2016年 7月 の投稿一覧

ハワイの凄さを知る・・・

おはようございます。Manachanです。

一昨日は、東京・渋谷で「ハワイ不動産セミナー」を開催。集客期間わずか1週間強、しかも客の集まりにくい日曜日午後にも関わらず、セミナー会場は満員。参加者数の急増と、会場のキャパを考えて、Facebookでの周知を途中で止めたほどです。

しかも、2ヵ月後に開催される大阪のハワイセミナーにも、続々と申し込みが入っています。こうなると改めて実感しますね。

 

ハワイに対する世間の関心って凄いんだな!

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かくいう私は、つい2週間前(6月23~28日)、セミナー準備も兼ねてハワイ出張に行ってました。人生で2度目のハワイ。しかも前回の訪問は1998年でしたから、なんと18年ぶり。

18年前、妻と二人で訪れたハワイのワイキキ界隈は、静かでシンプルな場所でした。長閑さの漂うビーチと、ホテル建ち並ぶカラカウア通り、一本奥に入ったクヒオ通りは、ロコ(ハワイ地元民)が暮らす普通のアパートが多かった。

今や、世界の百貨店とブランドショップが建ち並び、すっかり都会風になったワイキキ中心部から、18年前の情景を想像するのは難しい。でも、そこから歩いて10分ほど東に行った、マリオットやパシフィックビーチホテルあたりは静かな環境で海も近く、「18年前のワイキキって、確かこんな感じだったよなあ」と思い出します。

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何はともあれ、ハワイに2回しか行ってない私が、皆様の前で知った顔してセミナー講演するのは、少し気がひける面があります。参加者のなかには、それこそ、毎年ハワイで過ごすような常連さんがいたりするからです。

ハワイの不動産に関することならともかく、ハワイ全般に関しては、講師の私より受講者の方がずっと詳しいだろうなと思いつつ・・

 

もともとバックパッカー上がりの私。いや、47歳になった今でも、大阪~東京間を1800円の激安夜行バスで行き来する「おっさんバックパッカー」ですが、

私を含めて、バックパッカーのカルチャーを持つ人間は、ハワイのような「万人受けするオールマイティなリゾート地」を、意識的に避けるところがあります。なぜなら我々は、

・安い宿、安いめし大好き。

・多少汚くても、臭くても平気。

・陸路国境超え大好き。

ですので、物価高くてキレイで快適な島国のハワイは、我々バックパッカーの旅行先リストになかなか上がってきません。

 

また、旅人としての私の「強み」(?)は、

・途上国の屋台で、危なそうな油で揚げた得体の知れないものを、手当たり次第食っても腹を壊さない、強靭な胃袋。

・旅先で、見知らぬ言葉や文字に出会っても、滞在10日も経てば現地の文字を解読し、地元民となんとか話せてしまう、不思議な語学習得力。

・旅先でA型肝炎にかかって数週間入院しても、「これでA型肝炎の免疫ができた、やったぜ!」と思い、せっせと次の旅支度をはじめる、めげない旅人魂。

その強み(?)が、ハワイのような快適で日本人にやさしい環境ではなかなか発揮できないという面もあります。やはり私には、東南アジアやインド、アフリカ方面の、ハードコアな環境がお似合いなんですけれども・・・

 

ただ、海外不動産セミナーを日本で開催する点でいうと、「ハワイの知名度、ブランド力」は、やはり外せない。これは実感しましたね。

また、「旅人としての私」でなく、「不動産投資家としての私」の目からみた場合、ハワイの知名度、万人受けする魅力は、もちろん検討に値するわけです。

 

今回、ハワイに行って実感したのは、「観光地としての総合力の高さ」です。

・観光
・グルメ
・海でのアクティビティ
・陸地(山など)のアクティビティ
・ショッピング

これらの要素が、オアフ島ワイキキ界隈を中心に、コンパクトに揃っており、老若男女、誰でも楽しめる、その懐の深さがハワイの良さでしょう。

 

