買って、賃貸ビジネスやるべきだと思う。

その方が、「グローバル大家」として、絶対にスキルがつくし、
しかも、賃貸ビジネスを通じて、フィリピンの国や人々に対する理解も深まるし、
愛着だって、しだいに湧いてくるはず。

少なくとも、「超都心に高級コンド」を買うのに比べれば、
良くも悪くも、とても濃密な、異文化体験ができること、請け合いです。
RhapsodyもTivoliも、そういう体験ができる物件だと思います。
ひとつ、やってみますか?
フィリピンの「川崎物件」を買ってみますか?

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

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