2011年 5月 の投稿一覧

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

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昨日は、福岡市で仕入れた一棟物件の決済日でした。決済が無事済んで、さあ、これからが勝負です。

福岡という厳しい市場で、今後長年にわたる戦い(賃貸経営)が待っています。もちろん、戦いですから、積極的に勝ちにいきます。私が何を考え、どんな行動をしているのか、今回ご紹介しますね。

ところで、｢アジア太平洋大家の会｣会長として、アウトバウンド(日本人投資家への海外物件への投資)を推奨している私が、なぜ福岡で、しかも新築を買ったのか？

ま、時系列でいえば、｢アジア太平洋大家の会｣を立ち上げたのが今年２月で、福岡物件の企画は、それ以前(昨年１１月頃)からやってた話ではありますが･･･

それでも、賃貸経営マーケットとしてみた場合、日本の地方都市、特に福岡や札幌の市場の厳しさは、全国的によく知られた話ですので、｢Manachanともあろう者が、なぜいま、福岡で買うんですか？｣みたいな質問を、いろんな人から受けてきました。

質問を受ける以前に、私自身、福岡で買うべきかどうか、最後の最後まで悩みました。

勝算は、それなりにあります。私は、福岡での不動産投資経験者ですし、かつて住んでいたので土地勘もある。それに私は、山梨県甲府市、北海道千歳市、愛知県一宮市といった、賃貸経営環境が厳しいエリアに物件を持ち、全て満室にしています。それらの地域に比べて、福岡の環境がさらに厳しいとは思わない。

ですが同時に、私は世界中の不動産を、投資対象としてみています。マニラ、クアラルンプール、シドニー、ロンドン、オークランド･･･ほとんど空室リスクがなく、家賃が年々上昇し、かつ資産価値も上昇している都市を、たくさん知っています。

それらと比べて、福岡はどうなのか？お金の使い方として、べストの選択なのかどうか･･･自分のなかで、なかなか答えが出ませんでした。

投資対象の選択は、どの位のタイムスパンで、投下資本をいつ回収するか･･･といったプランにもよりますが、短期、中期、長期･･･いずれの視点で見ても、いま福岡で投資することが、世界的な視野でみてベストの選択だと、自信を持って言うことはできません。

しかし、自分個人の幸せや満足、つまり、｢経営者としての夢を追いかける｣ことに関していえば、福岡での投資ほど、良い選択は思い浮かびませんでした。

私は、大好きな福岡の街で、夢を追いたかったのです。

経済低迷の日本にあって、一番アジアに近く、成長余力のある九州の中心都市・福岡で、これまで誰もやったことのない先進的な経営をして、成功したいのです。

ちょうど、日経ビジネスで｢九州の潜在力｣という特集をやっていたので、皆さんもご存じかと思いますが(リンク)、

アジア近隣諸国との地理的な近さという、日本の他地域が、永遠に真似できない｢地の利｣を活かして、九州各地で、ユニークな産業創出の試みが行われています。

｢独自の車両戦略で異彩を放つJR九州｣
｢韓国等からの観光客を集める観光地、ゴルフ場｣
｢アジアからの部品供給を増やして、国内でも小型車を生産できるサプライチェーンを構築しようとする日産｣
｢世界最大級の太陽電池工場を宮崎に建設した昭和シェル｣
｢ノウハウを共有して大きくなった通販業界｣
｢地域の資金を地域の会社に投資するドーガン｣
｢公害を克服し、環境技術で先進的な取り組みが進む北九州市｣　等々･･･

こうした努力により、九州経済をアジアの発展と一体化させて、どこまで飛躍させられるかは、まだ未知数ですが、震災後、日本のおかれた客観的状況を考えると、九州がアジアのなかで成功しない限り、日本の復活なんてあり得ないと思うのです。

私は、九州・福岡を、｢日本の一地方都市｣とは思っていません。すでに、中国・韓国・台湾と深く結びついた、名実ともに｢アジアの国際都市｣です。歴史的にも、ずっとそうでした。

