投資

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最近、Youtuberになってます(笑)

皆様こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。皆様お元気でしょうか?

新型コロナで、私のライフスタイルも大きく変わりました。今年3月中旬まで、年間のうち3分の1は海外の出張先で過ごすライフスタイルを送っていましたが、今や海外渡航がほぼ無理になり、その結果、自由時間のほとんどを、東京の自宅で過ごすようになりました。

東京はつい最近まで緊急事態宣言下にありました。私の運営する会社は全面テレワークに切り替え、プライベートでも都内で用事を済ます以外は余り外出せず、自宅で仕事場所を確保して、連日Zoomミーティング等に明け暮れました。

コロナで嬉しい誤算もありました。これまでと違って「移動」しないと、自由に使える時間がたくさんできるものですね。自宅テレワークに慣れれば、労働生産性がこれまでより上がる面もあると感じます。

当面、海外出張に出られないので、これまで海外各地で撮りためた動画コンテンツや、過去に行ったセミナーなども、すべてYoutubeで無料公開することにしました。

最近の私は、週2回行うYoutube対談番組収録や、同じく週2回開催する海外不動産オンラインセミナーのYoutube編集・公開などの仕事が多く、時間の使い方としては「にわかYoutuber」になった気分です。

上記コンテンツは、私の運営する(株)国際不動産エージェントのYoutubeチャンネルにまとめています。内容かなり充実してきました。

是非チャンネル登録をお願いいたします!⇒ https://bit.ly/2GpvXy8

いくつか、目玉コンテンツがあります。

1)「海外不動産セミナーの動画」
もとは参加費5000円の有料セミナー、かなり時間とお金かけてつくったものです。クオリティには自信あり。

https://www.youtube.com/channel/UCZD_NMLqOjyYZLHNgc1R3WA/playlists

バックナンバー一覧…興味のあるものを、何でも試聴してみてくださいね。

「2020年」
2月:アメリカ地方都市不動産投資のおすすめ
1月ポートランドへようこそ

「2019年」
12月:旧ソ連圏の不動産事情
11月:アトランタ勉強会
10月:メルボルン不動産投資と暮らし方
9月:カナダ不動産投資
7月:米国不動産免税ゾーン(オポチュニティゾーン)
5月:最悪アメリカ不動m産物件(海外クソ物件)
4月:埼玉&ダラス、テキサス不動産投資
3月:イギリス地方都市の不動産投資
2月:世界の大家さん成功物語と考察
1月:ハワイ視察報告

「2018年」
12月:インド・デリー視察報告
11月:世界からみた東京不動産

2)「世界の街角から」シリーズ
私が数年間にわたり、GoPro片手に、世界中で不動産視察・仕入れに行ってた時に撮ったビデオ動画を無料公開しました。

https://www.youtube.com/watch?v=MaygGu3ftO4&list=PLk7D8mNtYcuc_61AzN7-s2SapLM7Vvjro

掲載都市一覧(私がちゃっかり買ってる物件も時々出てきます)。
・英国(ロンドン)
・米国(ニューヨーク、ハワイ、デトロイト、アリゾナ、フロリダ
・オランダ(アムステルダム)
・ドイツ(マーブルク)
・スペイン(バルセロナ)
・ロシア(モスクワ)
・エストニア(タリン)
・インド(デリー
・ウズベキスタン(タシケント)

3)「Youtube対談番組」(週2回更新)

今年5月5日から、コロナを含むタイムリーな不動産トピックを、対談形式で語ります。
https://www.youtube.com/channel/UCZD_NMLqOjyYZLHNgc1R3WA/featured

バックナンバー一覧

Vol.1 「コロナ時代の心構え 」
https://www.youtube.com/watch?v=Ajzhsf8hfDA

Vol.2 「 コロナ時代の海外不動産事情 」
https://www.youtube.com/watch?v=x9LX9ofsU3s&t=602s

第3回 「Withコロナ時代の不動産事情その1・・・大打撃!地方の民泊ゲストハウスはどうなる?転んでもただではおきない不動産の実力 」
https://www.youtube.com/watch?v=sDpVkBvH-ec&t=226s

第4回 「Withコロナ時代の不動産事情その2・・・コロナで東京の不動産はどうなる?東京でこれから人気の出る不動産とは?富裕層の投資行動の影響は?」
https://www.youtube.com/watch?v=ZQHVUPYXLf0&t=420s

第5回 「個人投資家が語る!海外不動産投資の成功と失敗ー前編」
https://www.youtube.com/watch?v=Kbnf59gtcH4&t=948s

第6回「個人投資家が語る!海外不動産投資の成功と失敗ー後編」
https://www.youtube.com/watch?v=hsdvHuC6Viw&t=38s

第7回「コロナ課題解決のカギ!世界を魅了する白馬ー前編」
https://www.youtube.com/watch?v=0wlmZpNp0oQ&t=10s

第8回「コロナ課題解決のカギ!世界を魅了する白馬ー後編」
https://www.youtube.com/watch?v=oE-6iYtmZmE&t=1198s

今後の予告ですが、

第9回「海外不動産業者のアフターサポートについて」(6/2 配信予定)
第10回「海外不動産紹介において、弊社が国選びから始めるのはなぜか?」(6/5 配信予定)

ますます内容充実していきます。繰り返しになりますが、
是非チャンネル登録をお願いいたします!⇒ https://bit.ly/2GpvXy8

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ソフトバンク出資の不動産ベンチャーは業界を変えるか?

こんにちは、Manachanです。

前回は、ソフトバンク・ビジョンファンドの出資を受けて、鳴り物入りで日本に進出したものの目下苦戦が報じられるOYO LIFEについての体験談を書いたところ、12,000ページビュー突破の大好評をいただいたので、気を良くして、今回は「OYOやWeWork以外の、ソフトバンク出資の不動産ベンチャーがどうなっているか?」を、主にアメリカを舞台にお話ししたいと思います、。

 

今回の話で、押さえておくべきキーワードは、2つあります。

「ユニコーン企業」

「ZORC」(不動産版GAFA)

 

ユニコーン企業とは?

2013年に登場した概念で、「評価額10億ドル(1 Billion USD)以上」「未上場」「スタートアップ」「テクノロジー企業」という4条件を全て満たした企業を指します。

2018年3月現在、全世界にユニコーン企業は279社あり、急増中。その大部分は米国と中国にあります。有名どころでは、Uber、Didi(滴滴出行)や、AirbnbやSpace Xなどがあります。

孫正義氏がサウジアラビアのムハンマド皇太子と組んで2017年に発足した10兆円規模のソフトバンク・ビジョンファンドは、主に世界的なユニコーン企業に出資しています。前回とりあげたOYO Roomsや、いま話題のWeworkも、共に不動産・コンシューマー分野のユニコーン企業です。

現時点でソフトバンク・ビジョンファンドは日本企業にはほぼ出資していません。そもそも、日本にはユニコーン企業が3つくらいしかありませんから…つい先日、世間を驚かせたLINEとヤフーの合併劇は、ソフトバンク・孫正義氏が資金を入れた、日本初のユニコーン企業ともいえます。

もっとも孫氏は日本市場など眼中になく、10年前のアリババみたいに、投資したユニコーンが上場・世界規模で大化けすることで、兆単位のリターンを狙っているのでしょう。

 

ZORCとは?

