グローバル不動産

おはようございます。Manachanです。
ここ数日、むちゃくちゃなセミナー・ラッシュで、大忙しです。

会社員辞めて、フリーランス。毎月決まって振り込まれるお給料も途絶え、明日をも知れぬ我が身ですので･･･引っ張りだこになるのは、願ってもないことですが、

でも、３日連続でセミナー講演は、さすがにつらいぞ。

しかも、ネタが、バラバラ。昨日は「タイ土地投資」、今日は「西アフリカ不動産」、明日は「南九州の太陽光事業」･･･お互いに、全然関連性がないトピックなので、過去の資料から流用もできないし、全部、一から調べて、資料つくらなきゃならない。

セミナー資料を並べると、絵として、笑えるなあ・・・でも、準備する側は、大変なんですよ。ホントに～。

１０月２４日　タイ土地投資セミナー

１０月２５日　ナイジェリア(アフリカ)ビジネス・不動産セミナー

１０月２６日　太陽光投資・節税セミナー

本来なら、こんなに、むちゃくちゃな頻度で、セミナー予定を入れることはないはずですが、それでも時には、集中してしまうのです。いくつか理由がありますが、代表的なものは、

１）講師が海外から来日して、限られた日程のなかで、セミナー予定入れなくちゃならない
２）海外の縁故物件販売の場合、早く紹介しないと、割安で買える期間が終わってしまう。
３）太陽光事業などは、今セミナーやらないと、来年３月償却のタイミングに間に合わない
等々･･･

それに加えて、最近は「アジア太平洋大家の会」と、他団体とのコラボセミナーも増えています。相手がある話なので、スケジュールも、自分の一存ではいかないのですね。

でも、セミナーやるからには、全力で頑張ります。ふるってご参加くださいね。

今から、申込み可能なセミナー一覧･･･リンクをクリックして、セミナー紹介＆申込ページに飛べます。東京、名古屋、福岡の三都市で、まさに盛りだくさんですね。

10月25日(金)　ナイジェリア、ビジネス＆不動産セミナー＠東京

12月7日(土)　基礎から分かるマレーシア(KL)不動産セミナー@福岡

注）10/31 アメリカ(デトロイト＆ラスベガス)セミナー@東京は、満席のため、間もなく締め切ります。

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こんにちは。Manachanです。

私、最近は国内各地で海外不動産投資セミナーの機会をいただいていますが、特に東南アジア新興国の話をしている時に、自分で話してて「矛盾してるなあ」と感じることがあります。

矛盾とは、「セミナーで言ってること」と、「実際に自分がやってること」の間に違いがギャップがある（ようにみえる）ことです。もちろん、矛盾を最小限にしようと努力は常にしているのですが、日本と海外の国情の違い、圧倒的な情報量の違い、ホームとアウェイの違い、マクロとミクロの違い、タイミングの違い･･･いろんな要素が絡んでくるので、完全な言行一致は困難です。

たとえば、こんな話があります。

「東南アジア、たとえばマレーシアやフィリピンの人口増加率は年率２％を超えており、すでに人口減少に入った日本とは大違い」

これは、マクロでは間違っていませんが、ミクロでみた場合、

「私の住む東京都江東区は、常に年率２％近いペースで人口増加が続いており、東南アジア新興国と遜色がない」

･･･という事実もあるわけですね。

あと、よくあるのが、

「東南アジア新興国の不動産価格は、経済成長にあわせて常に上昇を続けており、土地建物の価格が上がらない日本とは大違い」

という言い方。これもマクロでいえば間違ってはいませんが、でも私が実際にやってきたことは、

「日本国内の物件転売で、５件中４件、転売益をあげてきている。一方で、東南アジア物件で転売益をあげた実績は、まだない。」

もちろん、日本国内で、市場に出回る物件を普通に売買して、転売益をあげることは簡単ではありません。私がなぜ、日本国内の名古屋市、甲府市、柏市などの物件で転売益をあげられたかといえば、各エリアの物件相場を熟知した上で、良いタイミングで安く仕入れ、適正な値段で売れたからこそ、利鞘がとれたわけなんですが、

でも、聞き方によっては、日本国内の方が、転売益も上がるし、わざわざ海外に出なくても良さそうじゃん♪ということになるわけですね。

「Manachanは、海外不動産投資のプロモーターだけど、今のところ実際に利益が上がってるのは日本国内じゃん？」

という指摘があるわけですが････

これは、もちろん、おっしゃる通りです。日本国内で、ピンポイントで狙いを絞って不動産投資で利益を上げることは、私にとっては簡単なことです。

だって、私、日本人ですもの。自国民のアドバンテージって、やっぱり大きいですよ。情報、人脈、権利、融資･･･全ての点において、外国人が日本で不動産投資やるより、はるかに有利な条件で戦えるのは、間違いありません。

国を問わず、不動産投資において、ホームアドバンテージ(地元の強み)って、実に大きいです。土地勘、市場勘、人脈、信用、物件までの交通費…その他もろもろ。

私、札幌や福岡でよくセミナーやりますけど、いずれの都市も、「地元の人が買わないような不利な物件を、関東の人が高値で買っていく」そうです。ＡＤ(広告費)も、遠方大家さんの方が多く取られるケースもあるそうですし･･･

同じ日本の国で、日本語を話す世界であっても、地元の有利さは計り知れない。私たちが海外に物件買う場合は、言わずもがな。言葉、商習慣、ライフスタイルの違い、外国人ならではの権利制限･･･まさに、アウェイゲームの連続。不利な条件をいくつも克服しなくてはなりません。

