各国不動産事情

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(中編)

前回の続きです。

今回は、ノースカロライナ(NC)州について、より詳しく、紹介していきたいと思います。

まず何より、この州、米国でも屈指の、住みやすい地域と評判ですが、日本人には知名度が高くありません。そこで、まずは皆様の注目を喚起していきたいと思います。

【マイケル・ジョーダンの故郷です】

マイケル・「エア」・ジョーダン。そう、10年ほど前、NBAのシカゴ・ブルズで活躍し、「神」とまでいわれた、バスケットボールの天才・・・この男は、ノースカロライナ州の海岸の街、ウィルミントン(Wilmington)の出身です。

彼は、地元のノースカロライナ大学(UNC)で学び、同大学の学生バスケットで頭角をあらわし、一気に全米代表としてロサンゼルス・オリンピックに選抜されたのです。その後、シカゴ・ブルズでの活躍については、皆さんもよくご存じでしょう・・・

ところで、米国の大学バスケットは、もはやプロ・スポーツと呼んでも良いほどの観客動員数を誇ります。決勝戦になると10万人の観客を集めるので、半端じゃありません。

UNCは、米国のなかでも、大学バスケの強豪として知られ、優勝すると、地元民何十万人が街に繰り出して、祝います。記念写真集が飛ぶように売れます。

【タバコ「セーラム・ライト」の故郷です】

私はタバコ吸いませんが、米国産「セーラム・ライト」を愛好するスモーカーは、昔から、日本にも多いですね。

ノースカロライナは、古くから、タバコの産地として知られています。この州の中部に、「ウィンストン・セーラム」(Winston Salem)という、中規模都市がありますが、この街こそ、あの「R.J.レイノルズ・タバコ・カンパニー」が立地し、「セーラム・ライト」や、「ウィンストン」などの銘柄を生みだしました。

【緯度・気候とも、東京とほぼ同じです】

ノースカロライナ州は、北緯35~36度に位置し、東京(北緯35.7度)、名古屋(35.1度)とほぼ同じ。同じ大陸東岸に位置するため、気候が非常によく似ています。日本人にとって、極めて住みやすい土地です。

当地の1月から12月までの気温も、東京とほとんど変わりません。四季がはっきりしており、夏は蒸し暑く、冬は多少寒いが穏やかで、雪はあまり降りません。

4月初旬になれば、ノースカロライナでも、桜やモクレンが咲き、地面に、春の野草が芽を吹きます。11月には、アパラチアの山々から紅葉が降りてきます。四季のめぐりは、東京とほぼ同じ。

ただ日本と違うのは、ノースカロライナは、地震がほぼなく、梅雨もなく、台風の来襲も少ないこと。米国のなかでも、自然災害が、比較的少ない州として知られ、居住地として、人々に好まれています。


次に、「これだけは知っておきたいノースカロライナ」

【主要エリアは、3つ・・・山、海、ピードモント台地】

ノースカロライナ州は、西側に「山地エリア」、東側に「海岸エリア」を擁し、その間に、広い「ピードモン
ト台地」が広がっています。

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「山地」・・・米国東部に連なる、長大なアパラチア山脈の一部です。とても風光明媚な場所で、全米一の来訪者数を誇る「グレート・スモーキー・マウンテンズ国立公園」も、この地域にあります。ドライブ、オートキャンプ、マス釣り、何でもできます。主な都市はアシュビル(Asheville)。

「海岸」・・・大西洋に沿って、長大な海岸線が広がり、美しいビーチもたくさんあります。気候が良いので、別荘地としても人気。主な都市はウィルミントン。

「ピードモント台地」・・・山から海に向かって、緩やかに傾斜していく広大な台地で、昔から農業が盛ん。ノースカロライナの主要都市が、全てここに位置しています。

【2大都市・・・シャーロットと、ローリー】

ノースカロライナ州は、都市圏人口100万を超える大都市、日本でいう政令指定都市を2つ持っています。

最大の都市は、シャーロット(Charlotte)。都市圏人口200万。金融業を中心に、ここ数十年、大発展を遂げています。市街地(アップタウン)は大きく、郊外は、お隣サウスカロライナ州まで広がっています。

大都市だけに、プロスポーツも一通り揃い、バスケットの「シャーロット・ボブキャッツ」、アメリカンフットボールの「カロライナ・パンサーズ」、野球(マイナーリーグ)の「シャーロット・ナイツ」があります。

そして、改造車(ストック・カー)のレース、NASCAR(National Association of Stock Car Auto Racing)の本拠地としても、知られています。

発展続くシャーロット都心部

一方、ノースカロライナ州第二の都市で、州都でもあるローリー(Raleigh)。シャーロットのような大きな市街地はありませんが、40km圏内に、ローリー、ダーラム(Durham)、チャペルヒル(Chapel Hill)という3都市が存在し、地図上で結ぶと三角形になるので、「トライアングル」と呼ばれています。

ここの産業の目玉は、1950年代から開発が進んだ、RTP(Research Triangle Park)。今ではIT、ライフサイエンス、高等教育など、多様な企業が存在し、世界の人材を集めています(特にインド系多い)。

都市圏人口は、約150万人。近年は、「トライアングル」内に、ケーリー(Cary)、エイペックス(Apex)など、新興都市が続々とできて、活気にあふれています。産業の多様性や、国際性は、シャーロットをしのぐといえます。

【中規模都市・・・グリーンズボロ、ウィンストンセーラム、ファイエットビル】

前述、二大都市の他、ピードモント台地の上には、人口20~50万人程度の、中規模都市がいくつか存在します。

ノースカロライナ州、
第3の都市グリーンズボロ(Greensboro)と、第4位のウィンストン・セーラム(Winston Salem)は、いずれも二大都市「シャーロット」、「ローリー」の間にあり、ともに製造業の街。お互い、車で30~40分ほどの距離なので、同一都市圏といって良いかもしれません。また、グリーンズボロからローリー・RTPまでの通勤も可能です(ガソリン代高いけど・・・)。

一方、ノースカロライナ州南部にある、ファイエットビル(Fayetteville)は「軍人の街」。米本土で屈指の規模を誇り、空挺団が立地する、フォートブラッグ基地のお膝元です。

【海岸のウィルミントンも忘れちゃいけない!】

海岸部にある、マイケル・ジョーダンの故郷ウィルミントンは、小さな都市ですが、とても風光明媚で、住宅地として人気があります。最近は、おしゃれなカフェ、神戸モザイクみたいな商業・観光複合施設もできています。「ノースカロライナの湘南」と呼んで良いかも。

後編(最終回)では、ノースカロライナでの不動産投資を中心に書いていきます。お楽しみに。

前編に戻る
後編(最終回)に続く

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(前編)

