各国不動産事情

おはようございます、Manachanです。カナダ出張もいよいよ最終日。今日のお昼過ぎのフライトで当地カルガリーを後にして、バンクーバー経由で日本に戻ります。

３日間にわたるカナダ・アルバータ州での不動産視察。天候にも恵まれて、大変有意義な時間を過ごしました。カナダ不動産市場の安定感と、いま同国の不動産市場に参入するメリットもよく理解できました。

詳しくは、2月14日(土)に、東京・新宿で開催する「資源国カナダ不動産投資セミナー」でお伝えいたします。是非来てくださいね～。

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今回の視察で出会ったカナダ人不動産投資仲間から、超クリエイティブな投資手法があることを学びました。

築古の木造４戸アパートを、まるごと、100㎞離れた場所に移設して、市場平均の倍の賃貸利回りをGET！！

「引っ越し」とは普通、人間が住居から別の住居に移動することを指しますが、「住居そのものが移動」することもあるのか！！びっくり仰天な物語は、2013年の春、カルガリー市内で取り壊される寸前の築古アパートを、同市在住の不動産投資家A氏が無料で譲り受けたことから始まりました。

カナダ全土をカバーする不動産投資家コミュニティREINのメンバーでもあるA氏は、それ以前から、カルガリーから北へ約100㎞離れた、人口1500人の小都市ボウデン(Bowden)に、カルガリーからアパートを移設した前例があることを知っており、「同じことを、自分でもやってみよう！」と思い立ちました。

カルガリーで、4戸の築古アパートを取り壊す費用は次の通りだそうです。

上物の撤去費用　1万カナダドル
地中埋設物の撤去費用　1万カナダドル
―――――――――――――――――――――
計　２万カナダドル(約200万円)

日本で4戸の木造アパートを撤去する費用と、そう変わりませんね(但し、カナダの住宅は床面積が広く、一戸あたり100㎡を超えることが多いので、よくよく考えれば日本より割安)。物件オーナーはもともと、2万カナダドル払って更地にするつもりでしたが、話を聞きつけたA氏が「建物をタダで譲って欲しい」と交渉。オーナーにとっては、2万ドルかかるはずの費用が地中部分1万ドルだけで済むわけなので、もちろん、断る理由はありませんね。

カナダには、住居を移動する専門業者が存在します。移動方法はこんな感じだそうです。

・建物をジャッキで持ち上げて、タイヤをつける。
・特別な許可を得て、裏道だけを走って、目的地までドライブで移動
(途中、電線などにひっかかる場合は、電線を一時的に持ち上げてもらって通過)

A氏は、ボウデンに安価な土地を購入し、地中を掘りコンクリートを流し込んで、2013年7月、ついに「住居の移動」を決行！

カルガリーから約100㎞移動してきたアパートは、ボウデンの地に無事到着。新しい土地で賃貸用アパートとして生まれ変わりました。それから外装、内装を徹底的にレノベ―ションして、築年数を感じさせないアパートとして、４戸ともすぐに入居がついたそうです。

アパート全景(前から)

アパート全景(後から)

はめ込み式キーボックスなど、発想が斬新

なぜ、アパートを移設する意味があるのかというと、「新しくアパートを建てるよりも、圧倒的に安いコストで済むから」…今回の移設プロジェクトの場合

土地購入費用　　５万カナダドル
移設費用　　　　５万カナダドル
掘削・基礎工事　５万カナダドル
レノベ費用　　　２３万カナダドル
——————————–
合計　　　　　　３８万カナダドル(約３８００万円)　

もし、同じ規模のアパートを新築する場合は、８０万カナダドル前後かかるので、約半額で済んだことになります。一方、賃貸収入ですが、

４戸とも満室　　収入　４４００カナダドル/月　
⇒　５２８００カナダドル/年（５２８万円）

表面利回りベースで、１４％/年

普通の賃貸経営では、６～７％の表面利回りしか取れないマーケットで破竹の１４％GET！！私も一瞬、日本で同じことやってみたいなと思いましたが、道路が狭い日本では無理でしょうね。あと建築確認の問題もあるし…

なお、小さなボウデンの街には、電車を改装したおしゃれなカフェがありました。店員のお姉さんも美人だし、今年５～６月あたり、もしカナダ不動産視察ツアーやるなら、必ずここに立ち寄ろうと思います。

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こんばんは、Manachanです。

私はいま、カナダ・アルバータ州のエドモントン(Edmonton)にいます。北緯53度34分…ここは北米大陸最北端の100万都市であり、私がこれまで到達した最北限の地点でもあります。

エドモントン…アルバータ州の州都、石油産業で潤う産業都市でもあります。かつ、アルバータ大学を擁する学術・教育都市でもあります。

冬は酷寒の地であり、零下30度に達することもあります。ただ幸いなことに、私の滞在している今は例外的に暖かく、気温零度前後で過ごしやすい。現地在住の友人も「１月でこんなに暖かいのは信じられない」と言いつつ、嬉しそうにしていました。

カナダは、隣のアメリカと比べると明らかに地味で静かで、華やかさに欠ける面があります。北の厳しい気候に耐えながら、人々が穏やかに堅実に暮らしている国、という印象があります。日本でいえば「北陸地方」に似た感じかな。

「住まいを楽しむ」という面では、カナダ人は天才的だと思います。酷寒の気候でも家のなかはポカポカ暖かく、古い家でも大事にメンテして快適に便利に暮らす…文化の質の高さを感じます。