ホームアドバンテージがない状態で、「海外は人口が増えてるから」、「経済成長してるから」といって、日本より儲かる･･･というのは、はっきり言って甘い！

｢やばい日本を捨てて、将来有望な海外に出て行きましょう｣みたいなセールストークで、海外の、ろくでもないカス物件を売ってる日本人業者も、少なくありません。

日本の先行き不安とか、増税トレンドとか、いろいろあったとしても、何だかんだで、勝手知った日本の不動産の方が利益を出しやすいですね。

それでも私は、今後の長い人生を見据えて、日本と海外をバランスよく見渡して、世界を舞台に、賢く資産づくりをしていきたいという気持ちは、常に持っています。

外国人・アウェイゲームのハンディを克服するために、私も日々、いろんな国の投資案件に手を出し、チャレンジを続けて、経験値を高めようと頑張っているわけです。それが、アジア太平洋大家の会の活動趣旨でもあります。

まだ微力ですが、そのような地道な営みが、日本人の賢い海外資産づくりに寄与することを、願ってやみません。

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おはようございます、Manachanです。今週は、札幌と福岡…地方都市でのセミナー講演が続きます。

二日前、札幌講演から帰ってきたばかり。札幌の気温は、すでに東京の１１月中旬くらいの感じで、まだ蒸し暑い東京との温度差に、適応するのがなかなか大変。

今から、福岡に飛びます。こちらは、東京と気候がそう変わらないので、ラクではあります。

今回の講演テーマは、「東南アジアの不動産投資＆ロングステイ」。

このテーマで、東京でも講演やってますが、札幌や福岡とは、また違う伝え方が必要になります。たとえばの話、

東南アジアの首都（クアラルンプール、バンコク、マニラ）の不動産価格を話すと、東京では「安いね～」という反応が多いのに、札幌や福岡では「高い！」といわれる・・・

具体的にいうと、

・クアラルンプールや、バンコクの都心一等地で、ファミリータイプのマンションを買うと、邦貨換算３０００万円くらいが売れ筋。
・マニラの都心一等地で、同等のマンションだと、２０００万くらいが売れ筋

この価格が、東京の投資家には安くみえても、札幌や福岡の投資家には高く見えてしまう…考えれば、当たり前ですね。

東京目線でいうと、東京駅とか東京タワーから歩ける一等地で、３０００万円の予算では到底、ファミリータイプなど買えないわけで、東南アジア、まだまだ安いね、みたいな感覚になるわけですが、

札幌の中心、大通駅・すすきの駅から歩ける立地で、築２０数年の、９０平米近い中古ファミリーマンションが、１１００万円くらいで買える！！！

そんな情景を見慣れていれば、「東南アジアで、３０００万円？なんで、そんなに高いの？」みたいな感覚になりますよね。どうしても…

東京では、「安さ」がまだウリになりますが、札幌・福岡では、「家賃や資産価値が、年々上がる」みたいなことを前面に出さないと、魅力的だと思ってくれないわけですね。

大阪だと、その中間くらいの感覚ですかね・・・日本のなかで、東京が突出した経済都市で、不動産も飛びぬけて高いことが、よく分かります　（もっとも、タイにおけるバンコクvsそれ以外・・・ほどの差ではないですが）。

あと、東南アジアの物価が日本より安いのが魅力・・・という話もありますが、これも、都市によって受け取り方が違います。たとえば、マレーシアやタイの生活物価が、日本の約３分の１、というセールストークがあって、マクロでみれば、確かに間違いではありませんが、

実際には、マレーシアやタイのどこで、どんな生活を送るかによって、必要なコストは全然違ってきてしまいます。ライフスタイルによっては、日本以上に出費がかさみ、際限なく高くつくことだって、ありえます。

マレーシア、タイ、フィリピン・・・どの国でも、現地の一般労働者と同じような家に住み、同じようなものを食べて、公共交通機関だけ乗って暮らす限り、少なくとも日本よりはずっと安くあがるはず。月５万円でも十分でしょう。

たとえば、バンコクであれば、バンコク市ですらない、郊外のサムットプラカンあたりに住んで、乗り合いジープを乗り継いでバンコク市内へ通勤、メシは近くの屋台か自炊。住まいは中古の平屋住宅。見渡す限り、タイ語しか通じず、タイ料理しかない世界…そんな生活が「庶民の平均値」でしょうが、

多くの日本人は、そういう生活に耐えられません。セキュリティのついた都心のコンドミニアムに住み、週に数回は日本食レストランに行って、運転手、メイド付き、近所に日本語の通じる医者がいて、子供がいれば日本語学校か補修校に通わせる…みたいな生活になるで

///。」：・
しょう

そんな暮らしを送った場合の生活費（月額）の目安が、今の為替レートならフィリピン１２～１３万円、タイ１５～１８万円、マレーシア２０万円。。。といわれたりするわけですが、そうなると

札幌・福岡からみて、生活費さえ高く感じてしまう！

たとえば札幌で、世帯年収３００万円以下、月の手取り２０万円以内で暮らしている家庭など、いくらでもあるわけです。福岡も然り（昨今は生活費の高い東京でさえ、そういう経済レベルの家庭、少なくありません）。

しかも、日本国内だから公教育は原則無料だし、医療も健康保険がきく。日本語通じる世界だから、通訳サービスなど一切不要…外国に比べれば、不慮の出費も少ない。

つまり、どんな生活を前提とするかによって、「東南アジア暮らし」「東南アジア不動産」は日本に比べて安くもなるし、場合によっては、高くもなってしまう。

この辺のこみいった事情は、講演者として、常に意識して、相手に応じた、効果的な伝え方をしなくちゃならないな・・・と思っています。

【タイ語のみ、３９～４９バーツで食える店。こういう店ばかりなら、安くあがるんだけど・・・】

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こんばんは、Manachanです。

いま東京の自宅でくつろいでますが、明日は大阪へ日帰りのセミナー講演出張に、明後日からは５泊６日の東南アジア出張。帰国して、息子の幼稚園運動会に行って、その数日後に札幌１泊２日、福岡日帰りと、息つく間もないスケジュールが待っています。

