豪州不動産

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ラオス・カンボジア・豪州・バングラ~不動産セミナーのポイント解説

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今回は、私の主宰する海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」で8~9月に開催するセミナーのポイント解説になります。紹介する案件の所在国は、

 

・ラオス
・カンボジア
・オーストラリア
・バングラデシュ

 

カンボジアとラオスが国境を接している以外は、何の脈絡もなく4つの国名が並んでるようにみえますが…実は私、この4か国全てで不動産みてます。日本のセミナー主催者で、東南アジアも南アジアもオセアニアにも出かけて不動産見に行く人間は少ないと思うので、その経験をシェアする意味もこめて…

 

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■2017/8/31(木) 19:00~ ラオス特選物件セミナー@東京

 
東南アジア最後のビジネス・フロンティアとよばれる国ラオス。
首都ビエンチャンでさえ近代住宅の建設が始まったばかり。賃貸需要は旺盛で、
近隣のベトナム、カンボジアと違い過剰供給の問題がまだなく、
まだ安く買える今こそ絶好の参入タイミングといえます。
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/pXz7aT
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(解説)ラオスといえば、仏教文化。国のシンボルも寝仏像(ビエンチャンのVat That Khaoの寝仏でしょうか?国中にたくさんあるけど)。あと、世界遺産のルアンパバーンが観光地として有名ですね。

 

ラオス、4回ほど行きました。人口700万しかいない内陸国、近隣のタイやベトナムと比べると田舎な国で、本当に何もなくて、落ち着くんですね。人々も穏やかで、ヒーリング効果抜群の場所。公用語はラオス語。日本語はもちろん、観光地以外では英語もあまり通じませんが、タイ語は広く通じます。TV番組もタイとほぼ一緒、カラオケ行ってもたいていタイの曲が流れてます。

 

田舎な国、と言いましたが、首都ビエンチャンだけは別格です。急速に都会化して、車も爆発的に増え、交通渋滞さえ起こっています(3年前からみると信じられない変化)。高層ビルが建ちはじめ、外国駐在員向けサービスアパートメントもいくつかあります。とはいえ、私たちの投資対象となる「コンドミニアム」は、まだこれから。建ったのがまだ1棟です。

 

ラオスの近隣、タイ、ベトナム、カンボジアでは、首都はすでに多数のコンドミニアムが建ち、「物件の見極め、選定」が必要な段階になりましたが、ラオス・ビエンチャンはまだ初期段階。分譲価格も坪単価70~100万円程度と、隣国と比べて比較的安く、その値段で都心立地が買えるので、「今の段階で参入」は面白いかと思います。まともな近代的物件の供給が非常に少ないため、早い段階で完成すれば、当面は比較的高い賃料で貸せる期待ももてます。

 

リスク…まだ集合住宅の歴史の浅い国で、外国(特にタイ、ベトナム)のノウハウと資金を入れて建てている段階。権利関係、建設施工、物件管理、売買・賃貸マーケット、全てが未成熟で、想定通りに進まないことも多いです。

 

伸びしろは大きいですので、長い目でみて、ラオスの発展に付き合って、大きく育てたい人向けです。

 

ラオスセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/pXz7aT

 

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■9/13~19 カンボジア高原学園都市投資セミナー@福岡、大阪、東京
カンボジアの首都プノンペンから2時間余、国王別荘もある高原リゾート
「キリロム」に、最先端のIT技術を学ぶ工科大学がオープンしました。
「カンボジアの軽井沢に筑波のような学園都市をつくる」壮大な構想のもと、
学生や教職員の宿舎、富裕層向けリゾート住宅等を、日本の個人投資家の
資金を入れて建設する計画がスタート。44,000USドル(480万円)から投資可能、
利回り最大9%、10年間保証あり。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
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カンボジアといえば、やはり「アンコールワット」。「人類の至宝」とよばれる大観光地が、カンボジアのシンボルであり、 主要な外貨収入源でもあります。東南アジアで唯一、「米ドル」が使用通貨になっている国という意味でも有名。

 

カンボジアには、仕事や視察で5回ほど行きました。行き先は首都プノンペンばかりで、セミナーで紹介する「キリロム国立公園」方面に行ったことはありませんが、カンボジア不動産の概況と合わせて簡単にいうと、

 

・首都プノンペンのコンドミニアムの供給が増えすぎて、一般論として投資が難しくなってきています。
・今回の案件は、「首都コンドミニアム」とは別タイプの「カンボジア不動産」のご紹介になります。
 
 (注.首都コンドミニアムでも、立地と物件、価格と賃貸需要を見極めて買えば成功のチャンスはあります。)
物件の概要は、「高原リゾート地に建設中の学園都市」内にある、「学生寮」、「教職員宿舎」、「コンドミニアム」、「富裕層向けリゾート別荘」等にあります。いずれも土地付きの建物で、権利形態は、「カンボジア政府を地主とする50年借地権(延長可)」です。

 

メリットとしては、比較的安く買える(44000USドル~)のと、大学・リゾート事業からの保証賃料が米ドルで得られること、需要に合わせて建設されるので過剰供給の問題が当面起こらないと想定されること、等々です。

 

リスク…「大学・リゾート事業が所定の収益を上げられない可能性がある」ことと、「現時点では出口がまだない」こと。とはいえ、今のカンボジアは超速で変わる国ですので、3年後、5年後には、現在と全く違った発展をみせている可能性もあります。今後、学生寮やリゾート別荘を使う人が増え、バリ島やニセコみたいに、不動産が市場流通するようになれば、出口リスクがなくなり、大きなキャピタルが期待できるかもしれません。

 

ラオスと同様、「長い目でみて、カンボジア学園都市の発展に付き合っていきたい」人向けといえますね。参加申し込みはこちら。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

 

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9/20(水) 19:00~ オーストラリア駅近特選物件セミナー@東京

オーストラリアにも電車時代到来!シドニー、メルボルンに次ぐ第三の都市
「ブリスベン&ゴールドコースト」では、両都市間をつなぐ通勤鉄道の利便性が向上し、
「駅近」を住まい選びの基準とする人が増えてきました。
今回のセミナーは「駅近・便利」にこだわり、
「4000万円以下で今ならまだ手に入る、手堅い優良物件」を紹介します。

 

参加費用:2000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/159e2K
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カンボジアやラオスとは違い、「成熟した先進国」の「手堅い」投資案件になります。英国の流れをひくオーストラリアは不動産取引や権利保全の仕組みが完備し、かつ、慢性的な住宅不足により賃貸空室率が非常に低い(全国平均2%台)というのも大家にとっては魅力。賃貸管理も比較的しっかりして信頼度高いです。

 

オーストラリアは日本より平均所得が高い国ゆえ、不動産価格も家賃水準も概して高め。シドニーで一戸建を買うと「平均1億円超」マンションでも「平均6000万円」の世界。そこで、第三の都市「ブリスベン~ゴールドコースト」に着目し、3000万円台で買えて投資価値の高い物件を集めて紹介します。キーワードとしては、「駅近」がポイントになります。

 

今回紹介する4か国のなかで、オーストラリアは唯一、私(Manachan)が講師として登壇するセミナーになります。同国で不動産投資を15年ほど続けてきた経験を活かし、「オーストラリア不動産マーケットの構造と投資のポイント」、「場所・物件選びの要諦」、「物件管理」、「維持コストと税金」、「売却方法」等について解説します。

 

オーストラリアセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/159e2K

 

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■9/29(金)19:00~バングラデシュ土地投資セミナー@東京
人口密度世界一!日本の1/3、狭い国土に1億6千万人が暮らす国バングラデシュ。
平均年齢22歳、経済規模はミャンマーの3倍、年率7%の経済急成長が続き、伸びしろは巨大。
アジア最後発の国ゆえ、「比較的少額で自ら開発側に回って、大きな利益を得る」ことが可能。
海外コンドミニアムを買うのではなく、つくる側に回って大きな利益を手にしよう
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)

 

紹介ページ&申込リンク:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ…昨年5月に首都ダッカに行きました。とにかく、人が多い!雨の日のショッピングセンター前なんて、新宿駅をはるかに超える密度で、人が鈴なりになっていました。ダッカの都心部(グルシャン、ボナニ等)はかなり発展し、高層ビルの建ち並ぶエリアも広く、「さすが1億6000万人の国の首都」だと思いました。

 

この国は、アジアで最後発な国の一つですが近年は経済発展著しく、人口が半端なく多い分富裕層の数も多い。ラオス、カンボジアと違い人口密度が凄いのでダッカは昔から集合住宅が多く、最近の富裕層はダッカ市内で200平米以上の真新しいコンドミニアムに家族や使用人と一緒に住むようです。建築用の土地も盛んに売買され、値段も上がり続けています。場所によっては「3年で2倍」の値上がりも珍しくありません。

 

このセミナーは、ダッカ市内、モノレール建設予定地近くの、値上がり期待の大きい土地に、共同で投資するという案件になります。共同投資ゆえ、比較的少額で始められるのがポイントですね。

 

バングラデシュセミナー、参加申し込みはこちら:goo.gl/fGfSxN
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これからシドニーで家を買う方へ…

こんばんはManachanです。1ヶ月以上にわたる海外滞在を終え、日本に帰る機上でブログ書いてます。

私が海外(オーストラリア•シドニー)で初めて不動産を買ったのが2002年8月27日。記念すべきあの日から、もう15年が経ちました。

その物件は、シドニーの第二都心(Sydney’s 2nd CBD)として目覚ましい発展を遂げるパラマタ(Parramatta)にある、庭つき2階建て、3部屋の築浅タウンハウス。向かって右側の隣家と共有壁で接する集合住宅ですが、庭の大きさ、間取り的には日本の都市郊外の一戸建感覚で住めます。夏も涼しい二重レンガ造り。バスルーム3つ、カースペース2つ付き。シドニーでファミリーが都市生活するには標準的なサイズ。

