Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

こんばんはManachanです。今回は、前回の北米出張で出会った「フロリダ州ケープコーラル」(Cape Coral, FL)という素晴らしい街と、不動産事情について書きます。

フロリダ州は米国本土のなかで日本から一番遠いこともあり、ハワイやカリフォルニアと比べて知名度はありませんが、アメリカやカナダの、特に冬の寒い地方に住んでいる人々にとっては極上のトロピカル・リゾート。ロングステイや老後の移住先として大変人気の高い場所です。またヨーロッパからも実は近くて、大勢のドイツ人やイギリス人が暖かいフロリダにやって来ます。

一方、中南米諸国の人々にとって、フロリダは「アメリカ生活の第一歩」あるいは「米ドル資産形成の場」として人気があります。特にマイアミはスペイン語が広く通じ、ベネズエラ、メキシコ、アルゼンチン等、ラテンアメリカの富裕層が、母国より安定度の高い米国で資産を置く場所になっています。

このように、米国の大西洋側では北からも南からも人気の高いフロリダ州は、人口急増中。２０１４年にニューヨーク州を抜いて、全米５１州のうち３番目に人口の多い州になり、今なお年間３０万人のペースで増加中。

そのフロリダ州南西岸にある中堅都市ケープコーラル(Cape Coral)は、実に興味深い場所で、住宅地として異彩を放っています。Google Mapで検索してみると、メキシコ湾に突き出た半島状の土地に、運河が四方八方に張り巡らされているのが分かります。さらに拡大すると、運河に面した住宅地がことごとく、自家用船舶を係留できる「マリーナ」付きになっています。まるで豪州ゴールドコーストの、大橋巨泉さん宅みたい。

ケープコーラルの運河は、何と1950年代から造成されています。一方、ゴールドコーストのマリーナ付き住宅が建設されたのは1980年代…ゴールドコーストはケープコーラルの真似をしたのかもしれませんね。

ケープコーラルのなかでも人気の高いSouthWest地区の一角。広々とした運河にマリーナ住宅が並び、ちょっと西へ船を走らせれば大海に出れます。優雅ですね～。

今年２月末、ケープコーラル滞在中に、マリーナ付き住宅の売り物件を内見しました。プールに、人口砂浜付きのマリーナが目に優しい、暮らしやすそうな家でした。３ベッドルーム、３台用ガレージ付きで、お値段は４４万ドル（約５０００万円）。この値段でマリーナ付き住宅に住めるなら良いですね。

運河を少し離れれば、価格が安くて利回りの高い、収益物件もあります。土地１０００平米、建坪２００平米強、４ベッドルーム２バスルーム２台ガレージ、内装シンプルでメンテしやすい、ファミリー賃貸に最適化されたCALIという物件。価格２２万ドル台、想定家賃１６００～１７００ドル/月、諸経費諸税ひいたネットの手取り約１２５０ドル/月。利回りはグロス９％、ネット６．６％くらい…すでに十分な建築・運営実績があり、地元アメリカの他、イスラエル、ドイツ、オーストラリアの投資家が買っています。

賃貸収益の他、値上がりの期待も大きいのが今のケープコーラル。直近では年率８～１２％のペースで値上がりしています。現時点での賃貸利回りが高い上に、家賃水準も上昇基調にあるので、今後当面、物件価格は自然に上がっていくと思われます。

なぜ、ケープコーラルの住宅がいま安く買えて、利回りも良くて値上がり期待もあるのか…主な理由は３つ。

１）全米トップレベルの、急速な人口増加
２）賃貸住宅不足からくる、家賃上昇
３）２００８年前後、リーマンショックで物件価格が大幅に下がり、今は復活途上のタイミング

ケープコーラル一帯の人口増加は凄いの一言！近隣のFort Myers, Lehigh Acres等を含めたLee Countyの人口は７０万人弱。２０１０～１４年における人口増加率は、全米の５０～１００万人規模の都市のなかでトップ（年率平均２．７５％、出展>America’s Mid-Sized Metropolitan Areas ）。

なぜ、人口がここまで増えるのか？米国には、テキサス州のダラスやヒューストンのように、大きな産業が移転してくることで都市が大きくなるパターンもありますが、ケープコーラルの場合は逆に、「住みやすいから人が引っ越してくる」、「人口増加を狙って各種産業が参入してくる」というパターンであるようです。

ケープコーラルは米国の大都市圏と違って、今なお「白人が９割を占める」コミュニティ。フロリダにありながら、「ヒスパニック系が約１割しかいない」という珍しい土地柄（出展：neighborhoodscout）。

英語を話す、働き盛りの白人ファミリーが、全米各地から子供を伴ってケープコーラルに越してくるようです。リタイアした老人が多いイメージのあるフロリダ州ですが、ケープコーラルの場合は、「３５～５４歳の大人」と「１７歳以下の子供」が占める割合が高い。

