バングラデシュ不動産

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ラオス・カンボジア・豪州・バングラ~不動産セミナーのポイント解説

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今回は、私の主宰する海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」で8~9月に開催するセミナーのポイント解説になります。紹介する案件の所在国は、

 

・ラオス
・カンボジア
・オーストラリア
・バングラデシュ

 

カンボジアとラオスが国境を接している以外は、何の脈絡もなく4つの国名が並んでるようにみえますが…実は私、この4か国全てで不動産みてます。日本のセミナー主催者で、東南アジアも南アジアもオセアニアにも出かけて不動産見に行く人間は少ないと思うので、その経験をシェアする意味もこめて…

 

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■2017/8/31(木) 19:00~ ラオス特選物件セミナー@東京

 
東南アジア最後のビジネス・フロンティアとよばれる国ラオス。
首都ビエンチャンでさえ近代住宅の建設が始まったばかり。賃貸需要は旺盛で、
近隣のベトナム、カンボジアと違い過剰供給の問題がまだなく、
まだ安く買える今こそ絶好の参入タイミングといえます。
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/pXz7aT
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(解説)ラオスといえば、仏教文化。国のシンボルも寝仏像(ビエンチャンのVat That Khaoの寝仏でしょうか?国中にたくさんあるけど)。あと、世界遺産のルアンパバーンが観光地として有名ですね。

 

ラオス、4回ほど行きました。人口700万しかいない内陸国、近隣のタイやベトナムと比べると田舎な国で、本当に何もなくて、落ち着くんですね。人々も穏やかで、ヒーリング効果抜群の場所。公用語はラオス語。日本語はもちろん、観光地以外では英語もあまり通じませんが、タイ語は広く通じます。TV番組もタイとほぼ一緒、カラオケ行ってもたいていタイの曲が流れてます。

 

田舎な国、と言いましたが、首都ビエンチャンだけは別格です。急速に都会化して、車も爆発的に増え、交通渋滞さえ起こっています(3年前からみると信じられない変化)。高層ビルが建ちはじめ、外国駐在員向けサービスアパートメントもいくつかあります。とはいえ、私たちの投資対象となる「コンドミニアム」は、まだこれから。建ったのがまだ1棟です。

 

ラオスの近隣、タイ、ベトナム、カンボジアでは、首都はすでに多数のコンドミニアムが建ち、「物件の見極め、選定」が必要な段階になりましたが、ラオス・ビエンチャンはまだ初期段階。分譲価格も坪単価70~100万円程度と、隣国と比べて比較的安く、その値段で都心立地が買えるので、「今の段階で参入」は面白いかと思います。まともな近代的物件の供給が非常に少ないため、早い段階で完成すれば、当面は比較的高い賃料で貸せる期待ももてます。

 

リスク…まだ集合住宅の歴史の浅い国で、外国(特にタイ、ベトナム)のノウハウと資金を入れて建てている段階。権利関係、建設施工、物件管理、売買・賃貸マーケット、全てが未成熟で、想定通りに進まないことも多いです。

 

伸びしろは大きいですので、長い目でみて、ラオスの発展に付き合って、大きく育てたい人向けです。

 

ラオスセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/pXz7aT

 

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■9/13~19 カンボジア高原学園都市投資セミナー@福岡、大阪、東京
カンボジアの首都プノンペンから2時間余、国王別荘もある高原リゾート
「キリロム」に、最先端のIT技術を学ぶ工科大学がオープンしました。
「カンボジアの軽井沢に筑波のような学園都市をつくる」壮大な構想のもと、
学生や教職員の宿舎、富裕層向けリゾート住宅等を、日本の個人投資家の
資金を入れて建設する計画がスタート。44,000USドル(480万円)から投資可能、
利回り最大9%、10年間保証あり。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
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カンボジアといえば、やはり「アンコールワット」。「人類の至宝」とよばれる大観光地が、カンボジアのシンボルであり、 主要な外貨収入源でもあります。東南アジアで唯一、「米ドル」が使用通貨になっている国という意味でも有名。

 

カンボジアには、仕事や視察で5回ほど行きました。行き先は首都プノンペンばかりで、セミナーで紹介する「キリロム国立公園」方面に行ったことはありませんが、カンボジア不動産の概況と合わせて簡単にいうと、

 

