各国不動産事情

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

このメルマガでも何度か告知していますが、私が講師をつとめる｢海外不動産投資セミナー｣、締め切り寸前ですよー。
昨日、｢全国賃貸住宅新聞｣に記事が出たので、参加希望者がどんどん増えています。
http://www.zenchin.com/

申し込みはお早めに。ふるってご参加ください。

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｢海外不動産投資セミナー｣
☆開催日：２／５(土)
☆開催場所：東京・神田　インフォトップ会議室
東京都千代田区神田須田町2-2 ITC神田須田町ビル8F　
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☆当日の予定： 　１４：３０　開場
　　　　　　　　１５～１７時　セミナー
　　　　　　　　１８時以降　懇親会

▼まずはお気軽にエントリーしてください(^^)。
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ところで、私がオーストラリア・シドニーに持っている物件の一つに、退去が出ました。
すでに５年も、住んでくれた入居者ですが、結婚を機に、別の街に引っ越して、家を買うそうです。

入居者との賃貸契約は、今年２月末までですが、彼は１月２７日には退去しました。
そこで、地元の不動産屋に連絡を取り、次の入居者を募集することにしましたが、その入居時期がいつになるか、お金がいつから入ってくるようになるのかは、大家にとって最大の関心事です。
その不動産屋のセールスレディから、先日、メールをもらいました。

｢スズキさんは、前の入居者から、いつまで、賃料を取るおつもりですか？｣

私は少し考えました・・・賃貸契約は２月末まである。そして、入居者は２月末まで家賃を払うと、かつて約束したことがある。
とはいえ、彼と私は良い友達だし（応援するラグビーチームも一緒！）、５年間、滞納もなく、とてもきれいに住んでくれたので感謝してるし、退去の旨は、数ヶ月前に告知してくれている。

であるなら、契約期間残り一ヶ月のうち、彼が家賃払うのは２週間でよい、残り２週間の家賃は要らない、とセールスレディに伝えました。｢俺ってやさしいな～｣と思いながら

そしたら、彼女から、意外な返事が返ってきました。

｢本当に前の入居者から２週間分の家賃取るんですか？明日、オープンハウスをやって、明後日には、客連れてきますから・・・それでも取るの？｣

私は、考え込んでしまいました。しかし、｢明後日に、次の客連れてくる！｣という彼女の言葉に説得力があったので
｢もし、明後日お客連れて来れるんなら・・・２週間分の家賃要らないよ｣と答えました。

日本の常識では考えられませんが、オーストラリアでは空室率が非常に低く、私は賃貸付けで困ったことがありません。
私の持ち物件で言うと、これまで６年間、通算の空室率は、０．１％以下です。
便利の良い立地を選んでいることもありますが、人口が増えているこの国では住宅の供給より需要の方がずっと多く、借り手はすぐついてしまいます。
借家人にとってはつらい国ですが、大家にとっては天国です。

その代わり、ローンで家買うと、利率が高い（６％台後半）なので、キャッシュフローはほとんど出ません。
全額キャッシュで買っても、利回りは都心部マンションで８％、郊外で６％いけば良い方なので、あまり美味しい話ではありません。
その代わり、住宅の資産価値は安定していて、値下がりのリスクは少なく、むしろ緩やかに上がるのが基本です。
豪ドルはハードカレンシーなので、利益確定すれば、それを日本に簡単に送金できます。

全体的にみて、オーストラリアの不動産は、日本やアジア新興国より、リスクが低く、安全な資産であると思います。
空室のリスク、値下がりのリスク、流動性のリスク、カントリーリスク・・・全てにおいて低リスク。安全パイ。
投資としてのうまみは、少ないかもしれませんが、私の資産ポートフォリオのなかで、必ずおさえておきたい国の一つではあります。

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Manachanです。こんばんは。
お正月休みも終わり、これから出勤です。
でも、私の場合、家にいても子育てで忙しく、朝から晩まで全然ゆっくりできませんから、出勤した方が、かえってラクかもしれない･･･。
子育て中の専業主婦より、サラリーマンの方がラクだと思う、今日この頃です。

ところで、うちの奥さんが、子供たちを連れて、１月下旬から、１カ月余り、豪州ケアンズに行く予定です。
ケアンズといえば、グレート・バリアリーフを擁する、熱帯のビーチリゾートですが、この街に奥さんの実家があります。
もちろん物見遊山ではなく、義父の看病など、家の用事がたくさんあるので、行かざるを得ないのですね。
ですので、私は当面、気楽な一人暮らしです。

このケアンズ、リーマンショック後も好調が続く豪州経済のなかで、ほぼ唯一、経済回復が遅れている街といわれています。
主要産業が観光業しかなく、新興国への資源輸出ブームに頼れない。かつ、これまで上得意だった日本人観光客も、不況の影響で増えず、金払いもいまいち。
であれば、次なるホープは中国人観光客になるはずですが、彼らはケアンズよりもゴールドコーストに向かう。
同国内の大都市・シドニーやメルボルンから北上(※南半球で｢北上｣すると、寒いところから暖かいところに向かう！)してケアンズを訪れる観光客も、順調に増えているとは言い難い様子。

アジア太平洋地域には、バリ、プーケット、ボラカイ、グアムなど、熱帯ビーチリゾートが星の数ほどあるなかで、ケアンズの競争力が高まっているとも言い難い。
豪ドル高の影響もあり、他国に比べてどうしても滞在コストが高くなってしまうのと、大自然以外の文化的コンテンツに乏しく、国債観光地としての魅力をいまいちアピールできていない。

ですので、この街は不景気です。職場が少なく、失業率も高い。
それは、不動産価格にも表れています。一部地域を除いて、下落傾向に歯止めがかからない。
逆にいえば、この美しい大自然街で、激安リゾート物件を仕込む、千載一遇のチャンスともいえます。

たとえば、下記の物件イトで、｢Cairns, QLD4870｣、｢Max Price 100,000｣、｢Including surrounding
suburbs｣という条件で検索してみましょう。
http://www.realestate.com.au/buy

