【豪州不動産】第2回・豪州不動産市場の入門(2010/2/2発表)

皆さんこんにちは。Manachanです。
今日の東京は寒く、小雪が舞っています。
私は寒いの好きなんですが、小さい子供がいると、やはり暖かい方がラクですね。
寒いと、何枚も重ね着させなくちゃ外に出られないし、室内に入ると脱がせなくちゃならない。子供二人もいると、かなり大変!
ふと、先月まで滞在した、常夏の街・ケアンズのことを、思い出しました。
屋外でも室内でも、半袖短パンで済むから、ものすごくラクでしたね♪
そのケアンズで、リタイア後に住むマンションを買うのが、今年の目標です。
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今日は、豪州不動産市場の、入門的な話です。
すでに、豪州に住んで、物件を買ったり売ったりしている人には、やや基本的な話かもしれませんが、ご容赦ください。
逆に、豪州の話は全く初めて、という方々に分かりやすいように、書いてみますね。
【商用物件と居住用物件】
日本の21倍、豪州の広大な国土の上では、バラエティ豊かな物件が、日々売買されています。
珍しいところでは、関東平野が全部入るサイズの広大な放牧地とか、小屋付きの農場とか、田舎町の酒場とか、バックパッカーホステルとか・・・
一方で、日本の都市部と同じく、マンションの一棟販売や区分販売とか、土地のみ、土地付き一戸建ての売買も、盛んに行われています。
大きく分ければ、商用物件(Business property)と、居住用物件(Residential property)に分かれるでしょうか。
私がこれから、メルマガで取り上げるのは、居住用物件の話が中心になります。その理由は、
商用物件は、基本的に、それを使ってビジネスをしないと、収益が上がらないものです。
一方、居住用物件であれば、誰かに間貸ししたり、転売することにより、利益を得ることができる。
うまくやれば、日本に住んで不在地主をやりながら、投資収益を上げることも可能だからです。
【ハウスとユニット】
日本でいう、土地付一戸建ては、豪州では「ハウス」(House)と呼ばれます。
豪州は国土が大きく、その割に人口が少ないため、一戸建ての土地面積も日本よりずっと広い。
全豪で最も過密とされるシドニー都市圏でさえ、一戸あたりの土地が平均で520平米(160坪)あるとか!
シドニー、メルボルンなどの大都市郊外では、1000平米超の土地があれば、「まあ広いかな」という感覚です。
一方、集合住宅は、「ユニット」(Unit)と呼ばれます。
ユニットには、日本でいうマンション、アパート、コンドミニアムのほか、
「土地付きの集合住宅」とも言うべき、「タウンハウス」(Townhouse)や「ヴィラ」(Villa))等も含まれます。
タウンハウスやヴィラは、日本ではあまり見ない住宅形態ですが、
土地と建物が一体となった区画を輪切りにして、販売するものです。
そのうち、2階建て以上がタウンハウス、平屋がヴィラと呼ばれます。
その土地面積は、一戸あたり150~300平米が普通で、日本の都市部の「一戸建て」と似たような感覚で住めます。
【中古と新築】
豪州では日本と違って、住宅情報が「新築」と「中古」に大別されることはまずありません。
この国では、市場に出回るほとんど全ての居住用物件が、「中古」だからです。
感覚的に言うと、全部で100軒あれば、うち99軒は中古と思われます。
大都市圏の場合、新築の物件は、ほとんどがマンションで、建物ができあがる前から売り出されて、かなりの短期間で全室完売します。
間取り図(Plan)だけ見て買うので、「オフ・ザ・プラン」(Off the plan)と呼ばれます。
前回のメルマガで書いたように、外国人が豪州の物件を買うにはいろいろな制限が課せられるので、
永住権を持たない外国人が買う物件は、「オフ・ザ・プラン」であるのが普通です。
外国人でも、豪州の永住権を取れば、中古市場に堂々と参入できます。
この国では、中古物件だからといって、新築と比べて値が落ちることは、基本的にありません。
築何年、何十年経っているかなんて、誰も気にしない、お国柄だからです。
現に私は、シドニーで、1886年に建った建物(の一部)を買ったことがあります。築120年以上!
それでも、4年後に転売した時には、売値が2割以上、上がっていました。日本と違って、住宅の価値が目減りしない国なのです♪
【住宅価格の構造】
日本や東アジアでは普通、土地の値段は「坪単価x面積」、建物の値段は「平米単価x面積」で算出されるものですが、
豪州では、そのような計算は普通、しません。
あくまで、土地と建物セットにした時、世の中の人はどれだけ払いたいか?・・・という市場ベースで、価格が決まっていきます。
特に、土地単価という概念が、この国にはありません。
土地があるかないか?あれば、大体どの位の広さか?・・・そんな程度しか、人々は気にしません。
大都市を除けば、住宅広告に土地面積が書かれることも、多くありません。土地を測量しないで売り出すことも、しばしば。
土地が広くて人口が少ない国の、恵まれた一面ではあります。
【トレンスとストラタ】
豪州でも日本と同様、住宅を買ったら役所に登記しますが、
一戸建て住宅(ハウス)を買う場合は、「トレンス・タイトル」(Torrens Title)、
集合住宅(ユニットやタウンハウス)を買う場合は、「ストラタ・タイトル」(Strata Title)の称号が付けられます。
両者の実質的な違いは、「管理組合があるかないか?」、「管理費等が発生するか否か?」です。
集合住宅のストラタ・タイトルであれば、例外なく、管理組合が必要になります。
たとえ、わずか2~3戸しかない区画でも、物件を所有していれば、管理組合のメンバーになる義務と、
管理費(Strata Levy)、修繕積立金(Sinking fund)の支払い義務が生じます。
その代わり、共用部分のメンテは、所有者でなく、管理組合が面倒みてくれます。
要は、日本でマンションを買うのと、ほぼ同じような感覚です。
日本と違うのは、豪州の集合住宅は、プール付きが非常に多いことかな。
一方、トレンス・タイトルの場合、上記の義務は一切発生しません。
その代わり、家のメンテナンスにかかる全ての費用は、所有者が全て支払わなければなりません。
要は、日本で一戸建てを買うのと、ほぼ同じ感覚ですが、
豪州で広い土地付きの家に住むと、プールのメンテ、庭の手入れ、フェンスのペンキ塗り・・・半端じゃないお金がかかります。
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まだまだ、書きたいことはたくさんありますが、今回はこの辺で・・・。
次回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
最後になりますが、
私が昨年8月から執筆しているメルマガ「目指せ!グローバルIT技術者」も紹介いたします。一言でいえば、
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不動産とは全く別の話になりますが、グローバルビジネスやIT業界に興味のある方はもちろん、
日本での職業生活を実り多いものにしたい方には、絶対にお勧めできる内容ですので、ふるってご購読ください。もちろん無料です。
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