2015年 8月 の投稿一覧

おはようございます。Manachanです。日本帰国後、２日目の朝を迎えています。

昨日、台湾不動産セミナーで講演した後、新宿駅のキオスクで東洋経済の「中国人」特集を買いました。日本で出版される中国・韓国関連の雑誌記事は内容が粗悪なものが多いですが、さすが東洋経済、至極まともな記事が並んでいました。

中国人の性格、行動原理を手っ取り早く知りたいなら、まずこれを買うべし

この雑誌、42～45ページに「中国人を動かす10の行動原理」というコラムがあります。上海在住の人事コンサルタント田中信彦氏の執筆、「典型的中国人」に関する、なかなか正鵠を得た分析が載っています。

その１：リスクヘッジこそが人生だ
その２：好意の先払いがカギ
その３：「自分は他人より優れている」と思わせる
その４：ルールは「力」と一体
その５：「人脈」と「コネ」は「知り合い」とは違う
その６：「おカネの量が行動を規定する」
その７：「トラブル対応は得意。予防は苦手」
その８：発信は２倍に、受信は半分に
その９：自分が「できること」しかやりたがらない
その１０：「仕組みに頼らず、人を頼る

私、このコラム読んで、笑っちゃいました。

なんだか、俺のこと言われてるみたいだな…

特に、「中国人」を「私(Manachan)」と言い換えてもしっくりくる部分を引用します。

中国人の生き方の根っこにあるのはリスクヘッジの発想だ。国家や会社は頼りにならない…ひとつの組織や派閥、思想といったものにどっぷりつかると変化に対応しにくいから、中国人は物事を分散させ、集中させないことでリスクを減らそうとする…中国人は自分の人生のハンドルは最後まで自分で握っていないと安心しない人たちなのである。

中国人は「会社」を信じない。信じるのは自分を雇ってくれた「人」であって、会社ではない…メディアのニュースを信じない。地図や案内板をよく見ない。説明書を読むのが嫌い。それより直接「人」に聞く。

私は中国（大連）で２年間働き、台湾滞在（１年）を含めて中国語圏での生活経験が３年、今でも、不動産ビジネスで中国と日本をつなぐ仕事をしています。

その仕事をするなかで、「日本の社会や組織に本音レベルで馴染めず、違和感を感じる自分」と、「個人レベルでは中国人と極めてウマがあう自分」に気づきます。それも、「自分の気質が中国人に似ているから」ということで説明はつきそう。例えば、日本人ばかりの大手企業サラリーマンは、気質的につとまらんですね。

もっとも、日本社会で嫌われてしまってはビジネスもうまくいかないので、「素の自分が出てもOKな仕事を選ぶ」ことには、十分気を使っています。

日本人と中国人の文化、一見正反対なようでいて、実は似ている部分はかなり多いと思います。特に、

・現世利益重視、人間社会にしか興味がない。
・本音と建前が全く異なり、本音の方を信じる。
・宗教を本気で信じる人は少ないのに、クリスマスにはパーティー、お盆と葬式は仏式…

上記は日中だけでなく、広い意味での「中国文明圏」に属する韓国やベトナムにも共通する側面だと思います。

中国文明自体、「人間を超越する神は存在しない」、「人間こそが全て、人間の知覚できる現世こそが全て」という前提で構築されており、その影響を長年にわたって受け続けてきた韓国、日本、ベトナムも、その意味では「中国文明の子」といえるのかもしれません。

但し、中国と日本の文化が決定的に違う面が、「公」（おおやけ）の存在だと思います。

・中国人の世界には「公」そのものがないが、日本人には「お上」という「公」がある。

・「お上」中心の秩序がうまく回っている間、日本人の集団としての凝集力やパフォーマンスは高いが、逆に個人としての変化対応力に劣る面がある。逆に、中国人は凝集力は弱いが、「公」のない世界で鍛えられている分、個人として変化に対応する能力は優れている。

最後に、中国勤務時代の2005年12月、「中国人とクリスマス」というエッセイで、「中国文明のかたち」を考察したことがあります。興味ある方はぜひ。

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こんばんは、Manachanです。18日間のオーストラリア滞在を終えて、日本に帰ってきました。

今回の滞在中、大事なミッション（ブリスベン物件の購入＆ローン借り換え交渉）がありましたが、無事成功をおさめ、充実感を胸に帰国の途につきました。

☆今回、購入した物件に関しては、私のブログ「ピュアホワイト高利回り物件＠ブリスベン」
☆豪州ローン借り換えに関しては、Home’s不動産コラム「オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話」をご参照ください。

滞在地ケアンズから成田まで、７時間のフライト中、不動産投資雑誌”Australian Property Investors“を、じっくり、隅から隅まで読んでいました。

私はこの雑誌を、2003年頃からずっと愛読しています。毎年1～2回、渡豪する毎に買って読んできましたので、最近10年以上にわたる同国不動産マーケットの状況や、投資トレンド、脚光を浴びたエリアなどを、よく覚えています。