10万ドル(820万円)以下の物件が、ザクザクと出てくるはずです。シドニーやメルボルンなら、駐車場しか買えない値段なのに･･･。

これなんか、5万5千ドル(450万円)という安さ！おそらくケアンズ郊外のやや不便な場所でしょうが、週160ドル(1万3千円、月額換算5万6千円)で入居者がいるそうです。表面利回り15%もある。
http://www.realestate.com.au/property-unit-qld-cairns-107060267

もっと、市内中心部に近い物件が良ければ、これ。売出価格8万5千ドル(697万円)、週240ドル払う入居者付きで、表面利回り14.7%。名物・海水プールにも、カジノにも徒歩圏内。
http://www.realestate.com.au/property-unit-qld-cairns-106816324

豪州の大都市では、表面利回りがせいぜい7-8%しかいかないので、ケアンズの、この高利回りは魅力だろうと思います。
特に、気候の寒いメルボルンや、隣国ニュージーランドの人にとっては、ケアンズのトロピカルな気候と大自然は、大いにアピールするものです。
もちろん日本人にとっても･･･東京・大阪からわずか7時間のフライト。もちろん直行便。実はハワイよりも近くて、時差も1時間しかない。
日本の寒い冬場、ケアンズに飛んで、気温28度、燦々と降り注ぐ陽光の下、ビーチや、ホテルのプールで泳げてしまう。

但し、豪州で不動産を買う場合、いくつかの難問が･･･

１）外国人の場合、豪州永住権がないと、中古物件はまず買えません。ですので、上記の高利回りリゾート物件も、日本人の９９％以上は買えないことになります。

２）豪州は住宅ローン金利が高い(安くて年6-7%)ので、現金買いでないと、ろくにキャッシュフローが出ません。

ですので、日本人がケアンズ不動産を買いたければ、下記サイトなどを参考に新築物件を買うか(でも、激安ではないですねえ～)、
http://www.cairnsfudosan.com/blog/2010/06/03/194/

あるいは、思い切って豪州永住権を取ってしまうのも手だろうと思います。たとえば、財産があって年齢要件を満たせば、投資永住ビザなども狙えます。
http://visa.sydney-jp.net/investment.htm
http://www.faminet.co.jp/albs/aust/invest/about01.html

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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Manachanです。こんばんは。

今日の東京は、雨。肌寒かったですね。昨日は３３℃あったのに、今日はいきなり１８℃って･･･急激な温度変化に、身体壊しそう。
うちは、子供が小さいので、これから、寒い時期に向かうと、外出のたびに、服を何枚も着せたり、脱がしたりしなくちゃならない。親は忙しくなりますね。

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ところで、前回のメルマガで書いた、｢家賃値上げ交渉＠シドニー｣ですが、意外な結末を迎えました。
http://ameblo.jp/manachan2150/entry-10653442027.html

やや緊張しつつ、家賃値上げのメールを送ったところ、３日後、入居者からメールが返ってきました。

｢契約更新はしない。家を出て行く！！｣

とのこと････でも、家賃値上げが理由で、キレて退去するわけではありません。
実は、この入居者は独身男性で、来月２３日に結婚するのです♪

でもって、パートナー（女性）が、シドニーから１７０kmほど北に行った、ニューカッスルの出身なので、すでに共同名義で、ニューカッスルに家を買ったとのこと。
引渡しは、今年１１～１２月の予定で、それからリフォームした後、徐々に荷物を新居に移していくとのこと。・

なんと、おめでたいじゃないですか！！！！！
ご結婚、そして、新居購入････素晴らしいです。友人として、心から祝福いたします。

で、今後どうするかというと、もちろん、地元の不動産屋に頼んで、新しい入居者を募集します。
すでに、募集家賃について打診しましたが、私の予想よりも高額な家賃で募集できることが分かりました。良かった！！
場所はいいし、そもそも空室率が非常に低い国なので、入居付けについては、あまり心配していません。

私が、シドニー郊外にある、この家を買ったのが、２００２年８月のこと。
それから８年経ちましたが、不動産価格も、家賃も、ゆるやかに値上がりしています。
面白いことに、売買価格よりも、家賃の値上がりの方が大きくて、２００２年比だと、売買価格は約２０％アップなのに対し、家賃は約３５％アップ。

ということは、利回りが改善してきているということです。
オーストラリアは物件価格が高止まりしているので、日本と比べると、どうしても低い利回りになってしまいますが、私の購入した物件の場合、表面で、

４．５％(２００２)→５．１％(２０１０)

と、推移しています。同じシドニーでも、都心部になれば、表面利回り７～８％いく物件が増えてきます。
私が、シドニーでもう一軒持っている都心型マンションの利回りは、現在７．９％(表面)。

アジア太平洋地域のなかでは、まあ悪くない利回りですね。日本よりは低いけど、中国、台湾、シンガポール等よりは高めかと。
住宅ローンはノンリコース(非遡及型)だし、物件の値下がりリスクは低いし、豪ドルは強く安定しているし、投資対象としては、そう悪くない国ですね。

ただし、問題もあります、住宅ローンの利率が高く（現在、６％台後半）、余程自己資金を入れないと、キャッシュフローが出ないこと。
そもそも物件価格が高い国なので、周辺各国に比べて、多額の初期投資を必要とすること。
そして、豪州永住権がない外国人は、原則、新築物件しか買えないこと、等々･･･。

でも、将来オーストラリアに住むつもりであれば、真面目な話、いま買った方が良いと思います。
もし興味あれば、アドバイスしますので、メールくださいね　→　suzuki_manabu@hotmail.com

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

話の舞台を日本に移します。先月買った、甲府市の激安マンションの件。
私の物件は、全て、外国人入居ＯＫ(というより、歓迎)なので、山梨県在住の中国人にも、募集対象を広げようと思って、
在日華人の友人に紹介してもらった、｢小春網｣というウェブサイトに、物件広告を出しました。
http://www.xiaochuncnjp.com/