今日の日記は、そのうちの一つ、１０月９日(水)札幌でのセミナーのことを書きます。まずはセミナー告知文から、

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セミナー会場を変更しました！、値段を値下げしました！…目立つ赤太字が踊ってますが、その背景には、ちょっとしたハプニングがありました。

セミナー講演のパートナー、三歩目こと山崎初一さんが、ご自身のブログで書いておられますが、

｢札幌会場変更顛末｣

この一件について、私の体験と、感じたことを、素直に書きますね。

私は、かれこれ１年以上、山崎さんとのパートナーシップで、海外生活・投資をテーマとするセミナーをやってきました。昨年７月と、今年２月の北陸(金沢)セミナー、３月の千葉(柏)セミナーを一緒にやって信頼関係もでき、さあ次は、日本の北と南の大都会を攻めよう！ということで、１０月に札幌と福岡で、コラボセミナーを開催することになりました。その顛末は、数日前の日記｢札幌と福岡を交換する｣で、詳しく書いています。

山崎さんと私がコラボする場合、セミナー集客システムの運営は、どちらか、手の空いた方が担当します。二人とも、元ITエンジニアなので、セミナー告知ページの作成や運営は一人でできるわけです。

札幌セミナーを企画していた時は、山崎さんが移動でご多忙のようだったので、じゃ、私が作りますよ…といって、こくちーずを使って、簡単なイベントページをつくりました。

いま振り返ると、この作業がトラブルの直接の原因になったようです。

当時、私は山崎さんと、Facebookのメッセージでやり取りをしていましたが、イベントページを作成している時、私は札幌セミナーの参加費が１０００円だと思いこんでいて、その金額を入力しました。９月１９日深夜１２時頃のことでした。

翌２０日の午後２時頃、山崎さんからFacebookメッセージがきました。「札幌の会費は３５００円です。こちらの一存では決められません｣とのこと…私は、すぐ訂正しました。

私はこの時はじめて、札幌にはセミナー準備を仕切っている人がいて、会費もその人物が決めていることを知りました。これまで、山崎さんとのコラボセミナーの参加費は、平均１０００～２０００円程度だったので、３５００円はやや高いと感じましたが、私、札幌にツテもないので、現地の方針に素直に従おうと思い、３５００円にしました。

しかし、その４日後、渋谷のカフェで仕事している時、山崎さんからショッキングなFacebookメッセージが入りました。

「鈴木さん、緊急事態です。すぐ、Skypeに出てください」

私は急いで、カフェの勘定を済ませ、恥ずかしいけど渋谷・宮益坂の路上でPC広げて、WiFiルーター使ってSkype通話しました。そこで彼から聞いたこと、

「札幌の主催者が、急に、担当を下りると言ってきました！」

話によれば、札幌の主催者は、私が彼に無断（？）で告知ページをつくったことを問題にしているらしく、具体的には彼と私をつなぐべき立場にある山崎さんを責めているようでした。

山崎さんは、そのことについては謝罪しましたが、主催者の腹の虫は収まらず、結局、決裂したようです。

私、告知ページが複数あっても、セミナーに人がたくさん集まればそれでいいじゃん、と考える人なので、主催者が激怒する理由がよく分からないのですが…もしかして彼は、９月２０日の午前中とかに、私が間違って１０００円と表示していた時に告知ページを偶然見かけて、

「この鈴木という男は、セミナー代を不当にダンピングして、俺の客を横取りしようとしている」みたいに思われたのかも知れません…ま、憶測でしかありませんけど。

いずれにせよ、急に、現地主催者不在という事態になって、山崎さんと私は、札幌セミナーやるか？やめるか？…という選択を迫られました。当時すでに、私の友人の何人かがエントリーしていたので、キャンセルしたら申し訳ないと思い、セミナーは予定通り、決行。

参加費も、３５００円にする理由がないので、福岡セミナーと値段を揃えて、１０００円に大幅値下げしました。

幸い、山崎さんのご友人が、札幌駅近くで代替セミナー会場を予約してくれたので、最終的には、良いかたちで開催できることになりました。

【セミナー新会場も、札幌駅の近くです！】

そこで、思ったこと…

私、山崎さんと違って、セミナー担当を下りた主催者に対して、別に怒ってはいません。ま、事情よく分からないうちに、石ころにつまづいちゃった…位にしか思っていない。

むしろ、私の気持ちは、山崎さんがブログで代弁してくれています。

結果、会費を１０００円に出来たことから分かるように、
鈴木さんが札幌に来ることに、私利私欲はないんだよ。

日本では海外の情報はギャップのある伝わり方をする。
海外の事情を知るものとして、正確な情報を伝えることを使命と考えているからだよ。

私、１０００円というセミナー参加費が、妥当なのかどうか、よく分かりません。たぶん、安すぎて問題あるかもしれません。

情報は、もちろんタダではありません。実際、山崎さんも私も、それなりに費用と時間をかけて、東南アジア各地を歩いて、情報を仕入れてきています。それに価値を認める人なら、何万円出しても不思議ではない。それだけの価値はあると自負しています。