米国で支配的な巨大IT企業としてGAFA(Google, Apple, Facebook, Amazon)の4社は有名ですが、その不動産テック版ともいえるZORC(ゾーク)が、いま米国不動産業界の話題をほぼ独占しています。

ZORCは、Zillow, Redfin, Opendoor, Compassの頭文字。うち2社(Opendoor, Compass)には、ソフトバンク・ビジョンファンドの巨額資金が入っています。巨大投資ファンドがテクノロジーに投資して、既存の業界構造を根こそぎ変えようとするのがAI時代のトレンドなのかもしれません。米国は、その動きの最先端にいます。

 

ZORC4社について簡単に解説しますね。

Zillowは、2006年創業。言わずと知れた米国最大の不動産ポータルサイト運営企業。本社はシアトル。NASDAQ上場しており、時価総額は2019年11月末時点で81億ドル(8800億円)。創業者Rich Barton氏の連続起業家としての経歴は凄まじく、ZillowのほかExpediaやGlassdoorも創業・大成功させている。Zillowは2015年競合不動産ポータルサイトTruliaを買収し、全米で物件登録数1億件を擁する独占的な地位を活かして、最近は仲介業に力を入れており、さらにオンライン買取再販(i-buyer)事業にも進出して、後述Opendoorの最強ライバルと化している。

RedfinZillowと同じくシアトルを本社とする、2004年創業の企業。不動産ポータルサイトが有名だが、実態は「ITを使った仲介業」で、Redfinサイトを通じて成約した不動産エージェントから得る契約金額の1~2%の報酬が主な収益モデル。REMAXなど伝統的な不動産ブローカー大手との協業で業績を伸ばしてきたが、今年に入ってエージェント中抜きして顧客が売主に直接オファーできるRedfin Directというサービスを打ち出したことで業界に大きな波紋が広がっている。NASDAQ上場しており、時価総額はZillowよりはずっと小さく、2019年11月末時点で18億ドル(1900億円)。

 

次に、ソフトバンクのお金が入った2社について、

Opendoor2014年にサンフランシスコのY-Combinatorから巣立った、オンライン買取再販(i-buyer)専業のスタートアップ企業。フェニックスやダラスなど、人口増加中で築浅の戸建物件が多い均質な不動産市場を持つ街に進出して、独自のアルゴリズムで月1000件単位のオンライン買取事業を実施して、i-buyerとして業界最大手にのし上がった。現時点で未上場。最近は進出先都市での競争激化に伴い、ロサンゼルスなど高額中古物件の多い都市に進出したり、Zillowがi-buyer事業に参入することで強力なライバルとなる等、成長の岐路に立たされている。なお、2018年10月にソフトバンク・ビジョンファンドは同社に450億円を投資している。

 

Compass2012年にニューヨークで起業した不動産仲介会社(ブローカー)。「テクノロジーを使って不動産仲介の生産性を上げる」を旗印に、サンフランシスコなど高額不動産が多い街に一挙進出し、優秀なエージェントを巨額の移籍金やストックオプションを使って引き抜く戦略でシェアと売上を急激に伸ばしている。但し敵も多く、業界最大手のRealogyをはじめ数社から訴訟を受けている。現時点で未上場。現時点では赤字体質が改まっておらず、収益化が喫緊の課題とされている。なお、ソフトバンクビジョンファンドからは2018年に450億円の出資を受けてけいる。

 

私は職業柄、アメリカの不動産業界イベントに多数参加しますが、ここ2年ほどは、どこへ行ってもOpendoorやCompassが話題にのぼる頻度が凄く、その多くは戦々恐々としています。

それもそのはず、仲介手数料を収益源とするエージェントからみると、Opendoorの手がけるi-buyer事業は手数料を中抜きしてオーナーと直接売買するビジネスモデル。同社がこのマーケットを開拓してしまった今、Zillowでさえi-buyer事業に参入。そして、長年エージェントの味方だったRedfinでさえ、中抜き直売サービスを始める始末。

一方Compassは、仲介手数料モデルに基づいたビジネスモデルとはいえ、Realogy、Remax、Keller Williamsなどのエージェント大手からみれば、Opendoorは巨額投資マネーにものを言わせて優秀なエージェントを引き抜く、憎っくき競争相手に他なりません。

 

このような、既存の業界秩序を乱して成長する新興勢力は、アメリカではDisrupter(創造的破壊者)と呼ばれます。アメリカ産業の歴史は、ある意味、Disrupterたちが創ってきたと言ってよい。フォードしかり、AT&Tしかり、IBMしかり、GAFAしかり…不動産業界でも、例えば既存大手のKeller WilliamsやRemaxは1980年代のDisrupterとして、ライバルをなぎ倒して成長してきたわけです。

孫正義氏のソフトバンク・ビジョンファンドは、誤解を恐れずにいえば各業界のDisrupterを支援し、あわよくば業界を根こそぎ変える、アリババみたいな巨大独占企業になっていただき、結果として兆単位の利益をもたらして欲しいという動きであり、その意味で彼は「ものすごくリスクを負う真の勝負師」なわけです。そのように考えると、彼の意図が分かりやすくなると思います。

私も投資家のはしくれとして、孫正義氏のケタ外れの勝負師ぶりには大きな魅力を感じます。彼の思考の先には、とてもエキサイティングな(でも社会全体の調和という観点からすると結構こわい…)世界が広がっているはずで、引き続き楽しく注視していきます。なお、ユニコーン企業が3社しかない日本だけで思考すると、彼のスケールが理解できないので、米国や中国、インドなど、でかくてイノベーティブな国に頻繁に出かけて定点観測する必要も感じますし、実際にやっています。

 

最後に、ソフトバンクが巨額出資しているOpendoorやCompassが無事上場して、企業価値をさらに高めることができるのか?私は、「いずれも厳しい。Opendoorなら可能性あるけど、Compassは難しい」とみています。

すでにi-buyerの領域で独占的地位を得たOpendoorにとって、当面の課題は巨人Zillowとの競争。あとはアメリカ不動産市場のクラッシュが懸念材料ではあります(不動産物件を大量に自社保有するビジネスモデルゆえ、市場がクラッシュすると不良在庫が表面化して、一気に危機が来る)。同社はすでに「利ざやで稼ぐ」収益構造が確立済なので、競争に勝って収益強化が飛躍のカギでしょう。

一方、Compassの前途はよく分かりません。少しWeWorkと似ていますが、投資家の巨額資金を使って赤字覚悟で一気にシェアを広げたのは良いが、シェアをとった後、いかにしてマネタイズ&黒字化するかの道筋が見えないです。私にはCompass所属の優秀なエージェントの友人が数名いますが、彼らにストックオプションを持たせている以上、いずれかの時点で上場しなくちゃならない。かといって市内一等地に高額なオフィスを借りる等、高コスト体質でもあり、ビジネスモデル的にはRemaxなど既存のライバルとそう差別化できるように見えないし…何を繰り出してくるか分かりませんが、今が勝負どころですね。

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「金持ちと非・金持ちの違い」を理解し、「格差」を自力で乗り越えよう

こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。

今回は、私が普段、海外不動産の活動を通じて見聞する「金持ち」と「非・金持ち」の根本的な違いと誤解について整理したいと思い、私の頭のなかにあるものを図で表してみました。

 