私の出した物件広告(中国語)は、山梨県で第一号でした♪
http://www.xiaochuncnjp.com/house-view-tid-20.html

で、広告を出した翌日に、いきなり問い合わせが！！！
広告を見たという中国人男性から、私の携帯に電話がかかってきました。
｢さっそく、内見したい！｣とのこと。

しかし、話しているうちに、問題が････
｢この中国人男性は、山梨県甲府市の位置を知らない！！！｣

彼は、東京・池袋の語学学校に通っていて、いま家探しをしているのですが、
｢中央本線　甲府駅｣という広告を見て、私に電話してきたようでしう。
おそらく、甲府から池袋まで、毎日、通学できると思ったのでしょう。
確かに、中央本線で間違いはないですが･･･甲府と東京は、１３０ｋｍも離れており、通学はとても無理。私は彼に、正直に話しました。

私｢甲府が東京から、どれくらい離れているか、あなたは知ってますか？｣
相手｢いや、知りませんけど･･･｣
私｢電車で、片道２時間かかるんですよ。正直言って、通学は無理だと思います。池袋の近辺で、下宿を探された方が良いかと･･･｣
相手｢えっ、２時間(しばし絶句)･･･分かりました。池袋の近くで探します｣

というわけで、この話はお流れに･･･鳥もつ煮でも食いながら、甲府で、じっくり入居者探します。
もしあなたが、池袋の近くで、入居者を募集していて、外国人入居ＯＫであれば、私までメールください。紹介しますよ
→suzuki_manabu@hotmail.com

そして、もしあなたが、中国語ができる(或いは、中国語のできる友人をお持ち)のであれば、上記、｢小春網｣への物件広告掲載を、激しくオススメします。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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Manachanです。こんばんは。

今日は連休の中日、千葉県のマザー牧場へ、子供たち連れて行ってきました。
雲ひとつない、快晴。広い園内を、動物たちに囲まれて、子供たちは大喜びだけど、親は大変。
大泣きするし、ウンコするし、吐くし、迷子になるし、処理の仕方をめぐって夫婦喧嘩になるし。
ニンゲンの子供の世話は、家畜の世話より大変かも･･･疲労困憊で、家に帰ってきました。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

ところで、今日のメルマガタイトルは、｢家賃値上げ交渉｣。
もちろん、日本の話ではありません。オーストラリアでの話です。

いまの日本で、家賃改訂といえば、たいてい、値下げを意味します。
値上げが視野に入るのは、需要の高い地域(都心部など)で、リフォーム、リノベーションを行って、明らかにバリューアップした時くらいでしょうか。
それにしたって、投資額に見合った分を、家賃から回収するのは、大変なことです。
DIYやって、工賃を一生懸命浮かす。リフォームが済んで、さあ、これから回収するぞと思っても、周辺相場が下がっている状況で、家賃をそうそう上げられない。
いま、日本の大家業は大変なのです。収益をあげるのがかなり難しい。

しかし、世界には、お金かけてバリューアップなんか、全然やらなくても、大家が当然の権利として、家賃値上げを要求できる国がたくさんあります。
オーストラリアも、その一つです。
同国では、移民受け入れもあって人口が増え続けており、その割に住宅供給は少ないから、慢性的に住宅不足。
完全に、｢需要＞供給｣だから、貸し手市場。つまり、大家が強気に出られるのです。日本とは、状況が全く逆です。

オーストラリアで、大家が家賃値上げを要求する一番の理由は、ローン金利の上昇です。
政府が、公定金利を上げると、当然、各銀行は住宅ローンの貸し出し金利を上げてきますから、
借金して家を建てた(買った)大家にとって、当然、負担増要因になる。
その一部(強気な大家なら、全部か大部分)を、入居者に転嫁させる･･･それが、家賃値上げの典型的な構図です。

実際、オーストラリアの公定金利は、ここ１年で、３．０％から４．５％へ、１．５ポイント上昇しました。
住宅ローン金利も、多くの場合、５％台前半から、６％台後半へ、上がっているはずです。
同国住宅オーナーの、平均的な借金額が、約３０万豪ドル(２４００万円)ですから、
ローン金利が１．５％上がった場合、単純計算で

３００，０００ｘ０．０１５÷１２＝月額３７５豪ドル(３万円)の、負担増になります。

日本のいまの経済状況だと、家賃上げられないので、多くの場合、大家が泣きをみるわけですが、
オーストラリアの場合、この３万円のうち、たとえば２万円(場合によっては３万円まるまる)を、入居者に負担増というかたちで転嫁するのが、当たり前です。

逆にいえば、これは同国の経済が拡大している証座に他なりません。
｢供給者側のコスト増→製品価格に転嫁（値上げ）→それに見合うだけの賃上げ｣のサイクルが機能し、経済が拡大しているからこそ、
入居者にメリットがないのに、大家が一方的に家賃値上げを行うことが、社会的に容認されているのです。

じゃ、入居者が家賃値上げを拒否したら、どうなるか？
答えは簡単。今の入居者に退去してもらって、次の入居者を見つければいいのです。
いま、オーストラリアの空室率は非常に低く、全国平均が１％とか２％とかの世界ですから、入居者は、簡単に見つかる。
一方、入居者は、今の家を出ていったところで、地域の貸家の相場が高くなっているのを十分承知だから、つまり、安く住めないことを知っているから、
多くの場合、家賃値上げをしぶしぶ承知する･･･大家は、強気に出られるのです。

高い空室率と、家賃の下落傾向に悩む日本の大家さんにとって、夢のような話だと思いませんか？
実際、オーストラリアで大家をやれば、日本では考えられない、おいしい話が、結構あります。
ですが問題は、オーストラリア都市部の住宅価格が、いま非常に高く、投資用物件として考えると、日本の数倍の値段することです。
オーストラリアのボロ家を買うお金があれば、日本の都市部で一棟マンションを買えるかもしれません。
取得価格が高いから、当然のことながら、利回りは低くなる･･･。

しかも、同国の永住権がなければ、新築物件しか買えないですし、
かつ、当然のことながら、文書類も、コミュニケーションはすべて英語。確定申告もきちんとやる国だから、
かなり大量の英文(領収書や証明書類)と、格闘しなくてはなりません。私は、これを毎年やっています。
この辺の事務を、現地の、日本語のできる業者にお願いする手もありますが、結構なコストがかかり、ただでさえ低い利回りを圧迫します。