ケープコーラルが選ばれる理由の一つは、「治安の良さ」。暴力的犯罪の発生率が、人口比でフロリダ州の４分の１、全米の３分の１という低さ（人口１０００人あたりの発生数、ケープコーラル１．１６件、フロリダ州４．６２件、全米３．８件）…私もこの街を歩いていて、夜のひとり歩きでも危険な目にあいそうな気がしませんでした。

あと、ケープコーラルの不動産価格が、上昇中とはいえ大都市圏や同じ州のマイアミと比べればまだ断然安いのも大きな魅力でしょうね。約２０万ドルで広い庭付きの家に住める、ちょっと頑張れば４０万ドル台でマリーナ付き住宅も夢ではない、というのは大きな魅力でしょう。

さらに、今のケープコーラルでは家を買って住む人の他、賃借人も相当多い状況で、賃貸需要に対して住宅供給が足りないので家賃水準も上がり続けています。上に紹介した賃貸経営向き物件CALIの場合、２０１２年頃は約１６万ドルで買えたけど月額家賃も９５０ドル程度、それが今では２２万ドルに値上がったけど家賃も１６００ドル以上とれるので、利回りはむしろ上がっている（グロス７％から９％へ）ようです。

ここまで書いたことは、良いことづくめのようですが、さすがに海外にある物件のこと、これからいろんな問題・チャレンジが出てくるのでしょう。それでも、今のタイミングでケープコーラル不動産を仕込める魅力には抗えず、私も一つ買ってみることにしました。

いま私のチャレンジは、「現地金融機関から物件価格の７割以上の融資をひくこと」です。具体的には「物件価格の７０％、年利４．６８％（金利据置５年）、３０年融資、元利均等返済」を目指して、審査を受けています。最大で物件価格の８０％融資を受けることもできますし、利子のみ返済も可能なようです。

私が融資付けが成功すれば、日本人投資家にとって、素晴らしい第一歩になると思います。なぜなら、現時点で多くの日本人が海外不動産に手を出せない理由は次の二つだから…

１）海外物件は、賃貸収益よりも値上がり益狙いが多く、後者の実現は市場環境次第だからリスクが大きい。
２）海外物件は、日本人が融資を引きにくく、相当額のキャッシュ手出しが必要になる。

でも、私を含めて日本人投資家が、「今のケープコーラル」で、「７～８割の融資を引いて」買うことができれば、上記１）２）のデメリットが一気に解消されることになります。

１）ケープコーラルには、日本国内のどこにも類例を見ない持続的人口拡大と、住宅の需給ギャップが存在するためインカムゲインは堅いし、数字的も新築住宅としては日本の都市部よりさらに良い。

２）現地金融機関から７～８割融資が出ることになれば、約２５００万円の住宅を、自己資金２～３割で投資できることになるため、多くの日本人投資家にとって無理なく手を出せるレンジになる。

つまり、日本円の他に米ドル資産を持つというリスク分散のみならず、純粋投資的にみて今のフロリダ（ケープコーラル）が優れているから素直に買う…という有力な選択肢になります。

また、アメリカの金融機関から融資の道が開ければ、個信や空き担保に頼って日本の金融機関からフリーローンみたいな融資をひかなくても良いわけだし、物件価値が値上がれば、それはアメリカの金融機関からエクイティとして認められ、次のアメリカ物件取得もつながっていきます。

とにかく、ケープコーラルの不動産…私がこれまで見た海外収益物件のなかでも、最高に上質なものでした。収益構造も、街そのものも素晴らしいので、皆さまにも是非知っていただきたいです。そこで、セミナーと現地視察ツアーを企画しました。

ケープコーラル不動産セミナー＠東京・半蔵門

４月２６日（水）１９：００～　（セミナー案内、参加申込リンク）

４月２９日（土祝）１４：００～　（セミナー案内、参加申込リンク）

ケープコーラル不動産視察ツアー

５月２９日（月）～３０日（火）

ツアー内容：物件視察、管理会社訪問、購入手続の説明、現地口座開設　等

※５月２８日（日）までに、現地入りしていただきます。
（例.　アメリカン航空で5/28成田10:40発⇒ダラス乗継⇒フォートマイヤーズ14:38着）

※５月３０日の夕方解散して、その後は自由行動。ディズニーワールドまで車で３～４時間、ヘミングウェイで有名なKey Westまで船で３時間。

お知らせ…

ツアーに参加したい方、ご質問のある方は、私Manachanまでご連絡ください（メール）。

３月２０日現在、収益戸建CALIモデルを、数か月前の販売価格で買えるチャンスがあります（３戸限定）。興味ある方は私Manachanまでご連絡ください。（メール）

おはようございます。Manachanです。今回は、数日前に書いた「もし文京区で育っていたら」の続編です。

いきなり本題になりますが、「孟母三遷」という考え方を、私は本質的に好みません。我が子に少しでも良い教育環境をと考えて親が住まいを変えるのは尊いことですが、子供がある場所で成長して自然に大人になるという、壮大なストーリー全体と比べると、所詮、些末なことだという気がするのです。

