Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

こんばんは、Manachanです。明日の夜からまた海外出張ですが、今晩は東京の自宅で家族とＴＶの前でまったりしてます。

今日は土曜日、娘をアプリ開発教室に連れていく途中、こんなこと言われました。「パパはたぶん、日本一、楽してる大人だよね」と…ま、誉め言葉として受け取っておきましょう。

独立自営の事業主になって、４年余。日々、時間の使い方は自由です。自宅でも事務所でも旅先でも、好きなところで仕事できます。満員電車とも社内政治とも無縁。その意味では、確かに楽してるかも…そんな自由度の高い働き方が、私自身とても気に入っています。

でもよく考えると、私は自由な時間を「お金」に換えていかねばなりません。一家４人を食わせて学校に通わせる他、社員と自分の給料、事務所家賃、旅費滞在費、広告費、税務申告費等々を捻出し、創業・運転資金の元本利息を返済し、さらに利益も上げなければなりません。

事業主の境遇になると、サラリーマン時代よりは確かに、「時は金なり」だとリアルに感じます。ま、サラリーマンも会社組織を通じて、間接的には労働時間を給料に換えているわけですが、事業主の場合、毎月決まった給料が振り込まれるわけじゃない。自分で動いて売上あげなきゃならないし、そのために使うリソースはとりあえず自分の時間しかないわけだから…

とはいえ、私自身、「カネにならない仕事は一切しない」、「カネ払わない客とは一切付き合わない」とドライに割り切ってるわけではありません。むしろ逆で、当面カネになりそうもないことに、贅沢に時間を使っています。それは、

・将来の新市場開拓につながる（かもしれない）海外出張だったり…
・将来ビジネスパートナーになる（かもしれない）方々との面談や飲みだったり…
・旧知の友人に会いに行ったり…
・海に行ってのんびりしたり、知らない街を歩いたり…
・震災被災地でいろいろお手伝いをしたり、地元の方と飲んだり…

ま、もろもろありますが、カネになる云々はともかく、私が「有意義な時間の使い方」だと思うことをやってるんですね。何をもって有意義だと感じるか？その多くは、「相手」あってのことです。

・一緒に時間を過ごして楽しいと思う相手
・情報交換して有益だと思う相手
・自分をさらけ出して、本音でつきあってくれる相手

そろそろ本題に戻ります。本質的にいうと、私の時間、あなたの時間はタダではありません。相手に時間を使ってもらうには、それなりの「対価」を支払い、それを相手に認めてもらう必要があります。

その「対価」は、どんなかたちでも構いません。当然、お金でも良いし、情報でもネットワークでも良い。あるいは「人格」でも良い。上述「一緒に時間を過ごして楽しいと思う」ような相手なら、私は彼または彼女がすでに対価を払っていると見なし、その人のためにいつでも無条件で自分の時間を使う用意があります。そうじゃないフツーの相手の場合、私は自分の時間を使い情報を提供する対価として、お金をいただくことがあります。

私の大好きな「旅」の世界でいうと、たとえば、ネットを使った宿泊形態として、たとえば「AirBnBや途家などを通じて宿代を払う有償型の民泊」もあれば、「カウチサーフィン」という、無償で泊まる形態もありますよね。

「カウチサーフィン」が成り立つのはなぜか？泊める人（ホスト）と泊まる人（ゲスト）が、お互いに旅の情報交換をする、お互いの家に無料で泊めあうなど、「お金には換算できないけど、それに代わる何か」を対価として与え合っている。その前提があってはじめて成り立っています。

もう一つ、私の大好きな「外国語学習」では、「ランゲッジ・エクスチェンジ」（Language Exchange）といって、お互いの言葉を無料で教えあうことが広く行われています。私も日本語や中国語を教える見返りに、タイ語やベトナム語、マレー語を教わったことがあります。言い換えると、相手にタイ語を教わる対価を、日本語を教えることで払っているわけです。

最近の私は忙しいので、以前よりも対価を「お金」で払う頻度が増えています。カウチサーフィンとか好きだけど、朝から晩まで忙しく動き回るのでビジネスホテルにお金を払って泊まった方が気楽だと感じますし、ランゲッジエクスチェンジ好きだけど時間がないから、お金を払ってタイ語やインドネシア語のプライベートレッスン行ったりしてます。

以上まとめると、

・相手の時間は、タダではない。
・時間を使ってもらうには、相手にとって有益な何らかの対価を払う必要がある。
・その対価は、お金でなくても良い。人格、情報、ネットワーク等でも良い。

それが人間社会の掟だと思いますし、大部分の大人は理解しておられますが、世の中には、「相手の時間がタダ」で、「対価を支払わずにいくら使っても良い」と誤解している方も、少数ながら存在します。

特に、「自分のやってることが正義だと思い込んでいる人」にそれが目立ちますね。正しいことをしてるんだから、その目的のために相手のリソース（時間や情報）をどう使っても許される、という思考回路であるよう。

しかし世の中、往々にして、「あなたの正義が、私にとっても正義であるとは限らない」。価値観や感性を共有しない相手の時間を使わせていただくには、相応の対価を支払う必要があり、それをやらないと嫌われます。

モンスターペアレントとか、横暴な客とか、独善的な社会運動家とか、いろんなタイプがありますよね。お金を払うとか、相手に有益な情報を提供するとか、それ以前に「性格が良くて面白い奴」なら何だかんだいって許されるのですが、そのどれも提供できないと、結局、誰にも相手にしてもらえなくなります。

人生は時間でできています。繰り返しになりますが、私の時間もあなたの時間も、本質的にはタダじゃないので、相手の時間を使わせていただくには、それなりの対価を提供するのが世の掟。言い換えれば、人間は「金銭的または非金銭的な対価のやり取り」をしながら、お互いの時間や情報をシェアし合っているのだと思います。

こんばんは、Manachanです。前回のブログでは、日本の人口減を緩和するため、政府が実質的な移民受け入れをした結果、東京周辺がコスモポリタン化して人口増加している事実を書きましたが、今回は日本とよく似た西欧の国、少子高齢化と人口減少に悩む「ドイツ」について書きます。