1)金持ちの「富の構造」は3段階からなっている。

・有形の富(現金や資産など、目に見える、数値で測れるもの)
・無形の富(信用・人脈、知・リテラシー、スキルなど、目にみえないもの)
・彼らをとりまく「情報」(有益なものと、劣悪なものと、両方ある)

 

2)金持ちには情報が集まる

・金持ちには雑多な人々が群がり、それぞれの思惑で情報を持ち込む。
・優れた者ほど、情報の良し悪しを判断する「知・リテラシー」(無形の富)が発達している。
・良質な情報は、結果として彼らの有形・無形の富を、さらに豊かにする。

 

3)非・金持ちも、3段階の「富の構造」を持っている。但し、金持ちのそれとは質量ともに圧倒的な違いがある。

・有形の富、無形の富の絶対量が少ない。
・一般論として、劣悪な情報に取り囲まれている。典型的には「庶民を食い物にする貧困ビジネス」、「妬み、そねみ。それと結びついた左派的政治言説」など。
・劣悪な情報の特徴は、「有形の富しか見えてない」こと(例.「手っ取り早く稼ごう」、「金持ちから税金とろう」等々…)

 

4)劣悪な情報は、ただでさえ乏しい非・金持ちの有形・無形の富を、さらに痩せ細らせる

・「値段に見合う価値のない高額セミナー」、「信用や時間をお金に換えるビジネス」等々

 

貧富格差の構図を指摘した上で、その次の筋書きも、考えてみました。

 

5)非・金持ちが、金持ちの側に近づくには、まず、目に見えない「無形の富」や「情報」に着目すべき。

・具体的には、「知・リテラシー」を強化することで、劣悪な情報を排除し、身の回りを「良質な情報」だけで固める

・その情報を使って、「まず無形、次に有形」の順で、徐々に豊かにしていく。
6)具体的な方法は数多いが、たとえば「正直な情報発信を長年継続」は有効性が高いほう方。

・ありのままの自分をさらけ出し、ブログや動画チャンネルで正直な情報発信を長年続けていく

・興味のあるひとつのテーマを長年追求して、誰よりも詳しくなる 等々

 

7)中長期的は、有形の富と無形の富は、一定のバランスをとるようにできている。

・無形の富が充実すればするほど、それと帳尻をあわせるように有形の富も自然についてくる。つまり一歩一歩、金持ちの側に近づいていく。

 

視点を変えて、「貧富格差を乗り越える人格」について書いてみます。

【”いい奴”、”おもろい奴”が、貧富格差を乗り越える】

「持てる者」と「持たざる者」の経済格差(特に資産格差)が、世界的に拡大している昨今。「持たざる者」の側に生まれた者は、今の世をどう生きるべきか?「持たざる者」の立場に立った時に、自分に何ができるか?を考えてみました。

(私の出自は「持たざる者」ですが、最近は国際不動産ビジネスを通じて、「持てる者」の側に居る方々ともお付き合いしているので、その観点から書きます。)

 

1)「持たざる者」ほど、貧富を分け隔てるものは「お金」だと思い込んでいますが、それは本質的な理解ではありません。この世は、「人々の有限な時間」と、「その時間を使ってつくられた有形無形のリソース(知識、商品、財産、サービス等…)」からできています。「お金」は「ひとさまの有限な時間」や「リソース」を買う手段のひとつに過ぎません。

2)同じ時間を費やすにも、「誰に時間使ってもらうか」によって、結果に大きな差が生まれます。ビジネスでお金をつくる方法、海外不動産で資産運用する方法、CTスキャンの解析データから疾病リスクを読み取る方法…生半可な素人が100時間費やしても、その道の超プロの費やす1時間に及ばないことが、世の中たくさんあります。

3)超プロが、商売の道に生きる場合、誠実な者ほど、富裕層になることが多い。なぜなら世の中、「人々の困っていることを発見し、問題を解決してあげる」と、「お金」というかたちで返ってくるからです。

4)超プロが、自分の時間を費やす(費やしたくなる)動機は、お金だけとは限りません。よく観察すると、彼らは一銭の対価も得られないのに、「いい奴」や「おもろい奴」のために、最上級のノウハウを惜しげもなく与えることが多いです。

 

起業して、会社を大きくしようとすると、必然的に、いろんな専門家の知識・ノウハウを拝借することになります。変化の激しい現代、自分で試行錯誤するより、超プロの当世最高水準のノウハウを買った方が早いことも多い。その対価をお金で払おうとすると、非常に高額になります。

そこで、お金のない私は、自分が海外各地で得てきた経験を、ブログやFBで情報発信することによって、超プロな方々に「いい奴」、「おもろい奴」と思ってもらうことを心がけました

運と相性がよければ、自分が彼らにとって「いい奴」、「おもろい奴」、「一緒に時間過ごして楽しい奴」になれることもあります、そんな時、彼らは自分の有限な時間やノウハウ、人脈を、惜しげもなく与えてくれます。それこそが、私を「持たざる者」から「持てる者」に変えてくれる、超特急切符だったりするのです。

 

だから私、思うのです。お金持ちになりたい者が、お金そのものを目指してはだめなのだと。

それよりも、自分の内面に目を向けて、「強み」はどこにあるのか、「いい奴」や「おもろい奴」として自分をプロデュースするにはどうすれば良いのか?それを考えた方がずっと早いし、成果が上がると思います。

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日本人にくっついて海外不動産買うのは賢いか?

こんにちはManachanです。今回は少し辛口のコラムを書きます。 私は2011年に、海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来8年間、日本人の不動産投資リテラシー向上に尽力してきた自負があります。でも現時点では道半ばどころか端緒についたばかり。私が良いと思うレベルに達するまでは、まだ気の遠くなるような時間と継続的努力が必要な気がします。 なぜそう思うのか?多くの日本人は、これまで、不動産投資を通じて資産を殖やす勉強をしてきませんでした。資産家層でも一部を除いて、投資・資産形成の知恵を十分身につける機会がないまま今日に至っています。そんな環境下で 私は 、海外不動産投資で勝てる日本人を量産すべく孤軍奮闘してきたわけですが、日本全体からすれば私の知名度・影響力は微々たるもの(悲)。恥ずかしながら「砂漠の一滴」くらいの仕事しかできてないのです。 国民の投資リテラシーが相変わらず低いなかで、起こることは、「歴史の繰り返し」…金融緩和で不動産価格が上がれば、不動産投資の素人にオーバーローン組ませてカス物件を売りつけたり、「かぼちゃの馬車」のように不動産業者と金融機関が結託してサブリースつけて売りまくり、挙句の果てに保証家賃の入金ができなくなって社会問題化したり… 似たようなことは以前の時代でも、何度も繰り返されていました。まじでデジャブ感が凄い!マクロでいうなら、日本人は過去の失敗からほとんど学んでないということです。 しかも、投資の舞台が日本というホームグラウンドを離れた海外の話になると難易度が増します。法律や商習慣が違う、言葉が違う、人々の住まい方暮らし方が違う、不動産マーケットの性質も違うとなれば、

多くの人は、「よく分からないから、とりあえず、日本人がたくさん買ってる海外の物件を追随買いしてみよう」となる。そうしたい気持ちはよく分かるのですが、投資・資産保全の視点からすると、これは一番やっちゃいけないことだと思います。