ビーチの綺麗さだけなら、ハワイよりも沖縄、グアムの方が上かもしれません。ただ、グアムには海とショッピング以外の観光要素が乏しいし、沖縄でも、ショッピングの楽しい那覇・国際通り周辺と、ビーチリゾートホテルが並ぶ海沿いのエリアとが、物理的に遠く離れています。その点、ハワイなら全て近距離に揃っている。そして、何回もリピートしないと遊び尽くせない位のネタはある。

こういうオールラウンドな観光地は、日本周辺には、ハワイの他にあまりない。加えて、日本からの適度な距離感と、日本語が適度に通じて、しかも適度にアメリカンで海外旅行の気分も味わえる・・・

「憧れのハワイ航路」以来の、海外旅行の「元祖」としてのブランド価値、TVでの露出、芸能人が毎年ハワイで過ごす等・・・今も昔も日本人にとって、ハワイは「別格」な存在であり続けています。

そして、不動産投資先としての期待も「別格」・・・ハワイ不動産セミナー、ただでさえたくさん人集まりますから、それに相応しいクオリティのセミナーをお届けするよう、頑張ります。

 

今後のハワイ不動産セミナー

9/2(金)18:30~ 大阪

9/3(土)16:00~ 名古屋

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海外不動産の割安or割高判定法

こんばんはManachanです。

海外不動産投資の活動、もう長年やってきました。世の中、こんなテーマを続けてる奴は少ないので、いろんな方から、よく聞かれます。

「Manachan、今から海外不動産買うなら、ぶっちゃけ、どの国がオススメですか?」

そう聞く人の気持ちはよく分かるんですけど、でも「オススメの国はどこ?」と聞かれても答えるの難しいです。なぜなら、不動産はひとつひとつ違うから・・・

 

これがFXだったら、オススメの国は比較的答えやすいですよ。通常、独立国に通貨は一種類しかない。「タイ」なら「バーツ」だし、「トルコ」なら「リラ」だし、「南アフリカ」なら「ランド」だから。

「FXやるなら、どの通貨がオススメ?」と聞かれれば、その人がスワップポイント狙いなのか変動益狙いかにもよりますが、前者であれば「高金利の通貨」をオススメし、為替が相当動いてもロスカットされない十分な証拠金を積んでおくことをアドバイスします。レバレッジは25倍までかけられるけど3~5倍程度に抑えたいですね。

 

でも不動産の場合は、一つの国、一つの都市内に、それこそ無数に存在します。東京にはお宝物件もあり、同時にカス物件も多数存在しますが、それは海外都市でも全く同じです。

ハワイやニューヨークだから安心できる、ベトナムやフィリピンだから将来キャピタルゲインが狙えるとよく言われますが、それらの国・都市にどーしようもないカス物件は山ほどあるし、カス物件だと知らずに堂々と売ってる業者だってたくさんいるのです。

 

カス物件とは何か?それは地域の不動産マーケットと比べた時の相対的な概念です。たとえ「立地」や「物件状態」が他より明らかに劣っていても、ものすごく安い価格で買えればオーナーの腕次第ではお宝物件になるかもしれません。でも、次のような物件は、投資視点でみれば明らかにカスです。

・市場価値や地域の購買力と比べて割高な物件
・地域の居住ニーズに合わない間取りやデザインの物件
・コストをかけてバリューアップしたり、新たな賃貸経営手法を導入しても収入に結びつかない物件

 
私たちは、どの国・都市の不動産を狙うにせよ、カス物件をつかまず、お宝(になりうる)物件を賢く選んでお金を増やしたいものです。「カス・お宝判定」には、「国・都市レベル」より、さらにミクロな「所在区や最寄り駅レベル」のミクロな不動産マーケットの知識・理解が欠かせません。

では、どのように調査し、考えていったら良いのでしょう?私の提唱する一つの方法は

 

「物件所在地域の㎡単価を偏差値づけ」

 

偏差値は、中、高、大学受験で皆様にお馴染みの概念かと思いますが、大勢の生徒が受けたテストの点数を上から順に並べた時に、真ん中に来るものを「偏差値50」とする。そして、点数データの分布が「偏差値50」を頂点とした左右対称の山形で表示される(=平均点付近の点数をとる生徒が一番多く、そこから離れるほど生徒数が少なくなる)と仮定した時、次のようになります。

