カンボジア不動産

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ラオス・カンボジア・豪州・バングラ~不動産セミナーのポイント解説

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今回は、私の主宰する海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」で8~9月に開催するセミナーのポイント解説になります。紹介する案件の所在国は、

 

・ラオス
・カンボジア
・オーストラリア
・バングラデシュ

 

カンボジアとラオスが国境を接している以外は、何の脈絡もなく4つの国名が並んでるようにみえますが…実は私、この4か国全てで不動産みてます。日本のセミナー主催者で、東南アジアも南アジアもオセアニアにも出かけて不動産見に行く人間は少ないと思うので、その経験をシェアする意味もこめて…

 

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■2017/8/31(木) 19:00~ ラオス特選物件セミナー@東京

 
東南アジア最後のビジネス・フロンティアとよばれる国ラオス。
首都ビエンチャンでさえ近代住宅の建設が始まったばかり。賃貸需要は旺盛で、
近隣のベトナム、カンボジアと違い過剰供給の問題がまだなく、
まだ安く買える今こそ絶好の参入タイミングといえます。
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/pXz7aT
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(解説)ラオスといえば、仏教文化。国のシンボルも寝仏像(ビエンチャンのVat That Khaoの寝仏でしょうか?国中にたくさんあるけど)。あと、世界遺産のルアンパバーンが観光地として有名ですね。

 

ラオス、4回ほど行きました。人口700万しかいない内陸国、近隣のタイやベトナムと比べると田舎な国で、本当に何もなくて、落ち着くんですね。人々も穏やかで、ヒーリング効果抜群の場所。公用語はラオス語。日本語はもちろん、観光地以外では英語もあまり通じませんが、タイ語は広く通じます。TV番組もタイとほぼ一緒、カラオケ行ってもたいていタイの曲が流れてます。

 

田舎な国、と言いましたが、首都ビエンチャンだけは別格です。急速に都会化して、車も爆発的に増え、交通渋滞さえ起こっています(3年前からみると信じられない変化)。高層ビルが建ちはじめ、外国駐在員向けサービスアパートメントもいくつかあります。とはいえ、私たちの投資対象となる「コンドミニアム」は、まだこれから。建ったのがまだ1棟です。

 

ラオスの近隣、タイ、ベトナム、カンボジアでは、首都はすでに多数のコンドミニアムが建ち、「物件の見極め、選定」が必要な段階になりましたが、ラオス・ビエンチャンはまだ初期段階。分譲価格も坪単価70~100万円程度と、隣国と比べて比較的安く、その値段で都心立地が買えるので、「今の段階で参入」は面白いかと思います。まともな近代的物件の供給が非常に少ないため、早い段階で完成すれば、当面は比較的高い賃料で貸せる期待ももてます。

 

リスク…まだ集合住宅の歴史の浅い国で、外国(特にタイ、ベトナム)のノウハウと資金を入れて建てている段階。権利関係、建設施工、物件管理、売買・賃貸マーケット、全てが未成熟で、想定通りに進まないことも多いです。

 

伸びしろは大きいですので、長い目でみて、ラオスの発展に付き合って、大きく育てたい人向けです。

 

ラオスセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/pXz7aT

 

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■9/13~19 カンボジア高原学園都市投資セミナー@福岡、大阪、東京
カンボジアの首都プノンペンから2時間余、国王別荘もある高原リゾート
「キリロム」に、最先端のIT技術を学ぶ工科大学がオープンしました。
「カンボジアの軽井沢に筑波のような学園都市をつくる」壮大な構想のもと、
学生や教職員の宿舎、富裕層向けリゾート住宅等を、日本の個人投資家の
資金を入れて建設する計画がスタート。44,000USドル(480万円)から投資可能、
利回り最大9%、10年間保証あり。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
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カンボジアといえば、やはり「アンコールワット」。「人類の至宝」とよばれる大観光地が、カンボジアのシンボルであり、 主要な外貨収入源でもあります。東南アジアで唯一、「米ドル」が使用通貨になっている国という意味でも有名。

 

カンボジアには、仕事や視察で5回ほど行きました。行き先は首都プノンペンばかりで、セミナーで紹介する「キリロム国立公園」方面に行ったことはありませんが、カンボジア不動産の概況と合わせて簡単にいうと、

 

・首都プノンペンのコンドミニアムの供給が増えすぎて、一般論として投資が難しくなってきています。
・今回の案件は、「首都コンドミニアム」とは別タイプの「カンボジア不動産」のご紹介になります。
 
 (注.首都コンドミニアムでも、立地と物件、価格と賃貸需要を見極めて買えば成功のチャンスはあります。)
物件の概要は、「高原リゾート地に建設中の学園都市」内にある、「学生寮」、「教職員宿舎」、「コンドミニアム」、「富裕層向けリゾート別荘」等にあります。いずれも土地付きの建物で、権利形態は、「カンボジア政府を地主とする50年借地権(延長可)」です。

 

メリットとしては、比較的安く買える(44000USドル~)のと、大学・リゾート事業からの保証賃料が米ドルで得られること、需要に合わせて建設されるので過剰供給の問題が当面起こらないと想定されること、等々です。

 