むしろ、親が職場とか予算とか、いろんな制約条件のなかで、ある場所を選んで住む。その場所で、子供は自分なりに勝手に育ち、その地が自然に「故郷」になるのだと思います。

前回も書きましたが、私は５～７歳にかけて、教育環境においては日本最高レベルの「東京都文京区」に住んでいた時期があります。私の両親は今でもそれを誇りにしてますが、所詮、ここは資産家や高給取りでないと住めない場所。結局我が家は生活費の安い郊外（千葉県柏市）に落ち着き、私含めて３人きょうだいは全員、柏を故郷として育ちました。

当時、柏周辺の小中学校では、マッチョな文化と管理教育が浸透していて、教師の体罰バリバリだしヤンキーも多いし、文京区の整備された教育環境からみると眉をひそめる状態も少なくありませんでした。でも私は、眼前に広がる、広い田園風景と無秩序に都市化された環境を所与のものとして受け入れ、この地で、自分なりに勝手に育ちました。

柏にも一応、学習塾はあるし、県内御三家の難関公立高もあります、文京区と比べれば全然イケてない環境ですが千葉県内ではマシな方。そこで私なりに勉強して、塾以外ほとんど費用をかけずに都内の国立大学に現役合格。文京区に教育移住した近所の同級生と比べても、学力・学歴的に全く遜色ない自負がある…その原体験があるので、「どこで育ったって、所詮、子供次第じゃん」という気がします。

親の心、子知らず…親が我が子のためを思って、いろいろ先走りして考えたところで、子供の考えることは全く別。結局、「子供は、勝手に育ったもの勝ち」ですよね。

（とはいえ不動産投資家としてみれば、文京区のような特殊需要のある教育エリアは極めて魅力的で、積極的に狙っていきたいです…）

成長する子供にとって、「場所」よりももっと大事な要素は、「時期、タイミング」ではないでしょうか。つまり、社会と個性の相性からみて、「早く生まれ過ぎた」り「遅く生まれ過ぎたり」するケースは、子供にとって結構きついかもしれません。

たとえば私は、成人してから発達障害（自閉症スペクトラム≒アスペルガー）診断を受けました。私が小学生や中学生の頃は、日本で「知的障害のない自閉症」という症例自体が認知されておらず、私は様々な違和感を覚えながら通常学級で過ごしました。

皆ができることを、私ができなかったら？⇒親の教育・しつけのせいにされる。

集団でいじめられたら？⇒「弱いからいじめられるんだ、やり返せ」と言われる。

違う！そんな問題じゃないんだよと、私は子供心に思ってましたが、当時は誰にも理解されず…それは私が文京区に住んでも柏に住んでも、結局同じことだったと思います。要は、生まれる時代が少し早すぎた。

その数十年後、娘ソフィアが生まれ、私と似たタイプの発達障害の診断を受けました。今ではすでに、AD&HD、アスペルガー等、代表的な発達障害に対する療育体制が整備され、私の住む江東区でも、区立小中学校に通いながら専門の先生のいる教室に通級する（ひまわり教室）とか、不登校児童のために国語算数だけ個別指導しつつ学校復帰を目指す教室（ブリッジスクール）などが区の行政によって整備され、少なくとも私が育った時代とは隔世の感があります。

ただ、ソフィアにはまた別の問題があるようです。とにかく「書く」という動作が苦痛で、漢字の書き取りや日記は頑としてやりません、とても辛いのだと思います。その代わりタイピングは得意で、PCでもiPadでもキーボード見ないでブラインドタッチができます。自分の好きなテーマをGoogleで調べるのも早い。iPhoneアプリ制作教室にも通っています。

もし、日本の小学校で紙に書かせる動作をやらせず、生徒にタブレット渡してタイピング、グループワーク中心の教育をやってくれたなら、ソフィアはもっと、学習に自然になじめた可能性は十分あったと思います。

2020年には、IT教育が日本でも本格実施されると聞いています。その意味で、ソフィアは数年早く生まれ過ぎたのかもしれません。非常に残念なのは、すでに日本の社会生活ではPC、タブレット、スマホが当たり前になり、会社勤めすれば紙に書くよりタイプする動作がはるかに多い。すでにそういう時代なのに、学校だけが相変わらず「紙」主体の、昔ながらの教育をしていて、そこにソフィアが不適応を起こしてしまっていることです。

この４月から、ソフィアは小学６年になります。そろそろ、本人に合う中学校探しを始めようと思います。私立でも公立でも、場所どこでもいいので、デジタル中心の教育やってくれる学校どこかないかなあ？