この家、2002年に買って3年間住んだ後、賃貸に出して12年、これまで空室や修繕のトラブルなく順調に稼働して今なお保有中。安定した家賃収入かつ購入時の2倍以上に値上がり、まだ伸びしろを残す親孝行物件。我ながら良い買い物をしたと思います。今回は、この家を買った2002年当時、私が33歳だった頃の話を書きますね。

【2002年冬、シドニーで家探し】

私はシドニー都心にある、妻の住むマンション23階の部屋に居候しながら、平日はIT企業に出社していました。職場は郊外West Pennant Hillsにあり、電車とバスを乗り継いで、片道1時間以上の通勤をする毎日。

この会社に勤めて、2年。最初の1年は職場での英語のやりとりに苦労し、余裕ありませんでしたが、2年目になると慣れてきて、同僚を誘って食事したり、ラグビーの試合を見に行ったり、不動産談義する位の余裕が出てきました。住まいに関して、当時の私が願っていたことは、

– 高層マンション暮らしが苦痛になってきたので、地べたに張り付いた庭つきの一戸建てかタウンハウスに住みたい。
– もっと職場の近くに住んで、楽なクルマ通勤したい。

当時シドニーは、オリンピックを終えて2年が経過。好景気が続き、不動産価格も勢い良く上がっていました。「そろそろマイホームが欲しい」けれど、頭金を貯めるよりずっと早いスピードで家の値段が上がるので、じっくり何年もかけて「住みたい街選び」をする余裕は全くありませんでした。

–ここから、シドニーのローカルな地名がどんどん出てきますので、ご容赦ください–

当時、私と妻の合算年収、頭金から考えて、買える家の値段は「上限44万ドル」でした。この予算で庭のある家を買うには、シドニー都心から10km圏内では無理、職場に近い「北郊」は人気も値段も高く、都心距離25km以上離れたHornsbyやAsquithまで離れないと買えませんでした。

最初はそのエリアで家探しましたが、いずれも駅や商店街から遠く、道路が一方通行で不便だったり、家が古くてメンテが大変そうだったりと、良い家になかなかめぐり会えません。当時、Hornsbyエリアで40万ドル台前半の戸建は相当安い部類に入り、皆が欲しいスペックの家は50万ドル台が相場だったのです。

そこで、職場からみて南方向、都心からみて西20km余の距離にあるParramatta方面に転戦しました。Parramattaはシドニー郊外で一番大きく発達した街、生活も交通も便利ですが、当時はいまいち垢抜けない雰囲気。都心から西方向は昔から人気がなく、家の値段が安め…この場所なら、40万ドル以内で良さげな家、よりどりみどりだったので、面白くなって、毎週末、オープンハウスに行って内見しました。

当時のParramatta、同僚の間でも好き嫌いが分かれる状況でしたが、私は一目みて、ピンときました。

「ここは、私が生まれ育った柏の街にそっくりだ…」

大都市郊外の、大きくて賑やかな街。お店がたくさん、職場も学校も病院も多い、鉄道と道路交通の要衝。そして何より、地元に愛されるブロスポーツチームがある。柏にはレイソルが、ParramattaにはEels(ラグビーチーム)があり、奇しくも、ユニフォームの色までほぼ一緒!

オーストラリア人は伝統的に、静かな郊外の一戸建て暮らしを好むので、Parramattaみたいに賑やかな環境は住まいとして余り好まれません。でも私は柏で育ち、「徒歩圏内で何でも揃う充実した街」の暮らしが良いという感覚。クルマ運転しないと買い物ひとつ満足にできない場所に住むより余程良いと思いました。

Parramattaでのマイホーム探し、まず私がはじめ、3週目からは妻も一緒に見て、翌週には即決で買い付けを入れました。

駅や繁華街から徒歩15分くらい離れた、川を見下ろす、落ちついた雰囲気の住宅地で、3ベッドの築2年タウンハウスが39万7千ドルで売りに出ました。オーナーは中国人の年配夫婦。息子たちと一緒に住むので、2つ先の駅Wentworthvilleで大きな家を買い、このタウンハウスは手放すという…すでに4週間内見を重ね、「この地区で3部屋40万ドル以下なら買い」だと思った私は、妻と協議して、「39万ドル」でオファー。

私の他に、「ベトナム人のMr.ニュン」も買い付けを入れており、彼が39万2千まで買い上がったので、すかさず39万3千で応戦。結局39万4千でオーナーと合意できました。

その3週間後には頭金2割準備し、8割融資をひいて無事、決済完了。引っ越し直前に中古車屋で三年落ちのカローラを買い、そのまま新居のガレージに納車。翌日から職場へクルマ通勤開始。所要時間は「電車バス乗り継ぎ75分」から「クルマで17分」へ大幅短縮されました。

シドニーに来て2年余。晴れて家のオーナーになり、クルマもゲットして行動範囲が広がる…本当の意味でこの街の住人になった気がしました。

【あれから15年経って…】

2002年当時、私の職場で、ほぼ同時期にマイホームを買った仲間が数名いました。

一人は、香港から幼い頃移住してきた中国系の男。彼は都心から8km、誰もが好む「北郊」のSt Leonards 駅前に、1ベッドルームの新築マンションを、38万6千ドルで買いました。私が買った3ベッドルーム土地付き(39万4千)とほぼ同額でしたね。

もう一人は、イタリア系と英国系の両親を持つ、シドニー生まれの白人男。彼は親の援助も得て、私のマイホームより少し高めの44万4千ドルで、同じような間取りの3部屋タウンハウスを、北西郊外の雰囲気の良い街Eastwoodで買いました。駅からは結構な距離がありますが私のParramattaの家から近く、クルマで10分位。

15年経って振り返ると、どの家も、買った値段の2〜2.5倍の価値にはなっています。あの時代にシドニー圏で家買っていれば、基本的に誰でも、資産倍増できたのです。

でも不動産投資は息の長い話で、「これまで」と「これから」のストーリーは違います。この3物件を比べて、今後15年間の伸びが一番期待できるのは、たぶん私の買ったかだけ周辺環境が大きく変わり、かつ、今後も良い意味で変化が期待できるからです。

15年前、私が家買った頃のParramattaは、「シドニー西郊の垢抜けない大きな街」でした。この街をシドニー第二の都心に育てるという話が当時からありましたが、まだ形になっていませんでした。

「第二都心Parramattaの勃興」が誰の目にも明らかになってきたのは、ここ5年ほどの集中的な大開発。クレーンがうなり、高層オフィスビル、新築マンションやホテルが林立、大企業本社が移転して来て給料の良い仕事がどんどん増える。ライトレールも近く開通し我が家の近くに新駅ができそう♪

いまシドニー都心の20km圏内で80万ドル以下で一戸建が買える地域はほぼ皆無になりましたが、Parramattaを第二都心とみなせば、そこからさらに西方20km圏で60万ドル以内の一戸建が建つ地域はまだ残っています。その方角に西シドニー空港が8年後に開港し、インフラ整備と住宅開発で地域人口はさらに増える…後背地に200万の大人口を抱え、彼らに雇用機会を提供する西の都心Parramattaの拡大は今後も続くし、この地に物件持ってる私も、あと20年くらいはワクワクしながら時を過ごせそうです。

 

【これからシドニーで家を買うなら…】

この数十年でシドニーは大きく変わりました。特に不動産価格は激変し、「40万ドルで土地つき3部屋マイホームが買える時代」は、もう永遠に戻って来ないでしょう。

なぜか?オーストラリアはアジアに一番近い西洋文化圏の国で、シドニーはメルボルンと並び、今も昔も将来も、アジア系移民の受け皿になり続ける大都市だからです。

たとえば、人口14億の中国には、子供に西洋の教育を受けさせたい親、一家で移住したい人がたくさんいます。中国からみて、オーストラリアはアメリカ、イギリスよりも近く、時差の問題もありません。富裕層中国人がオーストラリア移住する時、最初に根を下ろす場所はシドニーかメルボルンになります。同様の理由で、東南アジアやインドからも、この二大都市に人口が流入します。

シドニー、メルボルンとも、2050年までに人口が300万人以上増えると予想されるなか、住宅価格を下げるには新築の供給を大きく増やさなければなりません。実際、業界は努力していますが、それでも人口増加のペースに追いつきません。

そんなシドニーで暮らし、賃貸しながら、これから初めて家を買う方もいらっしゃることでしょう。彼らに、私からアドバイスするなら、

– いまシドニーで、住みたい場所に家を買える人は少ない。だから、「住む場所」と「不動産買う場所」は分けて考えよう。

– まず投資物件を先に買い、自宅は将来買うのもアリ。最初の投資物件は、シドニー以外の都市(例.ブリスベン)でもok。

– シドニー圏内で、60万ドル以内の印紙税免除を使って初回購入するなら、「将来性の西部」と「駅近」にこだわって選ぼう。それが値上がりと資産形成の近道。

– 具体的にはParramatta – Blacktown – PenrithのWestern Line沿線と、Parramatta – Liverpool – LeppingtonのCumberland Line/Southwest沿線が、「60万ドル予算で買える成長センター」なので、この一帯がイチオシ。駅徒歩圏ならマンションで良く、それ以外なら土地付きが望ましいが、「2ベッドルーム以上」にはこだわるべき。

(※もし100万ドル以上の予算をお持ちなら、もっと都心近くを狙えます。できれば10km圏内が良いですね。)

