Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

おはようございます。Manachanです。

最近の私は、平日の昼間、地域で過ごす時間が多少長くなったので、娘の通う小学校や、息子の通う幼稚園の保護者会、授業参観などのイベントに参加する頻度が、以前より増えました。

そういう体験を通じて、日本の学校教育のあり方について、私なりに感じることも、いろいろあります。良くも悪くも、「やっぱり、ここは日本だなあ」って思います。

なかでも、「日本人らしさを凝縮した組織」が、PTAだと思います。運営のあり方、意思決定の方法が、極めて日本人的で、私の見聞した限り、他国に例をみないものだからです。

いま、娘の通う小学校のPTAは、難しい運営を迫られています。

PTAはもともと、専業主婦の母親によって、長年、運営されてきましたが、最近は外で働く母親が過半数になり、時間のとられるPTAの役職につきたがらない人が増えました。

その結果、「本部役員」、「広報部」、「卒業対策部」など役職のなり手がいなくなり、クラスによっては「くじ引き」で役員を決める事態に・・・

娘(２年絵師)のクラスの役職決めも、立候補が一人も出ず、結局、「くじ引き」になりました。その保護者会に、妻も私も出たのですが、

妻：もし私になったらどうしよう？日本語できないのに・・・

私自身、普段、学校行事にそんなに深く関わっているわけではないので、どの役職がどんな仕事をやるのか、ピンとこないので、立候補しようにも、判断のしようがない。

でも、仕事の内容わからなくても、「皆がやりたくない仕事なんだな」ということは、よーく分かりました。

妻の育った英語圏（オーストラリア）では、PTAの仕事は、ボランティア。つまり、立候補した者がやるのが原則。その業務内容も、ある程度、自由度が効くそうです。

もし、誰も立候補しない事態になれば、PTA業務の内容を見直して、やりやすいかたちにするか、或いはお金を払って、業者に外部委託すればいい。「くじ引きで役員を決める」など、まず考えられない・・・とのこと。

私も、英語圏式の方が納得しやすいですね。PTAの業務内容が時代にそぐわなくなって、誰もやりたがらなくなったら、「誰にやらせるか？」を考えるよりも、業務内容を見直すとか、役員手当てを出すとか、業者へ外部委託などの選択肢を考えた方が良いのではないかと思う。

ま、お金で解決する以前に、PTA業務をゼロベースで見直せば、おそらく、大部分は減らせるような気がします。

だいいち、娘が学校から持ち帰ってくる配布物の数が、半端ないですもんね。毎日、平均２枚は紙がくる。私は、妻に「日本語読んで！」と頼まれるので、ほとんど、目を通していますが、

あれを手書き＆印刷じゃなくて、テンプレつくって、メール配信にすれば手間は大分減ると思うし、また、連絡内容も、必要なものだけに絞ればいいのではないかと思う。もっとも、印刷物の大部分はPTAではなく、職員の方々がつくっているのだとは思いますが・・・

あと、日本人は真面目なので、くじ引きで、不本意ながらPTA役員になっても、何だかんだ言って、やり遂げてしまう・・・だからこそ、PTAが機能しているのだと思いますし、逆にいえば、昔のままの仕
組みが、ずっと温存されるのでしょう。

もし私みたいな奴が、くじ引きで役員になったら、厄介ですからね・・・「なぜ、これやらなきゃならないんですか？」、「本当に必要あるんですか？」、「次の予定があるので、３０分で切り上げます」・・・たぶん、嫌われるんだろうな。でも、結果的に業務改善のきっかけにはなると思う。

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こんばんは、Manachanです。

６月の、トルコ＆ガーナ行きの飛行機チケット、予約しました。

・成田から、トルコのイスタンブールまで、直行便で12時間 （9260km）
・イスタンブールから、ガーナの首都アクラまで、直行便で7時間 (4890km)

合計1万4000km超･･･アフリカは、日本から遠く、飛行機代も、結構かかります。
東南アジアに行くのに比べ、時間も、お値段も、倍以上します。

そうそう手軽に行ける場所でもない上に、情報は極端に少ないので、アフリカを訪れる日本人は、まだまだ少ない。実際、今回「ガーナに行く」と言っただけで、ガーナ人の友人に、すごく感激されました。