・首都プノンペンのコンドミニアムの供給が増えすぎて、一般論として投資が難しくなってきています。
・今回の案件は、「首都コンドミニアム」とは別タイプの「カンボジア不動産」のご紹介になります。
 
 (注.首都コンドミニアムでも、立地と物件、価格と賃貸需要を見極めて買えば成功のチャンスはあります。)
物件の概要は、「高原リゾート地に建設中の学園都市」内にある、「学生寮」、「教職員宿舎」、「コンドミニアム」、「富裕層向けリゾート別荘」等にあります。いずれも土地付きの建物で、権利形態は、「カンボジア政府を地主とする50年借地権(延長可)」です。

 

メリットとしては、比較的安く買える(44000USドル~)のと、大学・リゾート事業からの保証賃料が米ドルで得られること、需要に合わせて建設されるので過剰供給の問題が当面起こらないと想定されること、等々です。

 

リスク…「大学・リゾート事業が所定の収益を上げられない可能性がある」ことと、「現時点では出口がまだない」こと。とはいえ、今のカンボジアは超速で変わる国ですので、3年後、5年後には、現在と全く違った発展をみせている可能性もあります。今後、学生寮やリゾート別荘を使う人が増え、バリ島やニセコみたいに、不動産が市場流通するようになれば、出口リスクがなくなり、大きなキャピタルが期待できるかもしれません。

 

ラオスと同様、「長い目でみて、カンボジア学園都市の発展に付き合っていきたい」人向けといえますね。参加申し込みはこちら。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

 

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9/20(水) 19:00~ オーストラリア駅近特選物件セミナー@東京

オーストラリアにも電車時代到来!シドニー、メルボルンに次ぐ第三の都市
「ブリスベン&ゴールドコースト」では、両都市間をつなぐ通勤鉄道の利便性が向上し、
「駅近」を住まい選びの基準とする人が増えてきました。
今回のセミナーは「駅近・便利」にこだわり、
「4000万円以下で今ならまだ手に入る、手堅い優良物件」を紹介します。

 

参加費用:2000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/159e2K
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カンボジアやラオスとは違い、「成熟した先進国」の「手堅い」投資案件になります。英国の流れをひくオーストラリアは不動産取引や権利保全の仕組みが完備し、かつ、慢性的な住宅不足により賃貸空室率が非常に低い(全国平均2%台)というのも大家にとっては魅力。賃貸管理も比較的しっかりして信頼度高いです。

 

オーストラリアは日本より平均所得が高い国ゆえ、不動産価格も家賃水準も概して高め。シドニーで一戸建を買うと「平均1億円超」マンションでも「平均6000万円」の世界。そこで、第三の都市「ブリスベン~ゴールドコースト」に着目し、3000万円台で買えて投資価値の高い物件を集めて紹介します。キーワードとしては、「駅近」がポイントになります。

 

今回紹介する4か国のなかで、オーストラリアは唯一、私(Manachan)が講師として登壇するセミナーになります。同国で不動産投資を15年ほど続けてきた経験を活かし、「オーストラリア不動産マーケットの構造と投資のポイント」、「場所・物件選びの要諦」、「物件管理」、「維持コストと税金」、「売却方法」等について解説します。

 

オーストラリアセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/159e2K

 

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■9/29(金)19:00~バングラデシュ土地投資セミナー@東京
人口密度世界一!日本の1/3、狭い国土に1億6千万人が暮らす国バングラデシュ。
平均年齢22歳、経済規模はミャンマーの3倍、年率7%の経済急成長が続き、伸びしろは巨大。
アジア最後発の国ゆえ、「比較的少額で自ら開発側に回って、大きな利益を得る」ことが可能。
海外コンドミニアムを買うのではなく、つくる側に回って大きな利益を手にしよう
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)

 

紹介ページ&申込リンク:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ…昨年5月に首都ダッカに行きました。とにかく、人が多い!雨の日のショッピングセンター前なんて、新宿駅をはるかに超える密度で、人が鈴なりになっていました。ダッカの都心部(グルシャン、ボナニ等)はかなり発展し、高層ビルの建ち並ぶエリアも広く、「さすが1億6000万人の国の首都」だと思いました。

 

この国は、アジアで最後発な国の一つですが近年は経済発展著しく、人口が半端なく多い分富裕層の数も多い。ラオス、カンボジアと違い人口密度が凄いのでダッカは昔から集合住宅が多く、最近の富裕層はダッカ市内で200平米以上の真新しいコンドミニアムに家族や使用人と一緒に住むようです。建築用の土地も盛んに売買され、値段も上がり続けています。場所によっては「3年で2倍」の値上がりも珍しくありません。

