Manachanです、こんばんは 我が家の下の息子は、明日、１歳の誕生日を迎えます。ついこの間、生まれたばかりと思ったら、もう１年経ったんですね。 もう１歳にもなると、ベビーベッドは要らないし、赤ちゃんの頃に着ていた服も小さくなったから、全部、友達にあげてしまいました。 我が家はたぶん、子供は２人で打ち止めと思うし･･･でも、ひょっとすると、３人目が欲しくなるのかもしれません。 ま、それはおいといて、 今回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。 なお、毎回毎回、｢豪州の家｣と言うのは面倒臭いので、これからは｢豪邸｣と呼ぶことにしますね。 一戸建てでも、マンションでも、豪州にあれば｢豪邸｣♪ ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 夢の｢豪邸｣をゲットするために必要な費用品目は、日本で家を買うのとそう変わりませんが、お国柄か、多少の違いはあります。 【１．家の購入時にかかる費用】 ・不動産の売買代金 ・諸費用 －印紙税 (Stamp Duty) －司法書士費用 (Conveyancing fee) －銀行ローン関連費用 (Bank fees) －建物検査費用 (Inspection fees) －保険等 (Insurance) －GST (General Service Tax) 等々･･･ まず主要なポイントから。皆さんは、｢不動産仲介料｣がないことに気がつきましたか？ 豪州では、不動産屋さんは売主からだけお金をとり、買い手からはとりません。日本みたいに、｢両手｣とらないのです。 日本で家を買った場合の不動産仲介料は、｢不動産価格の３％｣ほどですから、豪州では、それがまるまる浮くわけです。 その代わり、豪州の印紙税は、驚くほど高額！ 日本で家買うと、登録免許税とか不動産取得税とか、細かい税金がいろいろかかりますが、 それを全部合わせたよりも、ずっと高額になります。 だいたい、不動産価格の３～４％くらいが相場でしょうか。 司法書士費用は、日本のそれとほぼ同じ位置づけで、相場は１０００～２０００豪ドルが普通。 銀行ローン関連費用は、融資手数料とか、資産価値評価(Valuation)費用などがありますが、 日本でポピュラーな団体信用保険には、通常入らないので、多少は安くあがるかもしれません。 あと、豪州で家を買う場合、必ずといって良いほど、数万円程度のお金を払って、建物検査をやります。 購入前にプロの検査業者を呼んで、建物の欠陥や問題点を指摘してもらうのです。 日本では、投資家が中古マンションを買う際に、建物検査はポピュラーになってきましたけど、 豪州では築古物件が多い上に、通常、瑕疵担保責任はないので、売買契約にサインしたら最後、全てが買い手の責任になってしまう。 そのリスクヘッジの意味でも、建物検査はもはや必須です。 保険ですが、豪州では購入後に、買い手の判断で加入するのが普通です。 豪州には保険の種類が非常に多いですが、ポピュラーなのは火災保険と、家財保険(Content insurance)･･･要は盗難保険ですね。 なお、地震がほとんど起こらない国なので、地震保険に入る人はまずいません。 最後に、豪州では、日本の消費税に相当するGSTがあり、税率は１０％です。 中古住宅の取引自体は、GST非課税扱いになりますが、それ以外の諸費用には、１０％が必ず上乗せされます。 豪州では、諸費用全体を合わせて、不動産価格の５～６％が相場といったところでしょうか。 日本だと７～１０％と言われているので、それよりは多少、割安かもしれません。 【２．家の売却時にかかる費用】 ・不動産紹介手数料 (Agent Commission) ・司法書士費用 (Conveyancing fee) ・キャピタルゲイン税 (Capital gains tax) 豪州で家を売る時にかかる費用項目は、いたってシンプルです。大まかに言って、３種類しかありません。 不動産紹介手数料は、売買価格の２～３％が相場と思われます。広告費(Advertisement fee)と手数料(Commission)を 分けて徴収する業者もいますが、普通、相場を大きく外れません。 司法書士費用･･･家を売る際も、家を買う時と同じくらいの金額がかかります。 あと、１９８５年以降に取得した不動産については、キャピタルゲイン税がかかることに注意。 豪州では通常、どんな築古の物件を買っても、保有していれば価値が上がるのが普通なので、 たとえば、３０万豪ドルで取得した物件を、５０万豪ドルで売って、保有期間中の諸費用(公租公課や司法書士費用など)が５万ドルとすると、 値上がり分が２０万ドルから、諸費用５万ドルの差額、１５万ドルから５０％を控除して、それに所定の税率をかけたものが、 キャピタルゲイン税として徴収されます。 余談ですが、不動産バブルの絶頂期(２０００年代前半)には、州によっては家を売る際に、かなり高額の印紙税がかかった時期がありました。 今では私の知る限り、どの州でも売却時の印紙税はかからないはずです。 最後に、GST･･･当然ながら、不動産紹介手数料と司法書士費用には、GSTとして、１０％の税率が上乗せされて請求されてきます。 【３．ランニングコスト】 豪州でも日本と同様、家を保有しているだけで様々な名目の費用がかかりますが、その内容は日本と大きく違います。 代表的な支出品目としては、 ・住宅ローンの支払 (Loan repayment) ・市税 (City rate) ・水道代 (Water rate) (集合住宅の場合) ・管理費 (Strata levy) ・修繕積立金 (Sinking fund fee) すでに、お気づきになられたかもしれませんが、豪州では日本の｢固定資産税｣や｢都市計画税｣に相当するものがありません。 ｢市税｣が、それに近い位置づけかもしれませんが、日本のように資産価値に応じて徴収されるものではないようです。 不動産が所在する自治体に支払う、という点では一緒なんですがね。 余談ですが、豪州では相続税もありません。この国でどんなに資産リッチになっても、無税で次代に相続できるのです。 ですので、日本で相続対策に悩んでいる方は、豪州や隣国ニュージーランドで不動産に代えて、無税で相続するのがおすすめです。 豪州において、住宅ローンの支払いが、オーナーにとって支出の大部分を占めることは、日本と同じです。 ただ、豪州のローン金利は年６～７％、日本に比べると格段に高いので、 ローンを組んで家買うと、月々の支払いは、本当に大変です。 １０年以上前、家が安かった次代に買った人はともかく、近年、都市部で家を買った人は、ローンを払うために一生懸命、働かざるを得ない状況です。 子供がいても、夫婦共稼ぎは当たり前。また、家の一室を留学生に間貸しして家賃を取り、ローン返済に充てる家族も珍しくありません。 水道代。面白いことに、豪州では水道代はオーナーが払うことになっています。家を賃貸に出しても、入居者は水道代払わなくていいのです。 この国の水道代は、物件所在地の自治体から、従量制料金ではなく、定額で徴収されます。 あと、豪州でも日本と同様、集合住宅であれば管理費と修繕積立金がかかります。その金額は、物件の内容や築年数によって、千差万別です。 一戸建てであれば、この種の費用はかかりませんが、その代わり、家の修繕、ペンキ塗り、芝刈り代、プールの維持費･･･すべて自分持ちです。 土地が広い戸建で、かつプール付きだと、半端じゃない額がかかります。 次回は、豪州で持ち家を賃貸に出す場合の、手続きやお金、留意点などについて、書いていきたいと思います。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ メールマガジン｢豪州・勝つ不動産投資｣ ☆発行責任者：manachan ☆公式サイト：http://plaza.rakuten.co.jp/manachan2150 ☆問い合わせ：mana33chan@aol.com ☆登録・解除：http://www.mag2.com/m/0001089042.html ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