今まで、沢山の方々にガーナの話をしてきまして、皆さんガーナ行ってみたい！とおっしゃってくれるのですが、

実際に行動に、移されたのは鈴木さんが初めてです。
凄く感動しております！

感動・・・だそうです。とはいえ、行く価値は十分あると思うんですよ。

ガーナは、アフリカの経済優等生。今後、「新興国」として、世界の注目を浴びると期待されている国です。

政情・治安の安定した、英語圏の国ということで、英国をはじめ、海外の投資マネーも流入しつつあるんだそうです。不動産投資も面白そう。

ところで、イスタンブールからアクラまでのフライト、行きは直行便ですが、帰りは隣国・コートジボワールの首都・アビジャンを経由することになります。

ガーナと、コートジボワールの比較が、なかなか面白い。

ガーナは、もと英領植民地。一方、コートジボワールは、もと仏領植民地で、公用語もフランス語です。国名もフランス語でCôte d’Ivoire･･･「象牙海岸」。

どちらの国も、「西アフリカの経済優等生」と呼ばれ、周辺諸国（産油国ナイジェリアを除く）よりも格段に高い所得水準を誇ります。ガーナの首都アクラと、コートジボアールの首都アビジャンは、いずれも、アフリカでベスト１０に入る大都市です。

ですが、コートジボアールは、残念ながら、1990年代からクーデターが頻発し、政情不安定が続いたため、ここ10～20年間、経済が停滞してしまいました。

その間、政情が安定し、安定した経済成長をしてきたのが、隣国のガーナです。

一人あたり国民所得も、ガーナが2005年にコートジボワールを逆転し、今ではかなりの差がついています。

アフリカに限らず、世界の旧英領植民地は、政治・社会の運営が上手で、経済的にも発展した国が多い。一方、旧仏領植民地は、その方面は不得手で、経済社会の混乱した国が多い。その代わり、グルメや音楽、アートの面では、見るべきものが多い・・・というのが、私の印象です。

ま、親分（旧宗主国）が、世界に冠たるグルメとアートの国ですもんね・・・

コートジボワールも、旧仏領らしく、メシがうまいんだそうです。西アフリカきってのグルメ国だとか。

でも、不動産投資するなら、ガーナが有望でしょうね。英語圏だし、経済良いし・・・

まずは、ガーナで、美味しいものたくさん食べて、馴染んできます。不動産も良い話、あったらいいな。

将来的には、アフリカで不動産買う人が増えて、「アフリカ大家の会」ができたら楽しいな・・・

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こんばんは、Manachanです。

５月と、６月は、海外視察の予定が入っています。

５月中旬：ミャンマー＆カンボジア（確定）
６月中旬：トルコ＆ガーナ（計画中）　

明日の朝、ミャンマー大使館に行って、観光ビザを取ってきます。楽しみですね～。

ところで、日本のほか、海外４カ国で不動産を買ってる私は、このようなことを、よく聞かれます。

鈴木さんは、海外で物件買う時、現地を見に行きますか？

答えは、Yes or Noですね。そりゃ、現地を見に行くことに越したことはないけれど、日本で仕事もあるし、家族もいるし、全て行けるわけじゃない。

(それに、東南アジアの未完成物件を買う場合、現地行っても、更地とモデルルームしか視察できないから、わざわざ交通費かけて行く意味あるの？って話もある・・・)。

結局私は、現地を見に行くこともあれば、現地に行かずに買っちゃうこともあるわけです。たとえばの話、昨年、アメリカのデトロイトで中古戸建を買った時は、現地に行きませんでした。
れい
でも、この物件、非常に良く稼動して、毎月、米ドル家賃を稼いでくれています。アメリカは、情報公開の国なので、日本にいながら、ネットを通じて、かなり市場調査できるので、情報スキルと不動産知識さえあれば、行かないでも何とかなってしまう面もあります。

では、私の場合、どういう基準で、現地に行くか否かを決めているかというと、

現地に行かないケース

・自分にとって、まだまだ遠い国で、そこへ行くことが、自分の視野・見聞を広げると思われる場合(例.中近東やアフリカ)

思い出話になりますが･･･私の元上司(アメリカ人男性)は、デトロイトのあるミシガン州で不動産エージェントをやっていますが、十年ほど前、タイのプーケットへダイビングに行く途中、日本(成田)でのストップオーバーで２日ほど滞在しました。

その時、彼は、柏にある私の実家にも立ち寄り、レンタサイクル借りて、一緒に、近所の田園地帯をサイクリングしました。その時、彼の言った言葉が、とても印象的でした。

・自分は、北米はもちろん、中南米、欧州、中近東、東南アジア･･･世界中、いろいろ行ってるけど、日本など東北アジア地域については、残念ながら、ほとんど何も知らない。

・知らないからこそ、行きたくなったんだよ。

彼は、日本に対する知識の乏しさを素直に認めた上で、そのことを、自らの見聞を広めるために役立てようとしている･･･その態度、とても共感できます。

さらに、彼は続けます。

・何の予備知識もなく、日本に来たけど、実に面白いもんだね。この「柏」っていうところは、自分の生まれ育った、デトロイト郊外に実によく似ている。そう、繁華な市街地がすぐ途切れて、田畑だらけになるところが特に･･･

