【豪州不動産】第3回・「豪邸」にかかるお金(2010/2/11発表)

Manachanです、こんばんは
我が家の下の息子は、明日、1歳の誕生日を迎えます。ついこの間、生まれたばかりと思ったら、もう1年経ったんですね。
もう1歳にもなると、ベビーベッドは要らないし、赤ちゃんの頃に着ていた服も小さくなったから、全部、友達にあげてしまいました。
我が家はたぶん、子供は2人で打ち止めと思うし・・・でも、ひょっとすると、3人目が欲しくなるのかもしれません。
ま、それはおいといて、
今回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
なお、毎回毎回、「豪州の家」と言うのは面倒臭いので、これからは「豪邸」と呼ぶことにしますね。
一戸建てでも、マンションでも、豪州にあれば「豪邸」♪
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夢の「豪邸」をゲットするために必要な費用品目は、日本で家を買うのとそう変わりませんが、お国柄か、多少の違いはあります。
【1.家の購入時にかかる費用】
・不動産の売買代金
・諸費用
 -印紙税 (Stamp Duty)
 -司法書士費用 (Conveyancing fee)
 -銀行ローン関連費用 (Bank fees)
 -建物検査費用 (Inspection fees)
 -保険等 (Insurance)
 -GST (General Service Tax)
 等々・・・
まず主要なポイントから。皆さんは、「不動産仲介料」がないことに気がつきましたか?
豪州では、不動産屋さんは売主からだけお金をとり、買い手からはとりません。日本みたいに、「両手」とらないのです。
日本で家を買った場合の不動産仲介料は、「不動産価格の3%」ほどですから、豪州では、それがまるまる浮くわけです。
その代わり、豪州の印紙税は、驚くほど高額!
日本で家買うと、登録免許税とか不動産取得税とか、細かい税金がいろいろかかりますが、
それを全部合わせたよりも、ずっと高額になります。
だいたい、不動産価格の3~4%くらいが相場でしょうか。
司法書士費用は、日本のそれとほぼ同じ位置づけで、相場は1000~2000豪ドルが普通。
銀行ローン関連費用は、融資手数料とか、資産価値評価(Valuation)費用などがありますが、
日本でポピュラーな団体信用保険には、通常入らないので、多少は安くあがるかもしれません。
あと、豪州で家を買う場合、必ずといって良いほど、数万円程度のお金を払って、建物検査をやります。
購入前にプロの検査業者を呼んで、建物の欠陥や問題点を指摘してもらうのです。
日本では、投資家が中古マンションを買う際に、建物検査はポピュラーになってきましたけど、
豪州では築古物件が多い上に、通常、瑕疵担保責任はないので、売買契約にサインしたら最後、全てが買い手の責任になってしまう。
そのリスクヘッジの意味でも、建物検査はもはや必須です。
保険ですが、豪州では購入後に、買い手の判断で加入するのが普通です。
豪州には保険の種類が非常に多いですが、ポピュラーなのは火災保険と、家財保険(Content insurance)・・・要は盗難保険ですね。
なお、地震がほとんど起こらない国なので、地震保険に入る人はまずいません。
最後に、豪州では、日本の消費税に相当するGSTがあり、税率は10%です。
中古住宅の取引自体は、GST非課税扱いになりますが、それ以外の諸費用には、10%が必ず上乗せされます。
豪州では、諸費用全体を合わせて、不動産価格の5~6%が相場といったところでしょうか。
日本だと7~10%と言われているので、それよりは多少、割安かもしれません。
【2.家の売却時にかかる費用】
・不動産紹介手数料 (Agent Commission)
・司法書士費用 (Conveyancing fee)
・キャピタルゲイン税 (Capital gains tax)
豪州で家を売る時にかかる費用項目は、いたってシンプルです。大まかに言って、3種類しかありません。
不動産紹介手数料は、売買価格の2~3%が相場と思われます。広告費(Advertisement fee)と手数料(Commission)を
分けて徴収する業者もいますが、普通、相場を大きく外れません。
司法書士費用・・・家を売る際も、家を買う時と同じくらいの金額がかかります。
あと、1985年以降に取得した不動産については、キャピタルゲイン税がかかることに注意。
豪州では通常、どんな築古の物件を買っても、保有していれば価値が上がるのが普通なので、
たとえば、30万豪ドルで取得した物件を、50万豪ドルで売って、保有期間中の諸費用(公租公課や司法書士費用など)が5万ドルとすると、
値上がり分が20万ドルから、諸費用5万ドルの差額、15万ドルから50%を控除して、それに所定の税率をかけたものが、
キャピタルゲイン税として徴収されます。
余談ですが、不動産バブルの絶頂期(2000年代前半)には、州によっては家を売る際に、かなり高額の印紙税がかかった時期がありました。
今では私の知る限り、どの州でも売却時の印紙税はかからないはずです。
最後に、GST・・・当然ながら、不動産紹介手数料と司法書士費用には、GSTとして、10%の税率が上乗せされて請求されてきます。
【3.ランニングコスト】
豪州でも日本と同様、家を保有しているだけで様々な名目の費用がかかりますが、その内容は日本と大きく違います。
代表的な支出品目としては、
・住宅ローンの支払 (Loan repayment)
・市税 (City rate)
・水道代 (Water rate)
(集合住宅の場合)
・管理費 (Strata levy)
・修繕積立金 (Sinking fund fee)
すでに、お気づきになられたかもしれませんが、豪州では日本の「固定資産税」や「都市計画税」に相当するものがありません。
「市税」が、それに近い位置づけかもしれませんが、日本のように資産価値に応じて徴収されるものではないようです。
不動産が所在する自治体に支払う、という点では一緒なんですがね。
余談ですが、豪州では相続税もありません。この国でどんなに資産リッチになっても、無税で次代に相続できるのです。
ですので、日本で相続対策に悩んでいる方は、豪州や隣国ニュージーランドで不動産に代えて、無税で相続するのがおすすめです。
豪州において、住宅ローンの支払いが、オーナーにとって支出の大部分を占めることは、日本と同じです。
ただ、豪州のローン金利は年6~7%、日本に比べると格段に高いので、
ローンを組んで家買うと、月々の支払いは、本当に大変です。
10年以上前、家が安かった次代に買った人はともかく、近年、都市部で家を買った人は、ローンを払うために一生懸命、働かざるを得ない状況です。
子供がいても、夫婦共稼ぎは当たり前。また、家の一室を留学生に間貸しして家賃を取り、ローン返済に充てる家族も珍しくありません。
水道代。面白いことに、豪州では水道代はオーナーが払うことになっています。家を賃貸に出しても、入居者は水道代払わなくていいのです。
この国の水道代は、物件所在地の自治体から、従量制料金ではなく、定額で徴収されます。
あと、豪州でも日本と同様、集合住宅であれば管理費と修繕積立金がかかります。その金額は、物件の内容や築年数によって、千差万別です。
一戸建てであれば、この種の費用はかかりませんが、その代わり、家の修繕、ペンキ塗り、芝刈り代、プールの維持費・・・すべて自分持ちです。
土地が広い戸建で、かつプール付きだと、半端じゃない額がかかります。
次回は、豪州で持ち家を賃貸に出す場合の、手続きやお金、留意点などについて、書いていきたいと思います。
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