とはいえ、ドイツが人口減少に悩んだのは、過去の話になりました。今では、ヨーロッパ全域や中近東から押し寄せる移民・難民の処遇がメインの社会問題になっています。ドイツの総人口は、外国人流入のおかげで増加が続いています。直近（２０１６年）のデータでは、

ドイツでの出生　約７４万人
― ドイツ国内で死亡　約９３万人
+ 海外からの純流入　約８２万人
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合計　　６３万人増　（８２１７万人⇒８２８０万人）

もし海外からの移民流入がなければ、ドイツの人口は年間１９万人減っていたはずなのですが、それを大きく上回る８２万人の移民純流入があったため、総人口が６０万人以上増えたのです。

前年の２０１５年は移民流入の勢いがもっと凄くて、１１０万人余りの純流入があり、その結果、総人口が９７．８万人も増えました。今のドイツは、一般的なイメージはよりもずっと、移民受け入れ大国なのですね。

ドイツに来る移民が多い理由の一つとして、「シェンゲン協定によりEU圏内の入出国が自由である」ことが挙げられます。そのため、EUの最貧国ルーマニアやブルガリア等から、職と給与を求めて人々がフリーパスで入国しますし、失業率の高い南欧のギリシャ、イタリア、スペイン等からドイツを目指す人も多いのです。

また、非EU圏であるトルコからは数十年の移民受け入れの歴史があるため、ドイツ・トルコ間の人の往来は非常に盛んですし、2011年以降はシリア内戦による難民も多く来ています。今のドイツは人口減少に悩むどころか、「ドイツ語をしゃべらない外国人の流入」の方が悩ましい問題です。

さて、年間１００万人近くも来る移民が、ドイツのどこに行くのか？結論からいうと、各方面に散ります。来独した外国人は連邦内の１６の州（ブンデスラント）に予算とともに割り当てられるので、首都ベルリンにも、裕福な都市ミュンヘンやシュツットガルトにも、金融の街フランクフルトにも、港町ハンブルクにも、ルール工業地帯にも旧東独の各州にも、もれなく移民が住みつきます。日本や英仏と違ってドイツには突出した大都市がないため、どこか一つの地域に集中する傾向はあまり見られません。

そろそろ不動産の話をしましょう。私がドイツで不動産を紹介（イチオシ）している地域は、ノルトライン・ヴェストファーレン(NRW)州という、国内で人口・GDPとも最大規模の州です。ドイツの西部、オランダやベルギーとの国境に近い場所にあり、州都は「デュッセルドルフ」、最大都市は大聖堂のある「ケルン」。あと、社会科の授業で習った「ルール工業地帯」に所在する「エッセン」、「ドルトムント」、「デュイスブルク」。旧西独の首都だった「ボン」など、数多くの都市を擁する欧州屈指の人口密集地帯です。

不動産投資視点からみた、NRW州の良い点は、

・ものすごく安い値段で、それなりに良質な物件が買える（区分マンションで３００万円～）
・家賃水準はそれなりだが、価格が安いので利回りが高い（ネット利回り８％台、グロス１１～１２％）
・賃貸物件の需給がタイトで、空室率が低い（場所にもよるが２～３％台が多い）

なぜ価格が安いのか？ひとつの理由は、NRW州、特に「ルール工業地帯」エリアが、１９８０年以降、地域基幹産業（石炭鉄鋼業）の衰退により、長い構造不況を経験したことです。同州の人口はピーク時よりも減り、失業率も改善したとはいえ、ドイツ平均よりはまだ高い状態が続いています。

逆に、そういう問題を抱えたエリアだからこそ、物件が激安価格で買えるのですね。景気が良く裕福なミュンヘンやフランクフルトで、ネット８％なんて利回りは到底期待できません。それどころか、NRW州都デュッセルドルフも国際ビジネスや金持ちが集まる場所になったため仕入れ値が高く、頑張ってもネット５％出ない状態。

したがって、高利回り物件が良く出る「狙い目エリア」は、デュッセルドルフ以北。ルール工業地帯に属する大都市「デュイスブルク」や「エッセン」、その近隣にある「ゲルゼンキルヘン」や「ボーフム」等の中堅都市、あるいはデュッセルドルフを挟んで東西にある「ウッパータール」、「メンヒェングラートバッハ」等が中心になります。

(上記の数字は各都市の人口です)

NRW州の人口は、移民流入の影響を受け、ここ５年ほど増加基調が続いています。１９７０年代の人口ピーク時には及ばないとはいえ、どの都市も人口が増えるか、最悪でも下げ止まっています。

デュッセルドルフの人口推移

エッセンの人口推移

デュイスブルクの人口推移

私は昨年１０月から今年１日にかけて、NRW州内で３回、物件視察をしました。一回の視察で東へ西へ、北へ南へ、200㎞近く移動するのですが、凄いと思ったのは、「見渡す限り、新築建てている現場がない」こと…アウトバーンも一般道も、いろんな道を走って、一度たりとも新築現場を見かけないのです。

ということは…移民含めて、増えた人口が、もれなく中古物件の賃貸客になるということです。私、３０戸以上は物件見てますが、どの街に行っても、部屋の空きがほとんどないですね。

あと、ドイツは概して街の雰囲気が良いし、部屋をきれいに使って住んでいる人が多い印象でした。建物も築年が１９５０年代以降になると設備内容が良くなり、堅牢なつくりで安心感のある物件が多い。ドイツなら長期的に安定した賃貸経営できそうだと思い、私はメンヒェングラートバッハという街で３ベッドの区分をひとつ、オーナーチェンジで買って、いまユーロで家賃いただいてます。

昨年後半から、物件の立地や価格や利回りをずっとウォッチし続けてきて、思ったこと…NRW州内でも、仕入れ価格が徐々に上がってきているようで、「区分でネット8％台以上」の利回りを求める場合、今年初めまではエッセン、デュイスブルクなどの大都市でもたくさんありましたが、最近ではゲルゼンキルヘン、ヘルネ等の中堅都市が中心になってきました。仕入れ部隊も安い物件が乏しくなって苦労しているんだと思います。

どの地域の、どの価格帯の物件でも、不動産はできれば早いタイミングで買った方が、良い立地の物件が安く手に入っておいしいのだと思います。

人口増と需給バランスの良さを兼ね備えた「ドイツ激安収益不動産」。興味ある方は、５月９日に東京でセミナーやりますので、是非来てみてくださいね。

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セミナー「ドイツ不動産～収益性と投資のポイント徹底解説」