私は｢東京から｣だけじゃなくて、｢玄界灘・東シナ海の向こうから｣九州や福岡をみる視座を持っています。韓国の人々が、福岡(博多)をどれだけ好きか？中国の上海や杭州の人々の間で、福岡(博多)がいかに知られているか、実体験から、よく知っています。

それに私は、中国語を活かした、中国人の客付けノウハウも持っています。いま福岡で留学・就労している中国人も、上海や杭州、福建省などで、福岡に行きたがっている人も、多数、知っています。

福岡で、賃貸住宅は死ぬほど余っていますが、反面、この街に住むアジア系外国人が満足に入居できない状況もあります。彼らを客付けするノウハウを持ち、日本での生活を中国語でサポートできる人は、福岡では非常に少ない。まさにブルーオーシャン。

｢私にしかできないユニークな賃貸経営｣をして、福岡で堂々と成功したいのです。

私が福岡で潜在客として狙うのは、日本人はもちろんですが、アジア系外国人を入居させるのであれば、ハイエンドな人々･･･教育程度が高く、資産背景もあり、ちゃんとした仕事について収入のある人々を狙うつもりです。

ハイエンドじゃない人を狙っても、家賃の安いエリアで、値下げ競争で消耗するだけで、面白くない。日本人も、ハイエンドなアジア系外国人も、誰もが住みたいと思う立地を選ばなければ意味がないと考えます。

私の福岡での土地選びの基準は、｢ボンラパス｣、｢ラ・パレット｣といった、高級スーパーマーケットがある街かどうか･･･その一言に尽きます。

特に｢ボンラパス｣のある街は、おしゃれな雑貨屋なども多く、高級感、セレブ感を醸し出しています(福岡なので、東京のセレブタウンよりは、ずっとのんびりした感じですけどね･･･)

私が今回選んだ｢高宮｣という街は、駅前に｢ボンラパス｣があり、街並みも、住宅街のたたずまいも、とても美しく整っています。西鉄高宮駅から西側、｢高宮｣という地名はブランド化した高級住宅街ですし、東側の｢大楠｣、｢玉川町｣でも、住宅街の
環境は東京の山の手(世田谷や目黒)と何ら変わりません。

西鉄高宮の駅

駅と直結した｢ボンラパス｣は高宮のみ！

自分が住みたい位、素敵な土地です。正直、むちゃくちゃ住みたい･･･東京の世田谷・目黒ほど、肩肘張らなくて暮らせるし、天神・博多まで自転車で行けるし、東京と違って、きれいな海や山がすぐ近くにあるし、国際空港も、国際フェリーの就航する港にもすぐ行けるのです。

私が福岡で、いま取り組んでいるのは、｢カーシェアリング会社｣との提携です。高宮という街は、福岡のなかでは、家賃や駐車料金が高めなエリアなので、家賃払って、さらに車も持てる人となると、やはり限られてしまう。

日常生活では、西鉄電車と自転車があれば、クルマなしでも十分便利なのですが、福岡には郊外にも、ショッピングセンターやレジャースポットがたくさんあるし、阿蘇・九重の山や温泉、呼子港のイカ料理･･･クルマなしでは行けない観光地も近隣に多い。

そこで、車を必要な時だけ使える｢カーシェアリング｣サービスを、私の仕込んだ物件の近隣に設置できないか、今年の１月頃からずっと取り組んでいます。関東ではかなり一般的になった、｢カーシェアリング｣ですが、九州での事業展開は遅れており、時間がかかっていますが、これが実現できれば、入居者にとって、さらに魅力が高まると思います。

将来的には、福岡市内の中国語・英語・韓国語の学校とも提携して、｢Manachan物件なら、高宮に住めるだけでなく、キャリアアップにもつながる｣ようなサービスを提供していきたいと思います。