なぜなら、一般的な日本人は海外経験が少なく不動産投資のリテラシーも足りない上に、仲介する業者からして、そもそも不勉強で分かってないケースが多い。お客様にどんな物件を買ってもらえば投資利益が出るのかも分からず、とりあえず売りやすいもの、手っ取り早く儲かるものの販売に走る。

キツイ言い方で恐縮ですが、要は「分かってない人」が「分かってない業者」から「曖昧な判断基準 」 で海外物件を買い、それが積み重なるとどうなるのか?…その帰結は、「海外の一角で、日本人だけの特殊マーケットが形成されtて、身動きとれなくなる」。その典型的な例をいくつか挙げます。

1)日本人の節税買いで暴騰したハワイ某コンドミニアム

ハワイのワイキキエリアは、鉄筋コンクリート(RC)のホテルとコンドミニアムで埋め尽くされています。この構造の建物は、日本の税法上は47年償却になりますので、築47年を超えた建物を個人名義で買えば、9年(47×0.2=9.4、小数点以下切り捨て)で全額快速償却が認められ、所得税の節税・繰延に使えます。実際、築47年を超えた建物に、日本人買いの人気が集まります。 私がみた物件は、築50年余りのRC造ホテル運営中コンドミニアム。オーナーの3分の1は日本人で、その比率が急速に増えています。私の記憶では、3年前は2ベッドルームの売値が50万ドル台だったと記憶していますが、今では80万ドル近辺で売買されているとのこと。現地の相場観ではもはや説明できない価格水準で、この値段で買うのは日本人だけだそうです。 もしこの物件を80万ドルで買い、5~6年後に売りたくなった場合に損切りせずに売るのは、まず不可能でしょう。
 

2)戸建ばかりのテキサス地方都市で木造アパート区分という特殊商品

テキサス州は、究極のクルマ社会。広大な土地に、見渡す限り平屋~二階建の戸建住宅地が並びます。人口が増えて都市が拡大しても宅地開発できる土地がそれ以上に広いため、アパート・マンションといった集合住宅が、都心部の一角以外では成立していません。 そんな「戸建だらけの街」で、果たして何を考えたのか、日本人の不動産業者が節税したい日本人客向けに「木造アパートの区分売り」なる珍商売を始めました。確かに土地が安く建物比率が高いので、日本の税法上の償却は取れるのかもしれませんが、現地視点からみれば「こんなもん不動産じゃない!」シロモノで、アメリカ人に売るのはまず不可能だし、日本人を半ば騙して売り抜ける以外にありません。 しかも、管理組合(HOA)もつくらずに区分売りする悪質なケースもあり、共用部分で入居者が怪我でもしたら、訴訟リスクバリバリでしょう。
投資家視点でいうと、日本人が群がってる買ってる物件には、私はまず手を出しません。元本価値の毀損リスクが怖いからです。

口悪くてすみませんが、「不動産マーケット分かってない人たちが投資目的で持ってる物件」ほど、「いざという時に狼狽売りが殺到して値崩れするリスク 」が大きいのです。

これは日本人だけの現象ではありません。数年前、フィリピンのマニラで、韓国人オーナーがまとめ買いしているコンドミニアムで、北朝鮮がらみの危機が起こった際に投げ売りで相場が崩れたことがありますし、 いま世界中で不動産買いまくってる中国人も一般的な投資リテラシーが高いとはいえず、彼らがまとめ買いしている集合住宅ほど、融資条件やビザ発給条件が変わった際に一気に相場が崩れてしまうリスクがあります。これはオーストラリアやカナダの大都市で、実際に起こってることです。 上記の理由から、海外不動産投資で損しないためには、「他の日本人に追随して買う」のは極力避けるべきだと思います。下手したら「海外版かぼちゃのKUSO物件」をつかまされてしまうことにもなりかねないからです。 残念ながら現時点では、一般的な日本人や、販売業者の投資リテラシーを信頼しない方が良い。それよりも、弊社ホームページ投資家成功塾を使って不動産投資をきちんと勉強して判断力をつけたうえで、筋の通ったことを言ってる人をメンターにした方が数百倍良いでしょう。
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花咲かじいさんが成功する理由…お金よりスキル、人間関係の時代

こんばんはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は、「人間の幸せに欠かせない3つの資産と優先順位」というテーマで書いてみます。

「資産三分法」という、昔から語り継がれてきた考え方があります。「現金、株式、不動産という、特性の異なる資産に三分して資産を守る」というもので、ある意味私も実践しています(私の場合は、現金3分の1、投資不動産3分の1、事業投資3分の1…ですかね)。

 

今は、上記を換骨奪胎して21世紀的にした、「新•資産三分法」という考え方があります。橘玲さんや、私の大家仲間・河上伸之輔さんの著書で提唱されている考え方です。

1)会計資産…現金、株式、不動産など、すべての物的資産。
2)自分資産…スキルや経験など、自分がこれまで身につけてきたもの。
3)人間関係資産…困った時に助けてくれる友人がどれだけ居るか?

 

会計資産、自分資産、人間関係資産、どれも私たちの人生を豊かにするために欠かせないものです。また、それぞれが別々の特性を持つ資産でもあります。

 

会計資産(現金、株式、不動産)が十分あってそれで生活できれば、人生に自由な時間をもたらしてくれます。またリスクを取って会計資産をさらに増やしたり(投資)、それを使って欲しいものやサービスを買ったり(消費)できます。但し、基本的にモノなので他人に奪われるリスクはあります。

自分資産(スキル、経験、知識)は、自分の身体や脳に帰属する能力なので、誰も奪うことができません。また、能力ですから使えば使うだけ豊か(上手)になります。ただ、使わないと劣化したり、時代が進めば以前身につけたものが有効性を失うことはあります。

人間関係資産(助け合う仲間)は、モノでも属人的能力でもなく、自分を取り巻く外部環境のようなもので、人に良いことをして、喜んでもらえばもらうほど、豊かになっていきます。逆に、誰かに不義理をしたり、失望させると、乏しくなっていきます。

 

3つの資産は、お互いに変換可能です。「時間やお金を使ってスキルを磨いたり、人に良い情報を与えて喜ばれたりすれば、それは会計資産を自分資産や人間関係資産に変えていることになりますし、逆に自分のスキルや人間関係を使ってビジネスしてお金をつくれば、それは自分資産・人間関係資産を会計資産に変換していることです。

いまの世の中、一番重視されているのは「会計資産」かもしれません。モノなので分かりやすいですし、お金あるところ、商売あり、人も群がってきます。私も世間的には、「国際不動産投資家」という、会計資産的な側面にフォーカスしてセルフブランディングしています。

 

ですが、河上さんによれば今後、会計資産の価値が相対的に低下し、自分資産と人間関係資産の価値が高まっていくと…私も全く同じ意見です。

昨今はネット社会。資金力や会社の看板より情報発信力やマーケティング力、ファンの数がますます大事になってきています。YoutubeやInstagram動画で人々の話題・評判を勝ち取った人や、その仕組みをつくった人が、瞬く間にお金持ちになることも珍しくありませんし、時にそれは、どんな強大なビジネスでも太刀打ちできない社会的影響力を持ったりします。つまり、「ソフトな自分資産と人間関係資産」が、「ハードな会計資産」を凌駕する影響力を持ちつつあるのです。

私の身辺でビジネスに成功している人は、ほぼ例外なく、人間関係資産と自分資産を常に豊かにしようと心がけてきた方々です。

 