賃貸住宅経営市場として、オーストラリアと日本とを比べたとき、
空室問題、家賃下落問題、長期的な経済停滞などを承知しつつも、私は今のところ、日本の高利回り物件の方に魅力を覚えます。
だからこそ、ここ１年は、オーストラリアではなく、日本で物件を増やしてきているわけで･･･。

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Manachanです。こんばんは。

中国人投資家を、日本の不動産市場に呼び込む活動の一環として、中国を代表する不動産サイト｢捜房｣(Sou Fang)に、中国語のブログとTwitterを立ち上げました。ハンドルネームは｢鈴木房産｣、ないしは｢Suzuki Property｣

中国語ブログ
http://blog.soufun.com/28857152/10133280/articledetail.htm

中国語Twitter
http://t.soufun.com/28857152

でもって、ブログに文章を投稿したところ、いきなり、物凄い数のアクセスが････

これまで日本で、１０年かけて、ホームページとブログをコツコツやってきて、いま得ているアクセス数を、一晩で、いや数時間で、軽々と超えてしまいました。

恐るべし･･･これが、世界最大の１３億不動産市場なのか･･･私は唸りました。
中国の地に、世界最大のビジネスチャンスがある。

いずれにせよ、中国人の投資家に信頼されるよう、頑張ってブログつくっていきます。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

今日の晩御飯の時、妻に、｢起業したい｣という話をしました。

日本の不動産市場に、中国マネーがこれからどんどん入ってくる。今はまたとないチャンス。自分はこの領域で第一人者になりたい。
グローバルな不動産ビジネスをこの手で立ち上げたいんだ･･･などと、熱く語りました。

妻の反応はというと、さすがに、華僑の娘ですねえ。家族や親戚郎党の誰もが、世界のいろんな国で起業する環境で育っているから、あっけらかんとしたもの。反対などしない。注文は、｢悪い人に気をつけてね｣、｢一家４人が暮らせるだけの収入は確保してね｣･･･たったそれだけ。

私も負けていません。祖父は学園ビジネスと貸衣装ビジネスを興して成功し、千葉県柏市の商工会議所会頭まで上り詰めましたし、父も４４歳で脱サラ起業しました。私はいま、４１歳･･･歴史は繰り返す。商都・柏の起業スピリットが、私の体内にもちゃんと流れていたようです。

最後にお願い！！！
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もっとたくさんの人に読んでいただくために、頑張って書いていきますので。

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次回に続く。

Manachanです。こんにちは。
ずいぶんご無沙汰してしまいました。約２ヶ月ぶりの発行です。

この２ヶ月の間にも、世界ではいろんなことが起こりました。一番ニュースが多かったのが欧州で、まずアイスランドの火山噴火と、航空網の混乱、
最近ではギリシャ財政危機に端を発する、ユーロ圏経済の混乱により、世界各国の株価が暴落しました。欧州は踏んだり蹴ったりのようです。
特に後者は、日本にも大きな影響を及ぼすと考えられます。リーマンショック後の試練に耐え、ようやく上向きかけた経済が、
また二番底に沈むのではないかと、戦々恐々としている人もきっと多いことでしょう。

南半球オーストラリアに目を転じると、同国の経済はこれまで堅調に推移し、政策金利も、豪ドルの価値も、着実に上がってきました。
オーストラリア連邦銀行は、昨年１０月以来、７ヶ月間で６回も利上げを行い、３．０％だった政策金利が今は４．５％に、

【豪ドル金利の推移】
http://www.gaitame.com/market/aus.html

連邦銀行が政策金利を上げたがる理由のひとつに、オーストラリア不動産市場の過熱(ミニバブル)があります。
下にみるように、同国主要都市では、昨年から、不動産価格が軒並み２０％近く、上昇しています。

【シドニー都市圏】
http://www.myrp.com.au/sydney_house_prices.do
一戸建て平均価格：約５０万ドル(2009/3)→約６０万ドル(2010/3)

【メルボルン都市圏】
http://www.myrp.com.au/melbourne_house_prices.do
一戸建て平均価格：約４０万ドル(2009/3)→約４８万ドル(2010/3)

【ブリスベン都市圏】
http://www.myrp.com.au/brisbane_house_prices.do
一戸建て平均価格：約４３万ドル(2009/3)→約４７万ドル(2010/3)

なぜ人々が不動産市場に殺到したのか？それは、今がオーストラリアの歴史上、金利が非常に低い時期にあるからです。
ここ２０年、同国の政策金利はおおむね５～６％で推移してきましたが、昨年９月までは、たった３％だったのです。
ということは、住宅ローンを組んでも、人々の期待値より２～３％も金利が低く済むわけです。

たとえばの話、昨年シドニーで、平均的な価格の一戸建て(５０万ドル)を買って、８割(４０万ドル)のローンを組んだ場合、
金利２％違うだけで、月々の負担が６７０ドル(今のレートで５万５千円)ほど軽減されるわけなので、そりゃあ、皆さん家買いますわな。
でもって案の定、住宅市場がミニバブル状態になったので、それを沈静化させようと、連邦銀行は躍起になって金利を上げ続けたのです。
その結果、今では政策金利が４．５％まで上がり、同国の｢フツーの状態｣まで、あと一歩のところまで来ています。

一方で、欧米先進国の金利は低いままなので、高金利通貨・豪ドルは確実に買われ、
米ドルやユーロ、日本円に対しても、じわじわと価値を上げてきました。
対円では、昨年の今頃が１豪ドル７４～７８円程度だったのが、今では８４～８８円前後です。

結局、何が言いたいのか？
いま日本人がオーストラリアで家を買うと、割高に感じるってことです。だって、

・オーストラリアの不動産価格は、高くなっている
・豪ドルの為替レートは、円に対して高くなっている
・(住宅ローンを組む場合)金利も、高くなっている

全てが、｢高い｣、｢高い｣、｢高い｣･･･これから物件を仕入れる人にとっては、まさに三重苦ですね。
私自身も、折角このメルマガ始めたのはいいけど、これだけ値段が高くなると、なかなか人様におすすめできず、心苦しく感じます。
少なくとも、豪州不動産、マクロに見て今は買い時ではない。これだけははっきり言えます。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