☆「1998～2003年　オリンピックブーム期」

2014年に入る頃から、豪州最大都市シドニーが空前の不動産ブームを迎えます。シドニー圏全域で、直近2年間で30％ほど上昇。「いま買わないと一生買えない」と焦る人々による実需購入と、値上がりを当て込んだ「キャピタルゲイン狙い投資」が目立ちました。金利水準は相変わらず4％台と低く、賃料は高止まりなのでキャッシュフロー型の投資は可能ですが、そもそもシドニー不動産が高すぎて取得が難しいので、多くの投資家が州境を超え、割安なメルボルンやブリスベンで収益物件を物色する動きが目立ってきました。

ここ10数年だけでも、マーケットの変化とともに、不動産投資のスタイルも移り変わってきたことがよく分かりますね。その時々の流行りはともあれ、自分の投資哲学だけは常にブレないようにしたいと思います。オーストラリアで不動産投資する際の私のポリシーは、

・長期投資　（最低でも10年は保有）
・インカムゲイン重視　（グロス利回り6％以上、賃貸に出して余裕で黒字が出るものだけ買う）
・売却より買い増し　（1軒目の値上がりを利用して、2軒目、3軒目と買い足していく）

今回、私がブリスベン物件を購入するシナリオは、

・2002年に買ったシドニー物件の値上がり（39万⇒80万ドル）を自己資金算入して、現金手出しなしでフルローンで取得
・ブリスベンでグロス7.2％の高収益物件をゲット

という意味で、我が投資哲学にぴったりくるモデル。とても気に入っています。

今回読んだ雑誌Australian Property Investorsに、「投資家列伝」みたいなコーナーがあります。そこに出てきた若き投資家Peter Toma氏の行った不動産投資が、まさに私の理想形とぴったりなので、驚きました。

Peterは若干27歳。建築技師として働き、額面の年収は6万6千～8万ドル（600～730万円）と、20代にしては比較的恵まれています。不動産も、すでに3戸取得しています。

・2013年1月に、シドニー西郊Fairfieldで、2ベッドのアパートを2戸同時取得。価格は29万2千ドルと28万8千ドル、合計で58万ドル。家賃収入は週あたり380ドルと400ドル、計780ドル。自己資金20％を用意して80％は融資で調達。
・2013～14年から始まったシドニー不動産ブームの恩恵を受け、2戸合算の担保価値が79万ドルと、2年足らずで約35％上昇。
・2014年10月に、ブリスベン西郊Ipswichで3ベッドの戸建を19万5千ドルで取得。家賃収入は週270ドル。シドニー2戸の値上がり分を自己資金算入して、現金手出しなしで購入。

彼の場合、驚くべきことに、

・取得物件全てを、表面利回り7％前後で買っている（6.7～7.2％）
・投資エリア選定とタイミングが絶妙。シドニーの不動産ブームが起こる前に、値上がり幅の一番大きい西部郊外で仕込んでいる。
・しかも2014年後半に、今後、値上がり幅が大きいと見込まれるブリスベン西部郊外で物件を仕込んでいる。

私からみて、非常に見通しが明るく、かつ低リスクの投資だと思います。彼の所有物件ポートフォリオからみて、シドニー西郊はまだ値上がり余地を残し、ブリスベン西郊はこれから値上がる。仮に不動産市場が暗転しても、賃料しっかり取れているので破綻しない。今後、金利が2％くらい上がってもまだ黒字が出る…

投資エリア・物件選定も非常に理にかなっていて、地域の人口動態、平均所得、空室率、価格トレンドのデータでまず絞り込み、「市場価格より割安」かつ「賃貸需要にマッチした」物件ならすぐ買う、というスタンス。

彼は4軒目、5軒目と買い足していく意向ですが、5軒目取得をする頃にはサラリーマンを卒業できそうですね。

奇しくも、私が今回買ったブリスベン物件は、Peterが去年10月に買った物件とほぼ同エリア、価格は2倍、賃貸収入も2倍…という内容。ということは、Peterが成功できるなら、私も成功できるはず♪

私のほか、5名ほどの日本人投資家が購入意向を示していますが、首尾よく買えたなら、売って出口を考えるよりも、ある程度（30～50％）値上がったタイミングでオーストラリア2軒目取得を目指して欲しいです。

私の計算上、オーストラリアでちゃんと回る収益物件を3～4軒買って運用できたら、老後資金の心配はほぼなくなりますので…40代とか50代前半くらいでスタートできれば、十分、実現可能と思いますよ。

私の買った「デュアルキー物件」(一区画の土地に戸建2戸、ダブルで賃貸収益を得るタイプ)の広告が、雑誌裏面を飾ってました！

オーストラリア不動産で年金づくりに興味ある方、詳細を知りたい方は、「アジア太平洋大家の会」事務局までメールを下さいね。

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おはようございます。Manachanです。ケアンズ滞在最終日、気持ちよい朝を迎えました。

健美家の原田ミカオさんのコラム「東大で感じた格差とピケティ」、とてもよかったですね。公立の小中高で一生懸命勉強して東大に入った筆者が、同級生の姿をみて「資産格差」を実感するという・・・引用しますと、