リスク…「大学・リゾート事業が所定の収益を上げられない可能性がある」ことと、「現時点では出口がまだない」こと。とはいえ、今のカンボジアは超速で変わる国ですので、3年後、5年後には、現在と全く違った発展をみせている可能性もあります。今後、学生寮やリゾート別荘を使う人が増え、バリ島やニセコみたいに、不動産が市場流通するようになれば、出口リスクがなくなり、大きなキャピタルが期待できるかもしれません。

 

ラオスと同様、「長い目でみて、カンボジア学園都市の発展に付き合っていきたい」人向けといえますね。参加申し込みはこちら。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

 

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9/20(水) 19:00~ オーストラリア駅近特選物件セミナー@東京

オーストラリアにも電車時代到来!シドニー、メルボルンに次ぐ第三の都市
「ブリスベン&ゴールドコースト」では、両都市間をつなぐ通勤鉄道の利便性が向上し、
「駅近」を住まい選びの基準とする人が増えてきました。
今回のセミナーは「駅近・便利」にこだわり、
「4000万円以下で今ならまだ手に入る、手堅い優良物件」を紹介します。

 

参加費用:2000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/159e2K
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カンボジアやラオスとは違い、「成熟した先進国」の「手堅い」投資案件になります。英国の流れをひくオーストラリアは不動産取引や権利保全の仕組みが完備し、かつ、慢性的な住宅不足により賃貸空室率が非常に低い(全国平均2%台)というのも大家にとっては魅力。賃貸管理も比較的しっかりして信頼度高いです。

 

オーストラリアは日本より平均所得が高い国ゆえ、不動産価格も家賃水準も概して高め。シドニーで一戸建を買うと「平均1億円超」マンションでも「平均6000万円」の世界。そこで、第三の都市「ブリスベン~ゴールドコースト」に着目し、3000万円台で買えて投資価値の高い物件を集めて紹介します。キーワードとしては、「駅近」がポイントになります。

 

今回紹介する4か国のなかで、オーストラリアは唯一、私(Manachan)が講師として登壇するセミナーになります。同国で不動産投資を15年ほど続けてきた経験を活かし、「オーストラリア不動産マーケットの構造と投資のポイント」、「場所・物件選びの要諦」、「物件管理」、「維持コストと税金」、「売却方法」等について解説します。

 

オーストラリアセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/159e2K

 

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■9/29(金)19:00~バングラデシュ土地投資セミナー@東京
人口密度世界一!日本の1/3、狭い国土に1億6千万人が暮らす国バングラデシュ。
平均年齢22歳、経済規模はミャンマーの3倍、年率7%の経済急成長が続き、伸びしろは巨大。
アジア最後発の国ゆえ、「比較的少額で自ら開発側に回って、大きな利益を得る」ことが可能。
海外コンドミニアムを買うのではなく、つくる側に回って大きな利益を手にしよう
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)

 

紹介ページ&申込リンク:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ…昨年5月に首都ダッカに行きました。とにかく、人が多い!雨の日のショッピングセンター前なんて、新宿駅をはるかに超える密度で、人が鈴なりになっていました。ダッカの都心部(グルシャン、ボナニ等)はかなり発展し、高層ビルの建ち並ぶエリアも広く、「さすが1億6000万人の国の首都」だと思いました。

 

この国は、アジアで最後発な国の一つですが近年は経済発展著しく、人口が半端なく多い分富裕層の数も多い。ラオス、カンボジアと違い人口密度が凄いのでダッカは昔から集合住宅が多く、最近の富裕層はダッカ市内で200平米以上の真新しいコンドミニアムに家族や使用人と一緒に住むようです。建築用の土地も盛んに売買され、値段も上がり続けています。場所によっては「3年で2倍」の値上がりも珍しくありません。

 

このセミナーは、ダッカ市内、モノレール建設予定地近くの、値上がり期待の大きい土地に、共同で投資するという案件になります。共同投資ゆえ、比較的少額で始められるのがポイントですね。

 

バングラデシュセミナー、参加申し込みはこちら:goo.gl/fGfSxN
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業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

おはようございます。Manachanです。日曜日ですね。大型台風近づいてますが、とりあえず今日の東京は涼しくて快適。家族水入らずで過ごしてます。

昨日は、東京・大手町「第4回 世界の資産運用フェア」で、カナダ不動産のブースを終日手伝ってました。このイベント、前回は台湾とカナダのブース手伝ったり、パネルディスカッション頼まれたりと、毎回必ず駆り出されてます。

昨日のイベントは出展企業数減った割に来場者数は過去最高だったよう。カナダブースは私含めて3名しかおらず、終日、休む間もないほど多忙でした。来場者の「海外で不動産投資始めたい」真剣度も年々上がっておりますが、購入に際してはできるだけ多くの情報を仕入れて慎重に判断したい人が多く、セールスマンに求められる知識とコンサル能力は上がる一方。仲介業者にとって決してラクな業況ではないと思います。

顧客は慎重、予算も有限、海外不動産の価格も上昇中…ということで、必然的に求められるのが「海外不動産に融資を出す国内金融機関」の存在。特に昨今、「政〇金〇公庫」や「〇リ〇クス銀行」の積極的な融資姿勢は、海外物件を扱う業者にとって神、救世主という他ないでしょう。

 