 

このセミナーは、ダッカ市内、モノレール建設予定地近くの、値上がり期待の大きい土地に、共同で投資するという案件になります。共同投資ゆえ、比較的少額で始められるのがポイントですね。

 

バングラデシュセミナー、参加申し込みはこちら:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ「不動産投資以前の国」の魅力(1)

こんにちは、Manachanです。バングラデシュ・ダッカでの、2泊3日の不動産視察を終え、帰国の途についたところです。
バングラデシュ…日本の約4割しかない国土に、日本を2割も上回る約1億6千万人が暮らす世界一の過密国家。独立して40年余り、平均年齢も若く、本格的な経済成長が始まって間もない段階で、伸びしろ抜群…この類まれなるスペックは世界中のビジネスマン、投資家を魅了して余りあります。
特に、「平均年齢20代の人口が、1億6千万人もいて、まだ増えている」という状況は、居住・ビジネス需要をおカネにしたい不動産投資家にとってはまさに垂涎の的。その意味では、こんな素晴らしい国、世界中探しても滅多にありません。
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もっとも、「儲かりそう」と「住みやすそう」は、全く別の話です。遠い将来はともかく、現時点でバングラデシュの首都ダッカは、逆立ちしても「万人に住みやすい」環境とはいえません。快適、衛生、安全アメニティといった言葉とは、おおよそ対極にある、概ねどこもカオスでゴミだらけの状態。整備された富裕層エリアでさえも、一歩外に出れば生ごみとスパイスの臭いの混じった、「生ぬるい微妙な風」から逃れる術はありません。
清潔、衛生にこだわる人にとっては、間違いなく「超絶住みにくい」環境です(私は、汚さや臭さに免疫がある体質なので無問題ですが…)。
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そのダッカで、平均的な日本人がなんとか許容できるレベルの近代生活をしようとすれば、かなりのお金がかかります。具体的には、グルシャン、ボナニ、バリダラ、ウッタラなどモダンな街の、近代的なコンドミニアムに住み、スーパーマーケットで輸入食品を買い、クルマ・運転手付きという生活。そのコストは少なくとも、バンコクやクアラルンプールよりはるかに高くつくでしょう。下手したら東京より高いかもしれません。なぜなら、
1)移動するために車と運転手コストがかかる。
今のダッカは、近代的な電車もない(屋上に人が鈴なりになる超満員バングラ国鉄ならあるけど…)、タクシーも滅多にない、交通機関はリキシャ(人力タクシー)、CNG(天然ガスタクシー)とローカルバス(ベンガル文字読めないと乗れない)だけなので、結局、自家用車ないと満足に身動き取れません。
しかも、4車線の道路に平気で6列並び、隣の車と隙間10㎝くらいですれ違うカオスな交通状況なので(ボコボコに凹んでる車多し)、自分で運転は論外。結局、運転手コストがかかるわけです。
2)衛生的な食事を求めるとコストがかかる。
安いストリートフードが豊富なバングラデシュ。でも衛生的とは言い難く、あれを抵抗なく食べられる日本人は少ないでしょう。一方、近代的なスーパーマーケットで買うと輸入品が多く、値札は日本の感覚とほとんど変わりません。外食で日本料理も食べられますが、バンコクあたりと比べてバラエティ少ないし値段も張ってしまいます。
バングラデシュを含め、ミャンマー、カンボジアなど、後発の新興国に共通する傾向として、モノ・サービスの価格が極端な二重構造になりやすい。低所得の一般ピープル向けの物価は激安な一方、富裕層や外国人の求める近代的・文化的生活に必要なモノ、サービスの供給が圧倒的に足りないし、インフラ整ってない分も価格に転嫁されるので、結果的に高くなってしまう。
バングラデシュと比べて、日本人にとって圧倒的に馴染みやすい環境のミャンマーやカンボジア、ラオスも、「物価の二極分化」が起こっている点ではほぼ同じ状況です(バングラと経済レベル似てますからねえ…)
一方、タイやマレーシアぐらい経済発展してくると、近代インフラが整備され、そのインフラを使ったモノ、サービスの提供も多く価格競争も起こるので、結果的に「安くて、それなりにまともなもの」が多くなります。タイ、マレーシアが日本人ロングステイ人気で上位の常連なのも、「まともなクオリティのモノが安い」ことが大いに影響しているのでしょう。