■日程　 ２０１７年５月９日（火） １９：００～２１：００

■会場　パズル一番町　セミナールーム2
千代田区一番町10-8一番町ウエストビル5階（東京メトロ「半蔵門」、「麹町」より徒歩３分）

■参加料金：2000円　 (※APHOC有料会員は無料招待いたします。)

■紹介ページと申込リンク：goo.gl/zI50AX

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こんにちはManachanです。ゴールデンウィーク、気持ちの良い晴天が続きますね。私は忙しい仕事が一段落し、空き時間を使ってブログ更新に励んでおります。今回は、東京を中心に最近目に見えて増えている「外国人住民」が、日本の人口動態さえ変えつつある面に着目し、統計数字をいろいろ調べて書いてみました。
かくいう私自身も、国際結婚してまして、妻は「東京に住む外国系住民」のひとりです。住まいは江東区の東陽町で、近所を歩けば中国語が聞こえてくる、都心勤務のインド人ITエンジニアとご家族も多数お住まいで、ネパール人が経営するインド料理店が毎年増えています。うちの子の通う小学校では外国姓か国際結婚ファミリーの子供がクラスに３～４人はいます。そういえばお隣さんもフィリピン人。
それが大都市の当たり前の姿なのだと思います。ニューヨーク、ロンドン、パリ、シドニー、トロント、シンガポール…海外の大都市はもっとコスモポリタンですよね。東京もゆっくりと、その道を歩みはじめたのだと思います。江東区は外国籍住民の人口比率が５～６％で、年々増えています。でも私が以前住んでいたシドニーは外国出身者が総人口の３９％を占める社会でした。真のコスモポリタン都市での暮らしを経験した者の視点から、「ゆっくり国際化しつつある東京・首都圏のいま」を描いてみたいと思います。
ここ数年、東京を中心に「外国人住民が増えている」のは、明らかに、政策によるものです。２０１２年１２月に自民党が政権を奪回し、第二次安倍政権が始まって以来、在留外国人数は右肩上がりに増え、わずか４年間で２０３万人から２３８万人に、３５万人も増えています。もっとも、この数字は日本国に合法的に滞在できる２５種類の在留資格をすべて含んでおり、所謂「移民」に相当するものは「永住者」ビザかと思いますが、このビザの発給数も安倍政権下の4年間で６２．４万人から７２．７万人へ急増しています。実質的にいえば、１０万人余りが新たに日本へ移住したと言って良いでしょう（うちの奥さんもその一人）。

安倍政権が外国人の受け入れを増やしている背景には、日本の人口がすでに厳しい減少局面にある事情があります。安倍政権発足直後の２０１３年にはすでに、日本国内の出生数１０４万人に対し、死亡数は１２７万人。黙っていても年間２３万人の日本人が減る状況でした。たとえていえば、神奈川県厚木市や大阪府寝屋川市クラスの中堅都市が、毎年一つづつ、消滅しているような状況です。しかも、出生数と死亡数のギャップは年々拡大する一方で、東京オリンピックが終わる頃には年間５０万人の日本人が減ることがほぼ確実視されています。
アベノミクスで日本経済再生を打ち出した自民党・安倍政権。しかし経済を復活させたくても、デフレが２０年も続き、かつ人口が年間何十万人も減り続けてマインドが委縮する衰退国家に、一体どんな経済再生の芽があるのか？
為政者が、「できるだけ、日本の人口を減らしたくない」と考えるのは自然なことです。高齢者がお亡くなりになるのはやむを得ない。出生数を増やそうにもすぐに増えるものではない。であれば、政策的にコントロールできるのは「海外からの流入」しかありません。
人口が増えたり減ったりする方程式は、簡単です。

「人口増減」＝「自然増減」（「出生数」―「死亡数」）
+「社会増減」（「海外からの流入」―「海外への流出」）
安倍政権が登場した初年度、２０１３年に、日本の総人口は約２０万人、減りました。

出生＝１０４万人、死亡＝１２７万人
海外からの流入＝４万人、海外への流出＝１万人
⇒人口増減＝１０４万―１２７万+４万―１万＝マイナス２０万

それから３年経った、２０１６年。出生数はさらに減り、死亡数はさらに増え、自然増減はさらに厳しくなりました。しかし、この年の人口減は、１６万人にとどまっています。なぜなら、海外からの流入が大幅に増えたからです。

出生＝１００万人、死亡＝１３０万人
海外からの流入＝１６万人、海外への流出＝２万人
⇒人口増減＝１００万―１３０万+１６万―２万＝マイナス１６万

これは仮説ですが、安倍政権は日本人が自然に減る分の全部は無理としても、その半分は外国人受け入れで賄いたかったのではないかと思います。もしそうだとすれば、治世４年間で、その目標は達成されたといえます。２０１６年には、日本人の自然減３０万５５９３名の５２．５％にあたる、１６万３０９名の外国人登録者（特別永住者は除く）を増やしています。

今度はもう少しミクロにみてみましょう。外国人を受け入れた後、彼らは日本のどの地域に定着するのか？２０１３～１６年の間は一貫して、彼らの半数以上が「関東」、特に「首都圏」（東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県）に集中しました。２０１３年は外国人増加数の６８％、２０１６年は少し全国に散りましたがそれでも５２％が、関東の新住民になっています。一都三県の割合はそれぞれ６３％（２０１３）、４６％（２０１６）。

この４年間、「外国人の受け入れ」と「首都圏への一極集中」が進んだ結果、一都三県における外国人登録者数は、７７万９千人から９７万８千人と、実に２０万人も増えています。

外国人が４年間に２０万人（年間５万）増える…首都圏一極集中が進むなかでも、これは決して小さな数字ではありません。日本全国から一都三県に移動する転入者が年間１５万人程度ですので、外国人の増加分は実に３割を占める計算になります。
安倍政権による外国人受け入れが、ようやく数字に表れてきたのが、２０１３年後半からです。そこで、２０１３年６月末から現在（２０１７年３月末）までの４年弱で、各自治体における人口増加分のうち、外国人がどれだけ寄与しているかを、整理してみました。