今日、５戸ほど内見しましたが、どの物件をみても溜息が出るほど、「家族の暖かいおうち感」満載で、限りない愛着が湧いてくるのです。「いいなあ…」、「こんな家に住んでみたいなあ…」、「日本でこんな家を建ててみたいなあ…」と思うことしきり。

暖炉のある家
ガスバーナー点火式で、安全に操作できます。

地下へつづく道
どの家屋にも大抵、地下室が設けられており、きれいにカーペットが敷かれて1階と連続した居住空間になっています。

地下で「家を暖める」！
地下にあるのは、暖房炉(Furnace)や温水器(Boiler)。水回りや電気系統が地下に集約されています。

地下にも部屋
地下スペースを上手に使って、寝室やリビング、シアタールームなどを設けているケースが多い。

地下の暖気を上に送る！
１階や２階の各部屋には、地下でつくった温風を送るための通気口が設けられており、家中がポカポカ。

ウッディーな台所
素敵ですねえ…

リビングから雪景色
北国ならではの美しさがありますね。

屋外は氷点下なので、窓は二重窓が基本。しかも、中からは外がはっきり見えるけど、外から中は曇って見えないようにして、家族のプライバシーを守っています。

あと、地下室と一階の間には断熱材を配置していますが、30cm四方くらいの断熱材を天井はめ込み式にしてメンテしやすいようにしている家もありました。とにかく、快適に住まう工夫満載でしたね。

今回、写真を撮った物件は、どれも25～40年経過している木造築古家屋ですが、どこも綺麗にメンテされていて、新築と変わらないように感じました。木造のアパートやタウンハウスもいくつか見ましたが、現況で築35年、今後35年間の長期修繕計画をつくっている例もありました。築70年までちゃんとメンテして大事に住んでいこうという心意気、見ていて気持ちがいいですね。

カナダ人がここまで住まいを大事にするのは国民性の他に、「建物を綺麗にメンテしていれば、築が古くても高く売れたり担保評価がアップしたりして、直接の経済的利益に結びつく」ことが大きいのだと思います。中古家屋の価値が新築と比べて不利にならないよう、合理的に評価されているのでしょうね。

逆に、多くの日本人が築古建物をここまで大事にしないのは何故なのか？「木造家屋は築後２２年で建物の価値がゼロになる」という現行の減価償却＆銀行評価ルールが良くないのだと思います。

「多少、メンテしたところで建物の価値はどうせゼロになる」⇒「高く売れるわけがない」⇒「取り壊して更地にした方がマシ」…結果的に膨大な住宅資材の使い捨てが発生しています。エコじゃない上に、日本人の住宅資産価値を不当に毀損している(リンク)。そして何より、「質の高い住宅で心豊かに暮らす権利」も損なっていると思います。

いまの日本は、新興国的なスクラップ＆ビルドの段階をとうに過ぎているのだから、「中古住宅ストックを賢く使う」先進国的な制度に、一日も早く切り替えるべきでしょう。

その意味で、真に先進国レベルの住生活を謳歌しているカナダから、日本が学ぶべきことはとても大きいと思います。

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こんばんは、Manachanです。いま、当地ラスベガスは1月13日の午後8時ですが、日本は14日の午後1時ですね。北米出張日記第二弾は、ここラスベガスよりお届けします。

今日はとても大きな収穫がありました。ラスベガスで一番成功した不動産企業の経営者、全米を代表する不動産ビジネスマンでもあるフィリップ・ジアード(Philippe Ziade)氏に、一日中みっちり時間をとっていただき、彼の不動産哲学と、ラスベガス各地で信じ難いパフォーマンスを上げている投資プロジェクトを見学させていただきました。

不動産の世界で、私の尊敬する人物に、じかに会えた時の感動を、言葉では言い表すのは難しいです。これまでずっと会いたかったですから…

フィリップの凄さを物語るエピソードは、いろいろありますが、一番印象に残っているのは…2013年中盤～2014年中盤にかけて、私の投資仲間がラスベガスで、フィリップと組んで行った不動産共同投資プロジェクトの素晴らしいパフォーマンス。

この投資プロジェクトは「フリップ」(Flip)といって、物件を競売や任売、金融機関ルートで市場価格より安く仕入れて、素早く改装して市場価格で売却して利益を出す手法。どちらかといえば不況でマーケットが弱い時に向いています。

その理屈は簡単ですが、時間との戦いになるため工程管理の難易度が高く、「１年間で３回転」させる目論見があっても、それを実現できる業者は稀です。でもフィリップは言葉通り「１年間で３回転」させて、１年で約20％のNET利回りを実現し、半額の約10％を投資家に返してみせたのです

・1か月目に1軒目を20万8千ドルで取得、改装して7か月目に28万ドルで売却成功
・5か月目に2軒目を20万5千ドルで取得、改装して8か月目に25万ドルで売却成功
・6か月目に3軒目を19万ドルで取得、改装して11か月目に25万ドルで売却成功

私はほぼ同時期にカリフォルニアで似たような不動産共同投資やってましたので、他の業者と比較してフィリップの実力がいかに抜きんでているかか、よく分かります。

彼のすごいところは、不動産マーケットが下落局面にある時、横ばいの時、上昇局面にある時、すべての局面で利益を出す方法論を確立していることです。

１）下落局面では⇒フリップ＆土地仕入れ

同時に、不動産マーケットは数年後には必ず回復するはずなので、その際に大幅に値上がりそうな土地(高級住宅地等)を格安で仕入れておく。

２）横ばい局面では⇒レノベでバリューアップ

この局面では、時間が経過しても不動産価格がほぼ変わらないので、メンテの状態が悪い物件を市場価格より安く仕入れて、レノベ―ションして価値を高めて、市場価格より高く売却するのが一番効率が良い。