同級生に自分の車で来ている奴がかなりいる。世田谷の自分の戸建に住んでいる奴がいる。新宿の自分のマンションに住んでいる奴がいる。駅前にビルを建てようとしている奴までいる。ドラマに出てくるようなろくでもない、遊んでばかりのボンボンならまだしも、勉強もできて性格もよく、やることなすことソツがない。

このような経験をされた方、きっと多いと思います。私は原田さんと同じような経験を、高校時代にしました。「資産格差」もそうですが、世の中、「教養格差」というものが厳然としてあるのだと…

私は、東京の郊外ベッドタウン・千葉県柏市の出身。小中は近所の公立に行き、高校受験は地元の公立トップの「東葛飾高校」を目指していました。家にお金がないので、私立は学費が一番安い「市川高校」しか考えていませんでした。

当時、東葛飾高校よりさらに上を目指す奴は、私立の開成高校、あるいは国立の筑波大駒場や学芸大附属を受験する者が多かったです。国立は授業料が安いので、私もダメもとで学芸大附属を受けたところ、奇跡的に合格してしまい、世田谷区下馬にある同校に進学することにしました。

そこで、原田ミカオさんが東大でみたような「勉強も財産も教養も、あらゆる面ですごい奴ら」をみて、ショックを受けた私。

・同級生の居住地がものすごい。山手線の内側、松濤、東麻布、田園調布、成城学園、柿の木坂…しかも大抵、土地付き持家。

・ピアノ、バイオリンがプロ級とか、歴史知識が専門の先生より凄い奴とか、小説を書いて出版目指してる奴とかもいた。

柏の我が家から世田谷区まで、電車を２回乗り継いで片道１時間４０分かかります。そんな遠方の学校へ、普段、地元をほとんと出ない母が授業参観に行ったりするのですが、毎回、不満たらたらで帰ってきます。

・あんたの学校、他のお母さん方と全然話が合わなくて大変よ。

・「パリに住んでました」とか、「アメリカのニュージャージー州に駐在してました」とか、あれ何よ？外国の話なんか私分からん。皆、気取りやがって…

ああいう世界を見てしまうと、私がこれまで柏で見てきたものは一体なんだったのだと…まさに井の中の蛙。

私、この高校と全くソリが合いませんでした。集団無視というイジメにも遭い、良い思い出はほとんどありません。同級生の多くが東大進学を目指してましたし（模擬試験も東大入試を意識した構成になってたほど…）、私はあんな奴らと同じ大学に行きたくないという一念で、東大に背を向け、京大と一橋大を受けました。

京大受験は前日にエロビデオみてしまったせいか玉砕、一橋には何とか合格できました。一橋のカラーはどちらかといえば地味、地方のトップ公立高出身者が多く、私としては馴染みやすい環境でした。

昔話はこれくらいにして、原田ミカオさんのコラムに話を戻すと、「人間は生まれながらにして大きな格差（資産、教養、社会的資本）を背負っている」ことを自覚した上で、彼は「東大のすごい奴ら」と切磋琢磨して、成長していきます。不動産を通じて資産も築いていきます。

私も同じく、自分の大好きな不動産で、資産を築いています。うちの子供たちも、小学生ながらすでに数か国語を話し、毎年オーストラリアで夏休みを過ごす。私の子供時代とは断然違う環境で育ってきています。

資産格差は、私の子供時代より、さらに広がっているのでしょう。人は生まれながらにして不平等で、厳然とした格差がある…そういう世界に生き、現実を直視しながら、「資産を殖やす」、「知識に投資する」ことを続けていきたい。

（財産を）持てる1％と、持たざる99％…私も99％に入るのかもしれないけど、でも格差のせいにせず、自分のため家族のために、やれることをやっていきたいと思います。

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おはようございます。Manachanです。オーストラリア・ケアンズ滞在もいよいよ終わり、明日には日本へ帰国します。

先日、作家・論客として名高い雨宮処凛さんの「失われた２０年インタビュー」をWebで読みました。

雨宮さんと私は、そんなに年齢違いません。奇しくも同じ1994年に東京で就職したわけですが、彼女はフリーターとして苦しい歳月を重ねる体験のなかで、非正規労働や若者の貧困に目を向けていきました。対照的に私は、海を超えて外国で就職、という方向に走っていきました。

雨宮さんのインタビューを抜粋・引用しますと、

１９９３年に東京に出てきて、美大専門の予備校に行きました。バブル崩壊は何となく知ってたけど、東京に出た時はまだジュリアナ・ブームのような感じで、すごいバブルっぽい雰囲気がありました。９４年に進学を諦めたんですが、その時に「就職氷河期」といわれていて、どうしたら就職できるかわからないし、まあアルバイトを始めようと思いました。実際に始めると、時給はどんどん下がっていって、バイト先でも「すごく悪い時にフリーターになったね」って言われましたね。