5月12日(土)に東京で予定されている、「米国超高利回り物件セミナー」が、予想を大幅に上回る申し込みで、賑わっています。

このセミナーは、ミシガン州、デトロイトの不動産を扱うものです。賃貸利回りという意味では、間違いなく全米トップの土地でしょう。


アメリカは、3億人以上が暮らす、巨大な国。不動産マーケットとしても、ダントツで、世界最大の規模を誇ります。

一言でアメリカといっても、北はカナダ国境から、南はフロリダ、テキサスまで、西はハワイ、グアムまで、実に多様な地域があり、

それぞれの地域経済にあった、不動産投資の「最適解」があります。

デトロイトとは、また違った魅力を持つ地域として、私が以前暮らした、「ノースカロライナ州」を、紹介したいと思います。

「ノースカロライナって、どこ?」・・・すぐイメージの湧く人は、少ないでしょう。

首都ワシントンD.Cの、すぐ南にある州です。州都はローリー(Raleigh)、ワシントンから、車で4~5時間、南下すれば着きます。

地味なイメージの州ですが、温暖な気候と、海と山の自然に恵まれ、力強い産業を持ち、人口も大いに増え、不動産投資としても、全米屈指の適地だと、私は考えています。

【ノースカロライナは、「南部」の州です】

米国人にとって、「南部」(South)とは、何を意味するか、ご存じですか?

ずばり、19世紀の「アメリカ南北戦争」で、「南軍」に属し、4年間の激戦の末、「北軍」に敗れ去った南部11州のことです。

リンカーン大統領が率いていたのが「北軍」、名将リー将軍が率いていたのが「南軍」・・・といえば、分かりやすいかな?

「風とともに去りぬ」の主人公、スカーレット・オハラがいたのも「南部」ですね(ジョージア州)。

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ノースカロライナ州は、米国東海岸の、どちらかといえば、真ん中らへんに位置していますが、

南軍に属したという、歴史的経緯があるため、「南部」の州として、認識されています。

(注.テキサス州も、「南軍」に属していましたが、特殊な文化風土と、メキシコから割譲されたという、特別な歴史的経緯があるために、一般に「南部」には分類されません。)

【「南部」の一般的イメージは、田舎州】

南北戦争は、全体で62万人もの死者を出した、アメリカ史上例をみない、大規模な戦役で、

特に経済的基盤の脆弱だった南部は、戦争のあと、多くの人材を失い、荒廃し、経済的に復興するのに、長い年月を要しました。

20世紀初頭・中盤までのアメリカは、常に、「北部の先進地域」がリードする構造。

ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ボストン、デトロイト・・・主要な大都市は、すべて「北」にあり、

南部地域は長らく、都市らしい都市もなく、後進的な農業州、田舎州のイメージに甘んじていました。

今でも、農業以外に大した産業を持たない州は、南部にいくつか存在します。概して信心深く(もちろんキリスト教)、保守的な土地柄は、まだ残っています。

【サンベルト勃興、そしてアトランタ・オリンピック】

長らく、冷や飯を食わされていた南部。しかしここには、「太陽」という強力な味方がいました。

日照時間の長い、温暖な気候、そこに、石油・航空機・電子などの近代産業が発展し、

寒さの厳しい北部から、人々がどんどん移り住み、この地はいつしか、「サンベルト」(Sun Belt)と呼ばれる、新興経済地域になりました。

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人が増え、経済力を増す「南部」。その首都ともいえる「アトランタ」で、1996年オリンピックが行われた時、南部の人々が狂喜したのは、言うまでもありません。

彼らにとって、南北戦争終結から130年経って、ついに手にした「南部復興のシンボル」以外に他ならなかったでしょう。

【第二、第三のアトランタが、続出】

ここ20年ほど、「南部」の人口増加・経済成長は、さらに進展しています。

特に、発展目覚ましいのが、ノースカロライナ州。

同州最大の都市、シャーロット(Charlotte)は、「第二のアトランタ」と呼ばれるほどの大都会に成長しました。

特に金融産業に強く、今や、「ニューヨークに次ぐ、全米第二位の金融都市」。

そして、シャーロットにあるダグラス空港は、全米屈指の巨大空港です。

第三のアトランタは?・・・といえば、これもノースカロライナ州にある、「ローリー・ダーラム都市圏」(Raleigh-Durham)でしょう。

IT産業、高等教育産業の拠点として、インド人を中心に、世界中の人材を集めており、人口規模も、先行するシャーロットに肉薄しています。

ノースカロライナ州立大学、デューク大学など、全米トップクラスのMBAコースを要する教育機関が、この地域に存在することも、世界の優秀な人材をひきつける上で、大きな強みになっています。

シャーロット、ローリー・ダーラム・・・急成長中の、二つの都市圏が引っ張るかたちで、ノースカロライナ州の人口増加率は、全米有数。

経済の先行きの明るさは、南部でもピカ一でしょう。

次回は、もっと詳しく、ノースカロライナの魅力に触れていきます。お楽しみに。

中編に続く

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(前編)

5月12日(土)に東京で予定されている、「米国超高利回り物件セミナー」が、予想を大幅に上回る申し込みで、賑わっています。

このセミナーは、ミシガン州、デトロイトの不動産を扱うものです。賃貸利回りという意味では、間違いなく全米トップの土地でしょう。


アメリカは、3億人以上が暮らす、巨大な国。不動産マーケットとしても、ダントツで、世界最大の規模を誇ります。

一言でアメリカといっても、北はカナダ国境から、南はフロリダ、テキサスまで、西はハワイ、グアムまで、実に多様な地域があり、

それぞれの地域経済にあった、不動産投資の「最適解」があります。

デトロイトとは、また違った魅力を持つ地域として、私が以前暮らした、「ノースカロライナ州」を、紹介したいと思います。

「ノースカロライナって、どこ?」・・・すぐイメージの湧く人は、少ないでしょう。

首都ワシントンD.Cの、すぐ南にある州です。州都はローリー(Raleigh)、ワシントンから、車で4~5時間、南下すれば着きます。

地味なイメージの州ですが、温暖な気候と、海と山の自然に恵まれ、力強い産業を持ち、人口も大いに増え、不動産投資としても、全米屈指の適地だと、私は考えています。

【ノースカロライナは、「南部」の州です】

米国人にとって、「南部」(South)とは、何を意味するか、ご存じですか?

ずばり、19世紀の「アメリカ南北戦争」で、「南軍」に属し、4年間の激戦の末、「北軍」に敗れ去った南部11州のことです。

リンカーン大統領が率いていたのが「北軍」、名将リー将軍が率いていたのが「南軍」・・・といえば、分かりやすいかな?