あえてひとつ挙げるなら、Merrylands駅周辺が、将来性ではピカイチだと思います。「Parramattaまで3分、シティまで直通30分」、「駅前がきれい」、「住環境、買い物、医療環境全てが良い」、「もともと大区画の戸建が多いところに中高層の新築が増え、土地利用の高度化が進んできたので価値が上がりやすい」「Parramatta以南は過小評価されてるので本来の価値より安く買えるチャンスあり」。

シドニーで不動産やるなら、Merrylandsで集中投資したい位、私はこの地域に惚れ込んでいます。あと20年くらいワクワクできそうな場所ですね。

(2017/8/22追伸) Merrylandsの不動産物件良いの入りました。永住権なくても買えます。興味ある方は私までご連絡下さい。

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オージードリーム諦めた~マンションの街シドニーのいま

おはようございます、Manachanです。オーストラリア滞在も、残すところあと2日。

私がいま居る場所は、ケアンズ。ここから南へ、直線距離で2000kmも離れたところに、オーストラリア最大、人口500万を超える大都市「シドニー」があります。

都会シドニーの暮らしは、人口15万しかいない小都市ケアンズとは大きく違います。ケアンズは中心地を除き、見渡す限り、戸建住宅しかない世界。敷地面積は1000平米(300坪)が標準サイズ。子供は広い庭で遊んで育ち、お父さんは毎週末、庭の芝刈りや外壁のブラッシングに追われる(当地は熱帯気候ゆえ、雑草や藻の育ちが異常に早く、作業大変なんです…)。これこそ一般的なオーストラリア人が思い浮かべる「戸建、ファミリーの暮らし」でしょう。

大都市シドニーも昔はそうでした。1975年頃までは、赤レンガ屋根の戸建住宅ばかりだったようです。でも今日のシドニーは都市化が著しく進み、地価も高騰。2017年のいま、シドニーは「オーストラリア史上初、マンションの供給戸数が戸建を上回る」集合住宅都市になったそうです。ここケアンズにいると、同じ国の話とは思えません。

 
いまシドニーで、ケアンズ民のように「土地1000平米の戸建を買って住む」のは、平均的な市民にはもはや実現不可能。お金を山のように積まないと買えなくなりました。

シドニー都市圏の一戸建価格(中央値)は、ここ5年間、「年間10万ドルづつ上がる」異常な高騰ぶりでした。2012年は64万6千ドルだったのが、17年には115万ドルに急騰。現地給与水準との関連でいうと、今やシドニーは、「香港に次いで世界で2番目に家が買いにくい都市」(World’s 2nd least affordable city)になってしまいました。

日本の感覚でいうと、東京圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の戸建平均価格が、もともと6000万円だったのが翌年7000万、次の年には8000万に上がる状況に等しく(今や1億1千万!)、これでは共稼ぎ夫婦がどんなに一生懸命頭金を溜めても、不動産価格上昇に追いつけません。

不動産価格急騰は、家を持てる者(House Owners)と持たざる者(Perennial Rentars)の間に深刻な資産格差をもたらし、しかもそれは「世代間格差」とほぼ同義になっています。

いまシドニーで成人し、社会人になる世代にインタビューした記事を読みましたが、「私は一生、賃貸暮らしするしかないと思う」とか、「若い世代がマイホームの頭金を貯められるように基金をつくるべき」「賃貸暮らしだとオーナー都合でいつでも追い出されるので、安心して長年賃貸できる仕組みをつくって欲しい」など、半ば悲痛な叫びが聞こえてきます。

土地面積1000平米の戸建住宅が「ささやかなオーストラリアン•ドリーム」だとするならば、いまシドニーに暮らす若者は、オーストラリアの歴史上初めて出現する「ドリームを諦めた世代」になるかと思います。

不動産価格がここまで高騰すると、シドニーの都市構造、人口構造さえ変わります。ここ数年で際立つ変化といえば、

– 戸建住まいからマンション住まいへの急激なシフト。
-若者賃貸人口の「近郊20km圏」への移動(注.都心近いエリアでは若い世代が賃料さえ払えないので、25~34歳の世代が、都心から15~20km西に離れた郊外のRyde~Parramattaエリアに流入しています)。
-どうしても戸建に住みたい人々に向けた、都心40~60km圏遠郊での住宅開発。

ところで、シドニーは地形的要因から、住宅開発が西の方向にしか広がっていけません。都心からみて東側はすぐ海、北と南は30km地点から先は広大な国立公園にぶつかります。土地の稀少性からして東、北、南は値段が高止まりするので、普通の人々が買える価格帯で大規模宅地開発の余地があるのは「西」しかありません。

ここ数十年間ずっと、シドニー都市圏の人口は若年層を中心に西へのシフトが続いており、ここ数年の不動産価格高騰をうけて更に加速しています。逆に、不動産価格の高い東や北の郊外では若者の流入が少なく、高齢化が進んでいます。

「西」に人口が集まるのが分かってるなら、いっそのこと、「西」に都市機能を移転してしまおう。そうすれば、「西」に住む数百万人の住民が、自宅近くで通勤通学できるし、「西」の広大な土地を開発して、皆が買える値段で住宅供給も進められる。

そういう考えのもと、これまで進められてきたのが、「西の中心地Parramattaでの副都心建設」であり、数年後に予定されている「西シドニー空港の開港」なのでしょう。

シドニー都市圏の未来像をデザインするグループGreater Sydney Commissionでは、昨年「シドニー三都構想」が打ち出されました。これは、シドニー都市圏全体を東、中央、西の3つの都市圏域を軸に構成しようとするもので、

-Eastern City(既存のシドニー市街地を中心とする都市圏域)
-Central City(シドニー都心から西20km、Parramatta副都心を中心とする都市圏域)
-Western City(シドニー都心から西40km、新空港を中心とする都市圏域)

2050年までに、シドニー圏の人口はさらに300万人増えて、800万人に達する「南半球のメガロポリス」になると予想されています。それだけの大人口を、地理的制約のあるなかで収容することを考えると、解決策は「既存都市の高層化」と「都市圏域の拡大(西への展開)」になります。鉄道、道路インフラ整備も加速しなければなりません。

これからのシドニーは、オーストラリアンドリームとはかけ離れますが、「駅近、マンション暮らし」がさらに増えると思います。

最後に、不動産投資家の視点からいうと、シドニーの人口動態は、どう考えても「西部、Parramattaを中心に動いていく」と思うので、長期投資するなら「Parramattaに近くてまだ割安な地区」が鉄板だと思います。特にMerrylands, Fairfield, Granvilleあたりは素敵ですね。

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二地域居住から民泊の時代へ…

こんばんは、Manachanです。

今は世界中どこへ行っても、「民泊」最盛期の時代ですね。AirBnB、途家、Booking.comなどポータルサイトを使って、民間住宅を貸したり借りたり、あるいは保有物件を短期貸しして高収益を上げたり…インターネット・スマホ普及のおかげで簡単にできる時代になりました。私も、海外にあるいくつかの物件を「民泊」運営したり、海外出張で「民泊」に泊まってみたりと、便利に使わせていただいてます。

ところで、民泊が普及する少し前の時代、「二地域居住」という言葉があったのを、覚えておられますか?多くの場合、都会の住人(多くは裕福なシニア層)が、地方の風光明媚な場所にセカンドハウスを持ち、「都会と田舎の二地域に住もう」という文脈で使われていた言葉です。たとえば、

 

・平日は東京の自宅で、週末は八ヶ岳の別荘で過ごす、みたいな「週末居住」パターン
・夏の間は北海道の大自然に囲まれた別荘で、雪が降る頃には東京の自宅で過ごす、みたいな「季節居住」パターン

 

2000年代まで、信州や伊豆、北海道などリゾート価値がある場所で、地元の人に余り売れないマンションや戸建分譲地を買い取って、東京のシニア層向けに別荘として売る商売が流行った時期があります。何を隠そう、実は私も、そういう物件を買っちゃったひとりです。

民泊を知る前の私は、二地域居住に憧れがありました。以前、オーストラリア・シドニーに住んでいた頃、身近な友人でセカンドハウスを持つ者が結構多かったのです。

近所に住む友人は、普段はシドニーで会社勤め、金曜日の仕事が終わると、ピックアップトラックに乗って一路南へ6時間、ヴィクトリア州との境にあるオルバリー(Albury)の別宅に行って、週末そこで過ごして、月曜日の仕事が始まるまでにシドニーに戻る…みたいな生活を続けていました。会社勤めを卒業したら、シドニーの家を賃貸に出してオルバリーに移住するんだと、楽しそうに語っていました。

シドニー住人の間で、セカンドハウスとして人気の場所は、車で3~4時間ほど離れた海岸沿いに多く、北のPort MacquarieやCoffs Harbour、南のKiamaやBatemans Bayには、シドニーやキャンベラに自宅を持つ者の別宅が数多く存在します。シドニーで海岸沿いの家は高くて買えませんが、別荘エリアなら平均的なサラリーマンでもなんとか手が出る価格で、海に近い土地付き住宅を買って住めることもあり、特に裕福な人やシニアでなくても、多くの人が「豪州版・二地域居住」を実践していました。

楽しそうな彼らをみて、「俺だって、いつかは、セカンドハウスを持つ!」という思いが、わが胸に去来したのは言うまでもありません。

 

でもって、2007年、日本にUターン帰国して東京で働くようになり、3年後の2010年、北海道千歳市にセカンドハウスを買ってしまいました。近い将来、季節に応じて住まいが選べるような身分になったら、夏は涼しい北海道を満喫したり、冬場にスキー・スノボを楽しむ拠点としたり、いわゆる「東京と北海道、二地域居住」をやってみたいと思ったからです(ブログ記事「輝く北の大地」2014/1/26)。

広々とした北海道、でっかい空、雲がごんごんと過ぎていく…過密都市・東京に住んでると、こういう風景には、やはり憧れますよねえ。

 