就職氷河期、ありましたね。1994年頃は、直前の時代（バブル期）と比べて求人数の激減は際立っていました。1990年あたりなら、「大学卒業してれば馬鹿でも就職できる」と言われてましたし、「就職が嫌ならフリーターとして悠々自活できる」時代でした。人生、タイミングが運命を左右する面って大きいですよね。

もっとも、就職が厳しくなった1994年時点で、私は大学院を卒業していました。雨宮さんは高卒・予備校中退だったわけで、時代が同じとはいえ「社会的資本」の差はかなり大きかったわけですが…引用続けます。

学生時代にバブルだったので、ものすごく受験勉強が厳しくて、受験戦争で傷つけられても、すべて頑張れば報われるという戦後日本の一番大切にしていた「神話」みたいなものを信じてきた。けれども、自分が社会に出たころ、「バブルが崩壊したから今までのことは全部うそになりました」と言われた気がして、すごくびっくりした。大人とか学校から教わってきたことが、たかが経済によってうそになるんだ、みたいな。

これは、共感します。私も全く同じことを感じていましたから…雨宮さんも私も、日本のなかで「幸運な逃げ切り世代」に属さないのは明らかです。さらに続けます。

飲食店で働いていると、日本人のフリーターに比べて韓国人のほうが時給は安いのに働き者だから取り換えたいとか、そういうことを言われるんですよ。「自分は日本の底辺にいて、外国人労働者とまったく変わらない。もし外国人労働者と自分を区別するものがあるなら、それって日本人であることしかない」みたいな、過剰に日本人であるってことにすがっていきました。

うーん、これはどうかな。気持ちはとてもよく分かるんだけど、逆に私にいわせれば、韓国人が海を超えて日本で働いてるのと同じように、自分が海を渡って出稼ぎに行けばいいんじゃないの？日本人に生まれたからって、日本で一生働き続けなけりゃいけない道理もないんだし…」

私がそういう発想になるのは、さらに前の時代、1989年から海外（台湾）でアルバイトしてお金をもらっていた…という原体験が大きいと思います。

私は1989年4月から翌年3月まで、日本の大学を休学、台湾・台北市の師範大学に語学留学して、中国語を学んでいました。台湾渡航当時は、ユースホステル（青年活動中心）に寝泊まりしてまして、89年6月のある日、同宿の先輩から「ボールペン工場のアルバイト」を紹介してもらいました。

職場は、台北市内、中小工場と住宅が密集するゴチャゴチャした下町、仕事内容は「ボールペンの簡単な検査」（柄を回して、芯が出るかどうかのチェック）、朝9時から夕方5時まで働いて、日給は400台湾ドル（当時のレートで2200円）、昼食支給付、という条件でした。

条件面はそれなりですが、私にとっては、20歳にして初めて体験する「海外で外国語（中国語）を使っての給与労働」でした。

台湾の、こんな職場で、働いてました…

まだ、台湾渡航後１か月経ってない時期なので、中国語は十分に話せず、聞き取れずという状態。職場で、検品後の段ボールを「持ってきて」と指示されても、違う方向に「持って行ったり」…私がミスするたびに、職場の台湾人おばちゃんから爆笑されてました。

私がびっくりしたのは、支給される弁当のデカさ…日本の弁当の倍近くあるサイズで、ご飯と肉、野菜がギッシリ詰まっていました。私はまだ20歳だったので、全部食べきることもありましたが、残すこともありました。

次に驚いたのは、デカい弁当を食った後、台湾人の社員が一斉に机にうつぶせになって寝はじめたこと…夏の長い台湾では、涼しい夜になってから行動開始、一晩中起きてる人も多く、昼はスペインのシエスタよろしく「昼寝タイム」なのです。弁当食い＆昼寝あわせて、昼休みはたっぷり１時間半もありました。

この職場では、2日間働いた後に、2日分の給料（800台湾元）をもらいます。私も出社2日目で、はじめて「100元札8枚」、邦貨換算4400円を拝んだわけです。大した金額ではありませんが、でもこれは紛れもなく、私の時間と身体を使って稼いだ外貨収入なのです。

私がその後の人生で、外国に出稼ぎに行くことに全く抵抗なくなったのも、台湾アルバイトの原体験があったかもしれません。

外国暮らしがとても縁遠いと感じる日本人もまだ多いです。私も、「息子が中国に行って働くと言うんです。どうしたらいいでしょうか？」みたいな人生相談を受けることがありますが、「いいんじゃないすか、今の時代、日本から中国へ出稼ぎに行くのも、柏から東京へ出稼ぎに行くのと大して変わりませんよ」と、軽～いノリで答えたりします。この発想も、20歳で台湾アルバイトの経験をし
たからこそでしょう。

先ほどの雨宮さんの話に戻りますが、彼女が苦しいフリーター渡世ながら日本に留まり、非正規労働の実態を見つめ続けたからこそ、作家・論客として日本に大きな貢献を果たしていることは素直に認めます。