３）上昇局面では⇒戦略的な開発

こういう局面こそ、他者より早く「戦略的な土地・住宅開発」を仕掛けて、高級住宅地など、ハイエンド層の価値観に訴求する魅力的な物件を創っていくことが望ましい。

なるほど～。彼の説明、心から納得しました。私は不動産投資家なので、不況時こそ「物件の仕入れ時」であり、マーケットが良い時に「高値で売る」ことをモットーにしていますが、これを業者の立場でやる場合は、フィリップの戦略が一番理にかなっていることが、よく理解できました。

そして、フィリップのスゴいところは、不況時にフリップやるにせよ、好況時に開発やるにせよ、予定したスケジュール通りに厳密に工程管理するソフトウェアを自社開発して、きっちり「実施」していることです。

ソフトウェアのデモを見せていただきましたが、すわ「トヨタのカンバンシステム」か、「ボーイング社の機材開発システム」かと思うほど、素晴らしく良くできた工程管理システムでした。製造業はともかく、不動産業界でここまできっちりプロジェクト管理やってる会社は、たぶん日本には一社も存在しないでしょう。

ここで素晴らしいお知らせ。フィリップがなんと、２月下旬に来日することになりました。彼の人生初の日本訪問になります。アジア大平洋大家の会でも、彼の来日にあわせてセミナーを企画します。

私の願いは、何千万～何億の資金を出せる富裕層というよりは、「数百万円の手金を大きく育てていきたい」と考える一般ピープル層(私自身も含めて…)に、確実性の高い不動産投資機会を紹介したい。彼らに、リッチになって欲しいということです。

不動産投資はギャンブルではありません。正しく勉強して、正しくお金を使うことで、確実な利益を手にできるはずです。特に海外でそれを行う場合は、「実力があり、信頼できる現地パートナー」が不可欠。私は世界7ヶ国の不動産に投資してますが、フィリップを超えるパートナーに出会ったことはありません。

セミナーのアナウンス楽しみにしていてくださいね。ラスベガスより愛をこめて…

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こんばんは、Manachanです。北米大陸からお届けする最初のブログは「カナダ、バンクーバー」から。

成田空港発のエアカナダ便は、太平洋を縦断して、飛行時間８時間半で、対岸のバンクーバーに到着しました。カナダは遠いようにみえて、バンクーバーならそんなに遠くはないですね。片道８時間半であれば、東京からシンガポールやマレーシア、バリ島に行くのとそう変わらない。

でも成田出発が１月１２日の１９：００で、バンク―バー到着が同日の１０；３０というのは、感覚狂ってしまいますなあ…時差ボケで眠いのか、眠くないのかよく分からない状態。

私、カナダという国に、今回初めて来ました。アメリカなら主に仕事で７～８回行ってるんだけど…で、カナダの第一印象は、アメリカと似ているようで結構違います。

最も目立つ違いは、カナダには英語とフランス語、二つの公用語があって、公共の場では二か国語表記が厳密に義務付けられていることです。アメリカだと基本、英語オンリーですもんね（英語以外の表記があっても、ほとんどがスペイン語でしょう…）。

カナダの広大な国土のうち、中部と西部は英語圏です。そこに、最大都市トロント、西海岸のバンクーバー、内陸のカルガリーなどが含まれます。一方、フランス語圏はカナダ東部のケベック州や、その周辺の大西洋岸に分布しています。代表的な都市はモントリオールとケベック。

ざっくり言うと、カナダの３分の２が英語圏、３分の１がフランス語圏という感じ。首都のオタワは、英語圏とフランス語圏の中間あたりに位置する人工都市です。

「二ヶ国語国家」という宿命ゆえ、カナダの英仏語表記は徹底しています。バンクーバーの空港でも、全ての案内板に英語の他にフランス語がある。出口が「Exit」ならその下に「Sortie」。アメリカ行きの出発ターミナルは「United States」の下に「Etats-Unis」と書いてある。

エアカナダ機内の飲食メニューも、当然、英語と仏語がある。

文字の表記だけでなく、空港や機内アナウンスも、英語の音声があれば次に来るのは絶対にフランス語…両方聞くと、響きはフランス語の方が圧倒的にかっこいい。

カナダの環境で育つと、英仏バイリンガルになりやすいだろうな、と思います。

もう一つ、面白いのは…バンクーバーの街は、ざっと見た限り「ほとんどアジア」だということ。バンクーバー空港で入国する客の７～８割がアジア人であり、欧米人は明らかに少数派。もっとも働いてる人間は欧米人多かったですけど…

そして、バンクーバー空港が位置する「リッチモンド」という地域は、見渡す限りアジア人の世界で、東京に居るのと変わらない感じ。私は空港近くのAberdeenショッピングセンターに行きましたが、この施設には「時代廣場」という中国名がついており、客も店員も案内係も、ほとんどが中国系であるよう。

ここは、英語はもちろん通じますが、中国語（北京語or広東語）も通用します。フードコートに行きましたが、約半分は中国めしの店で、メニューはあまねく英語と中国語の二ヶ国語表記、「本日のスペシャルメニュー」になると中国語しかない！

「これじゃ、中国語読めない人はどうするんだよ！」と思いきや、ここでメシ食ってる人間がほぼ100％アジア人（多分90％以上が中国人）で占められているので、ま、皆が中国語読めるという前提なのでしょう。

