皆さんこんにちは。Manachanです。 今日の東京は寒く、小雪が舞っています。 私は寒いの好きなんですが、小さい子供がいると、やはり暖かい方がラクですね。 寒いと、何枚も重ね着させなくちゃ外に出られないし、室内に入ると脱がせなくちゃならない。子供二人もいると、かなり大変！ ふと、先月まで滞在した、常夏の街・ケアンズのことを、思い出しました。 屋外でも室内でも、半袖短パンで済むから、ものすごくラクでしたね♪ そのケアンズで、リタイア後に住むマンションを買うのが、今年の目標です。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今日は、豪州不動産市場の、入門的な話です。 すでに、豪州に住んで、物件を買ったり売ったりしている人には、やや基本的な話かもしれませんが、ご容赦ください。 逆に、豪州の話は全く初めて、という方々に分かりやすいように、書いてみますね。 【商用物件と居住用物件】 日本の２１倍、豪州の広大な国土の上では、バラエティ豊かな物件が、日々売買されています。 珍しいところでは、関東平野が全部入るサイズの広大な放牧地とか、小屋付きの農場とか、田舎町の酒場とか、バックパッカーホステルとか･･･ 一方で、日本の都市部と同じく、マンションの一棟販売や区分販売とか、土地のみ、土地付き一戸建ての売買も、盛んに行われています。 大きく分ければ、商用物件(Business property)と、居住用物件(Residential property)に分かれるでしょうか。 私がこれから、メルマガで取り上げるのは、居住用物件の話が中心になります。その理由は、 商用物件は、基本的に、それを使ってビジネスをしないと、収益が上がらないものです。 一方、居住用物件であれば、誰かに間貸ししたり、転売することにより、利益を得ることができる。 うまくやれば、日本に住んで不在地主をやりながら、投資収益を上げることも可能だからです。 【ハウスとユニット】 日本でいう、土地付一戸建ては、豪州では｢ハウス｣(House)と呼ばれます。 豪州は国土が大きく、その割に人口が少ないため、一戸建ての土地面積も日本よりずっと広い。 全豪で最も過密とされるシドニー都市圏でさえ、一戸あたりの土地が平均で５２０平米(１６０坪)あるとか！ シドニー、メルボルンなどの大都市郊外では、１０００平米超の土地があれば、｢まあ広いかな｣という感覚です。 一方、集合住宅は、｢ユニット｣(Unit)と呼ばれます。 ユニットには、日本でいうマンション、アパート、コンドミニアムのほか、 ｢土地付きの集合住宅｣とも言うべき、｢タウンハウス｣(Townhouse)や｢ヴィラ｣(Villa))等も含まれます。 タウンハウスやヴィラは、日本ではあまり見ない住宅形態ですが、 土地と建物が一体となった区画を輪切りにして、販売するものです。 そのうち、２階建て以上がタウンハウス、平屋がヴィラと呼ばれます。 その土地面積は、一戸あたり１５０～３００平米が普通で、日本の都市部の｢一戸建て｣と似たような感覚で住めます。 【中古と新築】 豪州では日本と違って、住宅情報が｢新築｣と｢中古｣に大別されることはまずありません。 この国では、市場に出回るほとんど全ての居住用物件が、｢中古｣だからです。 感覚的に言うと、全部で１００軒あれば、うち９９軒は中古と思われます。 大都市圏の場合、新築の物件は、ほとんどがマンションで、建物ができあがる前から売り出されて、かなりの短期間で全室完売します。 間取り図(Plan)だけ見て買うので、｢オフ・ザ・プラン｣(Off the plan)と呼ばれます。 前回のメルマガで書いたように、外国人が豪州の物件を買うにはいろいろな制限が課せられるので、 永住権を持たない外国人が買う物件は、｢オフ・ザ・プラン｣であるのが普通です。 外国人でも、豪州の永住権を取れば、中古市場に堂々と参入できます。 この国では、中古物件だからといって、新築と比べて値が落ちることは、基本的にありません。 築何年、何十年経っているかなんて、誰も気にしない、お国柄だからです。 現に私は、シドニーで、１８８６年に建った建物(の一部)を買ったことがあります。築１２０年以上! それでも、４年後に転売した時には、売値が２割以上、上がっていました。日本と違って、住宅の価値が目減りしない国なのです♪ 【住宅価格の構造】 日本や東アジアでは普通、土地の値段は｢坪単価ｘ面積｣、建物の値段は｢平米単価ｘ面積｣で算出されるものですが、 豪州では、そのような計算は普通、しません。 あくまで、土地と建物セットにした時、世の中の人はどれだけ払いたいか？･･･という市場ベースで、価格が決まっていきます。 特に、土地単価という概念が、この国にはありません。 土地があるかないか？あれば、大体どの位の広さか？･･･そんな程度しか、人々は気にしません。 大都市を除けば、住宅広告に土地面積が書かれることも、多くありません。土地を測量しないで売り出すことも、しばしば。 土地が広くて人口が少ない国の、恵まれた一面ではあります。 【トレンスとストラタ】 豪州でも日本と同様、住宅を買ったら役所に登記しますが、 一戸建て住宅(ハウス)を買う場合は、｢トレンス・タイトル｣(Torrens Title)、 集合住宅(ユニットやタウンハウス)を買う場合は、｢ストラタ・タイトル｣(Strata Title)の称号が付けられます。 両者の実質的な違いは、｢管理組合があるかないか？｣、｢管理費等が発生するか否か？｣です。 集合住宅のストラタ・タイトルであれば、例外なく、管理組合が必要になります。 たとえ、わずか２～３戸しかない区画でも、物件を所有していれば、管理組合のメンバーになる義務と、 管理費(Strata Levy)、修繕積立金(Sinking fund)の支払い義務が生じます。 その代わり、共用部分のメンテは、所有者でなく、管理組合が面倒みてくれます。 要は、日本でマンションを買うのと、ほぼ同じような感覚です。 日本と違うのは、豪州の集合住宅は、プール付きが非常に多いことかな。 一方、トレンス･タイトルの場合、上記の義務は一切発生しません。 その代わり、家のメンテナンスにかかる全ての費用は、所有者が全て支払わなければなりません。 要は、日本で一戸建てを買うのと、ほぼ同じ感覚ですが、 豪州で広い土地付きの家に住むと、プールのメンテ、庭の手入れ、フェンスのペンキ塗り･･･半端じゃないお金がかかります。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ まだまだ、書きたいことはたくさんありますが、今回はこの辺で･･･。 次回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。 最後になりますが、 私が昨年８月から執筆しているメルマガ「目指せ！グローバルIT技術者」も紹介いたします。一言でいえば、 ｢オーストラリア、中国、インド、米国、そして日本･･･世界中の現場で働き、 IT技術者・マネジャーとして成功を収めてきた筆者が贈る、グローバルに活躍したいビジネスマンのための指南書｣。 不動産とは全く別の話になりますが、グローバルビジネスやIT業界に興味のある方はもちろん、 日本での職業生活を実り多いものにしたい方には、絶対にお勧めできる内容ですので、ふるってご購読ください。もちろん無料です。 読者登録はこちら http://www.mag2.com/m/0001003000.html ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ メールマガジン｢豪州・勝つ不動産投資｣ ☆発行責任者：manachan ☆公式サイト：http://plaza.rakuten.co.jp/manachan2150 ☆問い合わせ：mana33chan@aol.com ☆登録・解除：http://www.mag2.com/m/0001089042.html ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