でも、私自身はそういう方向を選択しません。「日本の就職が厳しく苦しいなら、海外に活路を見出せばいいじゃん」という考えだからです。外国語も、最初は不自由で苦労しますが、慣れれば上手になります。そして、いろんな言葉ができればできるほど、就職可能性や活躍の場も広がります。海を渡って働くことが、語学習得という意味でレバレッジがきく、効率の良い時間の使い方だとも思います。

海外で働いた結果、日本語のほか、英語、中国語がビジネスレベルになれば、別に世界のどこで働いてもいい。「日本の失われた２０年」なんて関係なくなるでしょ？

そういう世界に気づくことができたのも、台湾アルバイトの経験があったからでしょう。本当に、台湾に感謝です。

日本に帰国したら、すぐ、台湾不動産セミナーで講演します。興味のある方は是非

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「目指せ資産3倍！台湾不動産セミナー＠東京（リンク）」

■日程　2015年8月22日（土） 13：15～15：00

■会場　東京都新宿区西新宿7-2-4　新宿喜楓ビル Pルーム

■参加料金：無料　

■参加申込リンク：http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=279&skin　

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おはようございます、Manachanです。

「海外不動産、どの国がおすすめですか？」って、本当によく聞かれます。質問者の気持ちはよく分かりますけど、実際、これほど返答に困る質問はありません。だって、

海外不動産のおススメの国を答えるのって、「どの国の女性が一番美しいですか？」って聞かれてるのと同じようなものだから…

女性の美人度、という話であれば、私の個人的な好みは「西洋ではレバノン、東洋ではベトナム」だと思いますが…

でも、女性がひとりひとり違うように、不動産物件だって、ひとつひとつ違います。どの国でも「美人物件」がある一方で、「フツーの物件」、「不細工ゴミ・カス物件」だってたくさんある。

そもそも、私たち投資家は、「誰もが認める美人物件」にそんなに興味あるわけじゃありません。絶世の美女レベルのルックスなら、誰もがその価値を認めますから、当然、値段高くなるし、利回りは低くなる。金持ちと札束で張り合わないと買えない…みたいな話になるから投資的に面白くない。

私たちが好むのは、むしろ「角度美人」や「ポテンシャル美人」。万人が好むルックスの女性ではないけれど、ある側面から見ると美しいとか、あるいは、現時点ではイマイチだけど、磨けば光るルックスとか…そういうのが好みです。

「ポテンシャル美人」の例：都内の再建不や築古物件に上手に手を入れて、シェアハウスやAirBnB経営を入れて高収益物件に生まれ変わらせるとか、あるいは荒川区南千住みたいに、現時点ではイケてないけど、都心に近くて開発余地がたくさんあり、「大化け」の可能性のある土地を安く仕込んでおくとか・・

「角度美人」の例：神奈川県の茅ヶ崎駅からバス便でいくようなエリアで、県外の人にはリスキーに見えて手が出せないけど、地元の人には人気が高くてラクラク満室、みたいなエリアの収益物件を仕込んでおくとか…

角度・視点によって、女性のルックスは大きく変わる…不動産も同じ

そういう投資家視点でみる限り、どの国・都市にも「角度美人」や「ポテンシャル美人」的な物件はあるし、それなりに投資妙味はあるので、私は「ある国を特におすすめ」することも、「特定の国を避けるようアドバイス」することもしていません。

タイのバンコクが好きなら、バンコクで自分の好みの女性（もとい収益物件…）を見つければいい。フィリピン・セブ島が好きなら、そこで同じことをすれば良いと思いますので、タイとフィリピンを比べて優劣をつけるようなことは、不動産投資の世界では意味がないと考えます。

また、どの国でどういう不動産物件を買うのが良いという問い。これは個々人の資産背景やリスク選好、いくらキャッシュ出したいか、何年で利益確定したいか…によって変わるので、単一の正解がある話ではありません。

先程の美女の話のアナロジーを使えば「あなたは、ベトナム美女を一晩だけレンタルしたいですか？」…すみません。これ以上書くと、女性読者層を敵に回しかねないので、男女逆にして書きます。

「あなたは、イケメンを一晩だけレンタルしたいですか？」

…これは短期で保有＆利益確定のモデル。例えば、「台湾でキャピタルゲインを狙える物件を完成数年前に格安で仕込んで、完成直前に中国大陸人に売り抜ける」とか、「米国ラスベガスで競売に出たボロ物件を買い叩いて、修繕入れて市場価格で売り出す」みたいな話。

「あなたは、イケメンを一生の伴侶にしたいですか？」

…これは長期保有モデル。たとえばカナダやオーストラリアみたいな、築が古くなっても価値が下がらない、かつ相続税贈与税もあまりかからないような国で、手堅く土地付き戸建を買って、賃貸に出しながら子孫に残す、みたいな話。

「一晩レンタル」か「一生の伴侶」か、あるいはその中間の「10年毎に旦那を取り換える」のか…時間軸によって、最適な解は変わってきますし、私がおすすめする国・都市・物件も変わってきます（例．長期保有を考える方には、東南アジア新興国より欧米先進国の物件をおすすめしています）