そして、今後長いお付き合いになる、管理会社(三和エステート)の方々は密に連絡を取り、収益のあがる先進賃貸経営を目指して、パートナーとして共に学び、高めあえるWin-Winの関係を築いていきたいと思います。

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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福岡から、東京の自宅に帰ってきました。

金曜日の仕事終わってから、飛行機飛び乗って、１泊２日の強行軍。自宅に着いたのが夜１２時前後だったので、さすがに身体きついな。今日はゆっくり寝よう。

ところで、私が今回福岡に行った目的は、福岡市の高宮というところに、土地から仕込んで新築した一棟アパートの引き渡し手続きでした。ついでに、福岡現地の不動産投資家仲間とも会って情報交換できたので、とても楽しい旅でした。

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ところで、私が今の日本で、しかも福岡で、借金してまで、なぜ一棟アパートを仕込むのか？不思議に思う方もいるかもしれません。

私だって、我ながら不思議な選択をしたものです。全世界を見渡した時、一般論としては、日本の新築アパートは｢買い｣ではないでしょう。日本の今後、どうなるか分かりませんが、少なくとも予見できる将来、不動産の経営環境はさらに厳しくなると予想されます。若年人口減少、空室率増加、賃料低下、増税･･･残念な話ですが、あまり明るくない未来が、すでに見えています。

しかも日本の主要都市のなかで、空室率が高く、家賃下落が深刻といわれる福岡･･･私も、かつて福岡の区分物件に投資し、マーケットの厳しさは身にしみているので、今回は、慎重に慎重を期しました。

私が今回、新築に手を出したのは、まず、｢物件ポートフォリオの若返り｣を図りたかったことがあります。いま日本各地に持っている、５つの区分マンションの平均築年数が２３年ですから、今回、６戸の新築マンションを仕込むことにより、平均１０年強に下げることができ、バランスが取れます。

また、｢最近買ったフィリピン物件の月々の支払い｣に、充てるだけのキャッシュフローを稼いでくれる物件が欲しかったという事情もあります。

ですが、福岡の厳しいマーケットのこと。借金のリスクを負ってまで、この街で新築を買える条件としては、｢今回１０～２０年間、勝ち続ける物件である｣ことが絶対に必要です。具体的には、

１）立地に、圧倒的な優位性があること
２）物件や間取りで、他の物件と差別化が図れること
３）１０年後に、ローン残債が土地値以下に下がり、物件売却、最悪でも土地売却による出口が取れること。

こうした厳しい条件を全て満たす、数少ない選択肢が、今回買った、｢高宮駅、徒歩２分｣の立地と、｢床下収納＆ロフト付き、3層構造アパート｣でした。

今日、物件の内覧に行ったのですが･･･この高宮という街が、想像以上に素晴らしくて驚きました。本当に、自分が住みたい位です。

私は今から１０年前、高宮のすぐ隣の平尾という、人気の住宅街に住んでいました。

平尾は、ものすごく住みやすかったですよ。福岡の中心・天神まで西鉄電車で２駅。自転車でも行ける距離。駅の近くに、サニー、アントレー・ド・ポムといったスーパーも充実。都心近くにも関わらず、緑が多く閑静な環境で、教育機関のレベルも高い地域。おおよそ、福岡に暮らす誰もが住みたい街です。

だから、物件を仕入れるなら、平尾みたいな街が良いと思って、目をつけたのが、隣駅の高宮でした。ここも、平尾に負けず劣らず、環境が良く、住宅地や小中学校のグレードも高い。かつ、平尾ほど土地値が高くないので(福岡市内の平均よりはずっと高いけど･･･)、土地から仕込んでも、それなりに収益が出そうなので、決心しました。