偏差値70⇒トップから2.3%
偏差値60⇒トップから16%
偏差値50⇒トップから50%
偏差値40⇒トップから84%
偏差値30⇒トップから97.7%

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これを不動産の世界に当てはめるとどうなるでしょうか?簡単な例を考えると、たとえば「駅からの距離に応じて物件価値が決まる」街があったとします。具体的には、首都圏郊外の通勤圏の駅(例.千葉県の船橋駅や柏駅)をイメージすれば良いでしょう。前提として、

・駅利用圏は、徒歩15分圏内のみ。
・15分圏内は、同じ密度で、びっしり住宅地が広がっている。
・他の駅の存在は考慮しない。
・駅からの距離が近いほど住宅坪単価が高い。

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その場合、

1)駅5分圏内に100戸あると仮定
2)駅10分圏内の面積は1)の4倍(2x2)だから、400戸ある
3)駅15分圏内の面積は1)の9倍(3x3)だから、900戸ある

⇒この街で、駅歩ちょうど5分の物件は、坪単価の高い方から数えて11%(900戸中100位、偏差値62程度)になる。

⇒この街で、駅歩ちょうど10分の物件は、坪単価の高い方から数えて44%(900戸中400位、偏差値51~52)になる。

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前置きが長くなりましたが、この理論を、実際の東南アジア物件に当てはめてみましょう。

バンコク都心部に「トンロー」(Thonglor)という、人気の高い駅があります。このエリアはタイ人の憧れの住地で、日本人もたくさん住んでいます。この駅利用圏内の売買単価は、

㎡単価 93,571バーツなら⇒偏差値50 (トップ50%)
㎡単価 139,234バーツなら⇒偏差値60 (トップ16%)
㎡単価 184,897バーツなら⇒偏差値70 (トップ2.3%)

 

このトンローの駅歩3分のところに、Urbitiaという物件がプレビルドで売り出されました。㎡単価は16万5千バーツ。その価格は地域相場からみて割高なのか割安なのか?

単価16万5千バーツは、トンローにおける偏差値60と70の中間くらい、順位でいえばトップ7%程度です。ですのでUrbitiaが地域トップ7%に相応しい物件であればOK、そうでなければ割高という判定になります。

単純に駅距離だけで考えましょう。実際、トンロー駅は駅15分くらいまでびっしり住宅地化されてますから、

駅3分(240m)圏内⇒面積0.18km2
駅15分(1200m)圏内⇒面積4.52km2

仮に駅距離に応じて資産価値が決まるのなら、駅ちょうど3分だと、「452番中18位」(トップ4%)に入りますので、「地域トップ7%以内」という上記の条件は満たしています。よって割高ではなく、適正価格(かえって割安)という判定になります。

(実際には駅距離だけでなく、築年数とか建物構造・グレード、賃貸相場などを見ていかなくてはなりませんが、タイの不動産をそのレベルで分析できるようになるには、もう少し時間がかかるでしょう。)

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タイ以外の不動産でも計算してみましょう。たとえば、ベトナム・ホーチミン市。9区とトゥードゥック区の境、あと数年後に完成する鉄道駅から徒歩3分の場所で建設中のコンドミニアムLavita Gardenの場合はどうか?

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㎡単価 658~687USドルなら⇒偏差値50 (トップ50%)
㎡単価 786~800USドルなら⇒偏差値60 (トップ16%)
㎡単価 890~943USドルなら⇒偏差値70 (トップ2.3%)

 

そのLavita Garden、平均の売出価格は786.44ドル/㎡でした。つまり偏差値60、地域トップ16%に入っていれば判定OKになります。

この物件は現時点はともかく、2020年前後には「駅歩3分の優良立地物件」になりますので、間違いなく地域トップ16%には入るはず。だから割安の今のうち買っておくのは良い、という判断になります。

 

今回紹介した「地域の㎡単価を偏差値づけ」という方法の他にも、「DCF法」とか、「グロス論」とか、いろんな手法で不動産の割安・割高を判定することができます。地域特性や入手可能なデータを考え、最適なものを選んでいけば良いでしょう。