とはいえ、せっかく買ったセカンドハウスには、1週間ほどしか住んでおりません。普段、東京に住んでて仕事が忙しいし、サラリーマンやめて自営になっても世界中いろんな場所に行く仕事ゆえ、北海道に行く時間がなかなか取れないし…

結局、この家は地元勤めの方に貸しております。ま、安い値段で買ったし管理費も1万円以下なので、投資物件として一応成り立っています。入居者さんが退去したら自分で時々使おうかなあと思ってましたが、でも今は考えが変わりました。すでに民泊の世界を知ってしまった私、北海道で必ずしも自分の物件に住まなくても、好きな時に好きな宿に泊まればいいじゃん、という考え方になったのです。

よく考えれば、二地域居住という考え方は、「セカンドハウスのオーナーになる」ことで、「管理費や公租公課を払い、家のメンテナンスに責任を持つ」ことも要求されますから、私みたいなノマド人間には少し荷が重すぎるのかもしれません。民泊みたいに、誰かの家にスマホひとつで予約入れて、好きなだけ泊まる…みたいなスタイルの方がずっと気楽ですので。

 

二地域居住の負の側面が出ているのが、「リゾート地の二束三文マンション」かもしれません。特に新潟県湯沢町には、バブル時代のスキーブームで58棟、約1万5千室のリゾマンが建設され、その数、全国の約2割を占めるという超リゾマン銀座。でも今やスキー人口は激減し、バブル当時2000万円以上で分譲されたリゾマンが、今や10万とか30万みたいな激安価格で叩き売られてます。

画像見にくいですが、湯沢町苗場にある2DK47平米、10万円で売られてます。売値の坪単価6000円って何それ!(賃貸月額の坪単価みたいだ…)

 

こんなボロ安い値段で叩き売られるのは、地元に実需がない上に、リゾート仕様ゆえ管理費が高く(月額3万円程度)、投資物件としても成り立たないという事情があります。とはいえ最近では、東京でリタイアした高齢者が、余りに安い売値と大浴場に惹かれて、月額3万の管理費払っても定住する人が増えているようです。湯沢町によると、2016年4月時点の町民8144人のうち、1008人(約12%)がリゾマンに住民票を置いているとか…

とはいえ、湯沢町内で供給された15000室の全てに定住者が住んでくれるわけでもないので、全体としては状況厳しく、大部分が価値を持たない「負動産」になっちゃってるんだろうな。

 

私思うのですが、せっかく民泊の時代になったんだから、こういうリゾマンをオーナーとして区分所有するよりは、季節居住者や観光客に短期貸しする「民泊」として運用した方が、たぶん高い収益を上げられると思うし、不動産としての価値も出てくるんじゃないかな。

ふと、AirBnBで「湯沢、苗場」近辺の宿を検索してみると、リゾマンの部屋が結構な数、登録されてました。「湯沢と民泊の相性の良さ」に気づいてる人は、すでに商売にしているようです。

 

 

そう考えると、インターネット・スマホの普及が可能にした「民泊の時代」は、二地域居住やセカンドハウスに、新たな利用価値を与えたのだといえそうです。

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オーストラリアで収入をつくろうー完結編(移住・就職)

こんばんは、Manachanです。ここケアンズは、きれいな満月の、静かな夜です。皆様いかがお過ごしでしょうか?

前回(後編)、「オーストラリア不動産市場に参入する方法」を詳しく書きました。現時点で、「40万豪ドル(約3500万円)が参入の最低ライン」というが私の偽らざる意見ですが、「敷居が高いなあ…」と溜息をついた方も少なくないでしょう。

大丈夫です。いま40万ドルなくても、お金をつくる方法はたくさんあります。読者のなかには、ご自身の事業や仮想通貨取引で、すでにお金をつくった方もおられることでしょう。

 

オーストラリアが大好きで、すぐにでも移住したい、という方々に、移民国オーストラリアはいつでも門戸を開いています。但し、必ずしも敷居が低いわけではありません。例えば投資永住権の場合は、年齢制限も英語力要件も滞在日数要件ありませんが、その代わり10億円以上の投資金額が求められたりして、本当に一握りの富裕層向けです。

それよりむしろ、技術移住(Skilled Migrant)の方が、多くの人により現実的だと思います。かくいう私も、永住権こそ妻(豪州籍)にスポンサーしてもらいましたが、実質的には技術移住した一人です。

 

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【わたくしの年表】

1997年(28歳) 日本で会社勤めしながら、オーストラリア移住を決意し、「移住3年計画」を立てる。「IT技術者」として移住するために、外資系企業に転職しシステムエンジニア稼業を始める。

1998年(29歳) オーストラリア永住権(仮ビザ)を取得。

2000年(31歳) 日本の職場で3年間経験を積んだ時点で退職。オーストラリア・シドニーに渡り、就職活動開始。

2000年5月  渡航後休む間もなく、現地系、日系の転職エージェントに履歴書を送りまくる。

2000年6月  エージェントとの面談を通じて、先方の企業との面接アポがぼちぼち入り始める。

2000年7月  企業との面接アポが日々入り、忙しい日々を送るが、11社連続で落とされる。8月初めに、日本に一時帰国するので、それまで結果が「スカ」だったら嫌だなあと不安に思う頃、12社目のチャレンジでIBMに拾ってもらい、無事内定を得る。

2000年8月  IBMで勤務開始。職種はLotus Notes Developer(ロータスノーツ開発者)、年俸は6万5千ドル。

2002年8月(33歳) シドニー郊外Parramattaにてローンを組んでマイホームを購入。

2004年11月(36歳) オーストラリアIBMで人員整理があり、将来に不安を感じていた頃、中国・大連のIBMでのITチームリーダー急募の話があり、応募。

2005年1月 中国IBMに内定を得る。

2005年2月 オーストラリアIBMを退職。シドニーのマイホームは賃貸に出し、中国に渡る。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

31~36歳まで、5年弱の期間でしたが、シドニーでの暮らしは本当に楽しく実り多いものでした。特に、「英語圏でプロフェッショナルな職に就けた」ことと、「不動産買って資産形成もできた」ことは、その後の人生に大きな自信になりました。

私の後に続いてオーストラリア移住したい、現地で就職して身を立てたいという方々に、私は協力を惜しみません。実際これまでも採算度外視でたくさん時間を使ってきました。なお、移住経験者の立場から言いたいことは、

 

1)移住希望者向けに、キャリアコンサルティングが、もっと必要だと思う。

オーストラリアの場合、ビザの申請代行や、ワーホリ向けのサービスはそれなりに多いですが、移住者がオーストラリアでどんな仕事について、どれ位の給料を得られるのか?みたいな情報は質量ともに少ないと感じます。例えばの話、

オーストラリアの職業別の給与水準を知るサイトPayscaleは、もっと知られて良いと思います。

http://www.payscale.com/research/AU

 

たとえば、私のようなIT職で移住する場合、

Software Engineer / Developer / Programmerだと、全国平均の年俸が69,967ドル(615万円)

 

より経験を積んで上級の技術職になると、平均91,455ドル(805万円)

 

管理職コースにいってProject Managerになると、平均104,948ドル(925万円)

 

オーストラリア渡航後、いくら給料が取れそうかが大体わかれば、居住地やライフスタイルもある程度類推がつくし、また自分の専門分野がはっきりしてない方は、今後どんな専門を身につけるべきか、課題も見えてくると思うので、とても有益だと思います(かつての私だって、移住後就職しやすい専門分野で経歴を積むために、日本で3年かけて準備したのです・・)。

 

2)移住後、どんな「社会階層」の暮らしを手にできるか、もっと情報提供が必要だと思う。

身も蓋もない話かもしれませんが、オーストラリアにもどの国にも「階層」(Class)があって、それぞれの階層に属する人が経済力に応じた暮らしを送っています。日本人が移住しても、結局は、オーストラリアのどこかの「階層」に収まることになります。

オーストラリアの大部分を占める「欧米系白人」は、生活水準別に4つのカテゴリーに分かれるように思います。

 

1)白人超富裕層 (人口構成比1~2%以下)
ビーチ際の豪邸住まい、クルーザー数台持ち、大きなビジネスのオーナーか親からの遺産で莫大な富を所有。

2)白人中流層(人口構成比30~40%)
高学歴で専門職を持ち、たいてい共稼ぎで世帯年収15~30万ドル。教育熱心。環境の良い郊外住宅地か都心近くのマンションに住む。彼らの生活水準は日本の中流層より高く、ある意味「憧れのオーストラリア暮らし」話の題材になりやすい人々。

3)白人庶民層(人口構成比50~60%)
いわゆるフツ―の人々。ショッピングセンター店員、工場の行員、小商店主など、様々な職業に従事。生活は質素だが、大人一人あたり車一台はくらいは持っている。庭つきに住みたい人は都心からとっても遠い郊外住宅地か、通勤が嫌なら都心近郊の平均的なマンションかタウンハウスに住む。

4)白人貧民層(人口構成比5~10%)
資質、素行に問題の多い人々。ドラッグ、酒浸り。刑務所とシャバを行き来している人が多い。都市近郊のハウジングコミッション(公共住宅)に住む人が多い。

 

日本から移住する場合、ほとんどの人は「2)中流層」か、「3)庶民層」のいずれかの階層になります。もし、ITエンジニアのような専門職について、経歴を積んで10万ドル程度の年俸を得るようになれば、とりあえず「2)中流層」相当にはなります。

但し、今のシドニーやメルボルンは不動産価格の高騰が著しく、自分の稼ぐ10万ドル+配偶者の給料程度では理想の家に住むことはまず無理です。地域にせよ間取りにせよ、最初のマイホームはかなり「妥協」することになると思います。まあまあ良い給料もらってる白人さんも、同じように苦労してますので…

でも、この国で「2)中流層」の生活を維持するには、給与収入だけでは無理です。何らかの投資をしなくてはなりませんこれはオーストラリアの掟!