最近は、東南アジア新興国物件を扱う業者が数社集まって、「日本円融資付き、ASEAN数か国同時セミナー」の開催が流行っているようです。一言でいうと、

・タイ、カンボジア、ベトナム、フィリピン、マレーシア等、ASEAN数か国の不動産物件を同時紹介。
・融資コンサルが登場し、〇策〇融公庫等の海外不動産賃貸事業融資スキームの概要説明。
・個別相談やって、さあ、買いましょう。

…というフォーマットのセミナー。「海外物件売りたい業者」と「優良顧客リストを得たい金融機関」、「低金利の融資受けて海外物件GETしたい客」、三者の思惑から必然的に生まれた、今風のセミナー形式といえましょう。

 

私は、セミナー主催側の人たち、ほぼ全員と知り合いだし、彼らの商売を邪魔する気はありません。まだ未成熟な業界を盛り上げるため、共に手を携えていくべき仲間だと、基本的には思っています。

とはいえ私は、海外不動産で資産を増やしたい「投資家」のスタンスで活動しています。その観点からいうと、売りたい側の視点が反映された「新興国数か国セミナー」からの情報収集は、気を付けるべきだと思います。こういうセミナーに参加するのは良いけど、海外不動産投資に関する、ある程度のリテラシーを身につけてからにした方が望ましい。なぜか?

 

私は、セミナーでこんな話になることを、危惧しています。

1)日本円で、金利2%で融資が引ける
2)東南アジア新興国で、物件を買って賃貸に出せば、8%で回る想定
3)差し引き6%、お金が残るじゃん!

 

ま、1)は良いでしょう。属性が良い、現金たくさん持っている、担保に出せる物件がある…そんな人に、日本の金融機関は喜んで貸すでしょう。

一番の問題は2)です。東南アジア新興国、特にプレビルド(=数年後に完成する物件の予約販売)の場合、業者がいう「8%の利回り」で本当に回るかどうか、精査が必要です。その利回りが実現する可能性もあるでしょうが、一般的に、「いくつかの幸運」が重ならないと、実現できない数字だと私は考えます。「幸運」とはずばり、下記3つのリスクを回避できること…

 

a)「過剰供給リスク」… 完成時に、周辺にマンションがボコボコ経って、過剰供給になったら、目標利回りの実現はまず無理。

b)「入居者層の限定リスク」… 想定する家賃が、現地の一般人に手が出ない価格帯の場合、「外国人」という、極めて狭いマーケットで入居者を見つけなければならない。このマーケットで競争力がなければ、目標利回りの実現はまず無理。

c)「インフラ未整備リスク」… それ以前に、建物が予定通りの期日に建たないかもしれない。よしんば建っても、引き渡しの時点でプール等共用施設がまだ工事中だったり、携帯電話の電波が届かない等、環境的な問題で賃貸に出すのが困難かもしれない。ドアの建て付けや水回りの不具合を直すのに想像以上の時間かかるかもしれない、このうちどれか一つが起こったら、目標利回りの実現はまず無理。

 

私は6年前から東南アジア物件買ってきて、上記を全て経験しました。これらのリスクは新興国に特徴的で、「欧米先進国」では明らかに低いといえます。不動産市場のガバナンスが欧米的なら「a)過剰供給」は起こりにくいし、一般ピープルの所得水準が高いので「b)入居者層の限定」も普通は起こらない。近代インフラが一通り整備済なので「c)インフラ未整備」が起こるとも考えにくい。

だから、「フィリピンやカンボジアで想定7%利回り」と「カナダやオーストラリアで想定7%利回り」とは、表面的な数字は同じでも意味合いは全く違うのです。後者は、かなりの確率で目標通りの収益性が実現されると想定されるに対し、前者は「実現できればラッキー」くらいの意味合いなのです。なお、新興国でも中には、確度の高い利回りが実現できる案件もありますが、それは「特殊な賃貸ニーズ」とか「オンリーワン立地・企画・管理体制」など、特殊な要因があってはじめて実現するものですので、それが何であるのか、見極めが必要です。

3)も問題ですね。日本円でローン返済しなければならない一方、家賃収入は外貨(タイバーツ、ベトナムドン、マレーシアリンギット、フィリピンペソ…よくて米ドル)になる。つまり投資家が為替リスクを負うわけです。現地通貨が円に対して上がればいいけど、その逆に動いた場合、現地からの家賃収入で返済できず、持ち出しになる可能性があります。あと、ハードカレンシーとは言えない東南アジア通貨を、日本円に適宜変換できるかという問題もありますね。米ドル等と違って両替手数料も高く取られますし。

 

海外物件を融資受けて買う場合、一番リスクが低いモデルは、「想定利回りが相当信頼できる先進国の物件を、その国の通貨で融資をひいて買う」ことだと思います。それをやれれば、2)と3)のリスクがほとんどなくなるから…

逆に、「想定利回りの信頼性に劣る新興国の物件を、日本円の融資を受けて買う」リスクは決して小さくない。このことを、海外不動産投資を志す人は、ぜひ覚えるべきだと思います。

ぶっちゃけ言うと、「オーストラリアの収益物件、想定利回り5%、豪ドル融資で利率4%」と、「フィリピンの収益物件、想定(?)利回り7%、日本円融資ひければ利率2%」と両方並べてみて、後者の方が割が良いから買おうと即断してしまう人は、海外不動産の基本的なリテラシーが欠けているのです。

 