私は小腹が空いてたので、中国めし屋で「生煎包」と「葱油餅」を注文。お勘定は全部で９ドル。店のお姉ちゃんの英語がトロいので北京語で会話してました。

ここは本当にカナダなの？と一瞬思いましたが…ま、これも現代カナダの一つの現実なのでしょう。なお、このチャイナ色満載のショッピングセンターでも英仏語表記は義務付けられているらしく、「Exit」の下にはしっかり「Sortie」…でも中国語で書いた方がここの客には分かりやすいかもね。

カナダ国家は、英語と仏語の二ヶ国語で運営されている。
バンクーバー(の一部地域？)では、実質上、英語と中国語の二ヶ国語が通用する。

…ということらしい。ま、実際に来てみるといろんな学びがありますよね。

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こんばんは、Manachanです。

明日(1月10日)、東京・神田でモンゴル不動産セミナーを開催します。こちらは想定以上に参加者が集まり、会場の定員ギリギリに近づき嬉しい悲鳴。参加者の方は、結構詰めていただくかたちになってしまいますが、ご了承ください。

その二日後(1月12日)、私は真冬のカナダに旅立ちます。今回はカナダの不動産ねたでいきますね。

原油等、エネルギー価格下落の影響で、資源国の通貨が軒並み下がり、不動産市場もスローになって「買い場」になってきた昨今。代表的な資源国のひとつである、カナダの不動産に着目し始めたのが、昨年11月頃のこと(2015年は資源国不動産狙い)。

この国の不動産、知れば知るほど、投資したくなってきますね。特に素晴らしいのが「イールドギャップ」(投資利回り－借入金利)の大きさ。

今回のカナダ出張では、グロス8％以上の利回りが期待できる物件だけを視察します。それに対して、融資の金利は2.8～2.9％という…イールドギャップ5％以上あるから間違いなくキャッシュフローは出るはず。

ま、日本国内でもその程度のイールドギャップは出ますが、カナダ不動産が日本と決定的に違うのは、

・人口が増加の一途で、不動産価格は基本的に「上がるもの」
・築年数が古くなっても価値が下がらない。
・同国アルバータ州のカルガリー、エドモントンの場合、空室率はわずか1％台

そういう強いマーケットで、イールドギャップ5％取れたら、確かに魅力的ですね。良い物件が出たら、いつでも買えるようにしておきたいなあ。

私の場合、手持ちの現金が限られるので、融資に頼ることになるわけですが…カナダで外国人非居住者が融資ひいて不動産を買う場合、

１）必ず、カナダに渡航して、カナダの銀行で口座を作らなければならない。
２）ローンは、物件価格の65％まで出る（自己資金35％）
３）手続きは銀行によって違うが、非常に簡単な手続きで融資が出る銀行もあるという話。

まず、１）がポイントですね。口座ないと融資ひけない、融資ひけないと(私は)物件買えない…今後スピーディーに動くために、今回の出張で、カナダの銀行に口座つくってきます。

なお、非居住者が簡単な手続きで銀行口座つくれるのは、カナダ三大銀行のひとつ、バンク・オブ・モントリオール(BMO、Bank of Montreal)だそうです。

予告：アジア太平洋大家の会主催のカナダ不動産セミナーは、東京・新宿で、2月14日(土)の午後に開催します。まだ視察前ゆえセミナー紹介ページはつくっていませんが、申込はできるようにしました。

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セミナーでは魅力的な物件を紹介できると思います。購入に興味ある方で、カナダ渡航できる方は、今のうちに、口座をつくっておくことをお勧めいたします。

また、カナダで日本人向けの銀行融資サポートを長年やっている方もご紹介できます。興味のある方は私までご連絡くださいね。

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こんにちは、Manachanです。

年明け１月の中旬、下記の旅程で、北米(カナダ、米国)の不動産視察に行くことにしました。主な訪問地は、カナダ西部のアルバータ州で、１月１３日夜に到着、１６日正午まで、現地３泊します。

同州には、１００万都市が二つ（カルガリーとエドモントン）あり、両都市を結ぶ街道沿いに、１０万人規模の小都市がいくつかあります。その辺を中心に視察してきます。

なお、アルバータ州に行く前に、米国ラスベガスでの視察も予定しています。そして、行きも帰りも、バンクーバーで乗り換えます。

なぜ、今のタイミングでカナダに行くのか？（すごく寒いそうですが…）、いくつか理由がありますが、最大の理由は、2015年の、「アジア太平洋大家の会」の海外不動産セミナーで扱う主要な地域が”資源国”になりそうだから…です。

当会では、毎年の主要なテーマをだいたい決めて、活動しています。

2012年は、「フィリピン」がテーマでした。当時のフィリピンは、不動産投資の世界ではマレーシアとタイの影に隠れて目立たない存在でした。その翌年から大ブレイクしましたけど…

2014年は、「ラオスとカンボジア」がテーマでした。日本人に人気のある東南アジアにあって、まだ未開拓な後発新興国の収益不動産を発掘してセミナーで紹介しました。

そして2015年は、以前の日記でも書きましたが、数年前と比べて「円安」により、日本人が海外不動産を買う敷居が上がりました。それでもなお、原油安、エネルギー安という要因により、資源国の不動産が円に比べても割安になる可能性があると読んで、

・先進国系の資源国：カナダ、オーストラリア、UAE、ロシア(？)　等…
・新興国系の資源国：モンゴル、アゼルバイジャン、カザフスタン　等…

あたりに注目しようと思ったのです。ビジネスボリュームから言うと本命は先進国系になると思いますが、オーストラリアについては自分自身がすでに１０年以上の投資経験を持ち、現地業者とのパイプも構築しています。一方、カナダについてはまだ渡航歴がないため、今のうちに見ておきたいと思ったのです。