自分資産と人間関係資産の如何で大きな差がつくのは、太古の昔からそうだったと思います。日本育ちなら誰でも知ってる「花咲かじいさん」の寓話で説明すると、

・花咲かじいさんが桜の木に登って灰をまくと、きれいな花が咲いて、皆が喜ぶ。

・いじわるじいさんが同じことをしても、花は咲かない。

その差は何か…昔のシンプルな時代ですから、会計資産に大差はないでしょう。でも、花咲かじいさんには、豊かな自己資産と人間関係資産があります。周りの人を大事にし、生き物を慈しむ心(自己資産)があり、かつその行いが、周りの皆に支持されています(人間関係資産)。一方いじわるじいさんには、自己資産も人間関係資産も非常に乏しい。それが、結果の違いにつながった…。

 

現代でも、人間社会ですので同じことが起きます。武道館を満員にするような人気アーティストと同じ歌を私が歌っても、人々に同じ感動を与えるのは無理ですし、そこには、自己資産(歌や踊りのスキル)と人間関係資産(ファンの信頼・憧憬)の圧倒的な差があります。逆に、国際不動産という、私が過去10年以上にわたり、心血を注ぎスキルを磨いてファンを増やしてきた領域に関して、誰かが真似をしてもすぐに追いつき追い越すのはたぶん難しいです。

 

ところで、新・資産三分法において、私が重視するのは河上氏と同様、「自己資産」と「人間関係資産」です。もちろん、この二つを充実させるには会計資産(自由な時間を生み出す固定収入)が必要ですが、私の場合、生活に困らないだけの会計資産ができたら、それをすぐに自己資産と人間関係資産に変えています。

 

・自己資産に関しては、「国際不動産業界で他の追随を許さない、世界の不動産視察経験(インプット)と情報発信(アウトプット)、情報取得に必要な語学能力と情報ソース(手段)」を持つことを常に意識しています。ここ2年ほど、年間の3分の1は出国して、6日間で5か国みたいなむちゃくちゃハードなスケジュールで旅してますが、要は「少しお金ができればすぐ飛行機乗って世界の不動産見に行ってる」のです。

・人間関係資産に関しては、完璧にできているとは思いませんが、それでも、「自分が知りえた世界の不動産情報や知見は惜しみなく世に出していく」、「まず人さまに喜んでいただく、お金はその結果としてついてくればいい」、それを座右の銘にして長年やってきました。おかげさまで、不動産仲間には恵まれていると思います。

 

逆に、私からみて疑問に思うのは、

「富を誇示する行為」(分不相応な都心レジデンスに住む、高級外車に乗る、高額リゾートホテルに泊まる等)…本心から好きでやってるなら良いですが、世の中、上には上がいます。より裕福な人と自分を比べて、さらに欲望が刺激されたらキリがありません。それこそ永遠に満たされない渇望、餓鬼道そのものです。それにお金をかける位なら、自分資産と人間関係資産を充実させればいいのに、と思います。

「素人を半ば騙して利を得る行為」…最近、「キラキラ大家」「共食い大家」「コンサル大家」などと揶揄される方が増えてきました。要は、「不動産投資を知らない人をカモにして短期的な利を得る」不動産業界の悪しき慣習を真似する一部の大家・賃貸経営者を指します。彼らのやってることは、「自分資産」と「人間関係資産」を切り売りして「会計資産」に変えようとしているわけですが、私に言わせれば非常に効率悪く愚かなことです。要は、「いじわるじいさん」になることを自ら選んでるわけですから。

 

世の中、「自分資産」と「人間関係資産」のウェイトが高まっている。要は、「花咲かじいさん」になることが、つまりスキルを磨き人に好かれることが、結果的に富への早道になっていると思うので、私はその方向を目指していきます。

 

(追記 2018/12/8)

【3つの資産と、いざという時の保険】

私は2013年2月、44歳の時、勤め先をクビになり一時路頭に迷いました。その際、手持ちの3つの資産(会計、自分、人間関係)を使って窮地を脱しています。

〇会計資産(不動産からのキャッシュフロー)があったので、急に生活行きづまることはありませんでした。

〇自分資産(ITエンジニアとして19年の経歴、多言語能力)を使って、年収1000万円超のオファーはいただきましたが、ただ「もうサラリーマンやりたくない」と思ったので、この資産はとりあえず使いませんでした。

〇人間関係資産(不動産関係の友人)…結局、不動産業者として起業を選んだわけですが、創業当初の金がない時期を、友人たちがくれたお仕事で乗り切りました。また、不動産仲介に欠かせない役所調査や重要事項説明等に仲間が手を貸してくれました。

人生ピンチの局面では、会計資産、自分資産、人間関係資産の棚卸しと活用戦略を、否応なしに考えなければなりません。これからの人生でも何度かピンチが訪れでしょうから、3つの資産は常に豊かにしておきたいと思います。

 

【居住地選択は、人間関係資産をベースに考えたい】

今は、世界中どこに住んでも良い時代。海外で暮らす上での物理的・心理的障壁は確かに低くなりました。基本的に、自分のフィーリングと会う土地で暮らせば良いと思うし、仕事のしやすさ、生活・教育環境、気候など、いろんな要素があると思います。

私の場合、海外で10年近く暮らした後、今は東京にUターンして暮らしてます。たぶん今後ずっと東京を本拠にするだろうと思います。それは、私の「人間関係資産」が最も集中している場所が東京周辺だからです。

もちろん、世界中に友人は多数いますし、いま50歳ですが今から海外に出て一からビジネス・生活を立ち上げる自信もあります。それでも、東京周辺で長年培った人間関係資産やビジネスへの活用チャンスを考えると、本拠を他所に移したいという考えは今のところありません。

仕事柄、富裕層の方々との接点が数多くありますが、「資産を外出ししても、本拠地は今のまま」を選択される方がほとんどですね。皆さん地元で培った人間関係資産を豊かにお持ちだからだと思います。

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不動産価値が2倍になるのと、暗号通貨が100倍になるのと、どちらが楽しい?

おはようございます、Manachan@バンコク滞在中です。いつもご愛読ありがとうございます。

今回のブログは、ここ1~2年、常に投資界隈を賑わせてきた「暗号通貨」(仮想通貨)と、私がライフワークにしている「不動産投資」との関係について書いてみます。

 

いくつかの暗号通貨の価値(もとい日本円や米ドルへの換算額)が短期間で何十倍、何百倍になり、世の中が「億り人続出」とか、「確定申告どうしよう~?」とか、騒がしくなってくるずっと以前から、私はビットコイン(BTC)を、送金用に使ってきました。

2015年末、私が最初にBTCを買った時の値段を、今でも覚えています。確か44,700円近辺でした。今日のレートは120万円近辺ですから、20分の1以下の値段。凄い話だよなあ…。

 

当時のBTC/JPYレートの値動きは穏やかで、今みたいに一日で20万円も30万円も動いたりなんてことはありませんでした。だから日本から海外へお金を送る、あるいはその逆をする際に、銀行窓口での煩雑な手続きを避けるための便利な代替手段として使っていました。その意味で、当時のBTCはまさしく「おカネ」でした。

BTCがおカネじゃなくなり、投機の対象になったのは、いつのことですかねえ?潮目が大きく変わったのは2017年前半あたりだと思います。

でもまあ、おカネって地味ですから…暗号通貨がおカネであることをやめた頃から、世の中の話題に乗り始めたんですよね。今では「コインチェック」とか「イーサリアム」とか、その辺歩いてるサラリーマンOLが当たり前に話してる世界ですもんね。

 

で、私はといえば、暗号通貨が急騰、乱高下した頃から、これに対する興味を失っていきました。余りにも簡単に、根拠や裏付けなしに値上がりすぎて、ゲームとして面白くないんです。逆に、私がライフワークにしている不動産は、実に奥深く素晴らしいアセットだと、改めて認識しました。気持ちを正直言うと、

 

自分の買った不動産の価値が2倍になるのと、暗号通貨が100倍になるのとでは、前者の方がずっと楽しい!