こんにちは、Manachanです。今日は育児・学校ねたでいきます。

東京を代表する文教地区といえば、「文京区」の右に出る者はいません。面積１１平方キロの狭い区内に、他の類例をみないほど多数の教育機関が立地しています。「東京大学」のおひざ元であるのはもちろん、

文京区内の教育機関

大学１８　　（国立４、私立１４）
高校２８　　（国立２、都立３、私立２３）　
中学校２７　（国立３、区立１０、私立１４）
小学校２４　（国立３、区立２０、私立１）
幼稚園３０　（国立３、区立１１、私立１６）
　

まず、幼稚園～小学～中学の段階から国立校が３校揃ってるのが凄い。あと、区内の国立大学、どこも偏差値７０以上必要な、日本のベスト・オブ・ベストな難関大学揃い…そんな環境なので、文京区には頭がアカデミックに賢いお子様や親御様が大勢いらっしゃいます。

文京区の「お受験」は幼稚園から始まり、国立小学校の入学対策を３歳から始める方が相当数います。また区立小学校もブランド価値が定まっており、区内で特に人気の高い「窪町小学校」と「誠之小学校」では、学区内に住まないと入学が極めて困難なこともあり、学区内に立地する分譲マンション価格が他地域の１割増しだったりします。

いつの時代も、我が子により良い教学環境を与えたいのは切実な親心…文京区内は首都圏や地方の富裕層が、子供の誕生を期に「マンション買って教育移住」のメッカでもあります。

そんな凄い教育エリアに、私は子供時代、２～３年ほど住んでました。幼稚園年長から小学校２年生の途中まで過ごした住まいが、文京区小石川５丁目「ヒルサイドマンション」の２DK。各フロアは５世帯のみで、うち２世帯が九州からの「教育移住」組だったので、引っ越し早々たまげました。

ヒルサイドマンション、当時は築浅でしたが、現在は築４３年で外観もくたびれてます。でも、さすがに人気の窪町小学校区、今でも４０㎡程度が月額１２～１３万円くらいで余裕で賃貸がつきます。ここは不動産的にも特殊エリアですね。

https://sumai-matome.jp/articles-826

居住地の関係で、私の通った小学校は当然「窪町小学校」でした。いま振り返れば、東京でも有数のブランド小学校に行ってたと思うと、改めて感慨深いですね。

ただ、教育環境の良さを理解できるのは大人だけで、年端もいかない児童が、それを理解するのは難しい。幼かった私は、むしろ不満たらたらでした。我が家は千葉県の柏市から出てきたのですが、

・柏では外の空き地で思い切り遊べるのに、文京区では児童館で室内遊びしかできない。

・柏の家は広い庭があって犬や鶏も飼えるのに、文京区の家は狭くてペットも禁止。

・柏の小学校は広い校庭で運動会できるのに、窪町小学校は運動会できるスペースがなく、お茶大のグランド借りなきゃならない。

広いミネソタから都会なサンフランシスコに出てきて戸惑う、「インサイドヘッド」のライリーみたいだ・・

あと、文京区に住むには、「先立つもの」が必要。狭い２DKの家賃でも柏の２～３倍するんですから、当時サラリーマンだった父には大きな負担でした。

結局我が家は、お金が続きませんで…コツコツ貯めたお金も文京区で全部使い果たし、私が小学校２年の２学期に、一家揃って柏に文無しUターン。まさに都落ち。その後１８歳までずっと柏で過ごしたので、この地が私の故郷になりました。

柏に戻った私は、広い校庭や路地裏で、男の子と女の子入り混じって真っ黒に日焼けするまでドッジボールをしたり、手賀沼や北柏のトンネルで爆竹投げて遊んだり、取手から分岐する関東鉄道常総線と自転車で競争したり、利根運河で段ボール滑りをしたり、秋には乾いた田んぼでイナゴ捕まえて甘露煮にして食ったり…そんな育ち方をしました。

教学環境も文京区と大違い。小中学校の先生はたいてい茨城県から通勤して来ていて、茨城弁丸出しの先生も少なからずいました。文京区で当たり前だった「男子がピアノ教室に通う」ことも柏では奇異の目でみられる、中学校になると校則が不必要に厳しくて、それでも先生の目をかいくぐってB体の学ラン買いに行ったりバイク改造したり…

柏で育っても、結果的にオーライでした。まず何より、文京区で育った同級生たちと、ほぼ同等の学歴を得られたわけで、結局どこで育っても、本人次第で何とでもなるのだと思います。