以上、新興国系の業者様には厳しいことを言ったかもしれませんが、投資家としては上記を十分理解した上で、「新興国数か国同時セミナー」に参加して、納得できれば買えば良いと思います。経済成長中の新興国には、「今はダメダメでも、時間が解決してくれる」面も多分にありますから、長い目でじっくり取り組めるなら、短期的なリスク承知であえて買うのもアリですね。あるいは、東南アジアが本当に好きで、将来は自分で住みたいとか、多少の損があっても、不動産オーナーとして国と一緒に成長していきたい方は、自分の好みでどんどん買えば良いと思います。

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旅行雑誌がカンボジアで炎上

おはようございます、Manachanです。早速ですが、昨日、私のFacebookが突然「炎上」(?)してざわつきました。

 

 

 

騒ぎの発端となったのが、この写真。

rurubu

 

創刊30年以上、日本を代表する旅行雑誌「るるぶ」(JTB社)ですね。今春、家族を連れてベトナム滞在する可能性があるので、近所の図書館で借りてきました。発行時期はやや古く、第1版が2013年10月に出ています。

この本の「表紙がおかしい」ことに気づいたのは、もうすぐ7歳になる息子ポニーでした。私は最近2年でカンボジアに4回渡航してまして、旅先の話を子供たちにもしてますので、「アンコールワットがカンボジアにある」ことを、この子は覚えていたのです。

 

「パパ、これベトナムの本なのに、なんでアンコールワットって書いてあるの?」

「アンコールワットは、カンボジアにあるんじゃないの?」

 

そう言われてみれば、そうだなあ…上に大きな字で「ベトナム」、その直下に、やや小さい字で「アンコールワット」って書いてある。東南アジア知識が乏しい人が読めば、「アンコールワットがベトナムにある」と思ってしまうかも。

それにしても、まだ小学1年生なのにアンコールワットの所在国を知ってるボクちゃん偉いぞと思い、親バカ気分もあって、Facebookに写真とともに投稿しました。そしたら、

・この投稿が、カンボジア人を中心とするFBユーザー18名以上にシェアされ、

・「出版社の連絡先を教えて欲しい」、「抗議する」などのコメントが殺到…

 

「るるぶ」は、日本人が日本人旅行者向けに出している旅行ガイド。出版社や編集者に、「アンコールワットをベトナムのものと思わせたい」みたいな政治的意図はなかったと思います。「ベトナムと同時に、アンコールワットも売り込みたい」みたいな商業的意図があったのか、あるいは単に、カンボジアの国情、民衆感情や隣国との関係に無知だったのかと。

アンコールワットは東南アジア屈指の人気観光地。でも、日本国内からカンボジアへの直行便はまだないので、日本人向けツアーはたいてい、「ハノイとアンコールワット」、「ホーチミンとアンコールワット」みたいに、日本と直通便のあるベトナム主要都市と組み合わせることが多い。ツアー企画者の立場に立てば、ベトナムの延長線上にアンコールワットが出てくるのは自然な発想。

ただ、ああいう表紙にするのは、ちょっと想像力が足りなかったのではないか?なぜなら、

 

たとえばアメリカで、こんな旅行ガイドが出されたら、日本人としていえば嫌だもん。

travellersguidechina

 

もし、「中国と沖縄をセットにしたツアー」がアメリカ人に人気になったら、こういうガイドが出る可能性は、ゼロではないかもしれない。アメリカ人で、国内から出たことない人、せいぜいカナダ、メキシコ位しか行ったことがない人はとても多く、「中国と日本なんて、同じようなもんだろう・・・」と思ってる人も、多いかもしれない。

ただ、アメリカでこういうガイドが出たら、「尖閣諸島を足掛かりに沖縄領有まで狙っている中国ロビーの仕業ではないか?」と騒ぐ人も出るでしょうし、政治問題に発展する可能性あるでしょう。

 

「るるぶ」の話に戻りますが、そういうことに、少しでも思いを馳せられる人が編集していたならば、「大きな字のベトナム」の下に、「小さな字でアンコールワット」と書いて出版するようなことはしていなかったと思います。

もっとも、最近出た「るるぶ」のガイドでは、「ベトナム」の下に、「カンボジア・アンコールワット」と書かれています。おそらくカンボジア人から抗議を受けて、対応したのかもしれませんね。国際センスは、決して誉められたものではありませんが、それでも、最低限の対応した点は、素直に評価したいと思います。

 

rurubu_2015

 

カンボジアも、ベトナムも、タイも、大陸上にある国です。歴史上、数限りない戦乱を体験し、国境が何度も書き変わりました。国家存亡を繰り返す状況のなか、「アンコールワットがカンボジアにある」ことは、カンボジア人にとって何よりも大事なことだし、守るべきことだし、他国もそれを尊重して付き合わなければならない・・・そういうリアリティは、島国に住む日本人にとって、なかなか肌で理解するのは難しいことです。

一般論として、日本人にこういう国際センスや配慮が欠けているのは、昔から指摘されていたことで、今でも大勢はそう変わってないと思います(以前よりマシになった面もあるけど・・)。

そんななか、微力ではありますが、私にできることは、「ベトナムの大きな文字の下にアンコールワットと書かれているのを見て、これはおかしいと気づける日本人を、一人でも多く育てること」なのかなと思います。うちの子供たちも含めて…

papaosigoto

 