だから、今後もずっと、１０００円のままでいくとは限らず、価値に見合った価格体系にしていくことになると思いますが…

ただ現時点では、セミナーで稼ぎたいという気持ちよりも、日本(特に地方都市)における海外情報の乏しさ、いびつさを何とかしたい！という気持ちの方が強いのです。

この気持ちは、山崎さんも間違いなく共有していると思います。他の仲間たち、たとえば、越境会を主催する石田和靖さんも、ビジョンを共有しているはず。

彼の書いた「越境会　設立趣意書」には、私、心が震えるほど、共感しました。抜粋しますと、

～高い評価を得てきた日本の存在感が次第に薄くなり、消えてなくなっていくのを、日本人として危機感さえ覚える。チャレンジしない上に、世界の情報が無い。無いから分からない。分からないから動けない。これがいまの日本の現状だ～

この「世界の情報が無い。無いから分からない」現状を、私は、微力ながら、何とかしたいのです。

札幌や福岡に遠征して行うセミナーが、「世界の生きた情報を、日本に住む人々と共有する」役に立つのなら、別に多少の自腹切ったって、構わない。

だから、現時点では１０００円の激安デフレ価格だって、いいのです。それで、たくさんの人がセミナーに来てくれて、私や山崎さんの話を聞いてくれれば、十分なのです。

セミナーで、山崎さんの話すテーマは、「東南アジアでのロングステイ」…確か、タイ、マレーシア、フィリピンの３ヶ国比較だったと思います。日本人がロングステイする上で、どの国・地域で、どんなニーズに合った海外体験ができるのか？地を這うように、東南アジア各地を歩いてきた彼の話は、傾聴に値するはずです。

一方、私は、「(東南アジアを含む)海外不動産投資」の話をします。これまで、セミナーで話したことのない、｢海外物件買った後の、キャッシュフロー｣について、こわい話、損した話も含めて、正直に語ります(私も、みっともない失敗を、たくさんしてきてるんです)。

｢海外不動産投資キャッシュフロー編｣は、１０/９札幌を皮切りに、１０/１２の福岡…その後は、大阪、名古屋、仙台、金沢など、日本の各都市で講演したいと思っています。

これらの都市では、「セミナーやってくれたら、集客します」という有難い申し出をいただいてるのですが…私が多忙で、なかなか声かけられず、申し訳なく思っています。もう少しお待ちください。

あと、「是非、私の街でもセミナーやってください」という方がいれば、メールお知らせください　⇒　suzuki_manabuあっとhotmail.com

繰り返しになりますが、札幌・福岡セミナー、ふるってご参加くださいね。

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おはようございます。

「会社員の辞め方」、全６回のシリーズ連載で、大きな反響をいただきました。不動産ブログランキングも、連載前の５５位から、一気に６位まで上がってしまい･･･身に余る光栄ではありますが、

会社員の辞め方…その１
会社員の辞め方…その２
ロックアウト解雇！会社員の辞め方…その３
転職活動に成功！会社員の辞め方…その４
1000万オファーを蹴る！会社員の辞め方…その５
最終回！会社員の辞め方…その６

ポスト半沢直樹のTBSじゃないけど、大ヒットの後は、難しい。「次、何書こうか？」と、悩んでしまうところなんですが、

いま企画している、「北海道での海外不動産セミナー」の話でいきましょうか？

私は、２年半前に、東京で「海外不動産セミナー」企画をはじめました。最初は、ネタ探し、講師探しにも苦労する状態でしたが、

今ではすっかり軌道に乗り、東京では２週間に１回くらいのペースで、アジア、北米、ヨーロッパ、オセアニア、アフリカに至るまで、世界各地の不動産投資機会を紹介できるまでになりました。

今年に入ってから、東京以外の都市でのセミナー開催にも力を入れています。特に福岡は軌道に乗り、集客数だけでいえば、東京と遜色ない位になっているので、最近は支部を設け、毎月１回以上のペースで、福岡に飛んでいます。あと大阪も、もうすぐ立ち上がりそうです。

その他、仙台、名古屋、金沢と、いろんな都市から声がかかっているのですが、

唯一、ツテがない国内主要都市が、札幌なんです！！

【札幌市時計台。北の大地には、ぜひ参入したい・・・】

私は、新千歳空港の近くに物件を持っている、一応、「北海道大家」なんですが、海外不動産セミナーを一緒にやろうという、札幌現地の友人が全くいなくて…

そこで、札幌でのセミナー開催経験のある、「三歩目」こと山崎初一さんに、相談しました。彼は、「東南アジア月5万円らくらく小金持ち生活」の著者として知られている人物。日本での家賃収入で、東南アジア各国を回って暮らしています。

私が相談した時、彼は確かベトナム・ホーチミンにいました。Facebookでのやり取りを通じて、結局決まったのは、

札幌と福岡のバーター取引

つまり、

・山崎さんのツテで、札幌で集客して、私が講演の機会を得る
・私のツテで、福岡で集客して、山崎さんが講演の機会を得る

すでに、セミナー概要も決まりました。

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山崎さんは、いま話題の「日本人向けロングステイ」向けの適地を、東南アジアじゅう回って探しており、特におすすめできる３つの国・都市について、特色を比較しながら講演します。

「東南アジアでロングステイ」となれば、どうしても、「長期間の居住」が前提となります。いま経済発展中、物件価格も値上がっているエリアですので、「不動産投資・資産づくり」という観点も必要ですね。

そこで私が、世界各国で不動産を実際に買い、運用している経験から、「海外物件購入後のキャッシュフロー」を中心に、「購入にあたって、お金の面で知っておくべきこと、気をつけるべきこと」を、セミナーに参加された皆様とシェアいたします。

北海道、九州の皆様、是非ご参加くださいね。

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こんばんは、Manachanです。

これまで、私の主宰するアジア太平洋大家の会(APHOC)の海外不動産セミナーで扱った国の数が、ついに１ダース(１２カ国)になりました。

世界地図にプロットしてみると、当会が、もはや「アジア」も「太平洋」も軽く飛び越えて、世界中の投資機会を紹介していることが、分かりますね。まだ取り扱ってない大陸は、「南米」だけですもん。