これは強調したいですね。というのは、まあまあの給料もらっていても、投資をしなかった故に、中流層の生活を維持できなかった日本人の仲間が相当数いますので…

投資商品は数多くあれど、「不動産」がオーストラリアで最もポピュラーな投資対象であることは間違いありません。この国で金持ちになった人のほとんどは不動産を所有しています。そして、オーストラリアは相続税がありません。

 

もし、オーストラリアに渡航して、無事就職できたら、是非、この国の不動産投資を学びましょう。最初は小さくても良いので、まずは自分の物件を持つことをおすすめします。なお、元手はそんなに要りません。この国で働いていれば、頭金2割くらいで良いでしょう。

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オーストラリアで収入をつくろうー後編(不動産投資)

前編の続きです。

オーストラリアでいかにして収入をつくるか?いくつかの方法がありますが、まずは「不動産」から語ってみましょう。オーストラリアに住まなくても、オーストラリアの不動産を買う資金があれば、賃貸収入を得て、資産を増やすことも十分視野に入ってきます。

 

オーストラリアは、とてもフォーカスしやすい不動産市場だと思います。まず、人工衛星からの夜間撮影画像をみれば一目で分かるように

・海岸沿いに点在する五大都市以外に、ほとんど人が住んでいない。

シドニー、メルボルン、ブリスベン(含ゴールドコースト)、パース、アデレード…五大都市に総人口の6割以上が集中。オーストラリアは先進国中、最も都市集中が進んだ国です。アメリカ本土の画像と比べれば一目瞭然ですね。

 

・五大都市はお互いに遠く離れ、その間の人口が少なすぎて、経済的に一体化できない。

五大都市はそれぞれ別の州に属し、かつ、地理的に遠く離れています。強いていえばシドニー~メルボルン間が最短距離ですが、それでも850km以上離れています。私はこの区間を何度かドライブしましたが、休憩時間入れて10時間はゆうにかかります。沿道は、シドニー近郊とメルボルン近郊を除いて、無人に近い地域が延々と続きます。正確に言うと約100km毎にGoulburnやYass、Alburyなどの小都市が点在しますが、いずれも日本でいう「村」か「町」のサイズ。移動距離と人口から考えて、五大都市は経済圏として一体になれません。

日本の「太平洋ベルト地帯」や西ヨーロッパの「ブルーバナナ」のような、地理的に連続した巨大都市圏は、オーストラリアでは出現しようがないのです。

 

・五大都市は、それぞれの州内で、州都として圧倒的な人口を持つ。

シドニーのあるニューサウスウェールズ州は、日本の倍以上の面積を持ちますが、州の総人口は770万人。うち68%にあたる525万人が州都・シドニー圏に住んでいます。

メルボルンのあるビクトリア州の人口は603万人。うち77%にあたる467万人が州都・メルボルン圏に住んでいます。

クインズランド州は日本の4倍もの広大な面積がありますが、人口482万人。うち61%にあたる295万人が州都・ブリスベン&ゴールドコースト都市圏に住んでいます。

パース(ウェスタンオーストラリア州)に至っては、州人口の82%が集中しています。

ここまで圧倒的な人口・産業が州都に集中していれば、皆、州都に住みますし、人口増加や産業発展の多くは州都周辺で起こります。特にオーストラリアは移民国で、人口増加の半分以上が移民純流入によってもたらされています。移民は当然、職場と同国人コミュニティのある「大都市」(特にシドニーとメルボルン)に集中します。

 

非常に分かりやすい構図ですね。「5大都市(州都)に人口集中」、「それ以外は無人に近い」…オーストラリアで不動産投資して利益を得るには、「都市圏内を狙う」のが定石なのです。

5大都市圏はどこも人口が増えており、土地利用が高度化しています。土地の広い一戸建てが、どんどん細分化されてタウンハウスになり、都心近くではユニット(マンション)が一般化しています。そうなると、

・都市圏内の便利な場所で、土地つきの物件を持っているだけで、土地利用高度化の恩恵を得て物件価値が上がる。

しかも、

・慢性的に住宅不足の国で、かつ人口が増え続けるので、空室率が非常に低い(1~4%)。まともな物件を選べば賃貸収入は確実に入る上、需給バランスから、物件価値も上がりやすい。

 

その基本を踏まえた上で、「いくらあれば、オーストラリア不動産市場に参入できるのか?」を考えてみましょう。

・オーストラリア各都市間で、不動産価格に大きな違いがある。

シドニー圏の平均不動産価格 852,000ドル(≒7500万円)

メルボルン圏の平均不動産価格 641,200ドル(≒5650万円)

ブリスベン圏の平均不動産価格 486,000ドル(≒4280万円)

 

土地付戸建、マンション、全てひっくるめて、平均でこれだけの価格になります。高いですね~。特にシドニー在住の皆さんは、これだけの価格を頭金貯めてローン組んで買うので、若い世代は本当に大変です。

なお、一般に初回購入者(First Home Buyers)が買う物件は、平均よりやや安くなります。そして、国から2万ドル程度の補助も出ます。それでも購入は決してラクではなく、シドニー、メルボルンでは若い世代のマイホーム取得が社会問題になっています。

 

「初回購入者の不動産取得価格」

シドニー圏 50~60万ドル

メルボルン圏 40~50万ドル

ブリスベン圏 30~40万ドル

そういうマーケットなので、オーストラリアの都市圏では、「値上がり可能性のあるまともな不動産は、40万ドル(約3500万円)がスタートライン」と考えてください。

 

40万ドルの予算で、何が買えるかというと、

・シドニーでは難しい(参入するには60万ドル欲しい…)

・メルボルンでは、都心近郊のマンションか、かなり遠い郊外の戸建・タウンハウスが買える。

・ブリスベン&ゴールドコーストでは、都心のマンションか、都心近郊のタウンハウスが視野に入ってくる。

 

予算が40万ドルなら、シドニーは諦めて、メルボルンかブリスベンを狙うのが現実的ですが、それぞれの都市規模・価格差を考えると、次の視点で選ぶのがおすすめです。

・ブリスベン&ゴールドコーストなら、近郊で鉄道と高速道路の便の良いエリアで、土地付きを優先すべし。

・メルボルンでは、土地付きを求めるとかなり立地が悪くなるので、都心近くの相対的に出遅れたエリアでマンションの方が良い。

 

上記の観点からみて、私が「価値上がりそう」と思った物件を、いくつか紹介します。

 

1)ブリスベン西郊Redbank Plains。土地251㎡、住宅2戸タイプ(3ベッドルーム+1ベッドルーム)

約48万ドル、想定家賃580ドル/週、グロス利回り6.3%

 
人口増加が著しく、特に悪い評判のない新興住宅地。すでに交通、買い物、学校の便が良いほか、新駅設置計画もあり、将来的なキャピタルゲインが期待できる。

 

2)ブリスベン~ゴールドコースト幹線上の新興住宅地Pimpama、土地220㎡、3ベッドルームタウンハウス

約44万ドル、想定家賃440ドル/週、グロス利回り5.2%

ブリスベンとゴールドコースト両都心へ、鉄道でも高速道路でも非常に出やすく、教育・買い物環境も整ったエリア。内装もデザインも極めて良質で、地域も物件も評価が上がりそう。

 

上記2物件は、いずれも「電車と道路のダブルアクセスで交通便が良い」、かつ「土地付き」という共通点があります。地元で働くファミリーに、賃貸も購入もニーズが高い立地と間取りなので、安定した賃貸経営と、将来の売却益の期待大だと思います。

 

3)メルボルン都心から6㎞、Moonee Pondsの新築マンション

1ベッドルーム48㎡が約40~41万ドル、想定家賃370ドル、グロス利回り4.7%

メルボルンは、40万ドルの予算だと土地付きを買うのが厳しいので、便利な都心近くで、まだ周辺地域と比べて出遅れ感のある地区で良質なマンションを買うのが良いでしょう。

都心から北へわずか6㎞、Moonee Pondsもそういう地区の一つ。利便性も治安も環境も良いにも関わらず、都心からほぼ同距離のRichmondやSouth Yarraなどに比べて、知名度の関係で同じ間取りのマンションが10万ドル以上も安い。今後、評価が上がっていくだろうと期待できます。

 

なお、外国人の立場でオーストラリア物件を買う場合、いくつかの制約条件があります。

1)オーストラリアの永住権がない方は、原則・新築しか買えません。

2)FIRB審査料5千ドルに、印紙税(物件価格の7~10%、州により違う)がかかります。

3)オーストラリアで融資づけは非常に難しくなりました。

 

1)新築しか買えないことは、不動産投資で特にハンディにはなりません。オーストラリアでは中古の方が良い値がつくことの方が多いので、新築時に適正な価格で良い物件を買っていれば、売却で苦労することはまずないでしょう。

むしろ、大変なのは2)と3)ですね。印紙税負担に加え、オーストラリアでの融資付けが難しいため、4000万円前後を現金で出さねばならない人が多く、「オーストラリア良いのは分かるけど、敷居が高い」と購入を諦めてしまう方が多いのが実情です。

(※日本での融資付けは可能性あります。政策金融公庫やノンバンクなど、日本で担保余力のある物件を保有しておくと有利です。あと、金利高くなりますが、オーストラリアのノンバンクも一応使えます。)

 

4000万円を現金で用意できる方、または日本で融資をひける方で、オーストラリアに興味ある方は、是非、今のタイミングで参入をおすすめします。

「日本より給料も物価も高いオーストラリアで安定した資産と収入をつくるチャンス」だからです。それは一生の宝物になります。老後の生活保障や、オーストラリアを視野に入れた二か国居住に道を開くでしょう。

 

最後に、一番大事なこと…40万ドルで物件買った後、どのように運営すればよいのか?