しかし、５月６日以来、風向きが変わりました。
この日は言うまでもなく、ギリシャ危機によって、ニューヨーク株式市場が暴落した日ですね。

これまで着実に買い進まれてきた豪ドルは、一気に売られ、対日本円では、それまで８８円だったのが、一気に８０円割れまで下がりました。
今後の情勢次第ですが、さすがの豪連邦銀行も、世界金融市場のここまでの変調を目の当たりにして、今後も利上げを続けるのは難しいと思われます。
そして、同国不動産市場も、相次ぐ利上げの効果がようやく出て、これまでの上昇トレンドに歯止めがかかりそうです。

今後当面は、こう予想されます。

【不動産価格】　→　上がらない。せいぜい横ばい。
【豪州の金利】　→　世界金融市場の混乱が続く限り、上がらない。せいぜい据え置き。
【豪ドルの為替レート】　→　世界金融市場の混乱が続くと、安くなる

これは、本当に起こって欲しくないことですが･･･仮にギリシャ政府がデフォルトに追い込まれ、ユーロ圏諸国がこれを支えきれず、
危機が南欧諸国に次々と飛び火し、通貨ユーロ自体が危機に追い込まれた場合、そのインパクトは････
想像もつきませんが、確実にリーマンショックを上回るでしょう。全世界の株価、実体経済が二番底に向かって沈むでしょう。

仮にそこまでの事態にならなくても、ユーロ圏破綻シナリオを、多くの市場参加者が信じた場合、
やはり、リーマンショックの二の舞程度には、少なくともなるでしょう。そうなると、為替レートは確実に、

超円高・超豪ドル安になります！！！！

下の図を見ていただければ分かるように、リーマンショック後の２００８年８～１０月、豪ドルの対円レートは、１０７円から５５円に、
一気に半額になったのです！！それも、ひどい時には、１日で１０円以上も下がる超暴落ぶりでした。

【豪ドル対円レートの推移】(２年間のチャート)
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/rate/chart_aud.htm

その理由は、世界経済が順調で、多くの市場参加者がリスクを取れる状況になれば、資源国でかつ高金利通貨の豪ドルが買い込まれる。
但し、逆の状況(危機)になると、豪ドルのような通貨は売り込まれ、緊急避難的に、日本円や米ドルが買い込まれるからです。
豪ドルが下がる局面では、NZドル、英ポンド、韓国ウォンといった、比較的高金利でかつ市場流通が比較的少ない通貨は、全て下落しますし、
また今回の場合、震源地が欧州ですから、ユーロは当然買えない。自然、日本円、米ドルや、金(Gold)にお金が集まるでしょう。

欧州発の金融恐慌、世界同時不況･･･
本当に起こって欲しくないですが、
それでも自分の仕事が安泰だったり、不動産を仕入れるキャッシュが十分ある場合は、

オーストラリア不動産購入をおすすめします♪♪♪

たとえばの話、いま８０円前後まで下がった豪ドルが、６０円台前半くらいまで暴落したとすれば、
これはお買い得ですね。世界恐慌のおかげで、一気に買い時到来！！！

私なら日本円の力を使って、ケアンズあたりでリタイアメント用の家を仕入れるでしょう。

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今回私が紹介するのは、オーストラリアという国。

もちろん、多くの日本人にとって、馴染みのある国だし、実際に訪れたことのある方も多いことでしょう。
南半球にある、広大な面積を持つ国。英語圏にして、移民国。コアラやカンガルーの国。美しいビーチとサーフィン文化の国。
お国柄のイメージは、｢のんびり｣、｢リラックス｣だろうと思います。

ところが、｢のんびり｣、｢リラックス｣のはずだったこの国が、最近にわかに、新たな魅力を帯びてきました。
｢経済好調、不況知らずの、活気に溢れる国｣という魅力です。

ここ２０年近く、オーストラリアの経済は、大きく伸び、世界の中で存在感を増してきました。
アメリカンドリームじゃないけど、お金持ちになりたい、成功したい、と願う人たちにとって、格好の渡航先となったのです。
実際、経済成長の波に乗って、大金持ちになった人々も少なくありません。

私は、西暦２０００年にオーストラリア最大の都市・シドニーに移住し、２００５年まで滞在しました。
そこで私が見たものは、おおよそ、今の日本とは対照的なこの国の姿でした。

・多くの人が、｢暮らしはこれから良くなる、豊かになる｣と信じている。
・実際に、年々、人々が豊かになっていく。給料も増え、それ以上に財産の価値が上がっていく。
・皆、積極的に不動産投資したり、ビジネスを始めたりしている。

マクロ指標を見ると、当面は寂れようがない、活気のある、この国の姿が、読み取れるでしょう。

【着実な人口増加】

総人口２２００万人強
人口増加率は、年率２．１％、先進国では上位
毎年４０万人余り増加。うち、自然増加によるものが１２万人、移民流入によるものが何と２８万人！
人口１０００人あたりの出生率も、過去最高を更新中
合計特殊出生率も、ここ数年で急速な回復(１．７３→１．９７)

【順調な経済成長】

直近２０年の経済成長率が、年率平均３．３％で、先進国で上位。
リーマンショック後の２００９年の成長率が、先進国中でトップ。
日本やシンガポールを抑え、目下、アジア太平洋地域で最も高所得の国。
政府の財政も黒字が基調。
気がかりなのは、構造的な貿易赤字くらい。

【不動産市場の活況】

欧米各国が、軒並みマイナスを尻目に、２００９年に、全国平均３．６％上昇。
現時点で、先進国で最も強靭な市場と言える。
流通物件は中古が大半。築年数が経っても価値は下がらない。

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経済不振にあえぐ日本と、長い繁栄を謳歌するオーストラリア。この差はどこから来るのか？