東京都平均：日本人増加７３．８％（２８４，３４８名）、外国人増加２６．２％（１０１，１５９名）
新宿区：日本人増加５３．３％（８，７７０名）、外国人増加４６．７％（７，６７４名）
豊島区：日本人増加４５．８％（６，６０３名）、外国人増加５４．２％（７，８１４名）
江東区：日本人増加７６．２％（１８，２８６名）、外国人増加２３．８％（５，７００名）
江戸川区：日本人増加５１．１％（８，３３５名）、外国人増加４８．９％（７，９７２名）
世田谷区：日本人増加８７．６％（２６，２６５名）、外国人増加１２．４％（３，７２９名）
杉並区：日本人増加７６．８％（１４，４９７名）、外国人増加２３．２％（４，３７８名）

東京都だけではなく、周辺県のベッドタウンでも、外国人増加が人口増の相当部分を占める状況は同様です。千葉県、埼玉県、神奈川県の代表的な都市の数字を整理してみました。特に、日本最大の基礎自治体、人口３７０万を超える横浜市で、外国人の増加数が日本人より多かったのは驚きですね。

市川市：日本人増加７４．８％（９，９３６名）、外国人増加２５．２％（３，３４４名）
船橋市：日本人増加６５．５％（８，５５９名）、外国人増加３４．５％（４，５１１名）
千葉市：日本人増加５５．６％（３，６２０名）、外国人増加４４．４％（２，８８９）
川口市：日本人増加３８．９％（５，５６６名）、外国人増加６１．１％（８，７５４名）
さいたま市：日本人増加８６．９％（３０，１２３名）、外国人増加１３．１％（４，５４２名）
川崎市：日本人増加８５．０％（４１，８５０名）、外国人増加１５．０％（７，３８９名）
横浜市：日本人増加４７．０％（１１，４１４名）、外国人増加５３．０％（１２，８５７名）

私は、首都圏で賃貸経営を営むオーナーとして、都内や近郊都市の人口動態を時々調べますが、ここ数年の人口流入が想定以上に力強いのに気がつきました。たとえば、千葉県市川市。ここは２０１２年以前は人口減少自治体として県内でも有名でしたが、なぜか、この２～３年は人口が増えまくっています。オリンピックを控えて、比較的景気の良い首都圏への人口流入が起こるのは分かるけど、日本の他地域の人口が減るなかで首都圏だけが人口吸引するにしては、流入の勢いが強すぎる。これは、外国人が影響しているに違いないと思い、詳しく数字を調べて整理してみると、案の定、というか予想以上でしたね。
単なる首都圏再集中ではない。たぶん日本の歴史始まって以来の、「東京コスモポリタン化」による人口増加が、首都圏全域で起こっています
いまの時代、日本人だけの人口動態だけを追っていては、精度の高い人口予測はできません。特に象徴的なのは、２０１４年５月に発表された日本創成会議の試算。「豊島区が都内で唯一の消滅可能性都市」に名指しされて、話題を呼びましたね。これは２０１０年前後、民主党政権下で日本人と外国人の人口が減っていた頃の枠組に基づいて試算したもので、２０１３年以降、安倍政権の外国人受け入れによる豊島区人口の爆増を全く織り込んでいませんでした。実際、あのレポートが発表されてから３年弱で、豊島区の人口は１万人も増えているのですから、全く妥当性ありませんでしたね（なお、外国人の増加が全体６割を占めています）。
首都圏で不動産投資する者にとって、外国人住民の流入による賃貸需要、売買需要の増加は、もはや無視できないファクターになったといえます。この波を確実につかんで、ビジネスにつなげていきたいですね。

参考ブログ記事）

アベノ開国エコノミー、人口減に挑む(2017/8/18)

実はあまり減らなかった日本の人口(2017/1/4)

出典）
・法務省「在留外国人統計」（平成２４～２８年）
・外務省「海外在留邦人人数調査統計」（平成２４～２８年）
・各自治体の「住民基本台帳」（平成２４年７月～２９年４月）

こんばんはManachanです。いま日本はゴールデンウィーク。天気も良く、暑すぎず寒すぎず、新緑まぶしい気持ち良い季節ですね。折角の連休ですが我が家は遠出せず、子供を近所のアスレチック等に連れていってのんびり過ごします。

今回は、「海外不動産販売」ねたで書いてみます。

海外(国際)不動産の世界で、私は様々な役割の仕事をします。日本人が海外不動産を買う「アウトバウンド」の領域だけでも、１）「投資家」でありかつ、２）「マーケッター」でもあり、３）「アドバイザー」でもあり、最近は４）「海外物件の仕入れ業者」でもあります。

３）に関しては、日本人投資家向けのアドバイスが多いですが、最近は「海外の不動産デベロッパーや仲介業者」からアドバイスを求められる機会が増えています。たとえば、

〇〇国の物件を、日本で２００戸売りたいが、どうすればいいか、Manachanのアドバイスが欲しい

私、こういう仕事やりたいわけじゃないんだけど、とにかく多方面からリクエストが来るのです。世界には、国境を越えた不動産セールス案件がたくさんあります。例えば、「マレーシアで供給する１万戸のコンドミニアムを世界中で売りたい。中国で２０００戸売れたから、日本でも２００戸くらいは売れるだろう」みたいに考える業者が少なからずいるのです。

でもって、日本人に２００戸売るにあたって、誰に頼めば売ってくれるか？その受け皿となってくれる有力な販売会社が日本にはまだありません。結局、話が巡り巡って、私みたいな奴にも相談がくるのです。

私、この種の話は、基本的にはお断りしています。私は「アジア太平洋大家の会」という海外不動産の投資同好会を束ねているだけで、販売会社ではありません。セミナー企画や集客はできますが、ワンルーム業者の営業ノルマみたいに、物件たくさん売る話は生理的に嫌いです。なぜなら、

・日本の海外不動産マーケットは、まだまだ未成熟。業界も投資家も成長途上。

・そんな状態で、日本人に海外の物件をたくさん売っても、必ず無理や歪みが出るので、マーケット・業界の健全な発展につながらない。

言い換えれば、「日本人と海外不動産との幸せな関係」がまだ確立されていない以上、業者主導で数を売りまくるのは反対、という立場なのです。それやると絶対に、おかしなことになるから…

