怒号飛び交う管理総会

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。
早速ですが、まずは、海外不動産セミナーの紹介から、

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4月23日(土)13:30~ MSJ社主催、 フィリピン不動産購入セミナー@東京・六本木ヒルズ
私が講師をつとめます。今回はチャリティセミナーで、収益は日本の被災地復興と、フィリピン・ネグロス島のマングローブ植林に使われます
詳しくはこちら ⇒ http://www.s-msj.co.jp/seminar.html
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4月16日(土)14:00~  ステージアキャピタル社主催、 海外不動産投資セミナー@東京・大手町
トピックは未定ですが、マレーシア、英国、スペインの不動産投資をはじめ、
楽しくてためになる話が聞けると思います。
詳しくはこちら ⇒ http://www.stasiacapital.net/セミナー/合計5回開催-海外不動産投資セミナー/
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大地震から3週間近くが経ちました。皆さん、いかがお過ごしでしょうか?

私の暮らす東京では、相変わらず、不安たっぷりの、落ち着かない日々が続きます。一番気になる福島原発の事故も、たとえ破局は免れるにしても、長期にわたって放射性物質を出し続けそうで、食べ物や水の安全も脅かされています。

あと、暑い夏に向けて、電力不足も予想されています。もはや節電の心がけだけでは足りず、サマータイム導入、企業の勤務地・勤務時間の調整など、抜本的な対策が求められています。

とはいえ、私自身は、このまま東京に住み続けることがリスキーだとは、あまり感じていません。
つい最近も、海外の友人との間で、こんなやり取りがありました、

友人「東京は放射能で大変だって聞くけど、お前大丈夫か?」
私「全然大丈夫だよ。安心しなって。俺は殺しても死なない男だからさ。」
友人「まあ、そうだな。放射能まみれのもの食べても、お前とゴキブリは生き残るだろうな。」

ま、私は、身体が丈夫とはいっても、放射能に対する耐性を、他人以上に備えているわけじゃありません。でも、不安に駆られて、ガイガーカウンターとか買って、毎食チェックする人々よりも、自分の方が絶対、健康で長生きするはずと、根拠もなく信じています。

「汚染されたほうれん草を、一年間、食べ続けたら、1万人に1人は、ガンのリスクが高まる可能性がある」と言われても、私は全然怖くない。そんなリスクなど、交通事故で死ぬリスクに比べれば、微々たるものだと思うし、それ以前に、放射能を気にしすぎて精神を病むリスクの方が、ずっと大きいと思う。食べたいものをガンガン食べて、ガハハと笑って、日々、楽しく過ごした方が、絶対に健康で長生きできるはずと、私は根拠もなく思っています。

ところで、日々リスクと向き合う不動産投資家にとって、放射能よりも怖くて切実なのは、投資で損するリスク。巨大地震で、RC一棟物件の壁面にクラックが入り、水回りが壊れて、数百万単位の出費がかかった大家さんは多いでしょうし、地震保険に入っていなかったこと、特約事項を十分理解していなかったことを、悔やんだ大家さんもきっと多いはずです。

地震という、ドラスティックな出来事でなくても、賃料や入居率の低下により、収益率がじわじわ下がるリスクもありますね。RCをフルローンで買った後、2~3年目くらいで退去が続出、賃料を下げて募集してもなかなか埋まらない・・・という状況は、かなり怖い。その怖さに比べたら、首都圏の環境放射能レベルなんて、実は恐るるに足りないと、感じている大家さんも多いでしょう。

私は、山梨県に区分ワンルームを一つ持っているのですが、先日、そこの管理総会に行ってきました。
修羅場でした・・・大家から怒号が飛び交い、壇上にいる管理会社の社員も、終始、苦虫を噛み潰した顔でした。

話の経緯はこうです。このマンションは築20年ほどで、当初は、賃貸専門の大手業者による「サブリース」(家賃保障)が中心だったので、オーナーによる管理組合は結成されませんでした。ところが、日本の景気が悪くなり、賃料低下や空室に悩むようになると、業者もサブリースを維持できなくなって、オーナーに解約を依頼してきました。今では、サブリースをやっている部屋など、一つも残っていません。

ところが、サブリースが消滅した時点で、オーナーによる管理組合は結成されず、相変わらず、賃貸業者が管理総会を仕切る構図は変わりませんでした。さらに悪いことに、その賃貸業者は、配下の管理会社を、総会へ出席させて、自分たちは一人も出てこない・・・それが何年も続きました(全然儲かりませんもんね)。一方で、オーナーたちは賃料低下と空室に悩み、経営の合理化と管理費値下げを、切に希望していましたが、管理費は一向に下がらない。総会を牛耳る、賃貸業者に対する不満が、徐々に高まっていきます。

かくして、今回の臨時総会。例の賃貸業者は、二つの議案を出してきました。

第一号議案「管理組合を法人化して、理事に賃貸業者の社員を任命する。」
第二号議案「法人化した管理組合が、物件隣接の空き地を買う。仲介は、例の賃貸業者が行う」

これを読んで、一部のオーナーたちは、烈火のごとく怒りました。

「結局、管理組合を私物化して、てめえの仲介手数料稼ぎしたいだけじゃないか?」
「あいつら、俺たちをいつまで食い物にすれば気が済むんだ!」
「こんなひどい議案は、初めて見た。裁判起こすしかない!」

かくして、2時間の管理総会は、怒号うずまく修羅場と化し、出席した管理会社の2人は、サンドバッグのように叩かれました。しかし、本当に怒りの矛先を向けるべき、賃貸業者は欠席しているので、フラストレーションはさらに溜まります。2つの議案は、結局、否決されました。しかし、話はさらに続きます。結局、

「オーナーによる、管理組合をつくるしかない」
「必要な賛同を集めて、臨時総会を開いて、賃貸業者を引きずり下ろす」

という話になりました。いま、オーナー名簿を作っている最中です。さて、どうなるか?乞うご期待。

昔、景気が良かった頃は、業者とオーナーとで、美しいWin-Winの関係ができたのですが、今はどちらも損するLose-Loseの時代だから、損の押し付け合いになっちゃいますよね。

賃貸業者だって、今のご時勢、食っていくのに必死でしょうから、管理組合を法人化して、売買手がけて、手数料の一つも稼ぎたいでしょうね。でも、今回のやり方はあまりに露骨で、スマートじゃないと思いますよ。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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