もし私が文京区に育っていたら、何が違っていたのか？

たぶん、学歴というよりは、「住まい選び」の点で大きく違っていただろうと思います。

１８歳で柏を出た私は、まず東京の多摩地区と足立区の貸家を転々として、転勤で福岡と群馬に行った後、２９歳で柏の駅前にマンションを買いました。

首都圏のなかで、柏より都心に近くて家賃が高い場所はいくらでもある（というか、そんな場所ばかり…）なので、どこに住んでも満足でした。そもそも「東京都」アドレスと、「０３」の市外局番を持てただけで感動しましたし、地元のマンションも価格安いので、結局２０代でマイホーム持ててしまいました。

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2013/5/8 の日記「都民になれた日」から引用

当時、若かった私は、｢サー(Sir)の称号｣ならぬ、｢都民の称号｣を得て、意気揚々としていました。余りの嬉しさに、

｢引っ越しました！｣という葉書きを、友達に送りまくったのです。

そこにはもちろん、住所と電話番号を書くわけですが、

郵便番号が｢120｣･･･生まれて初めて手にする、｢1｣ではじまるナンバーに、感動しまくり!

電話の市外局番が｢栄光の03｣･･･再度、じーんと感動、感涙♪

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もし私が、文京区に育っていたらどうだったか？東京広しといえども、自分の実家より良い場所はほとんどない。駆け出しサラリーマンの給料で、実家と同等の場所に下宿するのはまず不可能。千葉埼玉神奈川はもちろん、都内でも山手線の外側だと不便さや遠さを感じると思うので、

一体どこに住めばいいんだろうな？贅沢ではありますが、あまりにも良い場所に育ってしまうと、それはそれで、悩み多き人生になるのかもしれません。

こんにちはManachanです。北米出張もいよいよ終盤、今はカリフォルニアにいます。今回のブログは、数日前に訪れた「カナダ•トロント」の不動産について書きます。

トロントは、カナダで最大、北米でも3位4位を争う大都市です。都市圏人口は600万人台、公用語は英語。世界中からやってきた移民が暮らすコスモポリタンな街で、トロントの小学校で両親の出身国をプロットしただけで世界地図ができてしまうでしょう。

トロントに似た街として、真っ先に思い浮かぶのが「オーストラリアのシドニー」。同じ英連邦の国で最大の都市、街の規模も雰囲気も、移民が多いところも似通っています。トロントのピアソン国際空港から市内に出る電車に乗ると、驚くほど、シドニーのWestern Line沿線に瓜二つな車窓風景が広がります。

トロント市内の風景。寒い気候以外は「シドニーと瓜二つ」にみえる

以前シドニー市民だった私が、トロントに来て感じることは、「全てがシドニーに良く似てるけど、都市としてはトロントの方が少し格上だな」と…例えば、トロント圏の人口はシドニー圏より2割くらい多いし、トロントには3つの空港があるけどシドニーには1つしかない、フリーウェイもトロントの方がシドニーより整備されている、トロントのユニオン駅はシドニーのセントラル駅より都会的でかっこいい等々。

何より、立地条件に圧倒的な差がある。ニューヨークやシカゴに1時間強で出られるトロントの地の利は、シドニーが逆立ちしても真似できない。シドニーは世界の主要都市から余りにも遠いし、おまけに言葉も少し訛ってる。「トロントと比べれば、俺たちは英語圏の田舎者だよなあ」というのが偽らざる感覚。

そんなシドニーが、トロントよりも勝っている(?)ことは２つかな。「気温がトロントより高い」、「不動産価格がトロントより高い」。後者は自慢できることなのかどうか知りませんが、今のシドニーは世界でも10指に入るほど、不動産価格が高騰した街となりました。ライバルは奇しくも、カナダのバンクーバー。同国第三の都市なのに不動産価格は最大都市トロントを上回ります。

しかしトロントも、バンクーバーやシドニーの後を追って、不動産価格が急速に上がる局面を迎えています。

今のトロントの不動産、とにかくホット、ものすごい売手市場になってて、売り物件が出れば即完売、買い上がりが当たり前で、49万ドルで売りに出たアパートが59万ドルで成約するみたいな話はザラ。私が内見したタウンハウスも、もとの売値が119万ドルだったのが改訂されて145万で案内されてました。

いくらなんでも過熱しすぎだろと思いますが、よく考えたら今トロントで起っていることは、2013〜15年にシドニーで起こったことと瓜二つですね。中国人、インド人をはじめ、大量に入り込んできた移民が不動産をどんどん高値で買う、現金を積んで即買いする。地元の人も、いま買わないと一生マイホーム持てないと思うから血相変えて買う。そんなゲームに皆が躍った結果、年率20%みたいなスピードで相場が上がり続けたのです。

シドニーの不動産価格は、2016年に入る頃には鎮静化をはじめました。融資も引き締められ、特に外国人非居住者に対する融資はほぼ不可能になり、購入にあたって高額な印紙税が課せられるようになりました。