しかし、よく見ると、日本から一番近い「韓国」や「中国」の不動産案件は、まだ紹介していないんですね。

これらが「反日国家」、「特亜（特定アジア)」だから…みたいな理由で忌避しているのではありません。これらの国が、日本との間に領土問題、歴史問題など、外交上の難問をいくつも抱え、火種がたくさんあるのは確かですが、

国家政治と経済社会は、当然ながら、イコールではありません。日韓間の外交関係は、いま、ここ数年で一番冷えこんでおり、対立を煽る政治家、メディアも両国に多いですが、一方で、日本を訪れる韓国人旅行者の数は爆増中で、過去最高を更新しそうな勢いですし、

訪日韓国人、前年比で大幅増　円安が影響？

日中間の外交関係も、同様に、冷え込んでいますが、一方で、日本企業の進出を歓迎する中国内の地域はたくさんあります。数年前、日本政府による尖閣諸島国有化をきっかけに、反日デモ・暴動が起きた都市は、北京上海を含めてたくさんありますが、そういう騒ぎとは全く無縁な都市もまた多い。

大連市に決して反日デモが起こらない本当の理由

ですので、「反日だから…」みたいな、色眼鏡で見るべきではないし、そんなことで良い投資機会を見逃すのであれば、残念なことです。

正直言うと、いいモノがあれば、扱いたいんですよ。韓国、特にソウルは、日本のどの主要都市からも直行便が出ていて、極めて物件見に行きやすいし、中国だって、臨海部大都市なら日本から直行３時間前後で行ける近さですし、便数も半端ないし…

アフリカのガーナとかナイジェリアとか、日本から行くと飛行機で片道２０時間以上かかり、航空券もエコノミー往復で２０万円以上かかる遠い国の物件まで紹介しているのに、所要時間もコストも１０分の１程度で済む韓国の物件紹介しないのは、やっぱり不自然な感じがするし。

最近は九州・福岡でセミナーやることも多いです。福岡から見れば韓国なんて、東京行くより断然近いわけですから…紹介したい誘惑は、正直大きいです。

ただ、一般論でいうと、いま不動産投資するには、タイミング悪すぎるかなあ…って感じはします。不動産価格は高いし(ソウル、北京の一等地が、東京の一等地より高かったりする)、トレンド的にもこれ以上は値上がりしにくい気がするし、賃貸利回りだってせいぜい年２－３％みたいな水準のマーケットですから…

韓国・釜山のビーチリゾート。世界的に有名な建築家が建てたプレミアマンション、８０００万円からスタート…みたいな話を聞いたりしますが、８０００万はやはり高いと感じますし、

済州島のリゾートマンション、５０００万円スタート、ゴルフ場隣接、買えば韓国永住権がついてくる…みたいな話もありますが、中国人向けには良くても、日本人からみて余り魅力を感じませんし、

去年、ソウルに二回行って、カンナムやプンダンなど、富裕層エリアで、コンドミニアムいくつか見てきましたが、一言でいうと、街並みは小奇麗な日本の街っぽくて、売価は日本以上に高いものばかり。２０億ウォン（１億８千万円）とか聞くと、ひいてしまう…

中国も、主要都市では不動産の値上がりが凄くて、ハッキリ言って、高いし、２００６年あたりから、外国人購入者に対する規制も強化されて、紹介しにくくなりました。

中国政府、外資と外国人の不動産購入をさらに制限へ

主要都市をはずして、内陸部の都市とか行けば、まだまだ上がり目も大きいし、面白い案件の話を時々聞いたりします。黒龍江省の小さな町で商業物件投資やってる中国人の友人は、１０％の賃貸利回りで回しつつ、値上がりもしてダブルで嬉しい状態ですが、

日本に住む、日本人投資家が、そういうモノを買えるかというと、法律上、極めて難しいわけです。あと言うと、中国の地方都市は、日本語も英語も通じない世界なので、その意味でもハードル高い。

中国、韓国とも、もう少し安くて、日本人に買いやすい物件が出るような時代になったら、紹介したいと思っています。

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おはようございます。Manachanです。

昨日のサッカー、ガーナ戦。日本代表見事な勝利でしたね。

ガーナのナショナルサッカーチームといえば、私もＴシャツ持ってます。今年６月、ガーナ現地で買いました。

ガーナといえば、「チョコレート」しかイメージできない、という方も多いでしょうが、ガーナは西アフリカ諸国のなかで、最も政情が安定し、経済も急速に伸び、東南アジアでいえば、「フィリピン」や「ベトナム」に相当する所得水準に達している国。

英語も広く通用し、海外からの投資をオープンに受け入れる、まさに「西アフリカ期待の星」、伸びゆく新興国です。

先日、アフリカ大陸から、１万４千キロの旅をして、日本の私のもとへ、「ガーナ不動産投資の目論見書」が届きました。英文１８ページのレポートを読んで、驚きました。

「素晴らしい出来だ・・・」
「ものすごく、こなれている！」

聞くと、ガーナにはヨーロッパや北米、南アフリカなどから、投資家が日参しているそうで、「投資家マネーで、ガーナの金鉱、石油、農業や不動産投資で収益を上げる」話が、いくらでもある。世界中の投資家を、毎日相手にしているガーナの会社に、投資目論見書を作ってもらったので、出来が良いのは、そりゃ、当然ですよね。