 

なぜそう思うのかを、考えてみました。

 

1)「物件選び・保有というプロセス自体が楽しい」

不動産投資は、根拠とルールのあるゲーム。世の中に何一つ、同じ物件が存在しないなかで、自分にとって「オンリーワン」の物件に巡り合うプロセスが楽しいし、また、ミクロ(物件周辺の環境、生活利便性、交通アクセス、地域賃貸需要や競合との関係etc.)とマクロ(人口増加率、GDP成長率や金融・融資環境etc.)を総合的に考えつつ、物件価値を上げていくプロセスが楽しい。また自分がオーナーとして運営するなかでバリューアップできる余地も大きい。要は、「マイ物件を探すのが楽しい」、「持ってて楽しい」…そういう意味での楽しさが、暗号通貨にはない。

 

2)「確かな資産になる」

不動産投資は実物ゆえ値動きも緩やかで、5~6年くらいの保有期間で価値を2倍にするのは簡単ではないが、それができれば相当な達成感がある。また、一旦2倍の価値になったものが、一夜にしてゼロや半分になることはありえず、確かな財産として自分の手元に残る安心感がある。一方、値動きの激しい暗号通貨には、それに相当する安心感がない。たとえ保有資産の時価が瞬間風速で1億円になっても、翌日6000万まで落ちることもありうる市況では、それはそれで、結構しんどいんじゃないかなあと思う。

 

また、いつも疑問に思うのですが、暗号通貨を推進してる人って、なぜ、「日本円みたいなリアル通貨への換算額」を気にするんだろう?

 

暗号通貨はもともと、通貨を独占的に発行する国家のコントロールを離れても、ブロックチェーン・分散型台帳技術のおかげで「信頼に足りうる流通・決済手段」として機能するものだったはずです。「脱・リアル通貨」として成り立つ「新タイプの通貨」候補だったはずです。少なくとも2015年末の時点で、私はそのようにビットコインを使っていました。

でも、今では暗号通貨そのものが投機の対象になり、客観的な裏付けなく思惑だけで乱高下するようになりました。脱・リアル通貨として価値が上がったのではなく、1BTCで買えるリアルな商品・サービスの価値が何倍になったわけでもありません。否、「日本円などリアル通貨への換算額」というバーチャルなレートだけが目まぐるしく乱高下しています。

 

「億り人」、「ビットコイン長者」といわれる人たちは結局、暗号通貨で何か商品・サービスを買ったりするよりは、むしろ日本政府が管轄する日本円に換えたかったんだな、と思います。そもそも「億」という言葉自体が「100,000,000JPY」の意味であるわけで…

そういう人が増えるほど、暗号通貨は脱・リアル通貨としての生命を失い、日本円を含むリアル通貨に従属するものになっていきます。主要国が暗号通貨の取引を禁止したり、取引所を一斉閉鎖したりしただけで価値を失うんですから、それ続けていくと、結局勝つのはリアル通貨になるよね。

 

だから、私はリアル通貨に対しても安定感のある不動産というアセットで、これからも資産づくりをしていきます。また、暗号通貨でひと財産築いた人は、早くアセット組み替えて不動産の形にした方が良いと思います。

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日本人を海外不動産情弱にさせない決意

こんにちはManachanです。前回の日記に引き続き、国際不動産の業者として再スタートを切る上での、私の決意表明を書きます。まずは、前回書いた文章の引用から、

>私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

 

その心は、

・今は日本にいても、良質な海外不動産情報は余り入ってこない。

・そのため、日本人は海外不動産に関して「情報弱者」の地位に甘んじている。

 

私は、日本の個人投資家のなかでは最も、世界各地の不動産情報に広く深く接している一人だという自負がありますが、その立場から言うと、いま日本に入ってくる海外不動産情報の少なさと、クオリティの乏しさを日々痛感します。良い情報がないから、多くの人が海外のショボい物件を、ショボい業者からショボい判断基準で買ってしまっている状況を見るにつけ、ちょっとオーバーな言い方ですが「憂国の念」さえ覚えるほどです。

 

いま東京で、海外不動産を銘打った投資フェアに集まる情報といえば、

・一昔前(2011~15年)だと、東南アジアのプレビルド(青田買い物件)ばっかり。

・今(2015~17年)だと、上記に加えて、先進国の「利回り保証物件」、「償却&節税物件」ばっかり。

 

上記は、「今の日本人客に売りやすい」という基準で取扱業者にチョイスされているわけですが、でも本当の意味で日本人の海外投資・資産形成ニーズに応えているわけではないでしょう。その証拠に、いつの時点でフェアに行っても出典業者の顔ぶれや商品ラインアップはほぼ同じ、客の顔ぶれも大差なく、まだ新しい業界なのに閉塞感さえ漂います。

言葉を換えれば、今まさに、新機軸が求められています。すなわち「日本人の海外資産形成ニーズに応える、質量ともに充実した海外不動産の情報」および、「各国・各都市の不動産マーケットを俯瞰的にみる視座と投資方法論」が求められています。私はそれを新たな価値として打ち出し、日本の海外不動産投資界隈に新風を巻き起こしたい。

 

海外不動産リテラシーを高めるのに役立つビデオ教材(2017/12/22 現在)

海外不動産、買った後どうなるの?~管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の10年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか?

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

そのヒントとなるのが、日本のすぐ近くにある「中国」の存在です。北京、上海など中国の大都市には、質量ともに日本の比ではないボリュームの海外不動産情報が集まります。現時点で最も、世界中の不動産を買ってる客が中国人なので、彼らに物件売るために、アジア、欧州、北米、大洋州はもとより、中南米、アフリカ、地中海やカリブ海の小国からも、デベロッパーやセールスマンが訪れ、情報を持ち寄って来ます。

私の住む東京から、中国主要都市まで飛行機でわずか3時間の距離。幸い中国語での意思疎通は問題ないので、私はパートナー市川とともに、2016年4月からは約3か月に1度のペースで、海外不動産情報を取りに北京、上海、香港などに通いました。いま、多くの日本人が買っているドイツや米国フロリダ州の収益物件も、元はといえば、私たちが中国で引っ掛けてきた話です。日本で口開けて待っているだけでは、決してこういう情報にアクセスできなかったでしょう。

 

で、中国という舞台で、私がどのようにして海外不動産の情報を取ってきたのか?それには「購買力」を見せつけなくてはなりません。

日本でも海外でも、不動産セールスマンの大多数は、自分が儲かるために客に話を持っていきます。要は、売れる(=自分が儲かる)見込みがあるからこそ、客に情報を提供するのです。