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ホーチミンから、プノンペンの将来を読む

こんばんはManachanです。ベトナム・ホーチミンを早朝出発、カンボジアは首都プノンペンでの日帰り出張を終え、先ほどホーチミンまで戻ってきました。

東南アジアの地図をみると、ホーチミンとプノンペンは非常に近く、陸路で250㎞しか離れていません。東京~浜松間とほぼ同じ距離です。これだけ近いので、国境超えのバスも数多く運行、イミグレを含めて6時間で行くことができます。東京~浜松間の高速バスが所要4時間プラス、イミグレで2時間みたいな「隣り町」感覚ですね。なお、この区間を飛行機で行くと45分しかかかりません。福岡~プサン間みたいに、上昇して、わずかな水平飛行のあと、すぐ降下・着陸してしまいます。

 

至近距離にあるとはいえ、ベトナムとカンボジア、あるいはホーチミンとプノンペンの間には、一目瞭然な国力の差、都市力の差があります。

前回(今年3月)は、この二都市間をバスで移動したので、両国間の格差がよく分かりました。ホーチミン市内からベトナム側の国境(モクバイ)までは立派な4車線道路が延々70㎞にわたって続き、常に交通量も多かったのに、カンボジア側の国境(バベット)から先は、プノンペンの直前まで、ずっと2車線(つまり片側1車線の対面通行)道路。特に夜だと、ベトナム側は明るいのに、カンボジア側は街灯も乏しくて真っ暗。

それでも今は、カンボジア側のイミグレ建物もずいぶんマシになりました。10年前のカンボジアイミグレは掘っ立て小屋みたいな粗末な建物だったので、「都落ち感」も今の比ではなかったことでしょう。

 

そのプノンペンはいま、外資を受け入れて急速に経済発展中。土埃や未舗装の道路も減り、コンクリ高規格道路が次々と完成しています。高層の建物も増え、「市バス」も登場するなど、絶賛グレードアップ中。あと何年で、今のホーチミンのレベルに追いつくかというと・・・「約10年」という声が多いようです。

ホーチミンに長年住んだ方の声を聞くと、「今のプノンペンは、10年前のホーチミンにそっくり」だそうです。逆にいうと、最近10年のホーチミンの歩みをおさらいしておくことで、プノンペンの今後の発展、をある程度予見できるのかもしれません。

 

プノンペンの新興戸建住宅地・・・人気が高い。

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不動産マーケットの面からいうと、プノンペンはホーチミンを10年の時差をもって後追いしているようにも見えます。
10年前ホーチミンは、中間層がまだ薄く、一握りの富裕層と、後は購買力のない庶民が多数の社会、ったそうです。今のプノンペンと似てますね。当時、ホーチミンに住むベトナム人は、高層のコンドミニアムに住む発想がなく、圧倒的に「土地付き戸建」志向だったとか…それも、今日のプノンペン住民と似てますね。今は、外資のお金で高層コンドミニアムがどんどん建っていますが、カンボジア人がほとんど住んでないですもの。

当時のホーチミンは、(庶民は無理でも)中間層がなんとか戸建を買えるほど、地価が安かったそうです。都心距離20km、9区あたりで、㎡単価300ドル前後・・・つまり100㎡の土地3万ドル。上物建てても7~8万ドル。その程度の値段なら、少し裕福なベトナム人なら買えるわけです。「戸建信仰」は安い地価に支えられていたといえます。

しかし、それから2004~08年のバブルを経て、ホーチミンの地価は数倍にはね上がり、中間層が市内で戸建を買うことはほぼ無理になりました。いや、土地付き住宅を買うことはできても、ホーチミンの名のつかない「ビンズン省」とか「ドンナイ省」みたいなアドレスになってしまい、「それなら、土地のない集合住宅でも職場に近い市内がいいや」と考える人が増え、コンドミニアム居住が一気に普及したそうです。

今のホーチミンは、以前より断然、中間層が分厚くなってきましたが、彼らが買うボリュームゾーンは、「ホーチミンの周辺区(8区、9区)あたりの、5~6万ドルのコンドミニアム」のようです。もっと裕福な人なら「土地付きの戸建、タウンハウスやビラ」が視野に入るでしょうが、一般ピープルレベルでは、コンドミニアム居住が基本形になったといえます。

(ホーチミンより所得水準の高い、タイ・バンコクでは、人々の所得する住宅の平均が8~10万ドル。2~3割の人は郊外の土地付きタウンハウスを買えますが、それでも6割がコンドミニアム購入層です。)

 

プノンペンの地価・・近郊ほど、上昇率が高い。

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まだ農業用途に使われている土地は安い。

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ホーチミン市南部、実需用コンドにアムが延々と並ぶ

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ホーチミン10年の歩みから、プノンペンの今後10年を占うと、どうなるか?