・まず、購入後7~10年間、家賃を得ながら、査定額が60万ドルになるのを待ちましょう。

・60万ドルになったら、次の収益物件を、40万ドルくらいで買いましょう。2物件を担保にした融資を、オーストラリア金融機関でひける可能性があります。

・1号物件、2号物件が揃えば、家賃収入の合計が週1000ドル近くになってるはずです。週1000ドルは、オーストラリア人サラリーマンの平均的な給料に近い水準ですので、銀行も評価します。それを担保に融資をひいて、3号物件の取得が視野に入ってきます。

・最終的には、自分の住む物件と、収益物件2つを、ローン完済した状態で持つことを目指します。

・自宅を持ち、かつ週1000ドルの固定収入が不動産から入ってくれば、円換算で月額37万円に相当します。大好きなオーストラリアで夫婦二人で、老後、結構なゆとりを持って過ごせるでしょう。日本の年金を心配する必要もありません。

 

上記は、全て実現するのにおそらく20年ほどかかるかと思いますが、40歳でチャレンジすれば60歳。いま30歳なら50歳で実現できる可能性があります。かくいう私も、シドニーの1号物件に加え、ブリスベンの2号物件が来月稼働しますので、まだローンは残っていますが、額面の家賃収入は週1120ドルあるので、複数の金融機関から「次の物件で融資引きませんか?」とアプローチを受けています。うまくやればあと6~7年で、オーストラリア・ファイナンシャルフリーを実現できるでしょう。

(もし、上記物件の購入に興味がある、委細相談したい、という方は、こちらからご相談ください)。

 

以上が「不動産を使ったオーストラリア収入創出法」になります。日本の融資含めて、数千万円の元手が用意できる人向けの方法論ですね。

現時点で、その元手が準備できない人は、どうすれば良いでしょう?お金がなくても「若さ」と「向上心」があって、「オーストラリアに渡航して頑張ってみせる」という人には、私は誠心誠意応援いたします。私自身も31歳で渡航して、オーストラリアで頑張って働いて生活をつくりあげてきたのですから…それは、稿を改めて書こうと思います。

オーストラリアで収入をつくろう―完結編」に続く

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オーストラリアで収入をつくろうー前編

こんにちはManachanです。いまオーストラリア・ケアンズにある妻の実家で家族とのんびり過ごしています。8月22日まで、あと17日間ここにいる予定で、「大人の夏休み」みたいなもんですね。我が家の二人の子供たちは、日本の学校の夏休み中、約1か月をケアンズで過ごします。

ここは実家なので住居費もかからず、小さい街なのでお金のかかるイベントもあまりなく、時々ショッピングセンターでお昼するか、子供をたまに習い事に連れていく位のシンプルな生活ですが、それでもここは物価高で知られるオーストラリア、家族4人が普通に暮らすと、それなりにお金がかかります。いまの為替レート(1豪ドル=88円)で計算すると、

 

・ミートパイを買うと、1個4.5ドル(400円)
・カフェラテを買うと、1杯4.2ドル(370円)
・ゲームセンターでUFOキャッチャーやると、1回2ドル(180円)

 

ミートパイを買うごとに、娘ソフィアは言います。「これ、日本のおにぎりみたいなもんだよね。日本では100円ちょっとで買えるのに…」。

日本では毎週、ソフィア(小6)にお小遣い400円、ポニー(小3)に250円渡してましたが、同じ金額をオーストラリアで渡しても全然、使いでがありません。

そんな物価で暮らすわけなので、シンプルな生活をしていても、東京で暮らすのと比べてざっと1.3~1.5倍くらいの生活費がかかります(我が家は毎年ケアンズで過ごしてるので、この数字、かなり正確ですよん…)。

 

思い起こせば、私がオーストラリア(シドニー)に移住した2000年頃は、ここまで物価高くありませんでした。むしろ日本と比べて安いと感じたものです。

あの当時、為替が1豪ドル=63円で、近所の中華街のフードコートでチャーハン食べたら5.5ドル(350円)、職場まで片道28キロを電車移動すると片道2.9ドル(185円)、郊外のCronullaビーチから対岸のBundeenaまでの渡し船が片道2.5ドル(170円)、全てが「安い!」と思いました。

 

物価が安い分、給料も日本に比べて安く感じました。私は当時、ITエンジニアとして現地企業で月給もらってました。年俸が6万5千ドル。でも税金ひかれて手取りが4万4千ドル、邦貨換算280万円、安いぞ!

移住直前、私は日本の外資系で同じような仕事をして、年俸477万円、残業代入れて602万円、税金と社会保険料引かれても、手取りが約480万円ありました。しかも、自宅から職場への定期代も会社負担でしたが、オーストラリアに来た途端、交通費は実費負担になるので、安月給感はさらに募りました。この給料でオーストラリアで暮らすなら良いけど、日本に里帰りしたらコストが心配…そんな時代でした。

それでも、「移住して良かった」と思いましたよ…オーストラリアでサラリーマンやるって、日本でやるよりずっとラクですもん。普通は定時で帰れるし、残業あっても30分~1時間くらいだし、早退もかなり自由だし、疲れたら簡単に病欠とれるし。

日本ではかなり残業して、家に帰る時間も9時や10時が当たり前だったから、オーストラリアで働くようになって、まだ明るい6時半とかに帰宅できる身分になると、時間を持て余してしまうくらいでした。散歩したり、ラグビーの試合見に行ったり、海に泳ぎに行ったりしてましたね。とにかく、自由時間は有り余るほどで、そのライフスタイルが楽しかったです。

 

ところで、2000年から今日にかけて、オーストラリアと日本の価格差や給与水準は逆転しました。いま、日本からオーストラリアに来た場合、ほとんどの人が、「給料高い、物価も高い」と思うはずです。

この逆転劇は、一日にして起こったのではありません。日本の物価が上がらないまま10数年の歳月を過ごした間、オーストラリアの物価は、少しづつ、じりじりと上がり続けてきたのです。

 

シドニー・チャイナタウンの炒飯、私が来た2000年は5.5ドルでしたが、翌01年は6ドル、02年は6.5ドル…みたいに値上がりが続き、今では11ドル位します。今の為替で1000円するので、日本で食べた方が確実に安いですね。

家賃だって、2000年当時と比較して、倍近くになりました。当時、週340ドルで査定が出ていたシドニー郊外の貸家が、今や週590ドル。現地通貨ベースで75%も上がっています。円換算すると、週21,420円⇒51,920円。なんと2.5倍ですね。同じ期間中、日本の家賃は全然上がっていません。

給料だって当然逆転してます。私が当時やっていたITエンジニア(Lotus Notes Developer)の仕事、当時の年俸は6万5千ドルでしたが、今この職種で採用されれば年収10万ドルはいくでしょう。邦貨換算、年収880万円以上になり、日本の多くのITエンジニアと比べて高収入ですね。マネジャークラスになれば年収15万ドル(1320万円)。今オーストラリアのITの現場では、こんな給料が当たり前になりました。

 

日本の現場でばりばり働いてるITエンジニアも、英語覚えて、どんどんオーストラリアやニュージーランドに働きに来ればいいのに、と思いますよ。給料良くなるし、仕事たぶんラクだし、英語圏で経験積めば日本に帰国した時に差別化できるし…

興味ある方は、最近、IT技術者としてニュージーランドに移住したHassyさんのブログがとても参考になります。時代と国は少し違いますが、私も彼と同じような努力をして、オーストラリアのITエンジニアになり、この国で収入をつくる術を得たのです。

 

ここ十数年の、日本とオーストラリアの物価・給料の推移を見てきて、思うこと、

・日本の収入や貯金で、海外でリタイアするという考え。相当の資産家ならともかく、一般ピープルがやるのは、長期的にみれば現実味に欠ける。

・もし、一般ピープルが海外で生活の拠点を設けたいのなら、その国でも収入を得られるようにする方がずっと安全で持続可能だと思う。

 

以前書いたブログ記事で、「PC=Profit Center(お金を稼ぐ場所)」と「CC=Cost Center(お金を使う場所)」について論考を書きましたが、日本経済が停滞・衰退することを前提に海外移住を考える場合、「PC=日本、CC=海外」という設定にはどうしても無理がある。オーストラリアの例をみるまでもなく、年々、交易条件が自分にとって悪化することを覚悟しなければならないし、オーストラリアが物価高で暮らせなくなれば、まだ安いマレーシアやタイに流れる、その国々も結局物価上がって生活水準下がる…という悪循環から抜け出せません。

お金がないから、物価の安い国に流れるって、たぶん本意ではないはずです。オーストラリアが好き、オーストラリアに行く意味がある‥そんな人が移住を希望するはず。大好きなオーストラリアに暮らし続けるためには、必要最低限のおカネの知識がなければならないし、知識ある人が普通に考えれば、「PC=日本、CC=オーストラリア」は持続可能でないことがすぐ分かるはず。

 

物価と給料の高いオーストラリアをPC(稼ぐ場所)にできれば、景色は一変します。オーストラリアで暮らしてお金を使うことになっても、その物価相応の給料・家賃収入を前提に運営されている社会なので、この国で収入があれば割高感は感じないで済むはず。

あと、日本に住むことになれば、現地物価がオーストラリアより安いので、オーストラリアの収入があればかなりお値打ちに暮らせるはずです。

 

オーストラリアで収入を得る方法は、いくつかありますし、どの年齢でもチャレンジ可能です。

・いま、日本でばりばり働き、20代~40代前半で、学習意欲のある方には、技術移住をおすすめします。

・それなりの資産を築いた方には、不動産の賃貸経営をおすすめします。

 

後編で、その道筋を具体的に書いていきたいと思います。

・オーストラリアで不動産投資する場合、どの位の元手を使えば参入できるのか?いかなる方法論に基づいて、資産価値やキャッシュフローを増やしていけるのか?最終的にいくら位あれば、オーストラリアでリタイアできるのか?