そんなカルチャーですので、私が中国で海外業者と名刺交換しただけで大した情報はくれません。でも、私の背後に総勢2500名を数えるアジア太平洋大家の会の投資家会員がいると知った途端、相手の目の色が変わります。こちらが黙っていても、せっせと情報をくれるようになるのです。

また私と市川には、「来月には俺が現地見に行くよ!」と言って、即アポを取り、ヨーロッパでも中近東でも北米でも中米でも、どこへも飛んで行くフットワークの軽さがあります。そういうことを2年近く愚直に続け、24か国65都市の不動産を視察しまくったおかげで、いま我々は、日本の海外不動産フェア等で得られるものとは質量ともに比較にならない、膨大な知見(KnowledgeとIntelligence)を手にしています。

 

その知見やノウハウを、私は日本のため、投資家のために有効に使いたい。そして近い将来、日本に居ながらにして、いまの北京や上海に匹敵する質・量の海外不動産情報が入手できる状態をつくりたい。海外不動産の情報弱者と呼ばれない日本をこの世に現出させたい。

そのために、私と市川は国際不動産エージェント(IPA)という会社をつくり、この業界で影響力ある、尊敬される存在になろうとしています。また、国家的に影響力のある公益団体とのタイアップにより、非営利ベースでの海外不動産学習カリキュラムや、海外の不動産業者が東京に集まって良質な情報を持ち寄る仕組みづくりを画策しています。何だかんだ言って日本は、世界第三位の経済大国。グローバルなマインドやインテリジェンスを持った投資家が育てば、世界中の業者が情報を持ってくるはずと思います。

 

具体的なイメージとしては、こんな海外不動産の情報が増えればいいなと思っています。

 

「マーケットサイクル的に今後の値上がりが期待できる先進国の都市」で、「購入・賃貸需要に裏付けられた元本価値がしっかりした物件」。資産ポートフォリオのなかで「本命」になりうる物件。

 

私は、アメリカのロサンゼルス、カナダのトロント、オーストラリアのシドニーやメルボルン等、世界都市機能のある街の都心近くで、表面利回りが5%近く出る新築・築浅の住居物件なら積極的に買い進んでいます。投資家としての経験上、そういう物件は値上がりやすいし、少なくとも元本価値を毀損するリスクが非常に少ないのです。運よく買えれば私のなかで「本命」物件と位置づけ、長期間ホールドします。

これらは今の日本で決して売りやすい商品ではありません。「本命」に相応しい物件はどんなに安くても3000万円以上するし、購入時の表面利回りがせいぜい4~5%台で見栄えがしないからです。また、いま流行りの「利回り保証」や「減価償却・節税」というアピールポイントもありません。

 

こういう「一見地味な物件」がきちんと評価されるようになるには、「投資教育」の積み重ねが必要だし、そういう教育を受けた経験ある投資家なら、数字や立地をみて買うか買わないか、即決できるようになります。経験豊富な中国人バイヤーに買い負けなくなるのです。

数年後、海外不動産の世界で、日本人が情報弱者の汚名を返上できるよう、私は身を粉にして働きたいです。

 

最後に、先月ドバイに不動産視察に行った際、現地の不動産業者(アラブ人)がとても良いことを言ってたので、紹介します。

今は誰も彼もが、中国へ物件を売りにいく。人口や経済力を考えれば、当然そうなると思うが、でも俺は「日本」という名前がどうしても気になる。日本人は只者ではない。一旦目覚めれば、凄いことになると皆が知っているから…

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不動産マニアが考える資産三分法

こんにちはManachanです。蒸し暑い8月の東京で、不動産仲間と飲み歩いたり、子供連れて夏祭りに行ったりと、日々アクティブに過ごしております。

今回は、投資ポートフォリオ理論として昔から定評のある「資産三分法」について書きますね。

 

資産三分法を一言でいうと、手持ちの財産を「現金・預貯金」と「株式」と「不動産」という、それぞれ性質の異なる3種類の資産にバランス良く分散して、「良いとこどり」をしようという考え方です。すなわち、

・安全性、換金性はピカイチだが、収益性の低い「現金」
・換金性と収益性に優れるが、価格変動幅が大きく安全性は落ちる「株式」
・現物資産ゆえ安全性に優れ、定期的な家賃収入と値上り益も期待できるが、換金性に劣る「不動産」

を組み合わせることにより、どれか一つの資産が暴落しても他の二つで補う等、リスクを押さえつつバランス良く資産形成・保全をしていく考え方です。

 

この「資産三分法」ですが、明けても暮れても不動産投資ばっかりやってる私から見て、どうなのか?

・株式に3分の1使うかはともかくとして、
・現金・預貯金に3分の1必要なのは、たぶん真理だと思う。

 

不動産真面目にやればやるほど、現金は必要だと痛感します。十分な現金がないと、良い物件が出た時に「即・勝負」できませんし、また現物不動産ならではの突発的な出費(修繕費等)に備えるためにも、ある程度の現金を持っておくことは常に必要。すぐに換金できない不動産だから尚更…。

不動産をメインとする資産を健全に運用し、計画的に入れ替えるには、ざっくり言って、資産総額の3分の1くらいは「現金」か「すぐ現金化できる預貯金やMMF等」として持っておくことが望ましい、それが私の肌感覚ですね。

特に海外不動産投資とかやってると、日本国内物件よりも「キャッシュ買い」の頻度が増えますので、なおさら現金は大事な上、米ドル、日本円、ユーロなど、現金を各主要通貨に分散して各国で持っておく操作も必要になります。

 

「株式」に関しては、どうなんでしょう?なんとなくの感覚ですが、株式だけでポートフォリオを組むのはリスクが高いので、やはり3分の1位は現金や不動産など、安全性の高い資産でもっておくのがセオリーのような気がします。

で、株式と不動産の比率はどう考えればいいか?ま、これは好き嫌いで決めればいいんじゃないかな?

 

株式好きな人から見れば、不動産って徐々にしか値上がらないし、換金性も劣るし、かったるいと思うかもしれません。逆に、私みたいな不動産マニアからみると、株式って1年で2倍増も十分あり得るし、ペーパーアセットの爆発力すげーなと思いつつも、不動産が楽しすぎて株式なかなかやる気にならないです。暗号通貨に関しても同様。

なぜこんなに不動産が好きなのか、自分でもよく分かりません。強いていえば、不動産で「定期的な賃貸収入」が得られ、かつ管理の大部分をアウトソースすることで「自由な時間が得られる」のが最大のメリットだと思いますが、多分それだけじゃないんでしょう。

世の中、カレーが好きでたまらない人、担々麺が好きでたまらない人が多数いるように、私も理屈抜きで、不動産が好きなんだと思います。世界中の担々麺を極めたいと思ってる人に、パスタをすすめてもなかなか心が動かないと思うし、不動産投資マニアに株式や暗号通貨をすすめても、たぶん腰は重いんでしょうね。そう考えると、

 

・不動産マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは不動産中心でポートフォリオを組む。

・株式マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは株式中心でポートフォリオを組む。

 

それでいいんじゃないでしょうか。人間誰しも、「好きこそものの上手なれ」だと思いますし。

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世界の治安と不動産考

こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。

治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。

私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか?」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます(フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね…)。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q&Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。

 

治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。

・地域住民の目線に立って、

・分かりやすく統一的な指標(昼間や夜間に出歩いて安全と感じるか?財産や車を盗まれる危険を感じるか?暴力的に攻撃されるリスクを感じるか?)を使い、

・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。

 