思い起こせば、これまで10年近く、東南アジア某国や、北米の某地方都市の物件を、何百戸何千戸と売りまくった業者が、いろんな問題を起こしました。ああいう物件買った人が、ハッピーになることは稀で、逆に入居付け、転売、管理会社探し、登記などに困って私に「レスキュー依頼」してくるケースがはるかに多い。損している彼らが、二戸目、三戸目…を買うことはありませんので、日本の海外不動産マーケットは健全に伸びていきません。

「Manachanがそういうセミナーを企画した張本人じゃないか！」という方もおられるかもしれません。確かに2011～13年頃は、日本中探しても、見渡す限り東南アジアのプレビルドや北米某都市の築古物件を売る業者しか見当たらず、当時の私は、苦悩に満ちたセミナー運営をしていました。なぜなら、「たいていの業者が最初のころは理想に燃えて、海外の良い物件を紹介しようとしていたのに、途中からたくさんの数を売ろうとして、変な方向に走ってしまう」からです。

業者として、たくさん戸数を売りたいのは理解できます。でも顧客サービスが伴わなければ、管理が雑になれば、結果的に大勢の日本人投資家を不幸にしてしまいます。結局私はいろんな業者と衝突し、決裂し、やむなく会員に向けて「注意喚起のメルマガ」を出す、トラブルが起こりそうな都市に海外人脈を駆使してセーフティネットをつくる…そんな日々が続きました。

最近、アジア太平洋大家の会のセミナーは、全体的な傾向として、先進国の大都市や成長エリアの物件にシフトしています。賃貸市場も二次売買市場も整備され、管理会社のしっかりした案件を中心に扱った結果、海外物件から確実な利益を得る会員も徐々に増えてきました。あと数年もすれば、味をしめた会員が２戸目、３戸目、４戸目をどんどん買って、海外不動産マーケット全体が伸びていくと思います。

そういう時代になれば、日本でたくさんの戸数を売りたい海外業者のアドバイスにも乗れるのかもしれませんが、現在はまだ時期尚早。海外物件で利益を取れる日本の投資家層を、フォローしながら大事に育てていく段階、リピーター予備軍をつくる段階だと思います。

２０１７年日本の標語。「一気に売るな、海外不動産」、「少なく売って、まず投資家に、儲けさせよう」。

おはようございます、Manachanです。北京出張から帰ったあと、怒涛のようなセミナーラッシュに、法人確定申告…多忙な時期がようやく一段落し、ブログを書く時間的余裕がようやくできました。
 
世の中はゴールデンウィークの休みに入ります。気候の良い行楽シーズンではありますが、我が家は遠出せず東京の自宅近辺でのんびり過ごすつもりです。久々のブログは、「子供の多言語教育」ねたで書きますね。
 
私と妻とは国際結婚していて、小学生の子供が２人います。我が家はナチュラルに多言語が飛び交う環境です。
 
-私と子供たちとの会話は、日本語
-妻と子供たちとの会話は、英語
-夫婦間の会話は、中国語
-子供同士の会話は、日本語か英語
 
子供の教育環境ですが、平日は近所の区立小学校(当然日本語)に通い、土曜日だけ英語の補習校に通わせています。補習校に来ている子供たちの大多数は、日本人と英語圏出身者の国際結婚家庭のお子様で、我が家と似たような言語環境で暮らしています。
 
補習校は週一ペースなので、ネイティヴの先生が英語の読み書きやレポート、プロジェクトを一通りやるとはいえ、あくまで「英語力を維持するための補完的役割」しかできません。英米系のインターみたいに、月曜から金曜まで、英語だけで授業をやるような密度は当然期待できないし、補習校に通ったからといって人気のインターに即入学できるだけの英語力が身につくとも限りません。
 
そこで多くの親たちは(私も含めて)小学5年生頃までに、大きな選択を迫られます。
 
「子供の教育言語(Academic Language)を英語にするか日本語にするか？」
 
「英語」を選んだ親は、子供を英米系インターに行かせるか、または英語圏にＵターン移住して現地校に入れる人も相当数います。一方、「日本語」を選んだ親は、一般の日本人家庭と同様、私立か公立の中学校、高校に行かせます。
 
親が「せっかく学んだのだから、英語も日本語もモノにしたい」と思い、かつ、子供も勉強好きな場合は、広尾学園や三田学園などのバイリンガル中学校の受験にチャレンジすることになります。
 
でも、そういう学校に行かせたところで、よくよく見れば、教育言語は「英語をメイン、日本語をサブ」か「日本語をメイン、英語をサブ」のどちらかにするに過ぎない。その意味で、他のバイリンガル家庭と同じく、結局は英語か日本語のいずれかを選んでいることになります。
 
その経験から、我々が学んだことは、
 
子供は、話し言葉の面では多国語話せるようになるけれど、教育言語は一つしか持てない。
 
私たちは、日本語が圧倒的優位な環境で暮らし、かつ家庭で英語も使っています。話し言葉の面では、どの家庭の子も、見事な日英バイリンガルになります。うちの二人の子たちもそうです。
 
だた、彼らバイリンガルキッズに、数学、物理、化学、生物、歴史、地理、保健体育といった教科を教える上で使う言語は、英語か日本語か、どちらかに絞った方が明らかに効果的なのです。普通考えて、数学を英語で教えて、また同じ内容を日本語で教えて、というのは明らかに非効率だし、歴史・地理・公民など社会科になれば英語圏の教科書と日本の教科書で内容が全く違うわけだし・・
 
もっとも、英語＆フランス語、英語＆オランダ語みたいに、お互いに語彙や構造の似た言語同士であれば、教育言語を複数持つことも可能かもしれません。カナダや西欧とかで多くの実例があるでしょうから、皆さんどうやってるか知りたいです。でも、少なくとも日本では非常に難しいです。英語と日本語は天と地ほどかけ離れていますから…
 
我が家では、娘ソフィア（小６）の教育言語を日本語にすることに決めました。息子ポニー（小３）にはまだ英語教育の目も残っていますが、たぶん日本語になるでしょう。私自身、どちらを好むかといわれれば、断然日本語ですね。なぜなら、
 