今後は、海外不動産の世界にも「客観的数値に基づいた物件分析」がもっと一般的になり、人々が収益性の良い物件を選びやすい環境が整うようになることを願ってやみません。

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海外都市の治安と日本人バイアス

こんにちは、Manachanです。

普段、不動産という、人々の住まいに関わる仕事をしていると、当然、「治安」に関する人々の疑問や懸念に、答えていかねばなりません。たとえば、

 

「東京都○○区の治安はどうですか?」

「神奈川県の○○駅近くに引っ越すことになりましたが、関東は初めてなので、治安や住環境が心配です」

 

等々の質問について、自分はどう考えるか、また人々はどう考えているのか、答えていく必要があります。

 

また、私は海外不動産投資に関する活動も5〜6年やってきており、海外都市の治安に関する質問も日常的に受けています。

聞かれれば当然、私なりの視点でお答えはいたしますが、でも本心を言うと、「俺の言うことなんかアテにしないで、自分で答え探してね…

 

かくいう私も、これから訪れる土地の治安について、人の言うことをあまり参考にしません。治安に関心がないわけじゃないけど、でも「治安に関して、他人の感じ方と俺の感じ方と、当然違うわけだから、聞いたところで自分にとって意味のある情報にならない」と思うからです。つまり、自分で現地を歩いて、体感したことだけが、意味を持つと考えているのです。

 

そういえば、過去にこんなブログを書きました。

「治安」を聞いて何になる?

 

ところで、海外都市に関する治安情報は、日本人に聞く場合は、日本国内以上に割り引いて考えなければならないと思います。なぜなら、

 

– 海外都市に居住する日本人が、その都市全体の土地柄を俯瞰できるとは限らない。むしろ、日本人が多く居住するエリアに偏った発想をすることが多い。

 

以前住んでいた、オーストラリアのシドニーでも、こんなことがありました。

シドニーは、都心の東側が海、北側と南側が国立公園に囲まれた地形をしており、住宅地は西の方に、延々と広がっています。ざっくり言うと、シドニーセントラル駅から西側の広大な地域に、シドニー全体の4分の3位の人口が集まっています。私も地元民に混じって西の方に住んでいました。

一方で、シドニー在住の日本人は、都心から北側や東側に集まって住んでおり、西の方に住む日本人は相対的に少なかった。

そんな状況で、シドニーの日本人に治安を聞いたら、当然、「日本人バイアス」のかかった情報が多くなります。例えば、

 

– シドニーに住むなら、北か東がいいよ。日本人も多くて治安も良い、

-西の方は治安悪いからやめた方が良い…

 

シドニー在住の日本人の中には、日本人相手の商売(飲食や不動産)をする方々も少なくないし、これから移住してくる日本人を、自らの居住区に誘導した方が商売上も望ましいので、さらにバイアスがかかる。

 

でも、当時の私が疑問に思ったことは、「北や東が安全」、「西は危険」と言ってる日本人の多くが、西部にほとんど足を踏み入れたことがないんです。

西のこと、ロクに知らないのに適当なこと言ってミスリードするんじゃないよ」と、憤っていたものです。

 

西部でも、広大な地域に危ないエリアがぽつぽつ点在するだけで、大部分は暮らす上で問題ないし、シドニーで保険会社の掛け金が最も安い(盗難犯罪リスクが最も低い)地域も西部に多いのですから…

また、日本人向けのシドニー情報で、「治安が悪い」と名指しされた地域ほど、私の目から見てエキサイティングで素晴らしい場所が多いのです。

 

とはいえ不動産価値を考える上で「地域イメージ」は大事です。大した客観的根拠もないのに人々の「なんとなくのイメージ」が、1戸あたり何百万〜何千万円の差になることもあり、それは決して馬鹿にはできませんが、

 

自分や家族が転勤する、移住する、不動産を買う…といった大事な決断をする上では、人々の言うことを鵜呑みにせず、自分の頭で考え、自分の足で歩き、体感することが大事だと思います。

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