・今は、プノンペンの土地がどんどん上がり、戸建住宅地が郊外に広がっているが、実需向けには、まだ「土地付き戸建住宅」が売れる段階。(ホーチミンの2004~08年の状況)

・数年後、プノンペンの土地代が上がりきって、遠方でないと土地付き住宅が求められなくなると、今度は人々の目がコンドミニアム住まいに向かう。そうなれば、「都心近くの、中間層がお手頃価格のコンドミニアム」が売れる (ホーチミンの2008~15年の状況)

もっとも、プノンペンの状況がかつてのホーチミンと違うのは、「外資が建てた高級コンドミニアムが大量供給されている」点でしょう(ベトナムの場合は、外国人による不動産開発や購入が、これまで厳しく規制されていた)。近い将来、これらが大量に空室になると、その後どうなるのか?ロクな管理もされず朽ち果てるのか?あるいは、カンボジア人の購買力が追いついてきたときに、「お手頃価格のコンドミニアム」として実需転換されるのか?なかなか興味深いですね。

 

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底知れぬカンボジア

こんばんは、Manachanです。今回の日記は、つい数日前に訪問した「カンボジア」について書きます。

この国を訪れるのは、これで3回目。首都プノンペンと、その近郊くらいしか訪れていませんが、行くたびに、カンボジアの国土と人々が秘める、底知れぬ「何か」を感じます。

うまく言えないけれど…カンボジア人って、「ただ者ではない」のです。

中世には、東南アジアで覇を唱えた「クメール王国」の末裔であり、

エジプトのピラミッドと並び称される、人類の至宝「アンコールワット遺跡」をつくりあげた民族でもあり、

近代においては、全人口の3分の1を虐殺した、恐るべき「ポルポト政権」を生み出した国民でもある

小国ながら、スケールのでかい、スゴイ歴史をくぐり抜けてきた人々なのです。そして今日のカンボジアは、他の東南アジアの国と同様、猛烈な経済成長を遂げています。しかし、他の国と「何かが違う」のです。

近隣の大国、タイやベトナムの経済力をもってしても、真似できないのが、カンボジアの街の美しさ、カッコよさ。

プノンペン全景…アジアの街とは思えない整然とした美しさ!

街の借景と、屋上プールの、素晴らしいハーモニー

プノンペン・リバーサイドの街角、どこを切り取ってもオシャレ

カンボジア人は、街の美観やデザイン性を、どうやって維持しているのだろう?この国は東南アジアでは最貧国レベル、国内産業が未発達ゆえ、タイやベトナム、中国から、ビジネスも原材料も輸入しまくっているはずなのに、商業看板もチェーン店もほぼ見られず、街は整然とした美しさを保っている。

どう見ても、街の景観を守るために厳しい規制をしいているとは思えないし、その財源があるとも思えない。でも屋根の色は赤に統一され、トゥクトゥク(幌つきバイクタクシー)の色も上品な赤に揃い、飾り付けもおしゃれで、溜息が出るほど、センスが良い。

発展しているのは、たぶん首都プノンペンだけだろう。郊外に出たらどうか?・・・と思って、トゥクトゥク飛ばして行ってみましたが、

道路がロクに舗装されてない郊外でさえも、街並みや商店は、とにかく、整然として秩序感あふれているのです。昔の日本もこんな感じだったのでしょうか?

タイやベトナム、マレーシア、ミャンマー、フィリピンの郊外や農村は、もっとカオスです。スキありまくりで、無秩序。なぜ、カンボジアだけ、こんなにキチンとしているのだろう?

近代都市を離れても、どことなく、端正なカンボジア

デコボコの田舎道の向こうに、「キリング・フィールド」と呼ばれる、ポルポト政権下の大量虐殺センターがありました。ここは観光地になっています。が、とにかく、重い。余りの凄まじさに、言葉を失う。

私、文章では表現できません。詳しくは、こちらをお読みください。【大量虐殺地、キリングフィールドへ】- カンボジア

余りのショックに、ほぼ無言のまま、プノンペンの街に戻ると、マーケットには端正なカンボジアの姿がありました。

服の並べ方も、東南アジアの他国に比べて、キチンとしてるような…
※アバクロ、ラルフローレン…ブランドものの服が、むちゃ安く売ってますよ!

今日のカンボジア人は、フランスから独立して以来の、度重なる内戦、ポルポト時代の「知識人・都会人皆殺し」大量虐殺、ベトナム軍の駐留、国連監視下の選挙…筆舌に尽くしがたい苦難を乗り越えてきたのですね。

いま、カンボジアの政情が、近隣諸国と比べて安定しているように見えるのも、プノンペンの商売人が自信にあふれているように見えるのも、幾多の困難を克服してきた、その経験から来るのかもしれません。

私は、カンボジアに詳しいわけではありません。私の見えていない、いろんなリスクがこの国には多分あるのでしょうし、ポルポト時代に家族親類の誰かを殺されている人たちばかりなので、彼らの心のなかに底知れぬ闇や虚無があるのかもしれません。

しかし、お店や集落、都会を、あれだけ整然と、キチンとできる、美的センスあふれる国民は、東南アジアで他にいないと思う。その不思議な能力と、夥しい血をもって勝ち取った政情の安定を、上手に経済成長に結び付けて欲しい。カンボジアを担う次の世代に、より多くの可能性を与えて欲しいと、願うばかりです。

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アジア一美しい街にて

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プノンペン、ヤンゴン成功物語

おはようございます。Manachanです。いま広島出張帰り、始発の新幹線のぞみに乗って、東京に帰る車中の人です。

広島駅の南口では、大規模な再開発が進行中で、50階以上タワーマンションや商業施設が
建つ見込みです。が、地元の友人に言わせると、「再開発やると言い始めてから、すでに何十年も経ってる」そうです。

