海外不動産を現地人に貸す~その2

こんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。
「海外不動産を現地人に貸す」シリーズ、前回の続きです。

日本人投資家には、まだまだ新しい領域といえる海外不動産投資。今のところは、プレビルド(未完成物件)の売買が中心ですが、
数年後には、自分が買った物件を賃貸に出して、日本から遠隔管理するケースが、間違いなく増えてくるでしょう

私は、オーストラリアの物件を、現地人に貸して9年目という、日本人としては なかなか稀有な経験を持っています。
そこで、その9年間で体験したことを、良いこと、悪いことも含めて、今後皆さんとシェアしていきたいと思います。
今回は、失敗談を交えて、書いていきますね。

【退去時リフォームは、ペンキ塗り替え】

全体的に、空室率の低いオーストラリア。私自身の、9年間の運用経験の中でも、通算の空室率は1%もありません。
ほとんど、「空く」ことを心配しなくても良いお国柄ではありますが、もちろん、退去はありますし、その際の「リフォーム費用」や「広告費」は、大家が負担するのが普通です。

オーストラリアの「広告費」は、日本と比べて安いです。だいたい、「家賃の2週間分+消費税(10%)」が相場。
日本だと、大都市圏でも家賃1カ月分、地方だと2~3ヵ月とるケースもよくあるので、それに比べて、大家さんの負担は明らかに小さいですね。

一方、「退去時リフォーム代」は、それなりにかかります。
日本の賃貸物件だと、普通壁紙を張りますが、オーストラリアでは、壁にそのままペンキを塗るのが普通なので、退去時リフォームは通常、ペンキ塗り替えになります。
それだけ聞くと、安く済みそうですが、実際は、あまり安くないです。とにかく家の面積が広いから、塗る面積も半端ではないですし、
また、ペンキ屋さんの労賃も高いです。業者にもよりますが、時間単価は日本と同じか、それよりもう少し高く感じます。
あと、長く住んでいると、壁に裂け目などが入る場合もありますが、その場合はコーキングを入れて、その上からペンキを塗ってもらいます。

なお、退去にあたって、家主と入居者がもめることは、私の知る限り、少ないです。日本に比べれば、「汚した、傷つけた」の類でもめるケースは、明らかに少ない。
国民性からか、多少汚れていてもあまり気にしないし、入居者も普通に入ります。とにかく慢性的な住宅不足なので、入居できただけでラッキーなのです。
あと、退去した人が、クリーニング代やリフォーム費用の一部を負担することは、一般的ではありません。これらは家主が100%負担するべきものとされています。

【入居時にも、修繕費用はかかる】

日本と同じく、オーストラリアでも、テナントさんが入居している最中に、修繕・修理費用が発生し、家主のポケットから出ていくことは、よく起こります。
私の経験でいえば、水漏れ対応や、乾燥機・洗濯機の交換が、一番ポピュラーです。
あと、入居者によっては、鍵をつけてくれ、フェンスをつけてくれ、エアコンをつけてくれ・・・と、たくさん要求する者がいます。

これらは普通、家主の負担になります。オーストラリアの大家さんは、これらの費用を負担すると、確定申告(Tax return)のとき費用計上できて、お金がいくぶん返ってくるので、
入居者の要求に応じる大家さんが多いのです。でも私みたいに(オーストラリアからみて)海生活の本拠を持ち、豪ドルのサラリーをもらってない者にとっては、
そもそも確定申告してもお金が返ってこないので、入居者の要求を、全部呑むのは正直、難しいです。

【不良入居者に出会ったら】

日本では最近、平気で家賃を滞納する者が増えたそうで、社会問題にもなっています。
私の場合、運が良かったのか、オーストラリアでそういう方々とはお目にかかったことありません。滞納も強制執行もなし。

ただ、エリアによっても状況は大きく違います。私は、それなりに良い立地を選んで買ってきたので、入居者の属性も良いですが、
なかには、街からかなり外れた郊外や、問題ある地域で間貸しする者もいます。そういう地域は、概して属性が良くない入居者が多いし、
滞納はおろか、父親がひどいアル中だったり、牢屋に入ったりすることもあるので要注意。

ただ、家主にとって良いのは、オーストラリアでは、家賃滞納が1カ月以上になれば、裁判所に退去申し立てをできることです。
たいていは、略式裁判になり、入居者は裁判に出頭せず、家主の一方的な勝ちに終わることが多いです。もちろん例外はありますが・・

【管理は、現地のエージェントに任せるべき】

日本の大家さんの多くは、管理会社を使っていると思います。その時、業者さんにお支払いする管理料は、平均すれば家賃の5%くらいでしょうか。
私の感覚だと、3%と聞けば「おっ、安いな」と思いますし、7%とかだと、ちょっと割高に感じます。

それに比べて、オーストラリアの管理料は高いです。だいたい家賃の7~8%から、高いところでは10%もとります。
しかも、コピーとか、FAXみたいな、小さな費用項目であっても、容赦なく請求してきます(たいていは、雑費Sundriesという項目で、一定額を徴収されます)
日本の感覚だと、どうしても割高に感じてしまうので、特に友人に貸した時などは、地元業者に頼まず、「自主管理」することもありました。
いま考えると、オーストラリアにある物件を、日本から遠隔で「自主管理」するなんて、無茶も良いところなんですが、当時の私は、若かったんでしょうね。

結論からいえば、遠隔地からの自主管理はおすすめしません。
デメリットとして、一番大きいのは、地域の家賃相場が分からず、タイムリーな家賃値上げができないことです。

いまの日本では考えられませんが、オーストラリアでは、年々、家賃相場が上がっていくのが普通です。
ですので、賢い大家さんは、6カ月とか、1年とか、期間の短い賃貸借契約を結びます。こうしておくと、契約更新時に、家賃を値上げしやすいのです。
そして、入居者とのタフな値上げ交渉を代行してくれるのが、管理会社なのです。このサービス、使わない手はありません。
実際、彼らに払う管理料なんて、家賃値上げ分に比べれば、大したことはありませんから。

次回に続きます。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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