「風とともに去りぬ」の主人公、スカーレット・オハラがいたのも「南部」ですね(ジョージア州)。

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ノースカロライナ州は、米国東海岸の、どちらかといえば、真ん中らへんに位置していますが、

南軍に属したという、歴史的経緯があるため、「南部」の州として、認識されています。

(注.テキサス州も、「南軍」に属していましたが、特殊な文化風土と、メキシコから割譲されたという、特別な歴史的経緯があるために、一般に「南部」には分類されません。)

【「南部」の一般的イメージは、田舎州】

南北戦争は、全体で62万人もの死者を出した、アメリカ史上例をみない、大規模な戦役で、

特に経済的基盤の脆弱だった南部は、戦争のあと、多くの人材を失い、荒廃し、経済的に復興するのに、長い年月を要しました。

20世紀初頭・中盤までのアメリカは、常に、「北部の先進地域」がリードする構造。

ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ボストン、デトロイト・・・主要な大都市は、すべて「北」にあり、

南部地域は長らく、都市らしい都市もなく、後進的な農業州、田舎州のイメージに甘んじていました。

今でも、農業以外に大した産業を持たない州は、南部にいくつか存在します。概して信心深く(もちろんキリスト教)、保守的な土地柄は、まだ残っています。

【サンベルト勃興、そしてアトランタ・オリンピック】

長らく、冷や飯を食わされていた南部。しかしここには、「太陽」という強力な味方がいました。

日照時間の長い、温暖な気候、そこに、石油・航空機・電子などの近代産業が発展し、

寒さの厳しい北部から、人々がどんどん移り住み、この地はいつしか、「サンベルト」(Sun Belt)と呼ばれる、新興経済地域になりました。

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人が増え、経済力を増す「南部」。その首都ともいえる「アトランタ」で、1996年オリンピックが行われた時、南部の人々が狂喜したのは、言うまでもありません。

彼らにとって、南北戦争終結から130年経って、ついに手にした「南部復興のシンボル」以外に他ならなかったでしょう。

【第二、第三のアトランタが、続出】

ここ20年ほど、「南部」の人口増加・経済成長は、さらに進展しています。

特に、発展目覚ましいのが、ノースカロライナ州。

同州最大の都市、シャーロット(Charlotte)は、「第二のアトランタ」と呼ばれるほどの大都会に成長しました。

特に金融産業に強く、今や、「ニューヨークに次ぐ、全米第二位の金融都市」。

そして、シャーロットにあるダグラス空港は、全米屈指の巨大空港です。

第三のアトランタは?・・・といえば、これもノースカロライナ州にある、「ローリー・ダーラム都市圏」(Raleigh-Durham)でしょう。

IT産業、高等教育産業の拠点として、インド人を中心に、世界中の人材を集めており、人口規模も、先行するシャーロットに肉薄しています。

ノースカロライナ州立大学、デューク大学など、全米トップクラスのMBAコースを要する教育機関が、この地域に存在することも、世界の優秀な人材をひきつける上で、大きな強みになっています。

シャーロット、ローリー・ダーラム・・・急成長中の、二つの都市圏が引っ張るかたちで、ノースカロライナ州の人口増加率は、全米有数。

経済の先行きの明るさは、南部でもピカ一でしょう。

次回は、もっと詳しく、ノースカロライナの魅力に触れていきます。お楽しみに。

中編に続く

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米国ミシガン州の家探し(欧米不動産:人種と属性の話-後編)

前回の続きです。

本来、「欧米不動産:人種と属性の話-後編」というタイトルになるところ、「米国ミシガン州の家探し」に変更しました。

まず、前回のおさらいから・・・オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、「人種と階層」が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、「20世紀型の自動車製造業」に頼る産業構造ゆえ、21世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や200~500万円。

投資家目線でいえば、「利回り30%超、超おいしいじゃん!」と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して30%で回すぜ・・・という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界・・・当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。(第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない)。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、「第三階層」の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん!

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに10戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が「現金買い」できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから・・・

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、10数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが・・・・ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは・・・10年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き!彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで・・・)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、「ミシガン州でトップの不動産チェーン」といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、「もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ~」とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

「デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・」

「デトロイトの都心より、郊外の方が、人々が仕事に就いてるという意味で、確かにマシではある」

「ただ、給料の良い仕事があるというわけじゃない。安月給の職ばかりだよ」

「不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね」

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います・・・デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、70%以上であること
・世帯当たりの平均年収が、3万5千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、「公園」とか「教育」の記事が多く、「生活保護」関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、5月12日(土)「アメリカ超高利回り不動産セミナー」の「ネタ殺し」になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

1)アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
2012年5月12日(土) 
14:00 会場、14:30 開演、17:30 終了

会場:安田コミュニティプラザ 竹橋大手町貸会議室A
101-0054 東京都千代田区神田錦町2-9 コンフォール安田ビルB1F TEL:03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

2)懇親会
同日 18:00 スタート、20:30 終了 TEL:03-5259-0851 

会場:ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら ⇒ http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
(申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。)

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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米国ミシガン州の家探し(欧米不動産:人種と属性の話-後編)

前回の続きです。

本来、「欧米不動産:人種と属性の話-後編」というタイトルになるところ、「米国ミシガン州の家探し」に変更しました。

まず、前回のおさらいから・・・オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、「人種と階層」が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、「20世紀型の自動車製造業」に頼る産業構造ゆえ、21世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や200~500万円。

投資家目線でいえば、「利回り30%超、超おいしいじゃん!」と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して30%で回すぜ・・・という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界・・・当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。(第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない)。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、「第三階層」の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん!