いまの日本、都市開発のペースなんて、どこでも、そんなもんですよね。

開発の速さでいえば、何といっても、東南アジアの新興国がピカイチ。

たとえばマレーシアの首都クアラルンプール。最近20年で、ものすごく変貌しました。まるで原型をとどめないほど、摩天楼の林立するハイパー大都会になり、まるで「札幌が東京に変わってしまった」よう。

フィリピンの首都マニラ。特に都心部マカティと、BCG(ボニファシオ・グローバルシティ)の最近5年間の変貌は目覚ましい。この界隈を歩くと、東京都心近くに住む私でさえ、敗北感を覚えるほど、スゴイ。

現時点でいえば、東南アジアで最も開発のペースが速い都市は、

・カンボジアのプノンペン
・ミャンマーのヤンゴン

この二つが双璧だと思います。

【高層ビルが建ちはじめたプノンペンの街】 (今年3月撮影)

カンボジアとミャンマー・・いずれも、東南アジアの中では後発の新興国。隣国「タイ」と比べて、外資・技術・産業導入、都市インフラ整備の歴史が、20年以上は遅れています。

その遅れを取り戻すべく、いま急ピッチで外資主導の経済発展策を取り、いずれも成功しています。私は年2~3回のペースで、プノンペンとヤンゴンを訪れますが、「半年経てば街が全然変わっちゃう」程、世界中の企業が殺到して、無数の開発プロジェクトが進行中です。

つい数年前のヤンゴンは「鎖国中の眠ったような街」、プノンペンは「万事テンションが低い、のんびりゆったり地方都市」でした。今ではどちらも、驚くほど高層ビル林立、忙しい大都会になり、物価も急騰中。

この二か国が面白いのは…カンボジアとミャンマー、全く持ち味が違うことです。同じ東南アジアにある、上座部仏教の国ではありますが、外国ビジネスの視点からみると、

・ミャンマーは人口大国(6000万人以上)、カンボジアは人口小国(1500万人)

・ミャンマーの魅力は、潜在的なマーケットの大きさと、労働力の豊富さ。一方、カンボジアの魅力は、小国ならではの柔軟さと、ビジネスのやりやすさ(米ドルが流通する、外貨の持ち込み、持ち出しの自由度が高い等)

・経済発展モデルの観点から、ミャンマーに似ていると思う国は、日本、中国、インドネシアなど「人口大国、内需主導」パターン。一方、カンボジアに似ていると思う国は、シンガポール、マレーシア、ドバイなど「人口小国、外資導入」パターン

要は、全く違う土壌のうえに、全く違う花が咲いているのです。それぞれのモデルで、外資導入に成功した結果、主要都市が大発展しているのです。

ミャンマーでエキサイティングなのは、「6000万人以上の若い人口が、これから労働力、消費者になっていく、いずれはミャンマー自体がASEANの経済大国になる」という期待感。だからこそ、世界中のビジネスが参入する。

一方で、カンボジアは1500万人しかいないので、経済発展してもインパクトは少ない。でも、カンボジア政府は経済小国を逆手にとって、「米ドルが流通し、金融規制の緩い融通無碍のビジネス国家」を目指し、その戦略が当たった…

そして、いずれの国も、ASEAN経済統合という追い風を上手に活かしてますよね。

最後に、私たちアジア太平洋大家の会では、急変貌を遂げる「カンボジア・プノンペン」の投資機会を日本の皆様に紹介するために、東京と福岡で、次の不動産セミナーを開催することにしました。

7月22日(火)19:00~ カンボジア不動産投資セミナー@東京

7月26日(土)15:00~ カンボジア特選コンドミニアム紹介会@福岡

※上記のリンクから参加申込できます

カンボジアでは、私たち外国人が合法的に不動産を保有することができます。また、米ドルで投資も売却もできますし、殖えた米ドルをカンボジアの金融機関に預けてさらに殖やすことも可能。

国の伸びしろも、投資のしやすさ、お金のハンドリングも抜群なカンボジア。興味のある方、参加大歓迎です。

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8/24ミャンマーセミナーの講師が新聞に!

おはようございます。Manachanです。

オーストラリア・ケアンズにある、妻の実家に来ました。今から2週間、ここでゆっくりします(当地は物価高いし、あまり出歩かないと思います・・・)。

2週間後、日本に帰ったら、最初のビッグイベントがこれ、

8/24 ミャンマー不動産セミナーIN東京

まだ、大して宣伝してないのに、すでに20名もの申込が入りまして、改めて、ミャンマーに対する関心の高さに気づかされます。

ま、実際に「今のミャンマー」に行けば、これだけ関心が集まるのも当然だと思います。国が開かれたばかり、近代化のプロセスが、まさに、これから始まる状態ですので・・・

そのセミナーに、講師としてお招きする「ミョウ・ミン・スエさん」が、最近の朝日新聞にトップで載ってましたね。

「8888」から25年 祖国ミャンマーを思う (2013/8/4 朝日新聞デジタル)

1988年、ミャンマーで民主化運動が、軍事独裁政権によって弾圧された時、難民として日本に逃れてきた人たちが、25年経ったいま、日本におけるミャンマー人コミュニティの多くを占めています。