そんな高宮の魅力を、写真でお伝えしますね。

１）こじんまりとした、高宮の駅

２）駅前の街路樹、初夏の緑がまぶしい

３）福岡で｢ボンラパス｣(高級スーパー)がある街は、なんとなくハイソっぽい

４）福岡で一番美味しいと評判の珈琲店はじめ、カフェバーの類が多い

５）物件のすぐ前が、公園。ファミリーには良い環境ですね

６）物件から見る、借景。駅歩２分なのにこんなに緑が多い！

おはようございます。
グローバル不動産投資家Manachanです。

一応、｢グローバル不動産投資家｣と称してはいますが、日本国内での物件取得も並行して進めており、
明日は、福岡市で仕入れた新築一棟物件の引き渡しです。

これにより、私の保有資産価値の割合は、｢日本｣：｢海外｣(豪州＆フィリピン)＝６０：４０程度になりました。
それでも一応、｢日本がコケたら？｣、｢投資先の海外の国がコケたら？｣といったカントリーリスクに対するヘッジはできていると思います。

今後は、海外投資の比率を増やして、来年あたりは、｢日本｣：｢海外｣＝３５：６５程度に持っていきたい。
個人的には、｢日本｣：｢アジア等新興国｣：｢英米系先進国｣＝１：１：１　くらいの割合が理想ですね。

今回は、ニュージーランド(以下、NZと略)ねたになります。

NZは、英語圏であり、生活水準が高く、ライフスタイルの面でも魅力が高く、日本を含む、アジア各国の人々にとって、人気の移住先の一つです。
あと、｢ラグビーの強い国｣としても世界的に有名です。以前からラグビーに目がなく、5歳の娘と｢トライ｣、｢タックル｣、｢ゴールキック｣ラグビーごっこして遊ぶ私としては、もうたまりませんね♪

但しNZの場合、すぐ隣に｢オーストラリア｣という、似たコンセプトで売り出している人気移住先国があります。
国の人口・経済規模が断然違うこともあり、どうしても、NZのイメージは地味になっていまう。

そこで、｢オーストラリアに負けじ｣と、NZでは数々の移住・投資奨励策をとっています。
不動産でいえば、永住権のない外国人の場合、オーストラリアで中古物件を買うことは難しいですが、NZではほぼ問題なく買えますし、
また、永住権の取得条件も、オーストラリアよりは概して緩い。

NZの永住ビザカテゴリのなかで、私が以前から注目していたのが、｢起業家カテゴリー｣(創業ビザとも言います)。
NZで会社を設立し、実際に事業を行うことが前提となりますが、
NZへの投資額3000万円強(※50万NZドル)で、短期間で永住権を取れる方式なので、若い世代の永住希望者に向いていると思っていました。

その3000万円強の投資額のなかで、これまで住宅用不動産は投資対象から除外されてたのですが、今回、OKとなりました。
さらに、銀行債券など金融商品も対象に広がっています。

NZの都市部で、普通に戸建住宅を買えば、簡単に3000万強は超えてしまいますので、
平たくいえば、｢NZで家を買って、会社設立して、永住権申請｣する道が開けたということです。
(注．NZで設立した会社で、現地の人を雇用すると、ビザ申請上、さらに有利になります。)

なお、このカテゴリでビザ申請したい場合は、移民コンサルタントを頼るより、実現化可能なビジネスプランを会計士に作成してもらい、弁護士を使う事。
それも、｢移民局のネットに入っている弁護士｣の活用ですがお勧めだそうです。
ビジネスプランは、私も何度も書いてきてますし(起業してますから･･･)、英語も含めて、相談に乗ることは可能ですよ。

もうひとつ、老後をNZでのんびり過ごしたい方には、｢退職者ビザ｣(テンポラリーリタイアメントビザ)カテゴリがあります。
要件は次の通りです。

１．６６歳以上の健康に問題ない人
２．最低２年間７５万ドルをNZに投資する
３．申請時の年収が６万ドル以上ある事
４．本人名義で５０万ドル以上の資産を持っている事

NZ永住権について、勉強したい方は、これが参考になります。

http://www.immigration.govt.nz　(公式サイト)
http://www.businessimmigrationnz.com　(結構読みやすい！！)

最近のビザ要件緩和の、関連記事はこちらです。
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10723910

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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４月２７日に、中国語ブログで発表した、｢震災後の日本を訪ねよう｣（原題：不到日本非好?）というエッセイが、中国語圏の読者の間でとても好評なので、この際、日本語に｢逆翻訳｣して発表しますね。

中国語版原文はこちら⇒
大陸簡体字バージョン　　　　　
台湾・香港繁体字バージョン

英語版も発表しました！
Don’t miss out prime time to visit post-quake Japan.