・もし、その元手がない場合、どうすれば良いのか?

 

後編まで、ちょっと、コーヒーブレイク!

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オーストラリア融資付けピンチ!

こんばんはManachanです。

今回の日記、テーマは「オーストラリアで融資ひいて不動産買うはずだったのに、突然、銀行から梯子を外された話」。主人公は私です。一体何が起こったのか?

ここ一か月の出来事は、私にとって、まさに不条理極まりない話で、思い出すだけで、心の奥底から「どす黒い怒り」がドロドロこみあげてくる程です。

とはいえ、オーストラリアの不動産でこれまで美味しい思いもさせていただきましたので、極力感情的にならず、フェアでバランスの良い書き方を心掛けたいと思います。

これまで起こったことを、箇条書きにします。

【期待に胸を高鳴らせていた頃】(~2016年3月)

☆私はオーストラリア永住権保持者で、妻はオーストラリア国籍です。

☆私と妻は2002年より、オーストラリア・シドニーに不動産を所有。購入当時に比べて評価額も約2倍になり、現在、大きな空き担保があります。

☆その空き担保を使ってファイナンスする想定で、ブリスベン西郊の新興住宅地に建設予定の戸建(予約販売)を、夫婦共同名義で、2015年8月中旬に購入申込をしました。

☆15年8月下旬、得意先の銀行(10年前から付き合いのあった、4大銀行の一つ)より、3か月有効の融資内諾を得ました。

☆15年9月、翌年1~2月の完成時に決済する想定で、売買契約(土地・建物込の単一の契約)にサインしました。
 

【突然、状況が暗転】(2016年4月~9月)

☆年が明けた後、建設会社・売主であるD社に財務的な問題が起こったことを知りました。

☆D社は2016年7月、建築を断念し、建物部分のビジネスをB社に売却。その結果、売買契約も二つに分割され、D社が売主となる土地売買契約、B社が売主となる建物売買契約の、二つに分割されました。

☆話は前後しますが、16年4月頃から、ターンブル首相は、同国の不動産バブル防止策として、外国人向けの不動産融資を大幅に制限する政策を打ち出しました。

☆その直後、預金額シェアの約9割を握る4大銀行が、「外国人購入者に対する融資を事実上ストップ」し、各州が「外国人購入者に対する印紙税追徴金の大幅値上げ」を行いました。

☆16年9月、土地部分と建物部分の契約書が完成しましたが、その時点ですでに、融資が非常に厳しい状況になっていました。
 

この辺から、私の「感情」が入ってきます。もう仕方ありません。

【まじかよ!憤る毎日】(2016年9月末~ )

☆私はオーストラリア永住権保持者ですが、外国籍(日本パスポート)という理由で、10月1日以降の契約だと印紙税追徴金がかかってしまうと聞き、9月末、急いで契約書にサインしました。

☆契約書は融資特約付で、融資承認期限が10月20日、解除期限が21日となっています。

☆まず得意先の銀行に融資を打診しましたが、外国人向けの融資は無理だと、二言目で断られました(昨年、お前らが融資内諾出したのに、その豹変ぶり何だよ!)。

☆私ではなく、オーストラリア籍の妻を前面に立てて、所有不動産の担保価値を強調して再度申請しましたが、私が自営業主という理由で、断られました(自営の場合、どんなに申告所得高くてもゼロ査定するようです>‗<)

☆外資銀行のひとつ、C行が外国人向けの融資を辛うじて行っていますが、「土地・建物セットの建売契約」なら融資出すけど、「土地」と「建物」別個の契約だと無理との回答(別々の契約になったのは俺のせいじゃないのに…)

☆10月20日のデッドラインに向け、いま、3名のローンコンサルタントを使って、ノンバンクも含めて、大急ぎで融資申請出しまくっています。

☆昨日、ノンバンクの「つなぎ融資」内諾が出る見込みとの話が来ました。ただカードローンみたいな金利で負担が重いので、土地・建物が揃った時点でC行の融資に鞍替えできるかどうか、諸条件確認中。

なお数字だけみれば、常識的に考えて、融資に全く問題ないはずです。私が机上で計算したところ、

融資/担保比率42% (自己資金比率58%)
返済/収入比率15%

申し分ない数字のはずですが、私の日本での収入・所得が、自営だという理由でゼロ査定されてしまうと、残るはオーストラリア国内の家賃収入しかなく、その場合、返済/収入比率が50%近くなり、審査を通すのが厳しいのでしょう(そんな無理な条件で、一体誰が審査通るんだよ!)

つまり、融資審査の問題というより、オーストラリアの銀行が外国人向け融資を制限する国策のなかで決めたルールの問題(欠陥)だと私は思っています。

なお、苦労しているのは私だけではありません。私と同時期に、同じ地区の戸建やタウンハウスを買った日本人の仲間も、皆、突然の梯子外しに悩んでいます。

私は、彼らの融資づけを助け、物件を無事買えるようにするという、業者的な動きもしています(実際そうしないと、回りませんし・・)

それで何人かの仲間が、日本国内の融資をひいて何とか買えることになりました。それは大変喜ばしいことですが、肝心な私の融資が通るかどうか分からないのが今の状態。歯がゆい…

ま、物件自体はとても良いので、最悪、ノンバンクのつなぎ融資経由であっても買う気でいますけど、10月20日の時点で、総合的に判断して、決めようと思っています。

私が思ったことを、正直に書きます。

☆オーストラリアは、もう、変わってしまった。以前と違う、外国人投資家を排除する国になってしまった。
 
☆私はオーストラリアの永住権保持者なのに、外国人扱いされて印紙税の課徴金とられる…そんな国は、悲しい。

☆融資審査において、自営だという理由で機械的に排除される、そんな思考停止する金融機関とは、付き合いたくない!

ですが、今のオーストラリアがこうなった背景も、理解しなくてはなりません。中国人をはじめとする外国人投資家や移住者が、シドニーやメルボルン等、大都市の不動産を買いまくって、不動産価格が何十%も高騰。現地住民の多くが家を買えなくなった…

そこで、国民の人気取りも兼ねて、現首相が、「現地住民には思い切り補助して家買いやすくする」、「その代わり外国人、外国在住者には買わせないようにする」趣旨の政策を打ち出してきた。その余波を私はいま、モロに受けているわけですが、

見方を換えれば、ここ数年外国人の爆買いがあったおかげで、私が以前買ってたシドニー物件の担保価値が思い切り上がったわけです。それを使って、あわよくば2戸目、3戸目・・・と増やしていくはずだったのですが、そうは問屋がおろさなかったわけですね。

金融機関の担当者は、上層部がダメダメ言うなかでも、一生懸命、知恵をしぼってサポートしてくれています。国のトップがこんな政策をやると、外国人相手の融資商売ができなくなるので、銀行の現場ではターンブル政権が不評だとの話もききます。来年、再来年頃には、もっとまともな状態に戻って欲しいものです。

海外不動産投資は、特に融資をひいて行う場合、その国の金融政策の影響をモロに受けます。外国人や非居住者というのは一番立場が弱いですので、これはリスクとして認識しなければなりません。

オーストラリアを含め、先進国の場合は、物件価格が安くないし、都市部ではグロス利回り5%いけばいい方、その代わり、人口増えて住宅供給不足が続くし、築年数経っても価値が毀損しないので、物件価値が底堅く上がっていく・・・そんなマーケットなので、やはり融資を使って資産を増やすのが合理的です。

とはいえ、今のオーストラリアみたいに、外国人に厳しい融資環境になってしまうと、資産を殖やしていくのも難しいし時間がかかるので、カナダはじめ、他の国への転戦も同時並行で取り組む必要性を痛感しています。

とはいえ、10月20日までは、融資づけ・物件取得に向けてベストを尽くします。こういうチャレンジを一つ一つ克服して、各局面で継続・撤退の条件を考えつつ、その時々でベストな判断をしていく。経験値を積み重ねて、グローバルで洗練された投資家になっていきたいと思います。
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海外不動産は現地国の融資を優先すべし

こんにちはManachanです。ここ2日間、「東京→大阪(セミナー講演)→名古屋(宿泊)→東京(セミナー講演)→静岡(商談)→名古屋(セミナー講演)→東京」と、 新幹線で西へ東へ大移動。仕事が一段落して自宅に帰ったら、家族がハムスター2匹買ってきてました♪

今回の日記は、「海外不動産購入と融資づけ」のテーマで書きます。

 

私自身を含め、ブログ読者の多くが「日本国籍の日本在住者」という前提で書きますが、私たちが海外(日本以外)の不動産を購入する際に、果たして銀行融資を使えるでしょうか?不動産の所在国別に考えてみましょう。

 

☆英米圏先進国の場合、

一定水準以上の価格帯(目安は3000~4000万円以上)なら、現地国の金融機関から融資が受けられることが多く、日本人投資家の利用者も多い。現時点では、

・オーストラリア、カナダ、ニュージーランド、イギリス…物件価格の60~65%程度まで融資が利用可能。金利3~5%。期間20~30年位まで。
・アメリカ…物件価格の50%程度まで融資が利用可能。金利4~5%。期間20~30年位まで。

 

☆東南アジア新興国の場合、

物件によっては、現地国の金融機関から融資受けられることもあるが、日本人投資家で利用者は少ない。主な理由は、融資制度の未発達と、金利水準の高さ(年6~10%以上)。

 