カナダのなかでも、アルバータ州に注目する理由は、同国で一番、「資源州」の色彩が強い州だからです。ここは石油資源が豊富で、その恩恵によりカナダのなかでも特に平均所得が高くて、その割に税金や物価が安い。カルガリーなど都市部では不動産価格も上がりましたが、それでもバンクーバーやトロントの水準には達していない。

ここ当面は石油価格の下落により、不動産価格も落ち着き、カナダドル安と相まって絶好の「買い場」が来るのではないかと考えています。

カナダ・アルバータ州で、比較的割安(2000～4000万円)で、非居住者ローンが使えて、7～8％以上の賃貸利回りが出て、キャピタルゲインも狙えてかつ償却メリットの大きい物件を仕込んで、セミナーで紹介できればと思っています。来月の視察が楽しみ～♬

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こんばんは、Manachanです。今日は海外不動産ネタで…

一昨日、東京・品川で開催した、アジア太平洋大家の会主催「タイ土地投資セミナー」。とてもクオリティ高い内容だったと思います。タイ在住１２年、地元の土地投資事情を知りつくした佐々木扶美さんの講演と、今回から新講師として起用した不動産のプロ・市川隆久さんの講演と…相性ばっちりでしたね。

私、２０１１年にアジア太平洋大家の会をはじめて、全国で１４０回以上もセミナーやってきましたが、「これだ！俺がやりたかったのは、こんなセミナーだったんだ！」と手を叩きたくなるほどの出来でした。

日本の海外不動産セミナーは、今のところ、東南アジアに人気が集中しています。この地域は、経済こそ伸びていますが、まだ不動産マーケットが未整備で、予測可能性に乏しい。

・この建物が建ったら、いつ、いくらで貸せるのか？数年後に転売する場合、いくらで誰に売れるのか？
・土地を買ったら、将来にかけて、どのように価値が上がり、何年後に、いくらで誰に売れる可能性があるのか？

そうした、不動産としての投資判断に必要な情報を得ることが、非常に難しいマーケットなのです。不動産取引のデータもない、システムもない、転売マーケットだって、存在があやふや、という状態ですから…

「東南アジアの人口と経済は伸びています。不動産価格も、年率何％で上がっています、必ず転売益でますよ！」みたいに、金融商品チックに売ることは可能ですが、「モノ」としての土地・建物や、生身の入居者に、何十年も向き合ってきた不動産投資家の私としては、そういう販売手法には正直、抵抗がある。

たとえ経済全体が伸びていても、不動産はマクロだけでは語れない、極めて個別性の強い資産です…たとえば、東京へ直通する鉄道沿線のA駅に快速が止まって商業施設ができれば、両隣のB駅とC駅が割を食う。A駅は徒歩15分まで資産価値あるけど、隣のB駅は徒歩10分離れると調整区域になって将来性ゼロ…不動産とは、そんな世界なのです。不動産投資は、ペーパーアセット投資とは根本が違うのです。

ただ、個別性だけ強調しても仕方がないので、数値データと分析を駆使して、不動産としての予測可能性を高めたい、投資判断に有益な情報を提供したい。

現状では東南アジアにそういうデータがありませんが、幸い、先行事例として「日本」があります。そこで、過去30年間、日本の不動産マーケットの歩んだ歴史を知り尽くした市川氏を新講師として起用し、

「日本の不動産市場から、東南アジア不動産の将来像を占う」新しいセミナー形態を考えました。これが大当たりだったので、11月8日のラオス不動産セミナーでも、市川氏を起用することに決めました。

海外不動産を扱うセミナーは全国的に増えていますが、私たちは「とことん、不動産にこだわる」姿勢を失わずに、今後もセミナーで情報提供を心掛けていきます。

ところで、市川氏の講演内容で、とても示唆に富むものがありました。私なりに解釈すると…

・東南アジア新興国のなかで、経済成熟と人口の少子高齢化が一番早く来るのは、タイ。
・タイの経済も地価もいま伸びているが、将来時点で潮目が変わり、おそらく日本のたどった道をたどるだろう。
・ただ、人口構成や平均所得から考えると、今のタイは日本の昭和４０年代に相当するので、潮目が変わるまでにまだ時間的余裕があるだろう。

タイや東南アジアの不動産価格が、長期スパンでみて、今後どうなっていくかを占う上で、日本の経験は大変、示唆に富みます。

ところで、日本の公示地価をはじめ、不動産関連データが整備されたのは1983年(昭和58年)頃のことです。当時の日本はオイルショックを乗り切り安定成長、平均所得も1万ドルを超えつつあり、今のタイからみると、「ちょっとだけ近未来」といった趣きでした。

ご存じの通り、その数年後に不動産バブルが起こり、派手に弾けて、「失われた10年(20年？)」を経験したわけですが、

日本各地の土地価格の推移を詳しくみると、バブル崩壊10年を経過した2001年前後から、二極化が進んできています。東京など大都市圏では「底入れ」して、その後は地価水準が安定的に推移していますが、地方圏ではいつまでも底入れせず、だらだらと下落が続いています。大きくわけて、３つのパターンに分類できるように思います。

【パターン①：大都市型】　(例.東京都)
・バブル期に、大幅に価格上昇
・バブル崩壊後、大幅に価格下落
・2001年頃に底入れ、その後は地価が安定(横ばい～微増)
・バブル開始前より、今の方が地価水準が高い。

【パターン②中核都市型】(例.高崎市)
・バブル期に、比較的マイルドな価格上昇
・バブル崩壊後、比較的マイルドに価格下落
・2001年頃に底入れ、その後は地価がほぼ横ばいで推移。
・バブル開始前と、今とでは、地価水準がほぼ同等。