・世界的にみれば、英語できる人より、日本語できる人の方がずっと稀少。
・英語話者のコミュニティは世界中にあり、新興国途上国にもたくさんあって、彼らの収入給与水準は年収１０万～。一方、日本語話者のコミュニティは基本的に日本に限られ、給与水準は年収２００万～。つまり個人レベルでみて、日本語できた方が経済価値が高い。
・日本語で教育を受ければ、２０００以上の漢字を認識できるようになり、それが中国語学習への近道になる。
・我が家はこれから当面、東京に住み続けるので、通常の学校、専門技術学校含め、日本語の方が断然、教育の選択肢が豊富。
・英語の方が「後付け」しやすい。つまり、日本語で教育を受けた後、大学等で英語で専門教育を受けるのは、世界各国でできるし選択肢も豊富だが、逆に日本語の場合は日本に限られる。
 
それぞれの家庭で、居住地も言語環境も親の言語スキルも違うので、バイリンガル教育を志すにも各自の状況に応じて最適なものを選び取っていけば良いと思います。私は「日本語をベースとした日英バイリンガル」の方が「英語ベース」よりもたぶん価値が高いと思うし、今せっかく東京に住んでいるので日本語での教育に力を入れます。
 
まず日本語をベースとして育ち、後付けで英語、フランス語、スペイン語、中国語、アラビア語などを習得するのは、やる気になればいくらでもできます。現実に私がそれをやっているわけで…

おはようございます。Manachanです。昨日の午後北京に着いて、ホテルで10時間ぐっすり快眠、寝不足解消できました。

昨日は思わぬ長旅になりました。北京空港混雑のため、飛行機は１時間半遅れ、入国審査や通関でも行列に並び、相変わらず人、人、人…で快適度の欠けた状態はいつもの中国だなと。

ただ、インフラの近代化はすごいペースで進んでますね。近未来鉄道のような地下鉄空港線と、今や市内のどの路線もホームドア当たり前の状態に。

飲料の空き缶、空き瓶の回収機なども出てきてるし…ここで回収してバーコード読み取るとポイントが付与されるシステム。相変わらず日進月歩の中国です。

そして、ついにこの場所に帰ってきました。

北京展覧館　（北京動物園の隣り）

我が日本のブースも、超一等地に東証１部上場が２社並び、壮観になりました。他国に負けてないぞ！

一年前の４月に来た時には、日本からの出店は「東京の新築ワンルーム業者」と「千葉県の仲介転売業者」の二社だけ。人通りの少ない場所でひっそり出店して客もあまり来ませんでした。我々はあれから１年かけて、いろいろ試行錯誤を重ねた結果、人通りの一番多い場所に一部上場ブースを二社持ってきて、日本のプレゼンスを高めることに成功。実に感慨深いです。

 
中国の、ガサツでサバサバしたところが、大好きなんだよなあ。
 
どうして、中国と相性がいいんだろう。私の血液型がＢ型だからなのか？

私、中国でなら、元気で長生きできると思う。

こんにちは、Manachanです。今朝、羽田を発ち、中国は北京首都空港に飛んできました。これから5泊6日、北京で多忙な日々が待っています。でもメシは楽しみ。

私は仕事柄、ヨーロッパやアメリカにも行くしASEAN圏にもオーストラリアにも行く。月の半分は日本の外に居るので、中国は一応海外とはいえ近いし気が楽ですね。

世界中いろんな地域に行けば当然、それぞれの土地の文化、言葉、慣習、食生活に触れる機会があるし、私の母国•日本についてもいろいろと聞かれます。日本と異なる様々な社会、文化で育った人達と信頼関係を築き、新たな価値を創造していくのが国際ビジネスですし、私もその最前線の現場に立って日々暮らしている自負があります。

ところで、地球上の人類の大部分は、何らかの「神」「宗教」を信じているそうです。行き先の地域によっては私も、「あなたの宗教は何ですか？」と真顔で質問されることが結構な頻度であります。

日本の日常生活やビジネスの場で宗教の話題になることは稀だし、ここ中国でも似たようなもの。日本や中国で、日常的に宗教的実践をしている人の割合はたぶん少ないし、自分が特定の宗教を信仰していると意識する機会も一般的には多くないでしょうが、

東アジアを離れて違う文化圏に行くと宗教が当たり前の話題になることがあり、そこで不用意な答えをするとこちらが望まない誤解をされることがあります。

たとえば信心深い人の多いカソリックの国に行って、宗教を聞かれて「どの宗教も信じてない」と答えると、彼らの文化では「無政府主義者か虚無主義者」みたいに解釈されることがあります。つまり、彼らからみれば極端な(ある意味危険な)思想の持ち主だと…

そんな誤解をされることは私の本意ではありません。私は、「お正月は神社で初詣、墓参りや法事は近所のお寺で、クリスマスはケーキでお祝い」みたいな、日本や中国でよくある「マルチな宗教観」を持ってる一般人に過ぎないわけで、

少なくとも「一般ピープルが当たり前に何らかの宗教を信じる社会で、それを敢えて否定していかなる神も信じないと決めてる」タイプの人間ではないのです。

相手が信心深い国の人の場合、彼らの文化コンテクストの基本を理解しつつ、自分に嘘をつくことなく言うなら、たとえば、

Well..I am a kind of Buddhist and Shintoist (not very practicing though)
「ま、仏教と神道かな(あまり真面目じゃないけどね)」

みたいに答えた方が無難かと。少なくとも「信教がない」と答えるよりは要らぬ誤解をされない分、便利な気がします。

私、最近はASEAN圏、特に上座部仏教圏のタイ、ミャンマー、カンボジア、ラオスに仕事で行く機会が増えています。これらの国々は日本企業の進出拠点としてもポピュラーな上に、特にタイ人は大勢が旅行客として来日するので身近ですね(注.同じ東南アジアの「ベトナム」は上座部仏教圏でないので上記カテゴリから外れます)。

上座部仏教圏では、日本あたりと比べて宗教的実践をする人が多い印象です。男性が成人すれば当たり前に出家したり、街の人が毎日托鉢僧に食べ物を与えたり、住む家のない人が寺院に保護してもらったりと、「仏教」が日常生活のなかに深く根づいているように見えるし、彼らをみていると、「私たちの住む日本は果たして仏教国なんだろうか？」と自問自答したりします。