イケメンをレンタル、みたいな話で福山の画像を使ったら、さらに女性読者を敵に回しそうだ…

もう少し真面目に書きますね。不動産投資を愛するということは、「個別」を愛すること。つまり、自分の選んだ物件の間取り・デザイン・内装や所在エリアを愛するということです。

日本国内で成功している不動産投資家・賃貸経営者のほとんどが、物件選びにあたってのこだわりや、賃貸経営のスタイルを確立しているものです。その物件が「日本にある」から良いのではなくて、投資家個人の「こだわりポイントや運営モデル」に合致するからこそ、どんどん買い進めているし、ちゃんと収益をあげているのです。

東南アジア新興国が、経済発展著しいですよ～、人口増えてますよ～、不動産価値上がりますよ～みたいなセールストーク多いですが、それだけでは、不動産物件選びに何らの意味のある情報ではありません。

「国全体の美人度」ばかり強調してる業者が、実際紹介する物件は「ブサイク極まりないゴミ・カス物件」だったりすることも多いですから。「個別」を愛することができない人がセールスすると、たいていそうなってしまう。

そんななかで、私の役割は、日本の投資家が、世界中の国・都市の不動産市場について学ぶ場を提供すること、そして、海外各都市の不動産価格水準や価格形成要因を公開して、日本の投資家が安心して投資できる環境を整備することだと思っています。

言葉を換えれば、「海外で、自分好みの角度美人物件やポテンシャル美人物件を見つけるお手伝いをすること」でしょうか…

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おはようございます。Manachan@ケアンズです。

ここオーストラリアは、まだ土地神話が続いている国だと思います。不動産価格は右肩上がり、上昇期と横ばい期を繰り返しながら、基本、ずっと上がり続けています。

・都市部は当然、上がる
・地方部は速度緩いながらも上がる
・地方部でも数百万円で買える激安物件がほとんどない

オーストラリア全国で、不動産価格の中間値が最も安い地域ランキングは次の通り

Ungarie, NSW 2669　　　73,545豪ドル　（676.6万円）
Goroke, VIC 3412　　　 74,770豪ドル　（687.9万円）
Augatheria, QLD 4477 79,166豪ドル　（728.3万円）　
2013/14年のデータ、1豪ドル＝92円で計算

いずれも、聞いたことのない地名なので調べてみると、案の定、超・僻地ですね。たとえば1位のUngarieは、人口323名。一番近い都市キャンベラから320㎞西。3位のAugatheriaは、人口587名。州都ブリスベンからなんと667㎞西にあります。

Ungarieの場所…かなり奥地ですね。

Ungarieで平均値に近い売り物件の広告

いま、Ungarieで出ている売物件をネットで調べると最低価格が45,000ドル（414万円）、最高価格が120,000ドル（1104万円）でした。立地を考えると、あまり安くないなあ～という印象。

だって日本では、東京から電車で1時間の千葉県あたりでも、400万円くらいの売り戸建がバンバン出てきますからね。利便性からいってもUngarieと比べれば断然上だから、割安ですね。

千葉県大網白里市、400万円の戸建広告

で、世界を見渡してみると、日本だけが例外ではないようで、たとえば英国も似た状況にあるようです。

英国では首都ロンドン、大学都市オックスフォード、ケンブリッジ、南部のコーンウォール州などで不動産価格が高騰する一方、ニューカッスル、ハル、リバプールの一部地域など、地方都市ではリーマンショック以降、不動産価格の下落が続くという「二極化」の様相を呈しているようです。

リバプール市で10000ポンド（194万円）で買える物件の記事

リバプールの街中で、さすがに200万円以下はありえねえだろうと思い、Liverpool/Merseysideで売り物件をネットで調べてみたところ、やっぱりありますね。

激安物件24,950ポンド（484万円）。見た目、悪くないっすね。

Liverpoolエリアの安い物件は、Kirkdaleという地域に多く出てきます。詳しい場所を調べると、リバプールの中心地から電車で３～４駅の至近距離にあります。もちろん、犯罪率が高かったり失業問題が深刻だったりするから安いんでしょうけど…

そういう地区はオーストラリアの都市でもたくさんありますが、どんなに属性悪いエリアでもシドニーやメルボルンで数百万円で家買えるなんてことは絶対にないので、やはり「オーストラリアでは土地神話が継続」、「英国では二極化」なんでしょうね。

我々アジア太平洋大家の会でも、英国の不動産物件を扱ってますけど、「ロンドンでは値上がり益狙い案件」が多く、「地方都市では、大学寮とかケアホーム等、”運営”で利回りを出す案件」が多いです。これも、英国における不動産市場の二極化が影響しているのでしょう。日本と状況似てますね。

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こんばんは、Manachanです。

私が買付入れたブリスベンMountviewの「土地＋ダブル戸建」物件（ブログ記事）。融資審査も、これまで二転三転しましたが、ようやく佳境に入りそうです。

私はオーストラリア不動産投資13年ありますが、今回の物件は久々に「テンションの上がる」エキサイティングな案件。正直、むちゃくちゃ買いたいです。

想定利回（表面）　7.2％
融資条件　　　　　年利4.65％、利子のみ償還プラン

表面的な数字だけみると大した好条件には見えません（カナダとか行くと、表面8％超で融資の年利2.9％とかもある！）。それでも、オーストラリアで物件買い増したい理由はただ一つ、