【パターン③地方型】(例．秋田県)
・バブル期に、小幅な価格上昇
・バブル崩壊後、小幅に価格下落
・その後、現在に至るまで底入れを経験せず、地価が下がり続けている。
・バブル開始前より、今の方が、地価水準がさらに低い。

面白いことに、同じ首都圏、同じ鉄道沿線でも、「東京都」に近い強い動きを見せているところと、「秋田県」のような弱い動きを見せているところと、二極化してい
ます。例として、私の郷里・JR常磐線沿線を見てみます。

この沿線は、バブル以前の好景気の時代、東京都内に家を買えない人たちが、マイホームを求めて、松戸、柏、我孫子、取手と…どんどん遠方に住宅地が広がっていったところです。東京駅からの距離と所要時間は下記の通り。

松戸駅　　20.5㎞　27分　　
柏駅　　　31.6㎞　36分
我孫子駅　36.0㎞　41分
取手駅　　42.1㎞　47分　　

しかし、バブル崩壊後の地価推移データを見ると、「東京から遠方」あるいは「駅から遠い場所」で家を買ってしまった人々が、軒並み大損したことが分かります。大まかにいうと、

松戸市と柏市…東京都と同じ「大都市型」の動き
我孫子市…高崎市と同じ「中核都市型」の動き
取手市…秋田県と同じ「地方型」の動き

「柏駅」と「取手駅」は、所要時間にして11分しか違いませんが、地価推移パターンからいうと「東京都」と「秋田県」くらいの差がついてしまっています。商業施設の充実の差などもありますが、「東京から、わずか１１分遠い」だけで、資産価値の面で雲泥の差が付いてしまったのです。

【柏駅徒歩圏住宅地の地価推移】
1983年当時：21.5万円/㎡
1991年当時：68.0万円/㎡ (バブル最盛期)
2004年当時：21.7万円/㎡　(底入れ)
2014年当時：23.1万円/㎡　(緩やかに回復傾向)

【取手駅徒歩圏住宅地の地価推移】
1983年当時：12.3万円/㎡
1991年当時：23.3万円/㎡ (バブル最盛期)
2004年当時：9.8万円/㎡ (底入れなし)
2014年当時：6.5万円/㎡　(現在でも下落続く)

また、「アベノミクス」の昨今、東京都心部の土地価格はミニバブル的な様相を呈していますが、郊外に出ると濃淡がハッキリ分かれます。東京から近い順に見ていきますと、

【松戸市の地価マップ】
市内ほぼ全域で、前年比で地価が上昇。満遍なく強い動き。

【柏市の地価マップ】
駅から離れると弱いですが、柏駅と南柏駅の駅近エリアは軒並み前年比上昇。

【我孫子市の地価マップ】
我孫子駅の駅近を除き、ほぼ全域で前年比下落。

【取手市の地価マップ】
全域で前年比下落。

後知恵になりますが、「都内から離れても、せめて松戸か柏に買っておけば良かった」、「我孫子以遠で買ってしまうと将来キツイ」という結論になるでしょう。

ただ、バブル以前の、毎年、土地建物の価格が上がる時代に生きた人は、そんなこと考えずに、どんどん、遠い郊外に家を買いました。取手よりさらに遠方、竜ケ崎や牛久、土浦まで、東京通勤者の住宅地が広がったのです…

「日本(常磐線)の経験」は、いまタイで土地や建物を買う人にとって、大変示唆に富むものではないでしょうか？

いまバンコクでは、郊外に向けてどんどん鉄道が延伸され、住宅地が広がっています。今は、どこ買っても値上がりますが、今後(約１０年後？)、潮目が変わった時、どうなるのか？都心から遠い延伸区間で家を買った人の、資産価値は果たしてどうなるのか？

むろん、日本の経験が、タイの将来にそのまま当てはまるわけではないでしょうが、人口、所得水準、銀行融資、インフラ、商業施設…土地価格に影響するファクターを整理・分析していけば、国は違えど、それなりに妥当な精度で、資産価値を予測できるようになるかもしれません。

アジア太平洋大家の会は、その方向性を目指していきます。あくまで不動産にこだわり、全世界で不動産の目利きができるようになっていきたいです。

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おはようございます、Manachanです。いまオーストラリア・ケアンズの妻の実家に来てます。

昨日は忙しい一日でした。成田発の夜行便で、早朝、ゴールドコースト空港に入り、午前中は地元デベロッパーSunland社の物件を３件視察。お昼を食べて、電車でブリスベン市内に移動、都心コンドミニアムと郊外タウンハウスを見学して、ブリスベン空港からケアンズまで飛んできました。

私は、１０年以上前からオーストラリアの不動産に投資してきました。この国の不動産、決して安いとはいえませんが、おすすめです。とにかく資産としての安定感が抜群だと思うので。

1)中古不動産市場が発達し、築年数が経っても価値が下がらない

8)相続税、贈与税も低く、子孫に資産を残すにも好都合。

これだけの好条件が揃っているので、大きな値崩れのリスクは非常に低いと思います。なにしろ、オーストラリア不動産市場は、リーマンショックから１年経たずに回復軌道に乗せたのですから、その力強さは大したもの(※アメリカは回復に４～５年かかりました)。

そうしたオーストラリア不動産の良さを、日本に伝えたいという気持ちから、これまで、不動産セミナーを何度か企画してきました。ですが、いま日本は東南アジア不動産全盛の時代。それらの国と比べて、オーストラリア不動産は価格の高さから敬遠され、セミナーやっても、なかなか成約に結び付きません。