｢震災後の日本を訪ねよう｣

ここ東京では、３月１１日の大震災以降、中国人旅行客の姿をほとんど見かけなくなりました。以前の東京であれば、秋葉原電子街、銀座、新宿、渋谷、六本木など、中国人旅行客に大人気のエリアがいくつもあり、そこに行けば、いつも中国語を耳にしたものですが、このような情景はすでに過去のものとなりました。

現在、余震および福島原発事故による放射能の懸念のため、中国の多くの都市では日本への旅行を禁じていると聞きます(注．４月２９日に、中国政府が日本への渡航を｢自粛勧告｣から｢注意喚起｣に引き下げたので、今では旅行団が来日しているそうです)。この措置は、私に言わせれば、少し行きすぎのように思います。

なぜなら、東京の放射線量はすでに平常値に戻り、子供たちは普通に公園で遊び、野外活動にも参加しているからです。(一時、摂取制限措置の取られた)水道水を飲む人も、日本国内で生産された野菜を食べる人も増えてきました。それ以外に、通勤、通学、ショッピング、飲み食い、いずれも平常の姿に戻っています。東京の夜に関しては、節電のため普段より暗いですが、それ以外は、｢東京本来の姿に戻った｣と言って良いでしょう。

東京はすでに、放射線を気にする人が減り、子供たちが公園で遊んでいます

震災後の日本にも、春がやってきました

推測するに、読者の皆さんが見聞きする、日本に関するマスメディアの報道は、おそらく原発事故などのネガティブなものが多いことでしょう。ですが、私が東京で暮らす実感からすれば、いま起こっていることの多くはポジティブなものです。

東京の人々は、あれだけの巨大な地震と放射能の恐怖が同時に起こったにも関わらず、わずか一カ月後には平静を取り戻しました。その行動は非常に規律にあふれ、治安や公衆衛生に何らの悪影響を及ぼしていません。これは奇跡的であり、驚嘆すべきことだと思います。

いま東京の道路は、(地震による亀裂が)きれいに舗装しなおされ、通勤電車もほぼ100%の運行、商店に行けば買いたいものも全て手に入り、地震の影響など、ほとんど見ることができません。

もし皆さんが、日本行きのビザを手にできたならば、今こそが日本を旅する絶好の機会かもしれません。いま日本に行けば、中国人観光客の姿はほぼありませんから、静かな環境でショッピングを楽しみ、日本人の生活を深く体験できるのです。こんな機会は滅多にありませんよ。

もし皆さんが東京に来て、まず目にするのは、大地震のショックを克服した、打たれ強い日本人の姿です。彼らは、自らの生活を立て直したのみならず、仙台など被災地へのボランティアに繰り出しています。福島原発に近いエリアにもボランティアに行って、現地で困難な境遇にある人々を助けています。

「フクシマ５０勇士」のお話は、皆さんもご存じでしょう。彼らの多くは、地元福島の出身者で、愛する故郷を守るため、高度に放射能汚染された過酷な現場で、生命を顧みず、懸命に闘っています。彼らこそ、勇気あふれる｢男のなかの男｣です。

２０１１年４月と５月の日本は、外国人観光客がほぼ居ない時期だからこそ、自由旅行が満喫できます。或いは、これは一生に一度の、得難い経験かもしれません。今を逃したら、次のチャンスは永遠にやって来ないかもしれません。

今こそ、日本を訪れてみよう！