13年前に買ったシドニー物件の値上がり分を、そのまま担保として使えて、現金手出しほとんどなしで投資できる！

少し解説しますね。

・2002年に買ったシドニー(Parramatta)物件の担保評価が、13年経って倍増した（39.4万ドル→78万ドル）
・残債はあまり減ってないが、値上がり分のおかげで45～50万ドルの空き担保ができている。
・今回、ブリスベンで買う物件価格は40万ドルなので、シドニー物件と共同担保にすれば、極端な話、現金手出しなしでも融資が引ける。

シドニーの空き担保を、控えめに見積もって45万ドルとしても、

物件の担保価値　　シドニー　78万　＋　ブリスベン　40万　＝　118万
空き担保　　　　　シドニー　45万

ですので、

１）ブリスベン物件、自己資金ゼロの場合
45万÷118万＝自己資本38％、融資62％

２）ブリスベン物件に自己資金10％（4万ドル）入れた場合
（45万＋4万）÷118万＝自己資本42％、融資58％

私、さすがに海外物件のフルローンには抵抗あるので、ブリスベン物件に10％の自己資金入れる予定ですが、それでも、「海外不動産を90％融資で買える」のは破格の条件。シドニー物件が値上がってくれたおかげですね♪

もし、90％融資が引けて、ブリスベン物件を予定通り２戸とも賃貸に出せたとすると、

現金手出し　　　　自己資金40,000　＋　印紙税・司法書士費用等16,000　＝　56,000ドル

家賃収入（2戸分）　　550ドル　ｘ　52週　＝　28,600ドル/年
ローン償還　　　　　1395ドル　ｘ　12月　＝　16,740ドル/年
諸経費　　　　　　　市税1,500　水道600　賃貸管理 2,000 => 4,100ドル/年　　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
キャッシュフロー　　28,600 – 16,740 – 4,100 = 7,760ドル/年　（650ドル/月）

つまり、

1）56,000ドルの現金出して、年間7,760ドル入るから、約7年で投下資金を回収できる。
2）毎年家賃を上げられる可能性も大きいので、回収期間はさらに短くなりそう。
3）しかも7年後にキャピタルゲインを手にする可能性も大きい。

7年で投下資金回収できる不動産投資案件は、日本国内にもたくさんありますが、プラス「毎年、家賃上げられて」かつ「7年後のキャピタルゲインも堅い」となると滅多にない。また、本業の不動産仲介収入が毎月変動するなか、月6万円の収入で「生活費下支え」も有難い上に、日本円以外の通貨で家賃収入が得られるのは精神衛生上も良い。

もっとも、AirBnBとか使って、さらに高収益を狙う手法もありますが、それはオーストラリア以外の国でじっくり取り組んでいきたいと思います。

で、もう少し掘り下げて考えてみましょう。

シドニー在住の不動産オーナーで、私と同じこと考えている人は多いはずと思いませんか？

【バブリーなシドニー…ここ数年で不動産価格は急騰】

・シドニーに持ってる物件の価値は、急速に値上がっている。
・しかし、家を買い替えようにも、あるいは値上がり分を担保に使って物件買い増すにも、シドニーで買う限りどこも値上がっているから、決して買いやすくはない。

そこで、

・シドニーより値上がりの遅い他都市の物件に投資する。

という選択肢が出てくるわけです。いまオーストラリアの都市どこでも、シドニーと比べれば安い。特にブリスベン、ケアンズ、アデレードなどは夢みたいに安いと感じるはず。

【ケアンズの不動産広告…４０万ドルで海辺の広い土地付きの家が買える！シドニーの５分の１！】

いまシドニーでは、こんな話題で賑わっています。

・ブリスベンの不動産は、シドニーの半額で買える。
・シドニー20㎞圏内で80万ドル以下の土地付き一戸建を買うのはほぼ無理。でもブリスベンでは結構良いエリアで、広い土地付きの家が50万ドルで買える。あるいはブリスベン都心部、川の眺望のある2ベッドの高級コンドミニアムが50万ドルで買える。

実際、値上がったシドニー物件の担保を使えば、ほとんど現金手出しなしでブリスベンの不動産が買えるのです。私は数日前、ブリスベン、ゴールドコースト、サンシャインコーストを回りましたが、皆、異口同音にシドニーから投資家が押し寄せてきていると言ってました。

また、シドニーでは北部の副都心Chatswoodの不動産店に行きました。店頭広告をみるとChatswood近辺の売り物件はほとんどなく、なんと、ブリスベンの投資物件を前面に押し出していました。都心部の高級コンドミニアムなので60万ドルとかしますが、シドニーの同等物件に比べれば約半額なので、買いたい人は多いでしょうね。