確かに不思議です。オーストラリアに住んで、たまの休みに日本に帰ると、いろんな意味で、日本の方が凄いと感じます。
日本は、超ハイテクの国。電車も分刻みで正確に来るし、モノが溢れている。品質も段違いに良い。
そんな素晴らしい産業力を持つ国なのに、経済はずっと不振で、人々が閉塞感に苛まれている。
逆に、資源や食糧以外に、これといった輸出産業を持たないオーストラリアの方が、経済黄金時代を迎えているのです。なぜか？

私思うに、社会の｢敷居の低さ｣や｢生きやすさ｣、｢外に開かれたオープンな社会｣であることが、豪州パワーの源泉だと思います。

日本の社会で、｢人並み、世間並み｣に暮らすのって、かなり大変だと思います。
日本人でさえ、大変なのだから、外国人にとっては、言わずもがな。敷居がものすごく高い。

その点オーストラリアでは、比較的簡単に生きられます。｢人並み、世間並み｣を要求しない社会だから、外国人でも素直に入っていける。
英語圏であることも、大いにプラスしているのでしょう。世界中で、英語を話す人は、数十億人いますから。
なおかつ、米国やカナダと並ぶ、世界屈指の｢多文化社会｣、｢人種の坩堝｣でもあります。

そしてオーストラリアには、移民の力を取り込んで、社会・経済発展に生かしていく風土があります。
海外からの投資も柔軟に受け入れます。

だから、この国に移住を希望する人はものすごく多い。オーストラリアも、若くて優秀な移民なら喜んで受け入れる。
人が人を呼び、どんどん人が増えていく。
そして、お金がお金を呼び、国も人も、どんどん裕福になっていく･･･。

そんな好循環が、オーストラリアでは、ここ２０年近く続いてきましたし、今後もしばらく続くでしょう。
次回以降、詳しく紹介していきますが、この国では不動産の価格も、家賃も、上がるのが当たり前。
人口増加に住宅の供給が追いつかない状態だから、空室の問題もほとんどありません。

活況に沸くオーストラリアを、たくさんの日本人に知ってもらいたい。
そして、あわよくばオーストラリアの不動産市場に参入して、経済成長の果実を手にして欲しい。
生活を豊かにするために、オーストラリアを使って欲しい･･･。

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但し、一つ知っておくべきことがあります。

【不動産投資規制】
http://www.realestate.com.au/review/may06/article3.html

日本人が、オーストラリアのどんな不動産でも買えるわけではありません。
この国の永住権を取れば、どんな物件でも購入可能ですが、そうでなければ、制限が課せられます。

・新築マンション
・リゾートマンション

であれば、関係機関(FIRB)の承認なしで買えますが、その他の｢中古物件｣、｢一戸建て｣などの購入には、承認が必要になってしまいます。

それでも、世界中のお金持ちは、オーストラリアの投資物件をどんどん買って、利益を上げています。
ニュージーランド人、英国人、そして中国人の進出が著しく、日本人は彼らに比べて、大きく出遅れている感があります。

５０００万円～１億円の資産があれば、この国の永住権を簡単に取れるので、
お金持ちのなかには、永住権をとって、中古物件や一戸建て市場に参入している人も大勢います。

世界中のプレイヤーが入り乱れる、オーストラリアの不動産市場、知らないのは勿体無さ過ぎる！
基本的に、日本人しかいない、日本の不動産市場とは、全く違う景色が広がっています。

｢英語が苦手｣、｢豪州永住権がない｣、｢新築しか買えない｣と、できない理由を列挙するのは特に勿体ない。

特に、日本の不動産で成功した方には、オーストラリアの不動産市場を知ってもらいたい。
きっと、利益を上げるネタが、たくさん転がっているはずです。

【お役立ちサイト】
http://www.realestate.com.au/
　　豪州を代表する不動産情報サイト－１
http://www.domain.com.au/
　　　　豪州を代表する不動産情報サイト－２　　
http://www.homepriceguide.com.au/
　　各地区の平均不動産価格や、住民構成などが
http://www.myrp.com.au/
　　物件の航空写真と、過去の取引履歴などを表示。価格鑑定もできる