私思うに、まだまだ日本で海外不動産の情報が質・量ともに足りないから、オーストラリア不動産の良さが十分伝わらないのだと思います。いまの日本では海外不動産が金融的なアプローチで紹介されることが多いのも、問題の一因だと思います。

たとえば、

☆東南アジア物件　１０００万円　表面利回り想定８％
☆オーストラリア物件　４０００万円　表面利回り想定６％　

※）いずれもプレビルド(未完成予約販売)のコンドミニアム販売

その数字だけみれば、普通は、東南アジアの方が選ばれるでしょう。でも、不動産としての内容や、長期保有資産としての安定感を考えれば、両者には雲泥の差があります。

東南アジア不動産の「公称」利回り８％は、達成できるかどうか、全くもって未知数なのです。同地域新興国のコンドミニアムに典型的な問題として、

・中古不動産の賃貸市場が未発達であり、貸したい時にすぐには貸せない。

・新築の供給数が半端ないので、築５～１０年経った時点で、周りと比べて著しく陳腐化する。

上記の問題が全てクリアされてはじめて、８％の利回りで安定運用できるかもしれない…そんなレベルの話です。想定利回りいくら高くても、賃貸がつかなければ利回りは０％、諸費用払うから実質はマイナスですよね（注．東南アジアでもサービスアパートや投資用ホテルなら、プロの管理人が参画する分、まだ利回りは読みやすいです。）

一方、オーストラリアの場合、上記の問題がほぼ存在しません。すぐ賃貸がつく、すぐ売却できる、需給バランス良い、建物管理も良好、陳腐化の問題もほぼない。だから、「公称６％」の利回りが、かなりの確率で、そのまま実現するのです。

不動産を６％の賃貸利回りで安定運用できて、かつ値上がり益も期待でき、豪ドルという国際通貨で資産を保有できるのなら、かなり良い投資といえるのではないでしょうか。そうした良さを、伝えていきたいのです。

ただ、オーストラリア不動産「値段が高い」という問題がどうしてもある。そこで、この国のどの都市にフォーカスして、日本人投資家に紹介するかを、考えました。

私は、現時点では「ブリスベン＆ゴールドコースト都市圏」が一番紹介しやすいと考えます。

・シドニーは、同国最大の都市でマーケット強いが、不動産価格が高すぎる。

その点、ブリスベン・ゴールドコースト都市圏は、好条件が揃っています。

・シドニー、メルボルンに次ぐ、同国３位の都市で、経済も人口動態も強い。

・ケアンズに次いで、日本から近くて行きやすい。

全国平均より安いブリスベン地域の不動産価格

そのように考えた私は、同地域の不動産を扱う日本人エージェント、鶴美枝さんに声をかけ、ブリスベン・ゴールドコースト地域の不動産視察を
企画しました。とても良かったですよ。

次回以降、詳しくレポートしていきます。

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こんばんは、Manachanです。今回の日記は、つい数日前に訪問した「カンボジア」について書きます。

この国を訪れるのは、これで３回目。首都プノンペンと、その近郊くらいしか訪れていませんが、行くたびに、カンボジアの国土と人々が秘める、底知れぬ「何か」を感じます。

うまく言えないけれど…カンボジア人って、「ただ者ではない」のです。

中世には、東南アジアで覇を唱えた「クメール王国」の末裔であり、

近代においては、全人口の３分の１を虐殺した、恐るべき「ポルポト政権」を生み出した国民でもある

小国ながら、スケールのでかい、スゴイ歴史をくぐり抜けてきた人々なのです。そして今日のカンボジアは、他の東南アジアの国と同様、猛烈な経済成長を遂げています。しかし、他の国と「何かが違う」のです。

近隣の大国、タイやベトナムの経済力をもってしても、真似できないのが、カンボジアの街の美しさ、カッコよさ。

プノンペン全景…アジアの街とは思えない整然とした美しさ！

街の借景と、屋上プールの、素晴らしいハーモニー

プノンペン・リバーサイドの街角、どこを切り取ってもオシャレ

カンボジア人は、街の美観やデザイン性を、どうやって維持しているのだろう？この国は東南アジアでは最貧国レベル、国内産業が未発達ゆえ、タイやベトナム、中国から、ビジネスも原材料も輸入しまくっているはずなのに、商業看板もチェーン店もほぼ見られず、街は整然とした美しさを保っている。

どう見ても、街の景観を守るために厳しい規制をしいているとは思えないし、その財源があるとも思えない。でも屋根の色は赤に統一され、トゥクトゥク(幌つきバイクタクシー)の色も上品な赤に揃い、飾り付けもおしゃれで、溜息が出るほど、センスが良い。

発展しているのは、たぶん首都プノンペンだけだろう。郊外に出たらどうか？・・・と思って、トゥクトゥク飛ばして行ってみましたが、

道路がロクに舗装されてない郊外でさえも、街並みや商店は、とにかく、整然として秩序感あふれているのです。昔の日本もこんな感じだったのでしょうか？

タイやベトナム、マレーシア、ミャンマー、フィリピンの郊外や農村は、もっとカオスです。スキありまくりで、無秩序。なぜ、カンボジアだけ、こんなにキチンとしているのだろう？

近代都市を離れても、どことなく、端正なカンボジア

デコボコの田舎道の向こうに、「キリング・フィールド」と呼ばれる、ポルポト政権下の大量虐殺センターがありました。ここは観光地になっています。が、とにかく、重い。余りの凄まじさに、言葉を失う。