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに10戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が「現金買い」できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから・・・

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、10数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが・・・・ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは・・・10年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き!彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで・・・)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、「ミシガン州でトップの不動産チェーン」といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、「もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ~」とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

「デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・」

「デトロイトの都心より、郊外の方が、人々が仕事に就いてるという意味で、確かにマシではある」

「ただ、給料の良い仕事があるというわけじゃない。安月給の職ばかりだよ」

「不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね」

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います・・・デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、70%以上であること
・世帯当たりの平均年収が、3万5千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、「公園」とか「教育」の記事が多く、「生活保護」関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、5月12日(土)「アメリカ超高利回り不動産セミナー」の「ネタ殺し」になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

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1)アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
2012年5月12日(土) 
14:00 会場、14:30 開演、17:30 終了

会場:安田コミュニティプラザ 竹橋大手町貸会議室A
101-0054 東京都千代田区神田錦町2-9 コンフォール安田ビルB1F TEL:03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

2)懇親会
同日 18:00 スタート、20:30 終了 TEL:03-5259-0851 

会場:ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら ⇒ http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
(申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。)

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欧米不動産、人種と属性の話-前編

今回は、身も蓋もない話を書きますね。

日本で家探しをする場合、「この地域はどの人種が多い・・・」みたいなことが、話題に上ることはほぼありませんが、

世界中から来た移民が暮らす、「人種のるつぼ」である欧米主要都市では、「人種」が明らかに、各地域の特徴や、イメージの良し悪しに影響している面があります。

多くの人が読むブログで、こんなこと書いていいのか、私自身も逡巡するのですが・・・

それぞれの社会における多数派が、好ましいと思う人種が多く住む地域の不動産価値は上がり、彼らが嫌悪する人種が多い地域の不動産価値は下がる

というのが、いくつかの欧米大都市に暮らした私の、偽らざる実感ですし、不動産投資する上で、不可欠な知識だとも思います。

私が、足かけ5年間暮らした、「シドニー」を例にして、説明しますね。


都心部・郊外部あわせて、人口430万人を超える、オーストラリア最大の都市・シドニー。

この都市における多数派住民は、もちろん「白人」ですが、

世界中から移民が流入するコスモポリタンな都市でもあるので、我々みたいな東アジア系も多いし、インド系も、中近東系も、アフリカ系も、中南米出身の混血系も、あらゆる人種が揃っています。

私が家買って暮らしていた、シドニー郊外の街では、向こう三軒両隣がレバノン人、中国人、白人(ニュージーランド&カナダ出身)、街に出ればインド人多数・・・みたいな世界で、

職場に行けば、上司がブラジル人、スリランカ人、南アフリカの白人、同僚の多くは中国人、韓国人、ベトナム人、もちろん地元生まれのオージー(白人)も多数。

小学校のクラスで、それぞれの親の出身国を書くだけで、世界地図ができてしまう・・・

私が海外不動産投資に、違和感なく入っていけるのも、こういう環境で暮らしたおかげですね。


そんな「人種のるつぼ」シドニー、当然ながら、皆が平等ではなく、「社会階層」なるものが、厳然としてあります。

西暦1788年、この地に、英国人が入植した際に、本国の「支配者」と「被支配者」(労働者や奴隷)という階層構造が、そのままこの地に移植されました。

支配者やその家族は、シドニー東部、眺望の良い海岸エリアに豪邸を構えて暮らし、労働者は西の内陸部に簡素な家を構えて暮らした・・・その名残りは、今でも残っています。

英国や米国の都市ほどの「格差」ではないかもしれませんが、よく観察すれば、シドニーの多数派・白人世界のなかで、階層構造がほぼできあがり、各エリアごとの棲み分けに直結していることが、分かります。

私の感覚では、ざっくり言って、4階層あるように見えます。

シドニー在住白人の階層構造

第一階層(Upper Class, 富裕層)・・・給与所得以外の、事業所得、財産所得収入が豊かな層。海岸沿いの豪邸に、自前のヨットやクルーザーを持っている人も多い。相続税ない国なので、富は子孫にもしっかり引き継がれる。

第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)・・・高学歴、高スキルで、安定した職に恵まれた層。普通、緑豊かな郊外に一戸建てを買って住む。最近は、都心近くのマンションでDINKS暮らしも多い。

第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)・・・工場や工事現場など、現業系・肉体系の仕事に就いている層。薄給で、職は概して不安定だが、なんとか暮らしていける。比較的遠い、寂しい郊外に一戸建てを買って住む者多し。

第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)・・・慢性的に失業していたり、ドラッグ常習者だったり、犯罪歴があって刑務所と自宅を往復したりと、自力で暮らしを立てていけない層。非常に遠い郊外の簡素な一戸建てか、「ハウジング」と呼ばれる公共住宅暮らしが多い。

で、ここからが本題ですが、

シドニーに、白人以外の人種が移住する際にも、上記の白人階層構造の、いずれかに位置づけられることになります。

それを決める要因の一つは、「本国が裕福であるかどうか?」

たとえば、日本人、台湾人、香港人、シンガポール人など、「本国が裕福なリッチ系アジア人」の場合、「第二階層」の白人と同等に位置づけられることが多い。

同じアジア人種でも、東南アジアの新興国出身だと、「第三階層」かそれ以下になることが多い。

また、英語が堪能であるか否かも、階層に直接影響します。

たとえば、フィリピン人、インド人などは、本国が裕福とは言えないですが、英語力が高く、専門職に就く人も多いので、「第三階層」から「第二階層」にステップアップする者、多数。

逆に、同じアジア新興国でも、英語が不得意な国から移住した場合、「第三階層以下」から、なかなか這いあがれません。

全体としてみると、非白人として、東アジア人の境遇は比較的良い方といえます。

中国がその典型ですが、本国が目覚ましく経済発展して、オーストラリアに持ちこめる財産もどんどん増えていますし、

また、東アジア人全体の傾向として、教育熱心で、子供を進学校、名門校に入れるケースも多く、「白人のシステム」を使った階層上昇も、比較的できているので、

白人の多い地域に、東アジア人が住むことで、その地域が嫌悪されたり、イメージダウンになることは、余り多くありません。

特に、地域に日本人が移り住む場合、それをイメージダウンととらえる白人は少ないでしょうね。(ジャパンブランドもあるし・・・あと日本人の場合、中国人や韓国人に比べて人数が圧倒的に少ないので、あまり嫌われない、という面もある)。

ただし、中近東、アフリカ、南太平洋諸島出身の移民の場合は、その限りではなく、

生活実態としても、よくて「第三階層」、下手したら「第四階層以下」が多く、

彼らが住むことで、その地域が敬遠される、不動産価格が下がる・・・というケースも、私は多くみてきました。

白人の最悪の境遇よりも、さらに悲惨な境遇におかれた移民の暮らしぶりも、垣間見てきました・・・。

私はもちろん、差別を助長したいわけではありません。

ですが、欧米大都市で暮らすうえで、その地域の「特性・属性」は、忘れてはいけないファクターであり、

それには、「人種」というファクターを避けては通れない・・・という事実を言っています。

最近、私は、米国ミシガン州で戸建を買いました。低価格帯とはいえ、失敗したくはないので、公開されたデータの分析、地域特性の考察、そしてシドニー暮らしで得た「人種と属性の感覚」を駆使して、それなりに良い買い物をしたと思います。