皆さんこんにちは。Manachanです。
今日の東京は寒く、小雪が舞っています。
私は寒いの好きなんですが、小さい子供がいると、やはり暖かい方がラクですね。
寒いと、何枚も重ね着させなくちゃ外に出られないし、室内に入ると脱がせなくちゃならない。子供二人もいると、かなり大変！
ふと、先月まで滞在した、常夏の街・ケアンズのことを、思い出しました。
屋外でも室内でも、半袖短パンで済むから、ものすごくラクでしたね♪
そのケアンズで、リタイア後に住むマンションを買うのが、今年の目標です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は、豪州不動産市場の、入門的な話です。
すでに、豪州に住んで、物件を買ったり売ったりしている人には、やや基本的な話かもしれませんが、ご容赦ください。
逆に、豪州の話は全く初めて、という方々に分かりやすいように、書いてみますね。
【商用物件と居住用物件】
日本の２１倍、豪州の広大な国土の上では、バラエティ豊かな物件が、日々売買されています。
珍しいところでは、関東平野が全部入るサイズの広大な放牧地とか、小屋付きの農場とか、田舎町の酒場とか、バックパッカーホステルとか･･･
一方で、日本の都市部と同じく、マンションの一棟販売や区分販売とか、土地のみ、土地付き一戸建ての売買も、盛んに行われています。
大きく分ければ、商用物件(Business property)と、居住用物件(Residential property)に分かれるでしょうか。
私がこれから、メルマガで取り上げるのは、居住用物件の話が中心になります。その理由は、
商用物件は、基本的に、それを使ってビジネスをしないと、収益が上がらないものです。
一方、居住用物件であれば、誰かに間貸ししたり、転売することにより、利益を得ることができる。
うまくやれば、日本に住んで不在地主をやりながら、投資収益を上げることも可能だからです。
【ハウスとユニット】
日本でいう、土地付一戸建ては、豪州では｢ハウス｣(House)と呼ばれます。
豪州は国土が大きく、その割に人口が少ないため、一戸建ての土地面積も日本よりずっと広い。
全豪で最も過密とされるシドニー都市圏でさえ、一戸あたりの土地が平均で５２０平米(１６０坪)あるとか！
シドニー、メルボルンなどの大都市郊外では、１０００平米超の土地があれば、｢まあ広いかな｣という感覚です。
一方、集合住宅は、｢ユニット｣(Unit)と呼ばれます。
ユニットには、日本でいうマンション、アパート、コンドミニアムのほか、
｢土地付きの集合住宅｣とも言うべき、｢タウンハウス｣(Townhouse)や｢ヴィラ｣(Villa))等も含まれます。
タウンハウスやヴィラは、日本ではあまり見ない住宅形態ですが、
土地と建物が一体となった区画を輪切りにして、販売するものです。
そのうち、２階建て以上がタウンハウス、平屋がヴィラと呼ばれます。
その土地面積は、一戸あたり１５０～３００平米が普通で、日本の都市部の｢一戸建て｣と似たような感覚で住めます。
【中古と新築】
豪州では日本と違って、住宅情報が｢新築｣と｢中古｣に大別されることはまずありません。
この国では、市場に出回るほとんど全ての居住用物件が、｢中古｣だからです。
感覚的に言うと、全部で１００軒あれば、うち９９軒は中古と思われます。
大都市圏の場合、新築の物件は、ほとんどがマンションで、建物ができあがる前から売り出されて、かなりの短期間で全室完売します。
間取り図(Plan)だけ見て買うので、｢オフ・ザ・プラン｣(Off the plan)と呼ばれます。
前回のメルマガで書いたように、外国人が豪州の物件を買うにはいろいろな制限が課せられるので、
永住権を持たない外国人が買う物件は、｢オフ・ザ・プラン｣であるのが普通です。
外国人でも、豪州の永住権を取れば、中古市場に堂々と参入できます。
この国では、中古物件だからといって、新築と比べて値が落ちることは、基本的にありません。
築何年、何十年経っているかなんて、誰も気にしない、お国柄だからです。
現に私は、シドニーで、１８８６年に建った建物(の一部)を買ったことがあります。築１２０年以上!
それでも、４年後に転売した時には、売値が２割以上、上がっていました。日本と違って、住宅の価値が目減りしない国なのです♪
【住宅価格の構造】
日本や東アジアでは普通、土地の値段は｢坪単価ｘ面積｣、建物の値段は｢平米単価ｘ面積｣で算出されるものですが、
豪州では、そのような計算は普通、しません。
あくまで、土地と建物セットにした時、世の中の人はどれだけ払いたいか？･･･という市場ベースで、価格が決まっていきます。
特に、土地単価という概念が、この国にはありません。
土地があるかないか？あれば、大体どの位の広さか？･･･そんな程度しか、人々は気にしません。
大都市を除けば、住宅広告に土地面積が書かれることも、多くありません。土地を測量しないで売り出すことも、しばしば。
土地が広くて人口が少ない国の、恵まれた一面ではあります。
【トレンスとストラタ】
豪州でも日本と同様、住宅を買ったら役所に登記しますが、
一戸建て住宅(ハウス)を買う場合は、｢トレンス・タイトル｣(Torrens Title)、
集合住宅(ユニットやタウンハウス)を買う場合は、｢ストラタ・タイトル｣(Strata Title)の称号が付けられます。
両者の実質的な違いは、｢管理組合があるかないか？｣、｢管理費等が発生するか否か？｣です。
集合住宅のストラタ・タイトルであれば、例外なく、管理組合が必要になります。
たとえ、わずか２～３戸しかない区画でも、物件を所有していれば、管理組合のメンバーになる義務と、
管理費(Strata Levy)、修繕積立金(Sinking fund)の支払い義務が生じます。
その代わり、共用部分のメンテは、所有者でなく、管理組合が面倒みてくれます。
要は、日本でマンションを買うのと、ほぼ同じような感覚です。
日本と違うのは、豪州の集合住宅は、プール付きが非常に多いことかな。
一方、トレンス･タイトルの場合、上記の義務は一切発生しません。
その代わり、家のメンテナンスにかかる全ての費用は、所有者が全て支払わなければなりません。
要は、日本で一戸建てを買うのと、ほぼ同じ感覚ですが、
豪州で広い土地付きの家に住むと、プールのメンテ、庭の手入れ、フェンスのペンキ塗り･･･半端じゃないお金がかかります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
まだまだ、書きたいことはたくさんありますが、今回はこの辺で･･･。
次回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
最後になりますが、
私が昨年８月から執筆しているメルマガ「目指せ！グローバルIT技術者」も紹介いたします。一言でいえば、
｢オーストラリア、中国、インド、米国、そして日本･･･世界中の現場で働き、
IT技術者・マネジャーとして成功を収めてきた筆者が贈る、グローバルに活躍したいビジネスマンのための指南書｣。
不動産とは全く別の話になりますが、グローバルビジネスやIT業界に興味のある方はもちろん、
日本での職業生活を実り多いものにしたい方には、絶対にお勧めできる内容ですので、ふるってご購読ください。もちろん無料です。
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Manachanです、こんばんは
我が家の下の息子は、明日、１歳の誕生日を迎えます。ついこの間、生まれたばかりと思ったら、もう１年経ったんですね。