タイ人からは、日本は同じアジアの仏教国で、仲間みたいに思われてるようです。アニメ「一休さん」が昔からタイで大人気ですし、日本に旅行行くなら(一休さんのいた)「安国寺」に行ってみたいというタイ人の女の子もいたなあ…

確かに日本には全国に仏教寺院がたくさんあるし、神社と共にお寺は日本人の暮らしに無くてはならないもの。その意味では日本は仏教国といえるでしょうし、そんな文化に包まれて育ち、真宗のお寺に墓参りや法事に行ってる私も、(特に意識はしてませんが)はたからみれば立派に宗教的実践をしているのかもしれません。

あと、東京に遊びに来た外国人を、真っ先に連れていく先も浅草寺とか成田山新勝寺あたりになりますね。特に宗教を意識しなくても仏教寺院を日本の文化、誇りだと思ってるからそうするわけです。

ただ、タイなど上座部仏教圏の出身者が日本で暮らすと、日本人の宗教的実践の薄さや、仏教が日常生活に余り身近ではないことにすぐ気づきます。あと、日本の僧侶が肉食妻帯することもかなりエキゾチックに感じるようです。つまり、日本は同じ仏教国だと思っていたのに、実情はかなり違うと…

巨視的にみると、インド文明をベースにした、宗教的気分や実践、戒律を重んじる東南アジアの上座部仏教圏と、中国文明のフィルターを通して仏教を受容した日本(＋朝鮮、ベトナム)では、仏教の仕組みや社会文化的な位置付けが大きく違うのだと思います。

紀元前6世紀インド東部で生まれた仏教が、北に伝わりアフガニスタンを経て、漢土に伝わったのが紀元前後。その過程で、少なくとも宗教実践面は大きく変質したと思われます。例えば東南アジアで当たり前になってる午前中の托鉢は、気候の厳しいインド北辺に伝わる頃には形骸化したようです。

仏教が漢土に伝わると、当然、「中国化」します。「衆上(一般ピープル)の救済」を重視する大乗系仏教が、「超越的存在としての神よりも人間や歴史に関心が強い」中国の風土で受け入れられた結果、少数の僧侶が寺院で厳しい戒律に耐えるインド的な宗教テイストが薄まり、世俗化や大衆化が進んだのだと思います。分かりやすく言うと、仏教はもちろん存在するんだけど、社会慣習と一体化して、あまり宗教として意識されないタイプの仏教に変質していった…

古代の日本はインドから仏教を直接移入したのではなく、中華風味になった仏教を、漢字とともに移入した。それが日本古来の神（国津神など）と矛盾なく融合して、数々の宗派が生まれ、いろんな経緯を経て今に至るわけです。

中国、朝鮮、ベトナム、そして日本…東アジア圏は、広義の仏教国とは多分言えるんでしょうけど、国民レベルで宗教的意識や実践がどちらかと言えば希薄な「信仰心が余り篤くない仏教の国」…それが私の雑駁な理解ですね。それは同地域の人々が、中国文明の影響を長期間に渡って受け続けてきた歴史と無縁ではないのでしょう。

話が長くなりましたが、私は多くの日本人、東アジア人と同様、ある意味節操のないマルチな宗教観を持って暮らしています。それを英語で表現すると、やはり、こう言うしかないですね。
I am a kind of Buddhist and Shintoist

私がマレーシアを最初に訪れたのは、１９９２年。それから２５年間で、KLの街は劇的に変わりました。

こんばんは、Manachanです。2日間のラオス滞在を終え、先ほどベトナムに飛んできたところです。

東南アジア、ASEAN圏内には、タイ、ベトナム、フィリピン、マレーシア、シンガポールなど、それぞれ個性と知名度を持つ国が多数ありますが、そのなかで比較的無名なのが「ラオス」。内陸国、人口700万人余りしかいない、日本との直行便がない…等々、比較的馴染みの薄い国かと思います。

私が今回、ラオスを訪れたのは3回目ですが、他のASEANの国と比べると、

むちゃくちゃ、田舎な国です。

まじで、笑っちゃうくらい、何もありません。

私はラオス～タイ間の陸路国境越えを2回やってます(ビエンチャン～ウドンタニ間と、パクセ～ウボンラチャタニ間)。これをやると、隣国タイとの経済格差が実感できます。

タイ、といってもラオスに接するタイ領は、バンコク首都圏から600km以上離れた「辺境のど田舎」に他なりませんが、それでもラオスから来ると、タイの都会ぶり、物質文明の充実に驚きます。

– タイには、何でもある。どんな小さな町にもTesco LotusやMakro(スーパー)がある。コンビニたくさん。

– タイ側の、少し大きな街にいくと、セントラルプラザ(ショッピングセンター)や、環状道路やバイパスがあったりして、ぶったまげる。

– 道路の整備状況も、交通量も雲泥の差。タイ側は建物も立派。

ラオス人はタイ人と同系統の民族で、人種も宗教も一緒、言葉も近くてお互いに意思疎通が可能。当然、食べ物や生活文化も似通っているわけですが、

屋台ひとつとっても、ラオス側はタイ側ほどのバラエティがありません。店の数が少なく品揃えが貧弱…というのも、ラオス人はつい最近まで、物々交換の暮らしをしていて、食べ物を売って現金化する歴史がまだ浅いのです。

スーパーや喫茶店にしたって、タイやベトナム資本が入ってきたのはごく最近のこと、商業広告も少なく、資本主義の浸透はまだこれから。都市部でさえリヤカーに野菜満載した行商や練炭売りが未だ健在で、日本の昭和30年代頃の懐かしい風景が広がります。