かつてシドニーがたどった道を、2〜3年の時差をもって、いまトロントがトレースしているように感じます。

トロントの物件を視察すると、仲介業者の名刺が何ダースも。うち８割は中華系エージェント。

トロント不動産の、えげつないまでの活況ぶり。ブームが今後ずっと続くとは思わないけど、「あと２年はいける」というのが私の感想。なぜそう思うのか？

・移民による、旺盛な人口流入。

・都心近くは建てても建てても人口に追いつかない、圧倒的な供給不足。

・賃料水準も年々上がっている。

・売買価格は賃料水準以上に上がるとはいえ、それでも都心近くのマンションでグロス利回り４％以上は出る。

かつてのシドニーがそうであったように、グロス利回りが３％そこそこにまで低下してしまえば、不動産価格は頭打ちになる想定が成り立ちますが、トロントはまだ４％以上回るので、ざっとみて価格に３０％くらいの伸びしろがあるのではないかと愚考します。

あと、客観的状況から考えて、「シドニーが値上がって、トロントが値上がらない理由が、本当に見つからない」のです。カナダにおけるトロントは、オーストラリアにおけるシドニー以上に、国内の人口を引き寄せる条件を備えています。

・新移民の多くは、カナダではトロント、オーストラリアではシドニーを目指す。

・オーストラリアの場合、シドニーの生活コストが高くなれば、第二の都市メルボルン、第三の都市ブリスベンに行くことは可能。

・一方カナダの場合、トロントの生活コストが高くなって、第二の都市モントリオールに行こうにも、そこはフランス語圏。カナダ生まれ英仏マルチリンガルならともかく、インド人や中国人の移民でフランス語圏に行ける人は少ない。カナダ第三の都市バンクーバーは、トロントよりも住居費含め生活コストが高いし、第四位以降は都市レベルが大きく落ちてしまう。

・したがって、一旦トロントに住み着いてしまえば、他都市に行かずトロント圏内を移動することになる。

トロントに多くの人口が集まり、他都市になかなか逃げられない構造・・必然的に人口が増え、彼らが住宅を求め、値段を上げ続ける。

今が、まさに値上がりの旬のタイミング。トロント不動産でキャピタルゲインを取りにいくなら、「今すぐ動くこと」が肝要だと思います。

私も「短期的な値上がりを取りにいく」お行儀の悪い投資が実は大好きなので、すでに行動を起こました。でも、経験者や度胸ある人以外は真似しないでね。

こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。

冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。

フロリダ州内のマイアミ、オーランド、ジャクソンビルなど主要都市はもちろん、南西部の地方都市ケープコーラル(Cape Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。

そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。人口増加率は全米屈指、住宅供給不足で家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超…今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。

ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。まるで大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。

住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス…みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。

投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。

資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。 確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ‼︎

ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。

逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。

経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。例えば、私が過去10数年、オーストラリアで実践してきたのは、

– まずシドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。

– それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。つまり、投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。

これと同じことが、日本でできるのか？例えば、「東京と名古屋の、不動産市況における数年〜十数年の時間差を利用した、タイムマシン不動産投資」ができるのかと言うと、答えはNO! 難しい。

東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。例えばの話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。

そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か…でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。

言い換えれば、日本の不動産は大手デベロッパーをはじめとする供給側が価格決定力を握り、かつ同じ会社が東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。そういう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。

その点、アメリカ、カナダ、オーストラリア…広大な面積を持つ新大陸英語圏先進国が日本と違うのは、

– 全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。

– 地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。

– 国全体の人口が増えている上、人口移動も農村から都市への一辺倒ではなく、だいとしからより生活コストの安い地方へ移り住む流れもあり、国内各地域に人口拡大、不動産価格上昇のチャンスがある。

そういう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。

合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」…米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。

こんにちはManachanです。今回は「海外不動産セミナー」ねたで書きますね。

２０１１年２月に「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて、早いもので６年が経ちました。「大家・投資家の側に立つ、海外不動産に特化したコミュニティ」の看板のもと、頑張って運営してきましたが、いま振り返ると、実現できたことと、まだ実現できてないものと、両方あります。

さすがに最近ではオペレーションも安定してきたので、大家の会として本来やるべきことや、私のやりたい活動を、一つひとつ実現していきたいと思います。

特に、「業者を呼んで物件販売セミナー」以外の活動を強化したいですね。創立後３～４年間、我々は海外不動産を扱う業者さんに依存して情報とらなければなりませんでした。業者さんは当然、我々のコミュニティに向けて物件売りたいわけだし、また会員の間でも「海外の物件、とりあえずひとつ買ってみたい」ニーズが高かった。その背景の中で、我々の主催するセミナーの多くが「物件販売セミナー」になるのは自然の流れでした。