もう１歳にもなると、ベビーベッドは要らないし、赤ちゃんの頃に着ていた服も小さくなったから、全部、友達にあげてしまいました。
我が家はたぶん、子供は２人で打ち止めと思うし･･･でも、ひょっとすると、３人目が欲しくなるのかもしれません。
ま、それはおいといて、
今回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
なお、毎回毎回、｢豪州の家｣と言うのは面倒臭いので、これからは｢豪邸｣と呼ぶことにしますね。
一戸建てでも、マンションでも、豪州にあれば｢豪邸｣♪
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
夢の｢豪邸｣をゲットするために必要な費用品目は、日本で家を買うのとそう変わりませんが、お国柄か、多少の違いはあります。
【１．家の購入時にかかる費用】
・不動産の売買代金
・諸費用
　－印紙税　(Stamp Duty)
　－司法書士費用　(Conveyancing fee)
　－銀行ローン関連費用 (Bank fees)
　－建物検査費用　(Inspection fees)
　－保険等　(Insurance)
　－GST (General Service Tax)
　等々･･･
まず主要なポイントから。皆さんは、｢不動産仲介料｣がないことに気がつきましたか？
豪州では、不動産屋さんは売主からだけお金をとり、買い手からはとりません。日本みたいに、｢両手｣とらないのです。
日本で家を買った場合の不動産仲介料は、｢不動産価格の３％｣ほどですから、豪州では、それがまるまる浮くわけです。
その代わり、豪州の印紙税は、驚くほど高額！
日本で家買うと、登録免許税とか不動産取得税とか、細かい税金がいろいろかかりますが、
それを全部合わせたよりも、ずっと高額になります。
だいたい、不動産価格の３～４％くらいが相場でしょうか。
司法書士費用は、日本のそれとほぼ同じ位置づけで、相場は１０００～２０００豪ドルが普通。
銀行ローン関連費用は、融資手数料とか、資産価値評価(Valuation)費用などがありますが、
日本でポピュラーな団体信用保険には、通常入らないので、多少は安くあがるかもしれません。
あと、豪州で家を買う場合、必ずといって良いほど、数万円程度のお金を払って、建物検査をやります。
購入前にプロの検査業者を呼んで、建物の欠陥や問題点を指摘してもらうのです。
日本では、投資家が中古マンションを買う際に、建物検査はポピュラーになってきましたけど、
豪州では築古物件が多い上に、通常、瑕疵担保責任はないので、売買契約にサインしたら最後、全てが買い手の責任になってしまう。
そのリスクヘッジの意味でも、建物検査はもはや必須です。
保険ですが、豪州では購入後に、買い手の判断で加入するのが普通です。
豪州には保険の種類が非常に多いですが、ポピュラーなのは火災保険と、家財保険(Content insurance)･･･要は盗難保険ですね。
なお、地震がほとんど起こらない国なので、地震保険に入る人はまずいません。
最後に、豪州では、日本の消費税に相当するGSTがあり、税率は１０％です。
中古住宅の取引自体は、GST非課税扱いになりますが、それ以外の諸費用には、１０％が必ず上乗せされます。
豪州では、諸費用全体を合わせて、不動産価格の５～６％が相場といったところでしょうか。
日本だと７～１０％と言われているので、それよりは多少、割安かもしれません。
【２．家の売却時にかかる費用】
・不動産紹介手数料　(Agent Commission)
・司法書士費用　(Conveyancing fee)
・キャピタルゲイン税　(Capital gains tax)
豪州で家を売る時にかかる費用項目は、いたってシンプルです。大まかに言って、３種類しかありません。
不動産紹介手数料は、売買価格の２～３％が相場と思われます。広告費(Advertisement fee)と手数料(Commission)を
分けて徴収する業者もいますが、普通、相場を大きく外れません。
司法書士費用･･･家を売る際も、家を買う時と同じくらいの金額がかかります。
あと、１９８５年以降に取得した不動産については、キャピタルゲイン税がかかることに注意。
豪州では通常、どんな築古の物件を買っても、保有していれば価値が上がるのが普通なので、
たとえば、３０万豪ドルで取得した物件を、５０万豪ドルで売って、保有期間中の諸費用(公租公課や司法書士費用など)が５万ドルとすると、
値上がり分が２０万ドルから、諸費用５万ドルの差額、１５万ドルから５０％を控除して、それに所定の税率をかけたものが、
キャピタルゲイン税として徴収されます。
余談ですが、不動産バブルの絶頂期(２０００年代前半)には、州によっては家を売る際に、かなり高額の印紙税がかかった時期がありました。
今では私の知る限り、どの州でも売却時の印紙税はかからないはずです。
最後に、GST･･･当然ながら、不動産紹介手数料と司法書士費用には、GSTとして、１０％の税率が上乗せされて請求されてきます。
【３．ランニングコスト】
豪州でも日本と同様、家を保有しているだけで様々な名目の費用がかかりますが、その内容は日本と大きく違います。
代表的な支出品目としては、
・住宅ローンの支払　(Loan repayment)
・市税 (City rate)
・水道代 (Water rate)
(集合住宅の場合)
・管理費 (Strata levy)
・修繕積立金 (Sinking fund fee)
すでに、お気づきになられたかもしれませんが、豪州では日本の｢固定資産税｣や｢都市計画税｣に相当するものがありません。
｢市税｣が、それに近い位置づけかもしれませんが、日本のように資産価値に応じて徴収されるものではないようです。
不動産が所在する自治体に支払う、という点では一緒なんですがね。
余談ですが、豪州では相続税もありません。この国でどんなに資産リッチになっても、無税で次代に相続できるのです。
ですので、日本で相続対策に悩んでいる方は、豪州や隣国ニュージーランドで不動産に代えて、無税で相続するのがおすすめです。
豪州において、住宅ローンの支払いが、オーナーにとって支出の大部分を占めることは、日本と同じです。
ただ、豪州のローン金利は年６～７％、日本に比べると格段に高いので、
ローンを組んで家買うと、月々の支払いは、本当に大変です。
１０年以上前、家が安かった次代に買った人はともかく、近年、都市部で家を買った人は、ローンを払うために一生懸命、働かざるを得ない状況です。
子供がいても、夫婦共稼ぎは当たり前。また、家の一室を留学生に間貸しして家賃を取り、ローン返済に充てる家族も珍しくありません。
水道代。面白いことに、豪州では水道代はオーナーが払うことになっています。家を賃貸に出しても、入居者は水道代払わなくていいのです。
この国の水道代は、物件所在地の自治体から、従量制料金ではなく、定額で徴収されます。
あと、豪州でも日本と同様、集合住宅であれば管理費と修繕積立金がかかります。その金額は、物件の内容や築年数によって、千差万別です。
一戸建てであれば、この種の費用はかかりませんが、その代わり、家の修繕、ペンキ塗り、芝刈り代、プールの維持費･･･すべて自分持ちです。
土地が広い戸建で、かつプール付きだと、半端じゃない額がかかります。
次回は、豪州で持ち家を賃貸に出す場合の、手続きやお金、留意点などについて、書いていきたいと思います。
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