私、文章では表現できません。詳しくは、こちらをお読みください。【大量虐殺地、キリングフィールドへ】- カンボジア

余りのショックに、ほぼ無言のまま、プノンペンの街に戻ると、マーケットには端正なカンボジアの姿がありました。

服の並べ方も、東南アジアの他国に比べて、キチンとしてるような…
※アバクロ、ラルフローレン…ブランドものの服が、むちゃ安く売ってますよ！

今日のカンボジア人は、フランスから独立して以来の、度重なる内戦、ポルポト時代の「知識人・都会人皆殺し」大量虐殺、ベトナム軍の駐留、国連監視下の選挙…筆舌に尽くしがたい苦難を乗り越えてきたのですね。

いま、カンボジアの政情が、近隣諸国と比べて安定しているように見えるのも、プノンペンの商売人が自信にあふれているように見えるのも、幾多の困難を克服してきた、その経験から来るのかもしれません。

私は、カンボジアに詳しいわけではありません。私の見えていない、いろんなリスクがこの国には多分あるのでしょうし、ポルポト時代に家族親類の誰かを殺されている人たちばかりなので、彼らの心のなかに底知れぬ闇や虚無があるのかもしれません。

しかし、お店や集落、都会を、あれだけ整然と、キチンとできる、美的センスあふれる国民は、東南アジアで他にいないと思う。その不思議な能力と、夥しい血をもって勝ち取った政情の安定を、上手に経済成長に結び付けて欲しい。カンボジアを担う次の世代に、より多くの可能性を与えて欲しいと、願うばかりです。

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こちらの文章も、併せて読んでね。

アジア一美しい街にて

おはようございます。Manachanです。いま広島出張帰り、始発の新幹線のぞみに乗って、東京に帰る車中の人です。

広島駅の南口では、大規模な再開発が進行中で、５０階以上タワーマンションや商業施設が
建つ見込みです。が、地元の友人に言わせると、「再開発やると言い始めてから、すでに何十年も経ってる」そうです。

いまの日本、都市開発のペースなんて、どこでも、そんなもんですよね。

開発の速さでいえば、何といっても、東南アジアの新興国がピカイチ。

たとえばマレーシアの首都クアラルンプール。最近２０年で、ものすごく変貌しました。まるで原型をとどめないほど、摩天楼の林立するハイパー大都会になり、まるで「札幌が東京に変わってしまった」よう。

フィリピンの首都マニラ。特に都心部マカティと、BCG(ボニファシオ・グローバルシティ)の最近５年間の変貌は目覚ましい。この界隈を歩くと、東京都心近くに住む私でさえ、敗北感を覚えるほど、スゴイ。

現時点でいえば、東南アジアで最も開発のペースが速い都市は、

・カンボジアのプノンペン
・ミャンマーのヤンゴン

この二つが双璧だと思います。

【高層ビルが建ちはじめたプノンペンの街】　(今年３月撮影)

カンボジアとミャンマー・・いずれも、東南アジアの中では後発の新興国。隣国「タイ」と比べて、外資・技術・産業導入、都市インフラ整備の歴史が、２０年以上は遅れています。

その遅れを取り戻すべく、いま急ピッチで外資主導の経済発展策を取り、いずれも成功しています。私は年２～３回のペースで、プノンペンとヤンゴンを訪れますが、「半年経てば街が全然変わっちゃう」程、世界中の企業が殺到して、無数の開発プロジェクトが進行中です。

つい数年前のヤンゴンは「鎖国中の眠ったような街」、プノンペンは「万事テンションが低い、のんびりゆったり地方都市」でした。今ではどちらも、驚くほど高層ビル林立、忙しい大都会になり、物価も急騰中。

この二か国が面白いのは…カンボジアとミャンマー、全く持ち味が違うことです。同じ東南アジアにある、上座部仏教の国ではありますが、外国ビジネスの視点からみると、

・ミャンマーは人口大国(6000万人以上)、カンボジアは人口小国(1500万人)

・経済発展モデルの観点から、ミャンマーに似ていると思う国は、日本、中国、インドネシアなど「人口大国、内需主導」パターン。一方、カンボジアに似ていると思う国は、シンガポール、マレーシア、ドバイなど「人口小国、外資導入」パターン

要は、全く違う土壌のうえに、全く違う花が咲いているのです。それぞれのモデルで、外資導入に成功した結果、主要都市が大発展しているのです。

ミャンマーでエキサイティングなのは、「6000万人以上の若い人口が、これから労働力、消費者になっていく、いずれはミャンマー自体がASEANの経済大国になる」という期待感。だからこそ、世界中のビジネスが参入する。

一方で、カンボジアは1500万人しかいないので、経済発展してもインパクトは少ない。でも、カンボジア政府は経済小国を逆手にとって、「米ドルが流通し、金融規制の緩い融通無碍のビジネス国家」を目指し、その戦略が当たった…

そして、いずれの国も、ASEAN経済統合という追い風を上手に活かしてますよね。

最後に、私たちアジア太平洋大家の会では、急変貌を遂げる「カンボジア・プノンペン」の投資機会を日本の皆様に紹介するために、東京と福岡で、次の不動産セミナーを開催することにしました。

7月22日(火)19:00～　カンボジア不動産投資セミナー@東京

7月26日(土)15:00～　カンボジア特選コンドミニアム紹介会@福岡

※上記のリンクから参加申込できます

カンボジアでは、私たち外国人が合法的に不動産を保有することができます。また、米ドルで投資も売却もできますし、殖えた米ドルをカンボジアの金融機関に預けてさらに殖やすことも可能。

国の伸びしろも、投資のしやすさ、お金のハンドリングも抜群なカンボジア。興味のある方、参加大歓迎です。

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