次回は、それについて、詳しくお話ししていきます。

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欧米不動産、人種と属性の話-前編

今回は、身も蓋もない話を書きますね。

日本で家探しをする場合、「この地域はどの人種が多い・・・」みたいなことが、話題に上ることはほぼありませんが、

世界中から来た移民が暮らす、「人種のるつぼ」である欧米主要都市では、「人種」が明らかに、各地域の特徴や、イメージの良し悪しに影響している面があります。

多くの人が読むブログで、こんなこと書いていいのか、私自身も逡巡するのですが・・・

それぞれの社会における多数派が、好ましいと思う人種が多く住む地域の不動産価値は上がり、彼らが嫌悪する人種が多い地域の不動産価値は下がる

というのが、いくつかの欧米大都市に暮らした私の、偽らざる実感ですし、不動産投資する上で、不可欠な知識だとも思います。

私が、足かけ5年間暮らした、「シドニー」を例にして、説明しますね。


都心部・郊外部あわせて、人口430万人を超える、オーストラリア最大の都市・シドニー。

この都市における多数派住民は、もちろん「白人」ですが、

世界中から移民が流入するコスモポリタンな都市でもあるので、我々みたいな東アジア系も多いし、インド系も、中近東系も、アフリカ系も、中南米出身の混血系も、あらゆる人種が揃っています。

私が家買って暮らしていた、シドニー郊外の街では、向こう三軒両隣がレバノン人、中国人、白人(ニュージーランド&カナダ出身)、街に出ればインド人多数・・・みたいな世界で、

職場に行けば、上司がブラジル人、スリランカ人、南アフリカの白人、同僚の多くは中国人、韓国人、ベトナム人、もちろん地元生まれのオージー(白人)も多数。

小学校のクラスで、それぞれの親の出身国を書くだけで、世界地図ができてしまう・・・

私が海外不動産投資に、違和感なく入っていけるのも、こういう環境で暮らしたおかげですね。


そんな「人種のるつぼ」シドニー、当然ながら、皆が平等ではなく、「社会階層」なるものが、厳然としてあります。

西暦1788年、この地に、英国人が入植した際に、本国の「支配者」と「被支配者」(労働者や奴隷)という階層構造が、そのままこの地に移植されました。

支配者やその家族は、シドニー東部、眺望の良い海岸エリアに豪邸を構えて暮らし、労働者は西の内陸部に簡素な家を構えて暮らした・・・その名残りは、今でも残っています。

英国や米国の都市ほどの「格差」ではないかもしれませんが、よく観察すれば、シドニーの多数派・白人世界のなかで、階層構造がほぼできあがり、各エリアごとの棲み分けに直結していることが、分かります。

私の感覚では、ざっくり言って、4階層あるように見えます。

シドニー在住白人の階層構造

第一階層(Upper Class, 富裕層)・・・給与所得以外の、事業所得、財産所得収入が豊かな層。海岸沿いの豪邸に、自前のヨットやクルーザーを持っている人も多い。相続税ない国なので、富は子孫にもしっかり引き継がれる。

第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)・・・高学歴、高スキルで、安定した職に恵まれた層。普通、緑豊かな郊外に一戸建てを買って住む。最近は、都心近くのマンションでDINKS暮らしも多い。

第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)・・・工場や工事現場など、現業系・肉体系の仕事に就いている層。薄給で、職は概して不安定だが、なんとか暮らしていける。比較的遠い、寂しい郊外に一戸建てを買って住む者多し。

第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)・・・慢性的に失業していたり、ドラッグ常習者だったり、犯罪歴があって刑務所と自宅を往復したりと、自力で暮らしを立てていけない層。非常に遠い郊外の簡素な一戸建てか、「ハウジング」と呼ばれる公共住宅暮らしが多い。

で、ここからが本題ですが、

シドニーに、白人以外の人種が移住する際にも、上記の白人階層構造の、いずれかに位置づけられることになります。

それを決める要因の一つは、「本国が裕福であるかどうか?」

たとえば、日本人、台湾人、香港人、シンガポール人など、「本国が裕福なリッチ系アジア人」の場合、「第二階層」の白人と同等に位置づけられることが多い。

同じアジア人種でも、東南アジアの新興国出身だと、「第三階層」かそれ以下になることが多い。

また、英語が堪能であるか否かも、階層に直接影響します。

たとえば、フィリピン人、インド人などは、本国が裕福とは言えないですが、英語力が高く、専門職に就く人も多いので、「第三階層」から「第二階層」にステップアップする者、多数。

逆に、同じアジア新興国でも、英語が不得意な国から移住した場合、「第三階層以下」から、なかなか這いあがれません。

全体としてみると、非白人として、東アジア人の境遇は比較的良い方といえます。

中国がその典型ですが、本国が目覚ましく経済発展して、オーストラリアに持ちこめる財産もどんどん増えていますし、

また、東アジア人全体の傾向として、教育熱心で、子供を進学校、名門校に入れるケースも多く、「白人のシステム」を使った階層上昇も、比較的できているので、

白人の多い地域に、東アジア人が住むことで、その地域が嫌悪されたり、イメージダウンになることは、余り多くありません。

特に、地域に日本人が移り住む場合、それをイメージダウンととらえる白人は少ないでしょうね。(ジャパンブランドもあるし・・・あと日本人の場合、中国人や韓国人に比べて人数が圧倒的に少ないので、あまり嫌われない、という面もある)。

ただし、中近東、アフリカ、南太平洋諸島出身の移民の場合は、その限りではなく、

生活実態としても、よくて「第三階層」、下手したら「第四階層以下」が多く、

彼らが住むことで、その地域が敬遠される、不動産価格が下がる・・・というケースも、私は多くみてきました。

白人の最悪の境遇よりも、さらに悲惨な境遇におかれた移民の暮らしぶりも、垣間見てきました・・・。

私はもちろん、差別を助長したいわけではありません。

ですが、欧米大都市で暮らすうえで、その地域の「特性・属性」は、忘れてはいけないファクターであり、

それには、「人種」というファクターを避けては通れない・・・という事実を言っています。

最近、私は、米国ミシガン州で戸建を買いました。低価格帯とはいえ、失敗したくはないので、公開されたデータの分析、地域特性の考察、そしてシドニー暮らしで得た「人種と属性の感覚」を駆使して、それなりに良い買い物をしたと思います。

次回は、それについて、詳しくお話ししていきます。

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タイvsフィリピン 熱い不動産

最近、「サラリーマン出口戦略」シリーズを書いてきたので、

たまには、海外不動産ブログらしいことを書きますね。

【Pattaya, Thailand】

最近、縁あって、タイ・パタヤビーチの不動産投資案件に出会いました。

パタヤといえば、バンコクから近い、国際ビーチリゾート。とびきりエロい歓楽街で知られています。

私は、エロ嫌いじゃないけど、不動産$$$$の方がずっと好きな男でして・・・

話を聞くと、パタヤの不動産投資は、驚くほど、魅力に溢れています。

パタヤ不動産のバイヤーのほとんどが、外国人。それも西洋人。

最近は、ロシア人が激増しているようです。さすが観光立国タイ、外貨しっかり稼いでるよなあ・・・

首都バンコクだと、一部地域を除いて、主なバイヤーはもちろんタイ人。

不動産の契約書はタイ語。日本人の私が買っても、オーナー名はタイ語で表記される。鈴木が「チュージューキー」になるのか?