なお、物件所在国が先進国、新興国の如何を問わず、日本国内の金融機関で、海外不動産購入に対して融資を出すところがいくつかあります。なお、日本の銀行は海外不動産の担保評価をしないので、要は借り手の個人属性や資産背景を総合的に評価した上での融資になります。現時点では、次の3つが知られています。

 

☆政策金融公庫…日本国内で不動産賃貸経営の実績ある者に対して融資。物件担保の有無に関わらず金利は1%台と安い、融資期間は通常15年まで。2000万円までなら比較的借りやすい。

☆オリックス銀行…日本国内で十分な空き担保のある物件所有者に対して融資。担保必須。金利は2%台前半。

☆スルガ銀行…日本国内で十分なサラリーマン給与収入がある者に対して融資。金利7%前後だが、フリーローンで手軽に借りられる。融資期間は通常10年。

 

したがって、購入者(日本人投資家)からみると、こうなります。

 

☆英米圏先進国の物件を買う場合

・3000~4000万円以上の価格帯なら、「現地金融機関」と「日本の金融機関」どちらも使える
・それ以下の価格帯だと、「キャッシュ買い」、あるいは「日本の金融機関」を使う。

 

☆東南アジア新興国の物件を買う場合

・価格帯を問わず、「キャッシュ買い」、あるいは「日本の金融機関」を使う。

 

現実的にいえば、「先進国のまともな価格の物件」を買う場合のみ、「現地国の金融機関」か「日本の金融機関」の両方から選べるということになります。

その場合、今後のことを考えると「できるだけ現地国の融資を優先すべきだと私は思います。なぜか?

 

理由はシンプルです。どの国、どの都市の、どの銀行も、「取引実績」を重視します。もし、物件オーナーが遠方に住んでいればなおさら、「地元」(物件所在地)での融資・返済実績や口座の入出金履歴が、銀行にとっては大事な判断基準(稟議書のネタ)になります。

日本国内だって、東京在住の人が、札幌の収益物件を融資受けて増やす場合は、普通、札幌市や道内の金融機関との継続的なお付き合いを大事にしますよね?なかには、札幌に法人立てたり、一時的に住民票移してまで、地元の信金信組から融資ひく「つわもの」もいます。

物件が日本国外にあっても事情は全く同じです。例えば、日本人がオーストラリアの物件を買う場合は、たいてい、同国の4大銀行(NAB、ANZ、Westpac、Commonwealth)のいずれかから融資引くことになると思いますが、たとえ遠い外国在住であっても「オーストラリアの銀行から融資を引いた実績」が、次の物件取得につながるのです。

 

また、「現地国の物件担保ローン」をひくことが、後々、大きな意味を持ってきます。物件の担保価値が上がる場合は、価値上昇分がそのまま「エクイティ」(Equity、自己資金)になりますし、かりに価値上昇しなくても元本を返していけば、残債減少分が「エクイティ」として評価されます。

英米圏先進国では、「エクイティ」ができれば、それを使って次の物件取得もできるし、或いは、より有利な融資条件を求めて、他の銀行に乗り換えることもできます(※私はオーストラリアで、3回もローン借り換えました)。また、「ドローバック」(Drawback)といって、これまで返した残債の一定割合(80%程度)を、銀行から借りることもでき、緊急にお金が必要になった時に便利。

あと、マイナス金利の日本と違い、オーストラリアやニュージーランドでは、預金金利が年1 ~2%とかつきます。物件担保ローンと預金を同じ口座で同時にやれば、「オフセット」(Offset)といって、「預金金利稼いだ分を、そのまま無税で、金利分の支払いに充当する」ことができます。

 

何が言いたいのか?・・・現地国の金融機関から融資を引くと、「実績」になるほか、副産物として「値上がり分の自己資金充当」や「他行への借り換え」、「一時借り入れ」や「預金金利を使った返済金利負担軽減」までできてしまう。一方、日本の金融機関から融資受けた場合、こうしたメリットが一切受けられません。要は、日本で借りても、海外で資産増やす上でのレバレッジにならないのです。

あと、為替リスクもありますね。日本でお金借りると当然、日本円での返済になりますが、海外物件の家賃収入は当然、海外通貨建て。為替が円高に振れれば、それだけで金利負担が重くなります…そうした為替リスクを、借り手が負わなければなりません。

 

こうしたをもろもろを知っていれば…たとえばオーストラリアの不動産購入に際して、下記二つの融資オプションがあったとして、

・現地の金融機関で、豪ドル融資、金利4%台、期間20年

・日本の金融機関で、日本円融資、金利2%台、期間15年

 

これらを比べて、「日本の方が金利安くて有利じゃん!」と飛びつくことは、なくなるはずです。少なくとも私は、上の条件なら100%間違いなく豪ドル融資を選びます。

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俺みたいな不動産投資はするな!

こんにちはManachanです。いまセミナー講演のため、新幹線で大阪へ向けて移動中。

9/2(金)18:30~20:30 大阪セミナー(ハワイ不動産)
9/3(土)10:30~12:30 東京セミナー(カンボジア不動産)
9/3(土)16:30~18:30 名古屋セミナー(ハワイ不動産)

…という動線なので、新幹線大活躍なのですが、こういう時はJapan Rail Pass使って、旅費をものすごく低く抑えています。外国永住者の特権になりますが、7日間で29,100円、新幹線も特急もほぼ乗り放題という破格値。これを使って、アジア太平洋大家の会の地方セミナーを3回位やる。私が新幹線移動しても、会に請求する旅費が非常に安く済む…「究極のローコスト運営」に大いに役立っています。

 

今回も海外不動産投資ネタでいきます。私はこれまで200回以上の不動産セミナーを国内外各地で開催してきましたが、主催者として、結構困惑するのが、

 

「Manachanはこの物件買ってるの?

Manachanが買うなら俺も買う!

 

…みたいな会話。もちろん、初めての海外不動産投資は不安でいっぱい、判断するの難しいから私みたいな経験者の真似したい、という気持ちは痛いほどよく分かるのですが、それでも、

 

私が買ったかどうかという行動を、皆様の購入判断の基準にして欲しくありません!

 

これだけは、はっきりお伝えしたいです。私は不動産において、「俺も買うからみんなで買おう!」みたいなトークが嫌い。突き放したような話で恐縮ですが、これには2つの理由があります。

 

1)一人ひとりの資産背景やリスク選好は違う。私にとって最善だと思って買った物件が、他の方にとっても最善だとは限らない。

そして、

2)私は「良い子のみなさん真似しないでね」と言いたくなるような、ファンキーな物件を買うこともある。

 

1)は当たり前の話ですね。例えば、海外生活の長い私は、「犬肉のスープ」とか「蒸したカイコ」、「羊のペ〇ス」みたいな変な料理を好んで食べますが、日本在住の皆様が、これらを美味しいと感じて食べることは多分ないと思います。つまり、私にとっての最適解が、他人にとっての最適解とは限らないわけだし、

そして、投資で思うような収益が上がらなかった時、「Manachanを信じて買ったのに、こんなことになるなんて…」みたいな文句を言われても困るのです。誰が何と言おうと、投資は自己責任。あの「寅さん」も言ってたでしょう?

 

俺とお前は別の人間なんだぞ!早え話が、俺がイモ食えばテメエの尻からプッと屁が出るか

torasan

 

2)については、もう少し詳しく話しますね。私は投資家のみならず、「海外不動産のプロモーター、マーケッター」という顔を持つがゆえ、「資産形成」目的以外にも、いろんなかたちで不動産に手を出しております。

 

・私は日々、世界中のいろんな投資案件に参画しませんかと、各方面から声をかけられています。それに「ちょっとお付き合い」するかたちで、海外の物件を買うことがあります。

・海外不動産の共同投資も、いろいろやっています。たとえば、「45万ドル集めたけど、5万ドル足りないからManachan一口買って!」とか、「投資グループのまとめ役がいないから、少しお金出して参画して!」とお願いされることがあり、時々、そういう話に「乗る」こともあります。

 

こういう話、私はブログで発表したりはしないんですが、海外不動産売りたい業者さんが、「Manachanも買ってる物件です」と言っちゃうこともあるし、私も懇親会などの場で、話の流れで言っちゃうこともあるし…

でも、そういう類の投資話は、「投資先の国がすごく好きな数名のグループ」だったり、「特殊なリスクを背負えるファンキーな投資家の集まり」だったりするので、一般にはあまりお勧めできないものなんですよね。私が買ってるからといって、良い子の皆さんは、まぢで、こんなの真似しないで欲しいです。

yoiko

 

それを分かった上で、あえて、どうしても私の真似して買いたいというなら、「日本」と「オーストラリア」だけにしてください。

この2か国に関しては、私も10数年不動産投資続けてきました。無事、出口を迎えたものもいくつかあるし、不動産マーケットを読む方法、勝つ方法論も確立しているので、皆様の自己責任ながら、基本的に真似して買ってOK(その他の国に関しては、正直そこまで自信ないので私の真似は勘弁!)。

 

これって、「売却・利益確定を何度もやってる」から言えることなんですよ。日本国内の不動産投資だって、メンターにするなら「何度も利益確定している人」を選ぶべきでしょう?たまたま融資ひけて、1棟か2棟保有しているだけの人に師事すべきじゃないでしょう?それと同じことです。

さらに言えば、いまの海外不動産投資って、往々にして、「売却・利益確定まで経験したことのない」業者のトークを聞いて、投資家が判断するわけでしょう?その話が投資視点でどれだけ妥当性を持つのか、冷静に考えた方が良いと思いますよ。

「プレゼンのうまさ」や「会社の信用」よりも、「その国の不動産投資におけるトータルな経験」が、投資判断の材料としてより大きな価値を持つと思います。

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