私見ですが、シドニーの物件価格、これまでは12～3年間で倍増しましたが、今後は同じスピードで値上がり続けるとは思えません。移民流入が多く、先進国のなかでは比較的元気なオーストラリア経済と
はいえ、長い時間軸でみれば確実に成熟化・高齢化しており、4％→3％→2％というふうに公定金利を下げないと、経済成長率が保てなくなりつつあります。

公定金利を下げると、当然、住宅ローン組みやすくなるので、不動産市場にマネーが流入しやすくなります。今それで、シドニーの不動産価格が高騰しています。かつての日本や今の韓国台湾もそうですが、実体経済が元気とは言い難いのに不動産価格が高騰する現象を、シドニーも経験しています。

今の上昇トレンドがどこまで続くかは、分かりません。すぐには下がらないでしょうが、上り幅は緩やかになっていくでしょう。但し、確実にいえると思うのが、

・今後、シドニーとブリスベンの価格差が調整される。つまり、シドニーに引っ張られて、ブリスベンの不動産が値上がっていく

ブリスベン不動産は家賃取れるだけでなく、向こう5～10年のキャピタルゲインという意味でも極めて魅力的だと思います。

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こんばんは、Manachan@ケアンズ滞在中です。

先日、シドニー滞在中に、現地在住の日本人の方々とお食事して、こんな話を聞きました。

「私、もう歳だから、そろそろオーストラリア引き払って、日本に帰りたい」

「オーストラリアの老人ホームは、毎日、ステーキサンドイッチみたいな食べ物が出てくる。この歳になったら、さすがに日本食がいいよ。だから日本に帰る」

これ、日本人の間ではごく自然な会話だと思いますが、私にとっては、かなり興味深い。

私、オーストラリアで日本人コミュニティとの付き合いは比較的少なくて、妻も含めて、中国系オーストラリア人との交流の方がずっと多いのですが、

私の交友範囲でいえば、中国や台湾からオーストラリアに移住した人で、老後は母国で過ごしたいという人はほぼ皆無です。

妻の父親は、中国上海出身。３年前、ケアンズで他界しました。母親は台湾出身でまだ存命中ですが、間違いなくケアンズで生涯を終えることでしょう。

あと、ケアンズ在住の中国系の友人も多数います。ここは車社会で、老境になって車の運転できなくなると生活が極めて不便。母国の都会に帰った方が生活は間違いなく便利なはず。また、ケアンズは小都市なので中国食材の入手さえ簡単ではありませんが、それでも私の知る限り、だれ一人として、オーストラリアを離れようとしません。

「せっかく、条件の良い国に移住できたんだから、ここに骨を埋めるのが当然でしょう」というのがチャイニーズの考え方。老境を迎えて懐かしい母国に帰るなどという考えは、これっぽっちも持ち合わせていないようです。

普段、そういう人々に囲まれてますので尚更、「歳とったから日本に帰りたい」という日本人の考え方が新鮮に感じられます。

とはいえ、私も一応日本人なので、「母国に帰りたい」気持ちは理解できなくもありません。日本は本当にいい国ですもの。快適で便利で食べ物も美味しくて、四季の移り変わりも楽しめ、繊細で美しい自然もある。それに日本の人々は穏やかで実直で善人度が高い。

とはいいつつも、老後をどうしても日本で過ごしたいかというと、「別にどっちでもいい」というのが正直なところです。私が60～70代になった時の身体の様子や、必要な医療・介護サービス、家族構成、収入や物価など、いろんな要素を総合的に考え、日本が一番良さげなら日本に住む。そうでなければ、別にオーストラリアだってタイだってインドだって、どこでも良い。自分の骨を埋める場所は、別に日本じゃなくてもいいと思っています。

日本でも海外でも、良い場所は、住みたい場所は、いろいろあります。例えば、私は老後の楽しみのため、北海道の千歳にマンション買ってます。北海道の雄大な自然、涼しい夏を満喫するサマーハウスとして使いたいと思っています。

あと、福岡市の高宮というところに、土地付きアパート建ててますが、老境を迎えて、一人暮らしするようなら、あのアパートの一室に住んでもいいかな～と思っています。福岡市は天神、博多に全てが揃っている便利なコンパクトシティなので、広くて移動距離の長い東京よりずっと老人フレンドリーだと思います。九州には素晴らしい温泉も豊富ですしね。

あと、日本じゃなくても、シドニーに持ってるタウンハウスや、タイのパタヤにあるマンションで老境を迎えても良いかな～と思っています。

老後の食事は、日本食だと確かに有難いけれど、毎日中華が続いてもいいし、韓国料理だって、タイ料理、ベトナム料理を一年中食べ続けたって構わない。要はアジアの料理ならばOKです。白人オージーの料理が毎日続くとさすがにつらいけど…

気候…モンゴルみたいに、冬が超寒い国だとさすがにつらいですが、日本の関東みたいな気候なら申し分ない。熱帯もちろんOK。

言葉だって、別に日本語じゃなくてもいいし…要は住みやすくて都合よければ、どの国で死んでもいいんです。

こういう場所で死んでも私は十分ハッピーよ♪

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