しかし、パタヤの物件は基本、欧米人向けだから、もちろん英語表記。

私も、試しに安いプレビルド一つ買ってみましたが、契約書や物件資料が全部英語なので、読みやすい。感動!!

物件の売買や維持にかかる手数料も、日本と比べてボロクソに安い。これも感動!

あわよくば半年~1年後、未完成のまま転売して、タイバーツで利益確定しようと思ってます。

さらに朗報!タイ・パタヤ不動産の魅力を伝えるセミナーが、4月中に、大阪と東京で行われます。エントリーはこちらから、
http://pattaya-od.com/

(※申し込みの際、「Manachanブログ読みました」と、一言書いていただけたら、嬉しいですっ!)


【Makati, Philippines】

フィリピンも、不動産の魅力では、タイに負けていません。

欧州不安もあり、先進国経済が軒並み低調、中国も失速気味の昨今ですが、フィリピン経済は、相変わらず絶好調!

すでに、マニラ首都圏で、3戸も、プレビルド買っちゃった私ですが、不動産市況は、相変わらずいいですね。

マレーシアは、チャイナマネー流入が大きく、不動産市場の鎮静化のため、外国人の取得価格下限を引き上げるようですが、

フィリピンでは、まだその動きは起こってないので、まだまだ、安いのが買える。

そのフィリピンで、最近、気になる物件が、浮上してきました。

Jazz Residence

フィリピンで、誰もが憧れる超都心・マカティの真ん中に、
同国最大手、SM Residencesが、ショッピングセンター付きで建てるコンドミニアム。

マカティで、ショッピングセンターの真上に住む、ということ自体が、希少価値だし、
しかも、マカティなのに、平米単価が10万ペソ(19万円)行くか行かないか・・・
25平米くらいのスタジオ(ワンルーム)タイプ買っても、売買価格が400万円台後半。

支払いスキームも、5種類、用意されていて、

「最初は物件価格の25%くらい手出しして、完成までに分割払いで、全額支払ってしまうパターン」とか、

「最初の手出しは5~10%とかで、緩やかな分割払いで完成までに物件価格の3割積み立て、あとの7割は融資うけるパターン」とか、いろいろあるし、

35歳以上の人が、この物件買うと、リタイアメントビザも申請できる(但し、2~3週間以上、フィリピインに滞在する必要あり)等々、おいしい特典が数々。

私も買っちゃおうかなあ・・・でもフィリピンで買いすぎかもしれない。もう少し分散していいかも。
詳しくは、このセミナーで、

☆東京セミナー☆
2012年4月27日(金曜日) 19:00~21:00予定
参加費:2000円(懇親会込)
募集人数:10名
会場:株式会社MSJ 会議室 
    東京都中央区日本橋浜町2-25-2 3F
    http://www.s-msj.co.jp/pages/company.html
    内容:『海外不動産』
    講師:松丸 茂司(株式会社MSJ 代表取締役)
    『海外資産運用』
    講師:赤澤 嘉彦(株式会社アセットスタイル 取締役)

(※申し込みの際、「Manachanブログ読みました」と、一言書いていただけたら、嬉しいですっ!)


最後に、我らが藤山勇司先生が、「小説」を出すそうです。

「バイバイ! 代表取締役はひきこもり」で、芥川賞を狙っているとか・・・

素晴らしいマルチな才能ですね。応援しましょう。

「不動産投資25の落とし穴」のポップ形式の宣伝材料です。ぱる出版から4月14日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/25-Otoshiana.pdf

「不動産投資25の落とし穴」の”まえがき”のPDFです。ぱる出版から4月14日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/25-Otoshiana-maegaki.pdf

「不動産投資25の落とし穴」の”あとがき”のPDFです。ぱる出版から4月14日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/25-Otoshiana-atogaki.pdf

「バイバイ! 代表取締役はひきこもり」のポップ形式の宣伝材料です。徳間書店から4月19日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/byebyePOP.JPG

「バイバイ! 代表取締役はひきこもり」の最初から13ぺージまでです。徳間書店から4月19日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/ByeByeKakidashi.pdf

「バイバイ! 代表取締役はひきこもり」の表紙の絵画です。徳間書店から4月19日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/ByeByeHyoushi.pdf

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オーストラリアでも家買えるんです!!

皆さんこんにちは。

オーストラリア(豪州)と、ニュージーランド(NZ)・・・オセアニアにある、二つの国は、日本人のロングステイ・移住先として、大変な人気があります。

日本人だけでなく、英国、米国、大陸欧州諸国、そして中国・インドなどアジアの国の人間からみても、移住先として大人気。世界中の人を魅了しています。

どちらも、英語圏で、高い生活水準、安定した国情、公正な社会・政治制度・・・それらもろもろを含めた「暮らしやすさ」が、高く評価されているのでしょう。


私が大好きな、不動産投資という点でいえば、

どちらかといえば、NZの方が、話題に上がることが多いでしょう。

国の規模を考えれば、なぜ?・・・と思う人が多いでしょうが、理由は簡単で、

豪州には、「FIRB規制」というものがあり、長期ビザを持たない外国人が買える不動産は、原則、

・新築で
・同一開発プロジェクト内の、総開発戸数の50%まで

と、決められています。

一方、NZには、それに類する規制はなく、長期ビザを持たない外国人が、新築でも中古でも、基本、何でも買える状況がある。

あと、為替レートの関係で、NZ物件の方が、豪州物件より概して割安で、賃貸利回りもやや上回る、

その辺が、日本人投資家のNZ人気を集めている面があります。

私の主宰する「アジア太平洋大家の会」でも、NZ物件セミナーは昨年やりましたが、豪州ねたのセミナーは、まだ開催できていないのも、主には、上の理由によるものです。

余談ですが、私は豪州永住権ありますので、中古物件でも何でも買えます。いまシドニーに2物件持っており、いずれも順調です。


しかし、逆にいえば、

「新築なら、豪州で物件を買える!」

ということですよね?