(ま、柏駅周辺以外は、静かな田舎ですので･･･)

【柏郊外の田園・・・デトロイトに似てるそうで】

好奇心旺盛な、ワールド・トラベラーほど、世界中のいろんな地域の「共通項」を、上手に見つけるんだと思います。

ひるがえって、私にとって、東アジア、東南アジア、オセアニア、北米は結構身近に感じますけど(たくさん行ってるもので・・・)、

中近東、アフリカ、中南米・・・ともなると、はっきり言って、未知の世界。

見聞を広げるために、是非、行きたいと思いますし、また、実際に行ってみれば、意外なところで、日本との共通項が見つかったりするのかもしれません。

そんな発見も、また楽しからずや・・・

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おはようございます。Manachanです。

世界的に著名な投資家といえば、ジョージ・ソロス、ウォーレン・バフェットとともに、ジム･ロジャースの名前が挙がりますね。アジアでは邱永漢とか・・・

このうち、私が最も親近感を覚える人物は、ジム・ロジャースです。彼は、次のエピソードで知られていますね。

１）ジョージ・ソロスとともに、「クオンタム・ファンド」を創立した

３）１９９０年代に、オートバイで世界中を旅した（その走行距離は世界記録になり、ギネスブックに掲載）

私も、バックパッカーとして世界中を旅してますし、また、自身も台湾での語学留学を通じて中国語を学び、子供たちに、中国語を学ばせるとまではいかないまでも、家庭内で、中国語環境をつくって、耳を慣れさせています（７歳の娘は、私と妻の中国語での家庭内会話を、９割方理解できるといいます）。

投資家としては、彼の足元にも及ばないですけど、ま、それは置いといて・・・

で、私が、「ジム・ロジャース、シンガポールに移住＆娘に中国語学習」というニュースを聞いた時に、ふと思ったこと、それは・・・

・中国語を学習するなら、シンガポールより、台湾や中国本土の方がいいのに

・シンガポールだと、英語に逃げることもできちゃうじゃん？

シンガポール、行ったことのある方は分かるでしょうが、確かに、華人が人口の７５％を占める国で、中国語（北京官話もそうですが、福建省や広東省の方言、客家語など）を話す人は多く、中国語が通じる環境・・・といえばそうなのですが、

それ以前に、シンガポールは英語を公用語とする多民族国家です。街を歩いていても、中国語の漢字看板が、さほど多いわけではありません。マレー人や、インド人など、華人系以外の人口も２５％いて、彼らとは英語であのコミュニケーションが基本。華人系だって、ローカルのおじいちゃん、おばあちゃんでもない限り、皆、英語を話す。

一方、私が中国語を学んだ台湾では全然状況が違い、基本、「オール中国語」、「英語に逃げられない」環境です。

台湾は、あまり英語通じる国ではありません。彼らの英語力は日本人と大差ないか、ちょっとだけマシ程度というのが、私の率直な印象。英語圏のシンガポールやマレーシア、香港とは、比べるべくもない。

日本語も英語も、基本通じない、街に出れば漢字だらけ・・・そんな国で生きていく以上、サバイバルのため、中国語覚えるしかありません。

できなければ、メシもろくに頼めないし、バスにも乗れない。公共料金の支払いなんて論外、町医者にもかかれない・・・みたいな、大変な不便を強いられます。

若き日の私は、そんな台湾の環境に身を置き、台湾人の男子大学生８名と一緒の部屋でルームシェアして、四六時中、中国語だけでコミュニケーションしたので、わずか一年間で、ものすごく上達しました。

中国本土も同様ですが、台湾は、中国語を学ぶには最適な環境だと思います。

台湾の街並み・・漢字、漢字の嵐。英語表記ゼロ

シンガポールの街並み・・基本、どの店にも英語表記はあります。

一方で、シンガポール・・・という環境はどうなのか？

英語圏の人がシンガポールに来れば、地元の人と、英語だけでコミュニケーションできてしまいます。

確かに、中国語で教育する学校はたくさんあります。ジム・ロジャースの娘さんが通っているように・・・街に出て、中国語で会話する環境もあります。

でも、「中国語できないと暮らしていけない」という、シビアな環境ではありません。

アメリカ人として生まれ、世界の金融中心地・ニューヨークで輝かしい実績を築き上げた人物が、子供の教育のためにアジア（シンガポール）に移住する･･･これは、アメリカ人にとっては、それなりにショッキングなニュースでしょう。