こうして集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。一番治安の良い部類は「緑色」、次いで「薄緑」、「薄黄色」、「濃黄色」、「オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。

 

世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。

 

次いで「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。

 

ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多少の「赤」もありますが、全体的には「緑」と「薄緑」、「黄色」が多く、治安はまあまあという印象。

 

北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。

 

治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。

 

Numbeo.com/crimeで、20以上の回答データが集まった都市は、378。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト20都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。

 

逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア(安全指数81.26、危険指数18.74)は378都市中ベスト16位。

 

Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、4か国11都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本&台湾」の良いところ。

あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります(安全指数デュッセルドルフ74.08、リスボン67.73、バルセロナ61.06)。

 

非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。

東京(安全指数81.26)

 

カリフォルニア州アーバイン(安全指数79.44)

 

テキサス州プレーノ(安全指数79.42)

 

この二都市は、2016年「アメリカの人口20万以上で最も安全な都市ベスト10」にいずれもランクインしています。特にアーバインは、二年連続1位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。

アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。

また、治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。例えばアーバインは、Newport Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。さらに、治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。

 

海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ20万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。

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トルコリラFX始めました

こんばんは、Manachanです。

 

早速ですが、私、FX会社の「サンワード貿易」さん主催のセミナーで講演することになりました。

 

7月6日(水) 14:00~ 東京金融取引所 (千代田区丸の内1-8-2 鉄鋼ビル8F)

セミナー説明、申し込みはこちら(画像をクリック)
      ↓

sunword

 

 

サンワード貿易さんから、「セミナー講師お願いします」という依頼を受けたのは、5月後半のこと。私は、不動産界隈からの講演リクエストは多いですが、FXの会社さんからは初めてだったので、「これは、面白いかもしれない」と思い、すぐ返事しました。

同社のセミナー講師陣をみると、不動産界隈で名の知られた人も何人かいますね。間もなく、私がその末席をけがすことになるわけで…

 

セミナー講師の機会を与えていただいたのをきっかけに、サンワード貿易さんのFXもはじめてみました。私、FXをやるのは初めてで、まだトルコリラ1枚(約37万円相当)買っただけの初心者ですが、

 

・不動産賃貸経営者の視点からみて、トルコリラFXはやる価値あると思います。

 

なぜなら、

 

・トルコリラFXでスワップポイントを稼ぐことは、日本国内で区分マンション買って家賃収入を得るのと、感覚的にそう変わらないから

 

しかも、

 

・区分マンションで家賃収入稼ぐより、トルコリラFXでスワップポイント稼ぐ方が手間も少なそうだし、コストもかからない。

 

但し、

 

・トルコリラが暴落して、ロスカットになったら預け金が溶けてしまうリスクがあるので、そうならないように「最低限のリスク管理」が必要。

・私は、そのリスク管理をやる自信があり、納得づくでトルコリラFXを始めました。

 

やや専門用語が並んで分かりにくかったかもしれないので、不動産投資家向けに説明しますね。

 

FXとは、何でしょう?日本語でいうと「外国為替証拠金取引」というものです。FXを取り扱う会社の口座に「証拠金」というお金を預け、それを「担保」にして、より大きな額の外貨を取引できるのがFXです。

不動産の言葉でいえば、銀行に「自己資金」を預けて、それを「担保」にして、より大きな金額の「物件」を買う…それと同じようなものです。

 

 

私たち不動産投資家は、「自己資金10%で、90%融資引いて都内一棟アパート買ったぜ!」みたいな話を好みますが、これを言い換えると「融資を使って自己資金の10倍の物件を買った」わけです。その「10倍」という比率は「レバレッジ」(Leverage)と呼ばれますが、FXの世界でも「レバレッジ」をかけて取引するのが通常の姿。

現時点では、レバレッジは25倍までかけられます(自己資金比率4%・・ほぼ「フルローン」だよね)。FXトレーダーのなかには、高いレバレッジかけて、外貨の「売り」や「買い」の取引で上手利ざやを抜く方々がいますが、

私はそういうの好みじゃないし、不動産みたいに、「じっくり構えて、ゆっくり着実にお金が溜まっていく」スタイルを好むので、「売り」、「買い」のトレードをやる気は余りありません。

 

じゃ、そんな私が、なぜFXをやるのかというと・・・要は、スワップポイントを稼ぎたいからです。

スワップポイントは、不動産でいう「家賃収入」みたいなもので、FX口座で外貨を買っていれば、一日、一日と、確実に溜まっていきます。

でもって、トルコリラをやる理由は、今のところ、「少ない現金手出しで、効率よくスワップポイントが稼げる」からです。

 

なぜスワップポイントが溜まるのかというと、説明は難しいですが、あえて端折って言うと、「日本円のような低金利通貨で資金調達して、トルコリラのような高金利通貨に変えて運用して、得られた利益(金利差)がスワップポイントになる」と言ったら当たらずとも遠からずでしょうか。

言い換えると、「高金利のトルコで運用した収益を、日本円の金利に変えて受け取れる仕組み」といえるかな(分かりにくかったらごめんなさい)。

 

私は、複数の国で資産づくりをしています。通貨も日本円のほか、米ドル、豪ドル、フィリピンペソ、タイバーツ、英ポンド、人民元…いろいろあります。

ただ、使い勝手や安定性、国際的評価の高さという意味で、「日本円」に勝る通貨は、世界中に余り多くありません。強いていうなら、日本円を積極的に換えて持ちたい通貨は「米ドル」くらいでしょうか。

私は、日本円の良さや威力を知ってるので、せっかくの円を、トルコリラとかフィリピンペソ、タイバーツみたいな、新興国通貨に換える積極的な意味を見出せません(それやるのは、不動産買う時位かな・・・)

トルコリラの公定金利は7.5%だそうですが、円をリラに換えて運用する気は、余りありません。一旦リラにしてしまうと、ユーロや米ドル、円に戻すのもそう簡単ではないからです。

 

その点、FXの良さは、「円をリラに換えることなく、リラの高金利を(スワップポイントというかたちで)享受できる」ことです。サンワード貿易さんのFX口座は、外貨取引をしても最終的には「円」で引き出さなくてはならず、最初の頃はそれを不便だと感じていましたが、よく考えると、「円でしか受け取れないからこその良さがある」のです。

外貨を取り扱う取引ではあっても、結局、円で閉じた世界での話なので、本質的な意味合いは、「円での資産運用」になります。FXでスワップポイントを稼げば、銀行に預けるよりはるかに有利で、下手したら、都内の新築ワンルームを持って賃貸に出すより有利な運用ができるのかもしれません。ざっくり言うと、

 

レバレッジ25倍 → 年利回り(?)約15%

レバレッジ10倍 → 年利回り(?)約6%

レバレッジ5倍 → 年利回り(?)約3%

レバレッジ2.5倍 → 年利回り(?)約1.5%

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みたいな数字になります。ただ、レバレッジをかけすぎるとロスカットのリスクも増します。特に昨今は為替が乱高下しやすい環境なので、円・リラの適正な(私がマネージできそうな)レバレッジは、今のところ、3~5倍という気がしています。

まだやり始めたばかりなので様子見モードですが、慣れてきたらレバレッジ5倍で運用し、トレードもするかもしれませんが、スワップポイントだけで年3%の利益がコンスタントに出るようにしてみたいです。

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