融資制度は、豪州の場合、完備されています。外国人も、ほぼ自国民と同じ条件で、住宅ローン組めます。

豪州の銀行には、東京に支店持ってるところが、いくつかありますので、金利の低い日本円ローンを使って買う、という選択肢もあります。

最近では、日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがあるとも聴きます。

ですので、外国人が買える、新築物件のなかに、不動産投資の観点から価値の高いものがあれば、十分、紹介できると考えています。

最近、豪州の熱帯リゾート地・ケアンズの、ビーチから徒歩2分という絶好の立地で、とても良い物件をご紹介いただきました。

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私はケアンズに妻の実家があり、毎年欠かさず、都合20回ほど行ってますので、当地の不動産事情には詳しいと自負していますが、

私がみて、良い案件だと思いました。

土地600平米超 (200坪弱)
床面積:約200平米
仕様:寝室4、バスルーム2、駐車場2台

価格は、お手頃。今のレートで、3000万円ちょっと超える位です。

首都圏だと、千葉県や埼玉県の郊外で、土地40坪、カーポート一つ、何の特色もない安普請建売が買えるか買えないか・・・くらいの値段。

その値段で、世界的にも知名度のある、熱帯のビーチ徒歩2分で土地200坪近い4ベッド戸建が買えるんです。

3年ほど前に倒産したケアンズ最王手の開発業者会長の息子さんが新しく建設会社を興してケアンズでは初めて建築している物件で、新しい会社の宣伝の意味もこめて値段を落として販売しているようです。

確かに、この価格帯なら、ケアンズ地元の人が普通に買えますね。

いま、豪州の経済は、二極分化していて、
資源産地で潤っている街と、そうでない街の差が開きつつあります。

どちらにも共通するのは、ビーチサイドは不動産価値が高く、転売しやすいということ。
資源ブームで潤っている街で、ビーチサイドの物件は、こんな値段ではとても買えません。

しかし、幸か不幸か、ケアンズは資源を産しません。
観光がメインの街で、いま景気がそれほど良いとは言えません。
だからこそ、ビーチサイドで、こんな値段で新築一戸建てが買えるわけですね。

そのケアンズ、日本から一番近い豪州の街で、一番身近なリゾート地ですよね。
おそらく、豪州の主要都市のなかで、ビーチ不動産が一番安く買える街になってると思います。

ケアンズは、人口も順調に増えてますので、自分が住んでない間は、地元の人に貸せると思います。
ビーチ際の戸建、借りる人は、属性の良い方ばかりです。
オーストラリアで、10年近く、間貸ししてる私の言うことですので、これは間違いないですよ。

この物件、来週土曜日(3/24)午後の、アジア太平洋大家の会、有料会員限定セミナーで、より詳しく紹介します。

ケアンズとスカイプでつないで、プロの方に、ちゃんと紹介してもらいます。もちろん日本語です。

有料会員には、すでに案内メールが行ってるはずですが、

有料会員でなくても、是非この物件の紹介受けたい方は、私までメールくださいね。

mana33chanあっとまーくaol.com

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バンコク不動産セミナー、開催決定!!

嬉しいお知らせ。

いよいよ、タイ・バンコク不動産セミナー、開催のご案内ができるようになりました。
昨年から、「バンコク大家」さんと打ち合わせを重ね、企画してきたのが、ようやくかたちになります。

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「200万円台から手が届く」タイ(バンコク)不動産投資セミナー

■日時1月21日(土)14時から2~3時間ほど最寄駅:JR山手線「神田駅」
※詳細はお申し込み後メールにてお伝えします。

■参加費用18000円(早期割引あり)

■セミナー内容
1.タイ(バンコク)の歴史・地理・経済
2.注目のエリアはここだ!
3.物件の取得から出口まで
4.よくあるトラブルと解決法
5.モデルケースのご紹介
6.税金や取得・維持コストついて
7.シークレット案件の説明 ※状況により内容は変わることがあります。予めご容赦ください

▼【1/14まで半額】
http://private-arts.com/url/c/04086.html  
※1/14まで早期割引価格9000円です。  1/15以降は13500円になりますので、ご注意ください。
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「アジア太平洋大家の会」が、タイ不動産ネタでセミナーやるのは、初めてですが、
昨年から時間をかけて、綿密に構想を練ってきたもので、自信をもって、おすすめできます。

タイ不動産、話を聞けば聞くほど、魅力的ですよ。
バンコクから講師も2名、駆けつけてきてくれ、盛り上がるバンコク現地の話を、熱くかたってくれます。

セミナー代金も、十分払う価値あると思います。早期割引あるので、お申し込みは早目に。

タイというと思い出されるのがこれ。

「大規模デモから発展した著しい政情不安。」
「50年に一回という大洪水に見舞われた脆弱な社会基盤。」

テレビ画面の向こう側の タイという国にいい印象を持てなくなった方も多いのではないでしょうか?

かつての「微笑みの国」は今どうなっているのか? そんなことを思っていたら、 向こうから勝手に情報が飛び込んできました。  

「不動産に関しては、タイは今ものすごいチャンスですよ(@□@;)!!」 えっ!? ものすごいチャンスとは聞き捨てならないセリフですね(^^;)。

情報を持ってきてくれたバンコク大家さんが見た タイ不動産投資の近未来とは??  

■微笑みの国タイの魅力。

「バンコク大家さん」を構成するのは2人のタイ好き日本人。 音山氏と寺沢氏だ。

音山氏は現在タイに在住し、 日々タイの不動産情報を入手し、 関東在住の寺沢氏がそれを日本人向けのコンテンツとして、 配信する役目を担う。 二人でユニットを組んでから約1年。

すでに20戸以上の売買に立ち会い、 もっとタイ不動産の魅力を伝えたいという思いから、 我々アジア太平洋大家の会へアプローチしてきてくれた。

事前に「安ければ200万円台から」という話を聞いていたので、 いわゆる「安く買いたたいて高く売る」イケイケの不動産屋さんを イメージしていたら、大きく裏切られることとなる。

12月某日、 打ち合わせのため都内の居酒屋に現れたバンコク大家さんこと寺沢氏は、 柔和な笑顔が印象的な「癒し系の30代」男性。

タイ不動産を語るとき、 常にニコニコしながら本当に楽しそうに、彼は語る。 もう本当にタイが好きなんだなぁと感じることができました(^^)。

■タイ不動産の前に、、、タイそのものが魅力的!