講師ミョウさんは、そのリーダー格の人物。日本で苦学して、二つの大学を優秀な成績で卒業して、日本人の若い大学生の良き見本となっています。

そのミョウさんが、「祖国を変えるには、ビジネスの力が必要」、「今こそ、日本で培った経験と人脈を活かして、祖国復興に尽くしたい」ということで、今年五月に、奥様と、生まれたばかりの赤ちゃんとともに帰国。

そのタイミングで、私は彼と知り合えて、とてもラッキーでした。そして彼が、「アジア太平洋大家の会」を、日本の大事なパートナーとして考えてくれていることも。

【ヤンゴンで、不動産視察・調査をするミョウさん…今年5月撮影】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

そして今回、ミョウさんのご尽力のおかげで、「不動産セミナー」というかたちで、いくつかのヤンゴン不動産を皆様にご紹介できることになりました。

いまのミャンマー、いろいろな面で、まだまだ未成熟な経済社会です。物件の価格、利回りより、人がすべて…と言って良い。

そのミャンマーで、「ミョウさんがコミットする不動産」だからこそ、価値がある。皆様に紹介する意味があると、私は考えています。

ミャンマーセミナー、まだ参加可能ですので、興味のある方、どんどんお申込みくださいね。

※首都圏以外在住の方へ…ミョウさんが来日して直接登壇するセミナーは、東京でしか開催されません。交通費かけて、東京に来る価値あると思います。

ミャンマー不動産セミナー、参加申込フォーム

あと、不動産関連トピックをいくつか、


8/10 シンガポール通勤圏マレーシア特選物件紹介会@東京

マレーシア領ヌサジャヤ(シンガポールから1時間通勤圏内)で、かなりの優遇条件でコンドミニアムが紹介できるほか、お値打ちな戸建物件もご紹介できることになりました。

申し込みフォーム⇒こちら

7/31に行った、英国リバプール学生寮セミナー@東京に関連して、

リバプール以外にも、いくつかの学生寮案件を、ご紹介できます。現時点では、まだ英語の資料しかありませんが、5万5千ポンド(830万円)から投資できる案件も登場しました。すべてが、2-5年間、ネット7-9%の利回り保証つきです。。


Bolton: http://definitivepropertygroup.com/en/portfolio/bolton/
(prices from £55,000)

Bristol: http://definitivepropertygroup.com/en/portfolio/bristol/ (prices from £85,000)

Liverpool: http://definitivepropertygroup.com/en/portfolio/liverpool/ (prices from (£65,000)

Plymouth: http://definitivepropertygroup.com/en/portfolio/plymouth/ (prices from £55,000)

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英国のどこに不動産買うのが幸せか?

おはようございます。Manachanです。

私の友人で、英国の不動産企業で働く友人・清水さんより、「英国不動産の日本語サイトを立ち上げた」という、嬉しい知らせがきました。

こちら!⇒ディフィニティブ不動産グループ-英国で不動産投資を始めてみませんか?

清水さんは、先月の「アジア太平洋大家の会」のイベントで、日本の投資家に英国不動産を紹介してくれた方でもあります。彼の職場はロンドンにあり、普段は地元の英国人や中近東系のお客様を中心にサービスをしており、ドバイ出張なども頻繁にあるそうです。

日本語ができる強みを生かして、日本の投資家にもどんどん物件紹介していきたいとのこと・・・いま流行りの、「海外で活躍する日本人」ですね。応援します。

サイトは、まだ立ち上がったばかりですが、英国およびユーロ圏の物件紹介や、日本の投資家向けの英国不動産コラムなどもあり、参考になると思います。

アジアや米国に比べて、英国・欧州の不動産投資情報は、まだ日本ではかなり少ないので、この辺も充実させていきたいですね。

それにしても、英国の家、絵になる。素敵ですね♪

ところで、先週、米国サンフランシスコでの社員研修で、英国のスタッフが3人ほど、参加していました。

彼らの話す、英語を聞いていると、アクセントで「ああ、英国出身だな」と分かる・・・ホンモノのEnglishという感じで、とにかく、かっこいいんです。

料理番組で有名な彼も、典型的な英国アクセントの英語しゃべりますね・・・

そのうちの一人が、不動産投資大好きな男で・・・もちろん、意気投合しました。

彼はまだ30歳そこそこですが、まず英国の地方小都市でアパートを買い、失敗を経験しています。それを挽回するために、セルフリフォームの技術を身につけ、とにかく、損失を最小限におさえて、売り切ったそうです。

これにめげず、次の投資は、ロンドン北西郊外のデンハム(Denham)でファミリーマンション購入と、決めているようです。

ロンドン地下鉄(Tube)でいえば、○で囲んだ部分が「アツい」んだそうな。ロンドン中心部まで電車で20~30分。開発が進み、プロフェッショナル、ヤッピーといわれる高所得層がどんどん移住してきているとのこと。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

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あともう一つ、自分で住むではなく、不動産投資だと割り切ることができれば、

リバプールやマンチェスターなどの地方工業都市でボロ戸建を激安で買って、高利回りで賃貸に出す

のがいいんだそうな。グロスで20%くらい回るらしい・・・確かにおいしい。ただ、外国人として、こういうマーケットにどれだけ参入できるんだろ?

英国不動産も、なかなか奥が深くて、楽しそうです。恥ずかしながら、英国には一度も行ったことないけど、来年あたりには、行ってみたいものです。

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