ガーナ不動産投資の内容も、想像以上にすごい話で、「一棟ものに投資する」という範囲を、はるかに超えていました。

☆ 日本人のお金を集めて、ガーナに不動産会社をつくって、日本の技術で良質な住宅を供給する！

☆ ガーナで今後、数百万戸単位の新規住宅需要が見込まれるなか、その巨大マーケットを確実に取っていく！

なんて壮大な、夢のある計画！東京近郊で一戸建てを買う程度の元手で、こんなビッグな話が出来てしまうなんて…

まだ、不動産ビジネスが草創期にある、ガーナだからこそ、可能な話ですね。やっぱり、アフリカは凄い！

【私のミニ講演もあります。】

>

また、ガーナの東側、いくつかの小さな国を跨いだ先に、

「ナイジェリア」

という、アフリカNo.1の大国があります。人口１．６億ですから、日本の総人口よりずっと多く、しかも急増中です。

ガーナと同様、英語圏で、グローバルビジネスに適する国、産油国、資源大国でもありますね。その「ナイジェリア」からのゲストも、今回、お招きして、

「ナイジェリア学生寮投資」

について、予告編として簡単にご説明させていただきます。

もし、ナイジェリア不動産に興味ある！もっと詳しい話を聞きたい！投資したい！…という方が、一定数以上、いらっしゃれば、後日、セミナー・説明会を開催することも、視野に入れて考えています。現時点で、確実にいえることは、

★ガーナとナイジェリア、どちらも、伸びゆく新興国であること
★しかもアジア新興国以上に、住宅が不足しており、
★不動産ビジネスも、まだ成熟しておらず、参入のチャンスが大きいこと。

そして、

★日本人の投資は、心から、歓迎されるであろうということ・・・

２１世紀はアフリカの世紀。特に今年は、アフリカ開発会議が、日本で行われた、記念すべき年です。是非とも、セミナーに足を運んでくださいね。アフリカ大陸が、あなたをお待ちしています。

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おはようございます。Manachanです。

私の主宰する、アジア太平洋大家の会（APHOC）では、来月、福岡で、こんなセミナーをやります。

カンボジア・ランドバンキングセミナーIN福岡 (9/8 日)

ところで・・・カンボジアといえば、最近、こんな記事が出ていました。

「カンボジア投資詐欺、被害８億円以上」

金融庁を名乗る人物が、電話で勧誘、高齢者がターゲット・・・あやしいですね～。やってることが、ほぼ「振り込め詐欺」と同じ。単に「カンボジア」をネタに使っているだけか…

海外不動産投資をめぐる詐欺話は、今にはじまったことではありません。実際、私のところに来る投資話も、ぶっちゃけ、７～８割は詐欺か、それに近いものです。

インドネシアの資源投資、米国の金鉱IPO投資、ミャンマー大物政治家の土地投資、東北の震災復興投資…本当にいろんな話がきますが、精査すると、怪しい話ばかり。

あるいは、案件自体はまともでも、間に入る会社や個人が限りなくブラック、というケースも少なくありません。

それに、人間は、大金を手にする時、あるいは、金に困った時、えてして「人格が変わる」ものです（悪い意味で・・・）。 だから、本当に難しい。

私はセミナーというかたちで、世の中に海外投資という「儲け話」を提供している立場上、
「真贋を見極める能力」が、鍵になってきます。

アジア太平洋大家の会主催のセミナーで、投資家が海外資産を買った。それが結局詐欺話で、大金を失ってしまった、みたいなことになれば、紹介責任を問われる、消費生活センターにタレこまれる、２チャンネルで陰口たたかれる、裁判起こされる…

下手こいたら、これまで築き上げてきた信用、実績が、一気に地に堕ちる。日本で海外不動産の活動できなくなるかもしれない。

そんなリスクを痛感しながら、セミナーの開催可否を、都度、決断しているわけです。

私は、不動産業者ではありませんし、手数料商売が目的ではありません。単なる投資家です。良い業者とコラボしながら、投資家の利益を最大にしたいと思っています。

では、どんな業者とタッグを組みたいか・・・というと、

１）不動産ビジネスに、今後長期間にわたって、コミットしていく姿勢があること。

３）不法行為や、公序良俗に反する行為を犯していないこと。

３）は、社会人として当然のことですが、

１）と２）は、不動産投資が、利益確定まで通常、数年かかるという特徴があるため、業者さんには長期間のビジネスコミット、顧客サポートを期待したいのです。

特に、日本人の顧客に、遠い海外の物件を売っていくわけですから、単に売るだけじゃなくて、入居付け、賃貸管理、転売サポートまで、長期間にわたり、責任持って提供して欲しい。

ところが、「日本人向けの海外不動産サービス」は、業界自体がまだ草創期にあり変化が激しく、特に東南アジアの数カ国では零細業者が乱立しており、

顧客側としては、「少なくとも数年間のサポート」を必要としているのにもかかわらず、業者側が倒産・廃業してしまうケースが、後を絶ちません。

日本国内ならともかく、海外物件のサポートしてくれる業者が倒れたら、ほとんどの人は、対応できないのです。現地見にいけないし、言葉できないし…途方に暮れるしかない。

A社が倒産しても、別の日本人業者B社が引き継いでくれるならいいけど・・・残念ながら、現時点ではほとんどの国で、取り残された顧客の受け皿がありません。

不動産、という、高額な商品を扱う以上、業者として「先立つもの」は、どうしても必要だと思います。財務体質の健全さは、重要なポイント。

また、小さい日本人マーケットを、多数の業者で食い合っていると共倒れしてしまいますから、現地人マーケットで商売できる能力があるか、あるいは不動産以外の収益源があることも、重要。