しかし今では、状況が変わりました。

・会員の間で、「すでに買った海外物件を上手に運営したい」とか、「マーケットを見極めて賢く買いたい」といったニーズが高まってきた。

・物件販売セミナーをやりたい業者の側で、アジア太平洋大家の会以外の、他のいくつかの企業や団体に集客を依頼できるようになってきた。

だから今は、我々の主催するセミナーが、必ずしも「物件販売セミナー」でなくても良いわけです。物件数のバラエティも増え、ニーズも多様化してきたわけですから、

「物件ありき、売る目的のセミナー」だけでなく、「会員の資産形成ニーズを深堀りして、その目的にあった海外物件を紹介していく」セミナーをやっても良いのではないかと考えるわけです。

言葉を換えれば、「物件売らなくても良い」、「場合によっては、物件購入をおすすめしない」セミナーでもあります。私も日々、たくさんの方と面談しますが、そのうちの３割くらいは「不動産投資に向かない気質」とか、「資産形成の目的と手段が一致しない」状況ゆえ、今は海外不動産買わない方が良いとアドバイスしているのが実情です。

だって、本来買うべきじゃない人に物件おすすめして、後でトラブルになっても嫌だし、本人のためにもならないじゃないですか。

これまでと違う、新しいスタイルの海外不動産セミナーをやりたい気持ちから、今回トライアルで取り組んだのが、「講演なし、業者なし、タイ不動産勉強会」という企画でした。これ、どういうものかというと、

・少人数制（８名まで）

・講演なし

・スライドや配布資料もなし

・机の配置は対面ディスカッション形式

・講師でなく、ファシリテーター（仕切り役）が議事進行する

その形式で、通常の講義形式セミナーと同じ２時間を、どのように使ったのかというと、

・参加者各人の自己紹介、タイの国や不動産に関する思いを語る。ファシリテーターが黒板にポイントを書く（３０分）

・参加者全員分のポイントについて、フリーディスカッション（８０分）

・最後に、今回の勉強会で学べたことを、各人が語る（１０分）

…本当にそれだけなんですが、所定の２時間過ぎても参加者がまだ議論したいようで、数名はずっと会場に残った…それほど盛り上がりました。特に、参加者からのこんな言葉が嬉しかった。

・これからタイ物件購入を検討するにあたって、物件個別の優位性を見極めて判断したいと思いました。

・これまで、将来タイに住みたいという視点で物件選びを考えていたけど、タイの不動産に詳しくなるまで、当面は賃貸で良いと考えるようになりました。

参加者各人が、勉強会を通じて自分の意思決定に直結する「何か」を持ち帰っていただけたようで、主催者として確かな手ごたえを感じました。タイに限らず、英国、マレーシア、オーストラリアなど、いろんな国の不動産について、このスタイルの「勉強会」を仕掛けていきたいと思いました。

この勉強会フォーマット、他の団体に真似されたらどうする？大丈夫です。スタイルだけ真似することは簡単ですが、クオリティを真似するのは相当大変ですので。今回、ファシリテーターを務めた市川隆久氏と私Manachanは、業界のプロあるいは投資家として不動産に長年携わった上に、毎月２回ペースで出国して世界１０数か国の不動産を常にみているし、タイ不動産についても相当研究を重ねてきました（研究するためにタイ語まで覚えたし…）、

参加者からどんな議論が飛び出すのか予測できない状況のなか、「どんな議論が来ても受け止める」だけのスキル・知識がないと成り立たないフォーマットの勉強会だと思います。

最後に、今回のファシリテーター、市川氏と私は、「国際不動産.jp」サイトで情報発信しています。

kokusaifudosan.jp

最近はポッドキャストの音声配信に力を入れており、

市川氏のポッドキャスト（日本語）
http://kokusaifudosan.jp/category/podcast/

私のポッドキャスト（中国語）
http://kokusaifudosan.jp/category/podcast-c/

今後、同サイトは英語含めて多国語での情報発信をすすめ、「世界の人々に、世界の不動産に関する情報提供」していくサイトとして成長していきます。お楽しみに。

こんにちは、Manachanです。常夏のバンコクから真冬の東京に帰ったばかり、高温に慣れきった身体を気温差20〜30℃に順応させるべく苦闘中。しかも家族はインフルエンザ、でも仕事の関係で風邪もひけない。

休めない理由は、今週２本、セミナー講演の予定が入ってるから…仕事の多くは他人に任せられますが、講師だけはさすがに代わりがききませんので(以前、カンボジア不動産セミナーで頼んだ講師が、直前でインフルエンザで倒れ、大急ぎで講演資料切り貼りしてピンチヒッター登壇したことを思い出します…)。

講演といえば…主催会社から講師を頼まれるものと、アジア太平洋大家の会で独自企画するものと両方ありますが、ごく稀に、主催会社と私が大喧嘩して決裂することもあります。つい最近もこんな事件がありました。

