福岡市ファミリータイプ投資

Manachanです、おはようございます。

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次に、私の手がけている、記事をいくつか、

健美屋コラム『国境を超える不動産投資』 (連載中。次号は11月29日刊行予定)⇒今回は「オーストラリア不動産事情」
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無料レポート『オーストラリアで家を買って、低金利の日本円ローンに借り換えた方法』。
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メルマガ「目指せ、グローバルIT技術者」
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今日も、私のメルマガをお読みいただきまして、ありがとうございます。
メルマガは2週間ほど、ご沙汰してしまいました。この間、私は九州へ物件探しに行ったりして、なかなか多忙でした。

九州、特に福岡市は、日本各地の不動産投資家に、馴染みのある場所だと思います。
数年前、ファンドバブルの頃は、福岡は札幌、仙台などと並んで、ワンルーム、1K中心の一棟マンションが続々と建設され、
それらを、フルローンで買った投資家もきっと多かったことでしょう。
2007年頃、福岡の不動産屋には、東京でボーナスをもらった高給取りのサラリーマンが、区分物件を現金買いするために、続々と来ていた時期もあったようです。

私自身も、以前、福岡市中心部で、区分(1K)を現金買いした時期がありました。もうすでに売却済みですが・・・。
札幌や仙台と同様、福岡市で、単身者向けのワンルームや1Kは、すでに供給過剰になっており、空室や賃料下落が深刻化しています。
福岡都心部の人気ある立地であれば、傷は少なくて済みますが、少し郊外だと、確実に苦戦すると思います。

その代わり、2LDKあたりのファミリータイプがアツいと、個人的には思います。ここ数年かけて、福岡市の物件価格を調べてきましたが、


福岡市中央区では、ファミリータイプの売却価格が、築が古くなっても下がらない!!!

ことを発見しました。これはもちろん、福岡(九州)地元民の実需が期待できるからです。
築が多少古くても、天神(福岡市の中心街)に自転車で出られるような場所であれば、多少の費用が嵩んでも買いたい!という層が、確実に存在するのです。
郊外の一戸建てを売り払って、コンパクトな福岡市内の2LDKに移り住み、天神ライフを満喫したい、というシニア層も多いようです。

東京では考えられませんが、福岡市では、天神から至近のファミリータイプでも、築20~30年なら700~800万円で買えます。
だから、シニア層が郊外の土地家屋を売っても、無理なく移り住めますし、
地元の若いカップルでも、「この程度の金額で買えるんなら、買っちゃえ!」と、思う人が多いようです。
都心近くの中古マンションを買って、リフォームして、自分の好きなスタイルで住みたい・・・と考える若い世代が、全国的に増えているようです。
とても堅実で合理的な考え方だと思います。

福岡市中央区では、ファミリータイプのマンションが、賃貸人付きで売りに出されているケースが多いですが、面白いのは、

賃貸人付きでマンション買うと、安い!
空室の状態でマンション買うと、高い!

これは、実需マーケットだからこその、面白い現象です。であれば、

賃貸人付きで安くマンション仕入れて、家賃収入を得る!
売る時は空室にして、地元の実需層に売れば、キャピタルゲインも期待できるかもしれない!

という戦略が成り立つのではないかと思い、注目しています。

また、福岡市は日本人だけでなく、中国・韓国など、アジア近隣諸国の人に間で知名度が高く、
福岡限定で投資物件を買いたい、という人も結構いるようです。
私も今回、中国人投資家の友人を連れて、福岡で一緒に物件を見てまわりました。

あと、福岡の郊外で一戸建て投資、というのも、面白いと思いました。
今回見たのは、福岡都心から電車で15分程度の距離にある、二日市(福岡県筑紫野市)ですが、西鉄・JR両方を使えて、高速道路網も充実した、交通が非常に便利なところです。
福岡市内だけでなく、鳥栖方面の工場・倉庫などにも無理なく通えるので、賃貸需要も強そう。
その二日市で、一戸建てが、500~700万円台からあるようです。利回りも12~13%。

東京に暮らす私からみると、とにかく、福岡郊外は羨ましいほど住宅事情良いですね。
一戸建ての敷地面積が、70坪とか80坪が当たり前。値段も安く、中古なら1000万円台前半で、福岡15分圏内で便利な場所の戸建てが買えるようです。
首都圏で、同じような物件を買ったら、一体いくらするんだろう?

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