ですので・・・

実績もお金もなく、単に「儲かりそうだから、やろう」みたいなマインドセットの業者とは、一緒にやれないのです。

儲かっているうちはいいけど、儲からなくなったら、真っ先に「やーめた！」と言い出すのが、見えているからです。

さらに言うと・・・

今後は、「売るだけじゃなくて、物件管理も一生懸命やる」と業者と、手を組みたいですね。

口先で言うだけじゃなくて、実際に行動で示してくれる業者と…

マレーシアで、フィリピンで、タイで・・・そういう業者を、多数育てていくことが、我々投資家の利益に直結すると、私は考えます。

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おはようございます。Manachanです。

いま、東海道新幹線で、大阪へ移動中。セミナー講演を２本、こなしてきます。いま西日本は局地的に豪雨の恐れがあるそうです。交通機関に影響なければいいのですが・・・

昨日は東京・神田のホテル大会議室を借り切って、「ミャンマー不動産セミナー」を行いました。４０名もの参加者があり、これまでアジア太平洋大家の会で企画したなかでも、最大級の動員数となりました。懇親会も盛り上がり、とても楽しい時を過ごしました。

いま、「ミャンマー」は、日本のビジネスマンの間では、話題になっています。最近、この国のニュースが、経済紙の紙面に載らない日はないほど。

ミャンマー・・・たぶんアジアで一番、経済的に出遅れた国です。この国には「何もない」。インフラない、電力は極端に不足、消費財もサービスも、おおよそ「近代」の名がつくものは何もない。そして、人々の頭のなかも、前近代。

いま、この国にあるものは、アジア最低水準の賃金で働く６０００万強の人々と、豊富な地下資源、そして、世界の地政学上、極めて戦略的な「位置」のみ。

【アジアの一丁目一番地…戦略的すぎるミャンマーの位置】

世界で人口１、２位の超大国、中国・インドの両方に接し、かつ海と接している国は、世界広しといえど「ミャンマー」だけ！

特に中国にとって、ミャンマーは生命線。中東の化石燃料を、マラッカ海峡経由で、中国東岸まで運ぶには、領土問題を抱える近隣国の領海近くを通らなければならない。しかし、ミャンマーから陸路で、雲南省までパイプラインを通してしまえば、その問題は一気に解消してしまう。

「そうはさせない」と、米国陣営がミャンマー政府に接近。２０１１年末、ヒラリー国務長官のミャンマー訪問があり、日本も追随するように、今年５月、安倍首相が経済人を引き連れてのトップセールス訪問を行い、経済援助を約束。

また、長年、軍事政権により軟禁されていた、アウンサンスーチーさんが、政治活動を再開。この国でもいよいよ民主化が進み、西側陣営に入って、経済発展していくのではないかと「期待」は、世界中のビジネスマンを魅了し、

先行者利得を取りたい者が、インフラも電力も、まともな住宅もない、法制度もろくに整備されていないヤンゴンに殺到する。その結果・・・

ここはアジア一、経済が遅れた国なのに、ヤンゴン都心部の地価は東京都心並みに高騰し、進出した日本企業が、月額５０万以上の高額賃料を払って駐在員を住まわせる、という事態になっています。

最弱の経済力、最悪の政府なのに、不動産価格・賃料は最強！

吹けば飛ぶような、未開発な後進国なのに、常に、世界のニュースの中心にいる。

それが、ミャンマーのもつ、「他国に真似できない魅力・魔力」なのだと思います。極めて戦略的な地理的位置にある、人口６０００万の大国がまだ超・未開発の状態という事実が、巨大な磁場をつくる・・・それが、「ミャンマー・マジック」。

その、ミャンマーマジックこそが、昨日のセミナーで史上最大の動員数をもたらしたのでしょう。でも、正直言うと、

ミャンマーは、ものすごく、不動産セミナーやりにくい国です

いまミャンマーに、事業投資する、あるいは、（ミャンマー人名義使うしかないけど）株式投資する、という話なら、比較的しやすいでしょう。

しかし、我々は、不動産しか扱わない団体です。土地・建物の「権利」に裏づけられた案件でないと、紹介しないと決めています。

その、「権利」が、ミャンマーでは、極めてあやふや。「コンドミニアム法」がまだ施行されていないから、不動産を外国人名義で所有できない。現状ではミャンマー人の名前借りるか、「リース契約」するしかない。

しかも、政府が、とても近代常識とは程遠い状態、コンドミニアム法が通っても、外国人の権益を守るべく、「厳正に運用」してくれるかというと、これまた極めて未知数。簡単にいうと、

英米先進国：制度・システムが完備されて、安心度が高いから、権利さえ確保しちゃえば、間に入る業者がアホでも何とかなる。

ミャンマー：制度が、そもそもないから、何より、間に入る業者だけが命。

何だかんだ言って、「権利が命」の不動産投資。その文脈で、いまミャンマーの投資をおすすめするのは、難しいのです。普通の考えじゃダメだから、話を、二ひねり、三ひねりして、腸捻転起こすくらいツイストしないと無理。

私の場合、そのツイストを可能にしたのが、ミョウさんとの出会いでした。

今年３月、まだ東大大学院在学中だった彼と、高田馬場で初めて会ったのですが、その瞬間、「ミャンマー投資やるなら、パートナーは、この人しかありえない！」・・・ピンとくるものがありました。

彼の人格自体に、愛さずにはいられない、「他に真似のできない魅力」を感じたのです。この人自体が、ミャンマー・マジック！

今年５月、ヤンゴンに行って、ミョウさんを訪ねました。当時、彼は母国ミャンマーでビジネスを立ち上げべく、帰国してまだ数日後、という状態でした。

ヤンゴン最大の観光地は、シュウェダゴン寺院。ここの仏塔に行って、感動しない人はいないでしょう。その場所で、彼がつぶやいた言葉。

「この国は、最悪だ・・・俺は、最悪な国に生まれたんだよ。」

「でも、いま、黄金に輝くこの仏塔にたたずむと、ミャンマーに生まれて、本当に良かったと思うんだ・・・」

【仏塔をみあげるミョウさん】(今年５月撮影)