その主催会社（Ａ社）は金融投資商品を扱っており、隣接領域である不動産投資界にも顧客層を広げようとしています。そこで彼らが考えたのが、「不動産の世界で人気の講師を呼んでセミナーを開催し、そこに来る参加者を新規顧客にしていく」方式。当然、私にも声がかかり、昨年から何度か講演協力しました。

「セミナーで新規顧客開拓」モデル自体に問題はありませんが、これをやるには、二つの課題をクリアしなければなりません。

１）講師を見つけて、講演をお願いすること

２）集客できる人に、お客を呼んでもらうこと

「講演」と「集客」は、その性質からして全く別物ですので、主催会社が集客を担当し、講師には講演だけを依頼するのが通常の姿。主催会社に集客ノウハウがない場合は、新聞雑誌メディアに掲載するとか、ネット集客会社やアフィリエーター、ブロガーに広告を頼むなど、それなりの費用を払って集客することになります。

しかしＡ社は、「上記の集客費用を払わず、講師の知名度だけでセミナー集客してしまおう」と考えました。つまり、講師に「講演と集客」の両方をやってもらうわけです。例えば最近、

「セミナー集客数に応じた講師料」体系を打ち出したらしい・・

集客数0～4名　⇒　講演料　2万円

集客数5～9名　⇒　講演料　3万円

集客数10～29名　⇒　講演料　5万円

集客数30～39名　⇒　講演料　6万円

集客数40名以上　⇒　講演料　7万円

この手法は、私の知る限り、かなり異例です。一見合理的に見えて、個人的には、賢いやり方とは思いません。なぜなら、

・講演の内容はどうでも良くて、とにかく「人がたくさん呼べれば良い」という方向になりがち

・集客ノルマがある分、主催会社から講師に、やれブログで紹介しろFBのトップに載せろだの、矢のような催促になりがち。

・良質な講師ほど、それに嫌気がさして逃げてしまう。

・結果的に、このやり方に馴染むのは、「所謂セミナー屋」と「名前を売りたい無名講師」だけになってしまい、当然、セミナーのクオリティが落ちる。

「客呼べれば講師など誰でも良い」考えの主催会社と、講師の私が、ガチでぶつかったのは、つい２日前のこと。発端はこのメールでした。

Ａ社「今回、弊社で在日中国人向けの不動産投資セミナーを開催したいんですが、鈴木さんのお知り合いで、不動産投資に積極的に取り組んでいらっしゃる中国人の講師の方をご存じでしたら、ご紹介いただけないでしょうか？」

私「結局、御社が何がしたいのか、私がどうお手伝いすれば良いのかが、分かりません。私は中国人向けの講演ができる。中国人向けの集客ノウハウもある。この仕事を、もう何年もやっている。中国人のファンもたくさんいる…それが分かっているのなら、中国人向けのセミナーやるので、鈴木さんのお知恵を借りたい、っていうなら分かるし、喜んで協力しますが、でも最初から、私以外の中国人講師を紹介して欲しい、中国人向け集客ツールがないから私以外が良いと決め打ちで言われるのは正直、不快です。はっきり言って失礼です」

その後もやりとりしましたが、結局、決裂しました。「1．担当者の失礼な発言」、「2．講師を集客手段として利用する姿勢に賛同できない」、「3．私のビジネスや顧客満足につながらない」、3つの理由から、私は御社とはこれ以上仕事できないと宣言しました。

私の怒りが頂点に達したのは、このメール。

A社「ご無理を言うつもりはなかったのですが、我々が企画するセミナーでは鈴木様のご講演料よりも低い金額でご登壇いただいているかたがほとんどで、皆様、集客のご協力を熱心にしていただいていたものですから鈴木様にも同じようにお願いさせていただきまして、大変申し訳ございませんでした。」

私「そういう問題じゃないよ！専門家の講演を、集客のコスト&パフォーマンスで考えること自体が、そもそも間違い。だったら、ネット集客業者にでも頼めばいいじゃん。俺は集客マシンじゃないぞ‼︎あなたとはもう金輪際、やり取りしたくありません。別の担当者を立てて下さい。」

講師として、「人寄せパンダ」の役を期待されるのは、本意ではありません。不動産投資のセミナー講演は、自分の投資体験や人生かけて編み出した手法を人様にさらけ出すことで、余人に真似ができません。良質な講師ほど、その内容に誇りを持っているものです。そこに、「集客数に応じた講演料」という考えはなじまない。要は「客呼べれば、講師は誰でもいい」、つまり、「自分が講演する理由が特にない」ということだから。

私、自分がやる理由のない仕事は、お引き受けしません。いくらお金積まれても、気持ちよくないし、時間の無駄ですから…

あと、セミナーのクオリティを上げたいのであれば、「講師には、講演だけを依頼する」、「集客は講師以外のチャンネルを使う」のが大原則だと思います。