ラオスの「何もない田舎なところ」が良いという人がいます。その気持ち、私よく分かります。

ラオスって、本当に、いい国なんですよ。人が純朴でスレてない。自然も、文化も素晴らしい。このまま永久保存したい位。

ラオスこそ、アジアに残された最後の桃源郷かもしれません。おおよそ桃源郷という言葉から連想されるもの、たとえば、

花と緑あふれる美しい山河

幸せそうな人々の穏やかな笑顔

優雅に、ゆったり流れる時間

その全てが、ラオスにはあります。言い換えれば、ラオスにはそれしかない、のかもしれません。

「三丁目の夕陽」の世界か。いやそこまでいかない「二丁目の夕陽」が黄金の仏塔を照らし、母なるメコン河に落ちゆく、秘境のような国ラオス。

そこには、「十丁目」に達した日本や、「七丁目」まで発展したタイ•バンコクがとうの昔に失ったものが、2017年の今もまだ残っています。

ラオスが、これからもずっと、桃源郷であって欲しいと願う旅人は多い。

しかし、現実はそうなりません。現代はメディアやスマホを通して情報だけは容赦なく入って来ます。ラオス人はタイ語が理解できるので、大都会バンコクのスタジオできれいに着飾った芸能人や、南タイの綺麗な海の風景を写すカーナビ広告を、タイのTVを通して皆が見ています。若い人ほど、自国のどうしようもない田舎っぷりを嘆き、タイやベトナムのように発展して欲しいと願うでしょう。

私はその気持ちを否定することはできません。昔ながらの桃源郷ラオスのままでは、多くの人が近代的な教育や医療を受けられない、田舎から街に出てもメイドやマッサージ位しか働き口がない、といった現実を変えることはできないのです。

ラオスはASEANの構成国で、外に開かれた国。海外からビジネスも資金も当然入ってきます。首都ビエンチャンを中心に、これから資本主義的な発展、変貌を遂げていくことでしょう。

とはいえ、ラオスがタイのようになれるのかカンボジアやミャンマーのようなスピードで外資導入して経済発展の軌道に乗るかというと、たぶん違うと思います。

ラオスは、近隣諸国と比べるとゆっくりと、静かに、変わって行くのだと思います。プノンペンやヤンゴンに高層ビルが建ち並んでも、土地が豊富で人口の少ないビエンチャンで同じ現象が起こるのはたぶん数年先でしょう。

プノンペンにはボンケンコン、ヤンゴンにはヤンキンという、富裕層や外国人の好むおしゃれエリア、東京でいうところの南青山チックな場所ができてますが、ビエンチャンの南青山が登場するのは、少なくとも5年以上先でしょう。

ラオスよりずっと人口が多くて国力のある、他の国の首都と比べるとビエンチャンはゆっくりペースですが、それでも、飛行機に乗ったことのない、エスカレーターを見たこともない多くのラオス国民にとって、ビエンチャンの今の発展速度は、驚くほどのハイペースなんです。

ラオスの首都ビエンチャンは、もはや秘境ではありません。車の交通量も増え、渋滞も発生する、まぎれもない「都市」です。高層ビルも増え、都市住民がマンションに住む時代が、すぐそこまで来ています。

パクセ、サワンナケートといった二線級の都市はまだ高層の建物が皆無に近く、ある意味秘境らしさを残していますが、そこも徐々に近代的に開発されていくでしょう。すでにラオス随一の観光地となったルアンパバーンは言うに及ばず。

ウドムサイ、ポンサリーといった、現状では秘境っぽい山岳地帯の街は、これからどうなっていくんだろう？中国の開発が入って変わっていくのかな？

ラオスは、小さくて静かな国。外の世界から見ればゆっくりと、しかし着実に変わっていくのでしょう。これは、不動産投資・賃貸経営の面からすると、そう悪いことではありません。

マレーシアのクアラルンプール、タイのバンコク、フィリピンのマニラ、そしてカンボジアのプノンペンが経験した「コンドミニアム過剰供給」と、それによる「貸せない！売れない！オーナーの苦しみ」。これが、ラオスのビエンチャンに現出するのは、まだ当面先のことだからです。

７００万人しかいない小さな国、首都でさえ人口８０万で岡山市や熊本市のレベル。地元民の所得水準も低い、外国人の居住人口も少ない、土地の相場も不透明…となれば、海外のデベロッパーが大規模な住宅建設事業に参入するのは難しい。将来はともかく、現時点では地元のプレイヤーしかおらず、ノウハウが乏しいので進み方も遅い。

したがって、物件が完成する時期は予定より当然遅れますが、逆にいうと過剰供給にもならないわけです。たとえばの話、２０２０年までにビエンチャンで完成予定のコンドミニアムは、それが全部工期通りに完成したとしても、供給数はわずか２０００戸程度。３万戸超が一気に供給されるプノンペンとは、状況がまったく違います。

ASEANでも後発の国ゆえ、安定資産とはほど遠いですが、それでも、ラオスという国があって、国民が首都ビエンチャンを目指す、人口増加をあてこんで各国のビジネスが参入する限り、住宅の需要は続くし、居住地にいろんな選択肢があるなかで都心の価値は高まるはず。

ラオスという国が好きで、長い目でのんびりと、発展に付き合っていける人であれば、ビエンチャン都心でまともなコンドミニアムを持つのは十分ありだと思います。過剰供給になりにくいのも好材料ですね。

ビエンチャンで泊まったホテルの入口横にあった仏様の祠…ラオスより愛をこめて。

こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。

治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。

私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか？」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます（フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね…）。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q＆Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。

治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。

・地域住民の目線に立って、

・分かりやすく統一的な指標（昼間や夜間に出歩いて安全と感じるか？財産や車を盗まれる危険を感じるか？暴力的に攻撃されるリスクを感じるか？）を使い、

・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。

こうして集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。一番治安の良い部類は「緑色」、次いで「薄緑」、「薄黄色」、「濃黄色」、「オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。

世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。

次いで「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。

ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多少の「赤」もありますが、全体的には「緑」と「薄緑」、「黄色」が多く、治安はまあまあという印象。

北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。

治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。

Numbeo.com/crimeで、２０以上の回答データが集まった都市は、３７８。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト２０都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。

逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア（安全指数８１．２６、危険指数１８．７４）は３７８都市中ベスト１６位。

Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、４か国１１都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本＆台湾」の良いところ。

あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります（安全指数デュッセルドルフ７４．０８、リスボン６７．７３、バルセロナ６１．０６）。

非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。

東京（安全指数８１．２６）

カリフォルニア州アーバイン（安全指数７９．４４）

テキサス州プレーノ（安全指数７９．４２）

この二都市は、２０１６年「アメリカの人口２０万以上で最も安全な都市ベスト１０」にいずれもランクインしています。特にアーバインは、二年連続１位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。

アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。

また、治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。例えばアーバインは、Newport Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。さらに、治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。

海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ２０万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。