私は、ミョウさんを、日本の投資家さんに引き合わせたかったのです・・・

そのためだけに、不動産セミナーをやる価値があると思った。

いまミャンマーで、不動産投資・・・この言葉自体が、矛盾かもしれません。将来のポテンシャルはともかく、安心・安全という意味では、たぶん世界最悪の部類に入るであろうミャンマー。

ミョウさんも、人格や信頼性は素晴らしいけれど、不動産に、そう詳しいわけではありません。そこで、不動産に詳しい上原さんの助力を得て、時間をかけて、たくさん赤入れして、なんとか、セミナーの形に仕上げた。

ミャンマーという難しい素材ゆえ、不動産セミナーとしての、完成度は低かったかもしれません。でも、それよりミョウさんや上原さんという「人格」に出会って、何かを感じて欲しい。

そして、不動産に限らず、なんらかのビジネスを通じて、ミャンマーに関わって欲しい。この国の発展に貢献して欲しい・・・その機会を、昨日、つくれたのだとしたら、幸甚です。

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おはようございます。Manachanです。

いま、福岡市の「キャナルシティ博多」附設のホテルで、家族全員で泊まっています。

博多、いつ来ても、イイですね～。妻もとても気に入って、「リタイアするなら、博多がいい！」と行ってるくらい。

私も、博多リタイアなら、思い切りアリだと思ってます（すでに土地持ってるし・・・十分実現可能ですね♪）。

今から２時間後、福岡市内の会場で、不動産投資セミナーで講演してきます。

最近、日本の各都市で、海外不動産投資セミナーで講演する機会が増えています。話のネタは当然「海外の都市」ですので、聴衆にわかりやすく説明するために、

東京での講演の場合、
「このエリアは、東京でいえば、「○○」に相当するような場所です」

福岡での講演の場合、
「このエリアは、福岡でいえば、「○○」に相当するような場所です」

そんなアナロジーを使うことが多いのですが、どちらかといえば、「福岡」の方がはるかに説明しやすいことが多い。なぜなら、

世界中の都市のなかで、「福岡サイズ」の都市はとても多いけれど、「東京」のような巨大な都市はほとんどない

東京・首都圏は、世界一の人口と経済規模を持つ、超・超・超巨大なメガロポリスです。

東京のCBD（中心業務地区）といっても、代表的なエリアだけで、丸の内、赤坂、六本木、品川、新宿、渋谷、池袋・・・虎の門、神谷町、浜松町レベルのビジネス地区を加えると、ものすごく多い。

繁華街の数は、さらに多い。山手線のすべての駅前が、新興国の首都トップレベルの繁華街に相当するかと思うほど。

新宿、渋谷のような、人の集まる巨大繁華街が数多くあるからこそ、「表参道」、「南青山」、「代官山」といった、個性的なおしゃれタウンの価値がひときわ光る。これも、東京ならではの現象でしょう。

しかも、東京都心から30㎞圏に、横浜、川崎、町田、立川、八王子、川越、大宮、柏、船橋、千葉・・・郊外中核都市が、帯状に連なり、そこだけで１０００万人から住んでいる。こんな凄い都市は、世界中に二つとありません。

その巨大サイズと、成熟した都市構造ゆえ、東京とまともにエリア比較できる都市は、世界広しといえども、限られます。ニューヨーク、ロンドン、パリ・・・

上海とかイスタンブールなどは、サイズからいえば東京レベルの巨大な都市ですが、都市構造が東京ほど成熟していないので、やはり、エリア比較は難しい。

規模が違いすぎる二都市のエリア比較がなぜ難しいのか？話をわかりやすくするために、たとえば、「名古屋」の各エリアを、「東京」を使って説明してみましょう。

名古屋の「栄」は、東京の「丸の内」、「銀座」、「新宿」を全部あわせたようなエリアだ。
名古屋の「大須」は、東京の「秋葉原」、「上野」、「巣鴨」を、全部あわせたようなエリアだ。

みたいな説明・・・間違ってはいないけど、やはり東京と名古屋の都市規模や成熟度が違いすぎるために、無理を感じるわけです。規模感も含めて説明すれば、

（名古屋）「栄」＝（東京）「丸の内」＋「銀座」＋「新宿」　ではなく、

「栄」＝（「丸の内」＋「銀座」＋「新宿」）÷１０

位になるわけですが、その規模感を、セミナーで伝えるのは非常に難しい。ましてや外国の都市のことですから・・・

その点、福岡の場合は、海外のほとんどの都市の場合、規模間をデフォルメせずに、しっくりとエリア説明できるので、やりやすい。

たとえば、日本の海外不動産投資先として一番人気「マレーシア」の、「首都クアラルンプール」の各エリアは、東京と比べるより、福岡と比べる方が、規模感的にしっくりくる。

たとえば、今年５月の福岡セミナーで、私は、このような説明をしました。

（クアラルンプールの）
都心KLCC地区　＝　福岡でいえば「天神＋博多」
やや下町なアンパン地区　＝　福岡でいえば「吉塚、箱崎」
伝統ある高級住宅地バンサー地区　＝　福岡でいえば「大濠、平尾、浄水通」
郊外新興住宅地モントキアラ地区　＝　福岡でいえば「百道、西新」

クアラルンプールと福岡とで、都市の規模が、それほど違わないから、全然、比較として無理がない。だからやりやすい。

では、セミナーに行ってきま～す。

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