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近年のバングラデシュが経済発展しているのは間違いないです。勢い、スピード感も十分。特に、ダッカ都心部のグルシャンあたりの景観は、近代的なビルやマンションが林立するエリアが延々と続き、極めて都会的。巨大ショッピングセンターがいくつもありますので、ミャンマーやカンボジアの一等地よりさらに都会でしょう。
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でも、グルシャンの超都会なロータリーから2分歩くと、未舗装の道路に牛やヤギが闊歩して、糞をたれまくったり、大量のゴミが投棄されたりしているのです。
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バングラデシュ(ダッカ)が、今のタイ、マレーシアのレベルで住みやすくなるためには、まだ道遠し。インフラ整備やモラルの改善含め、少なくとも10~20年の時間がかかるでしょう。ですが、その「出遅れ」こそ、不動産投資の意味では美味しかったりするのです。
面白いことに、バングラデシュには、「投資用マンション」なるものが、現時点でほとんど皆無です。これは、ASEAN諸国と著しく違う特徴でしょう。
マンション自体は、ダッカ都心部を中心に、たくさん建っています。というか、この街は驚くほど集合住宅だらけで、ものすごい密度です。で、ほとんど全てが実需用なのです。バングラデシュの人々が、自分で住むために買ってるのです。そこには、この国特有の事情があります。
1)外国人がほぼ流入していない。
バングラデシュに入国する外国人は、年間50万人に満たない数。2000万人来ている日本と比べると、40分の1…東京の街で、一見日本人に見えても実は中国人、韓国人、ベトナム人だったというケースはたくさんありますが、ダッカの街で見かける地元民はほぼ全てバングラデシュ(ベンガル)人と言って差し支えないでしょう。
2)人口大国なので内需が十分ある。
バングラデシュは、人口1億6千万人。その大人口が職やチャンスを求めてダッカに集まるため、すでにダッカ都市圏は2000万人近くが暮らすメガシティ・・・住宅供給が人口増加に追いつかず、ガンガン建てても人がすぐ住みます。
モノ・サービスの価格が極端に二極化しているのと同様、今のダッカでは、住宅市場も二極化しています。お互いに隔絶した「富裕層向け住宅」と「庶民層向け住宅」の二つのマーケットがあり、平気で価格差10倍以上する世界。
その富裕層向け住宅地は、ダッカ中心部~北部の、便利で整備された場所に集中しています。彼らの多くはマンションに住み、建坪150~250㎡の、4~5部屋の大きな部屋を好んで買います。価格は場所によりますが、いま絶賛開発中の「ボシュンドラA~D地区」の場合、分譲価格1500~3000万円がボリュームゾーン。
一方で庶民層は、家など買えません。よしんば買えても価格はその10分の1以下でしょうから、まさに「貧富の隔絶した世界」があるのです。そして、富裕層の住宅マーケットは、年々、成長しています。
富裕層の実需住宅が、投資物件として出回ることは、まだ一般的ではありません。出回ったとしても賃貸利回り低いですから、投資妙味はありません。でも逆にいえば、
・土地を仕込んで、上物を建てて、富裕層の実需住宅を売る「デベロッパー」が、個人投資家の資金レベルでできる。
という、「一番美味しいとこ取り」ができるのが、今のバングラデシュなのです。言い換えれば、
日本の個人投資家が、いわゆる「不動産投資」ではなく、「不動産事業」をやって大きな利幅が期待できるのが、今のバングラデシュ。
タイとかマレーシア、いやベトナムでさえも、今から住宅をデベロップするには、大きな資金が必要となります。それは個人投資家の手の届くレベルではありません。だから多くの日本人投資家は、デベロッパー利益がたっぷり乗った価格で「プレビルドのコンドミニアム」を買わざるを得ないのです。
しかしバングラデシュは、まだ「不動産投資以前の段階」ですから、 自らがデベロッパーになって、数千万円~1億円程度の初期投資額で「不動産事業」を行い、平均40~50%といわれる「デベ利益」を取りにいくことができる・・・それが、他国にはない大きな魅力といえましょう。

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では実際、バングラデシュでどんな不動産事業ができるのでしょう?次回に続きます。

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