「ガンガン値あがりが期待できる他の地域と比べると、  タイ不動産の値上がり方は確実で緩やかです。  でも、フィリピンやマレーシアにはない魅力が満載ですよ。」

こうニコニコ語る寺沢氏。まず一番の魅力は、やっぱり着実に値上がりすることだそうだ。

「ここに2011年5月、スカイトレイン延伸地区に売り出されたコンドミニアムが  あるのですが、その時は平米単価は約4万バーツからのスタートだったんです。

ところがこのコンドミニアムがほぼ完売した直後(2011年12月)、同じデベロッパーからほぼ同じエリアで同じ仕様のコンドミニアムが、なんと平米約5万2000バーツ~で売り出されたのです。」

なんと6ヵ月で30%もの値上がりを記録。 しかも今月になってすでに3%、更に販売価格が上がっているというから驚きだ。これは一番スゴイ例だが、 景気の良い国では、 こういうことが起こるから面白い。

それ以外に、昨年5月に約190万バーツで 売り出されていた物件の現在の販売価格が 約250万バーツに上昇しているという事例もある。

今はいわゆる中間層の台頭が激しく、 これまで実家暮らしだった人たちの持家志向も高まっているという。これに加え、 大規模な洪水もコンドミニアム人気に拍車をかけている。

これまで都会に住みたい人たちは我慢して、 郊外に住んでいた。また、持家がほしい人たちは、 土地付きの一戸建てを目指していた。

これらの人たちは、 都会でも比較的安価に住め、 かつ洪水の影響を受けない「ちょっと郊外のコンドミニアム」 に注目するようになったのだ。

また、バンコク内を走る鉄道BTSの延長も市況をわかりやすくしている。

「このように実例を見ても、ちゃんと値上がりしているのですがこれにタイそのものの魅力も合わさるのがいいですよね。」

バンコク大家さんが語るタイの魅力とは次の通り。

・日系企業が多い
・ご飯がおいしい
・東南アジアへのハブで動きやすい
・暖かい
・親日的
・日本語環境がすばらしい
・初めての一人旅にばっちり

■ゆったり投資が可能なタイ

もともと東南アジアの玄関口として発展してきたタイは、 様々な人種が集まり、情報もお金も飛び交っている。

人々は温和で社交的、特に料理のおいしさは世界的に有名だ。実際、ぼくは去年様々な国際投資家と知り合ったが、 タイの人気は他国の群を抜いていた。

「この人気国タイで、現金でコンドミニアムを買うと、保有コストは  ほとんど掛からないんですよ。」とバンコク大家さん。

まず、日本と比べて物価が安いタイは、 人件費もきわめて安い。別件で関わっている案件で知ったが、 ファミレスの店員さんの日給は800円ほどだそうだ。当然、管理費も激安。

これに加えて、 タイ
にはなんと固定資産税も相続税もないのだ。 安い物件だと、200万円台から手に入るので、 現金で買って転売するまで誰にも貸さずほったらかしという、 中国人投資家のようなやり方も視野に入ってくる。

「まあ、そこまでしなくても、年間に数週間滞在するとか、友達に貸してあげるとかして、人気国タイで  料理や観光・買い物を楽しみながら、数年後に値上がったら売却。もしくは売却せずにずっと保有してタイを楽しみ続けたらいいとおもいますよ。」

やりようによっては、 融資や空室対策、賃貸管理にまったく気を使う必要なく、 値上がりするまで、ゆったりまったりと投資するスタイルが可能。

また、 東南アジアの玄関口だけあって、 東南アジア各国へのフライトも安いし近い。おまけに親日的だし、日系企業を中心に滞在する日本人が多いので、 比較的日本語も通じるそう。

「そう、タイをアジア投資の拠点にするのです。」 最後に、バンコク大家さんは興味深いことを教えてくれた。  

■アジア投資の中心地に。 前述のごとく、タイには様々な魅力がある。

日系企業が多い、ご飯がおいしい、東南アジアへのハブで動きやすい、暖かい、親日的、日本語環境がすばらしい、初めての一人旅にばっちり

5百万円以内のコンドミニアムを現金で取得し、東南アジア投資の拠点とする。

たとえば、フィリピンとマレーシアにコンドミニアムを持っている人は、 これまでと違いゆったりと視察旅行することが可能となる。 東南アジアに出かけるときは、 まずはタイの物件で数日泊ながら、 バンコクを楽しめばいいのだから。

数日後、ここから安く近くなった空路を使い、 それぞれの視察を行う。 こんな「ちょっと夢のような生活」があなたを待っている(^^)。

ここで、今回のセミナーのために、 バンコクから駆け付けてくれるバンコク大家さんのお二人の、 プロフィールを紹介したい。

■バンコク大家さんプロフィール

●カルナー音山氏プロフィール 神奈川県生まれ。 高校在学中の初の海外旅行でケニアとインドへ。 以後海外への関心が高まる。 大学~社会人時代にかけて仕事やプライベートで多くの国々を訪れる。

タイ不動産の将来性を確信し、コンドミニアムの購入や売却、賃貸などを試行錯誤しながら実際に経験、 その過程でタイのデベロッパーやタイ人オーナーなどに多くの知己を得る。

タイの日常生活(料理、マッサージなど)についても詳しい。

プライベートの趣味は音楽鑑賞でジャンルはジャズ、 ソウル、ロック、ブロードウェイのミュージカルナンバー、 タイポップスなど幅広い。 バンコクの自室にはBrian Wilson, Burt Bacharach, Wayne Shorter, Doopees, Niece などお気に入りのディスクが並んでいる。

●ナット寺沢氏プロフィール 新潟県生まれ。 タイについては1998年にバックパック旅行で初めて来タイ。 その後、休暇の度に東南アジア諸国を訪ねる。「バンコク大家」ではサイト制作を担当。

趣味はサッカー観戦で日本代表戦とUEFAチャンピオンズリーグの観戦が特に好き。バンコクでは欧州各国リーグとJリーグが観戦できるので 大いに楽しんでいる。

日本とタイ及びアジア諸国の距離ともっと縮めこのサイトを 見て下さる皆さんの暮しがより充実する一助になれればと考えている。

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「200万円台から手が届く」タイ(バンコク)不動産投資セミナー

■日時1月21日(土)14時から2~3時間ほど最寄駅:JR山手線「神田駅」
※詳細はお申し込み後メールにてお伝えします。

■参加費用18000円(早期割引あり)

■セミナー内容
1.タイ(バンコク)の歴史・地理・経済
2.注目のエリアはここだ!
3.物件の取得から出口まで
4.よくあるトラブルと解決法
5.モデルケースのご紹介
6.税金や取得・維持コストついて
7.シークレット案件の説明 ※状況により内容は変わることがあります。予めご容赦ください

▼【1/14まで半額】
http://private-arts.com/url/c/04086.html  
※1/14まで早期割引価格9000円です。  1/15以降は13500円になりますので、ご注意ください。
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