でも、シンガポールよりずっとディープなアジアで、地面を這いずり回って、いろんな言語を覚えてきた私にとっては、

シンガポールなんて、初級編。どうせやるなら、もっとデ
ィープな環境で暮らそうぜ。

どうしても、そう思ってしまうのです。しょんべん臭い安宿も気にしない、バックパッカーの発想ですね。

とはいえ、今の私は、良い歳の大人になりましたので、

ジム・ロジャースが、アジアの金融中心地で、投資家・富裕層がたくさんいて、住環境も良いシンガポールに身を置くメリットは、よく理解できますし、

すでに巨万の富をなした彼が、お金をかけて、シンガポール最高の華人学校で子供を教育をする意味も、よくわかります。

バックパッカーみたいに、お金かけずに、日常生活でサバイバルしながら外国語を覚える「エコノミークラス」もあれば、

お金をかけて、ちゃんとした教育機関で外国語を学ぶ「ファーストクラス」もある。

それが分かっただけ、昔よりは、少しだけ大人になったのかな、という気がします。

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おはようございます。Manachanです。

トルコ・・・といえば、アジアとヨーロッパにまたがる、歴史とグルメの国。

距離的には、日本のご近所さんとはいえませんが、世界有数の親日国として知られています。

私自身、トルコへの渡航経験はまだありませんが、以前、シドニーに住んでいた頃、トルコ人やレバノン人の多く住むエリアにいたので、彼らの熱烈な日本ファンぶりは、よく知っています。2002年の日韓ワールドカップの時も、彼らはトルコの次に、日本チームを熱烈応援してくれて、目頭が熱くなるほどでした。

今は、2020年オリンピック開催都市の座をめぐって、トルコのイスタンブールが、東京、マドリッドと争っています。決選投票は、９月７日。それに向けて、７月、８月と、東京のライバル都市・イスタンブールへの関心が、日本でも高まってくることでしょう。

そのタイミングにあわせて、私は「イスタンブール不動産セミナー｝を、いくつか仕掛けていきたいと思っています。

実際、イスタンブール不動産は、日本の投資家に紹介する価値が十分あると考えています。主な理由は、

１)トルコの経済状態が非常によく、不動産マーケットも極めて活況。中近東、ヨーロッパをはじめ、世界中から投資マネーを呼び込んでいる上に、人口構成も若く、伸び盛り。今後、中長期にわたって、値上がり期待が大きい。

５）「イスラム金融」を含め、多彩な融資オプションが利用できる。イスラム金融をつかえば、頭金は多めに必要だが、その割に利子は安くて済む。また、「イスラム金融」に馴染んでいくことは、日本人のグローバル投資リテラシーを高めるためにも有効。

私は、６月６日頃から、イスタンブールへ渡航して、地域特性やリスクなどを見極めてきた後、東京を中心に、「イスタンブール不動産セミナー」を、いくつか仕掛けていこうと思います。良い物件があれば、もちろん買います。

それに先立って、イスタンブール情報のデータベースも、順次、整備・公開していこうと思います。遠い異国の地の不動産、自分ひとりで学ぶより、皆で学んだ方がずっと効果的ですもんね。

イスタンブールの概況については、まず、「アジア太平洋大家の会」の不動産コラムが参考になります。

イスタンブール不動産投資コラム

また、イスタンブール不動産をめぐる、最新トピックスはこちら・・・

イスタンブール、PwCレポートで欧州圏不動産投資先として4位にランクイン

イスタンブールで進む「メガプロジェクト」をご紹介！

首都圏以外に在住の皆様にお願い！！

５月下旬から、７月にかけて、東京・首都圏以外のどこかで、「トルコ・イスタンブール不動産のSkypeセミナー」を開催したいと思っています。

参考までに･･･これまで、東京以外でのSkypeセミナー開催は、昨年１２月に大阪（関西地区）で行ったフィリピン・セブ不動産セミナーで、１１名の集客実績があります。

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おはようございます。Manachanです。

竣工・引渡しまで、わずか３日。ついにカウントダウンを迎えた、東松戸新築物件・・・

完成前の様子を写真で撮ってきました。すでに内装工事がほぼ終わり、入居者をいつでも迎え入れられる状態になっていました。

まずは、建物の構造と間取りを頭に入れていただいた上で、

メインのリビングフロア（上階）からいきましょう♪

「ロフト」（5.1畳）から、「リビング」（6.8畳）を見下ろす

公称「1K」なんですが、実質、｢1LDK｣感覚の広さです。

「リビング」から「ロフト」を見上げる

「ロフト」と「リビング」の間は、３段(60cm)の段差しかなく、空間として連続しているので、「屋根裏ロフト」タイプとは全く違った感覚です。

「ロフト」の空間

一つの部屋位の広さがあります。高さも1.3メートル程あり、寝るだけではなく、「お茶会」くらいできそうです。

「キッチン」

２口ガスコンロにしてます。料理好きには、電気よりガスがいいですね。さりげなくインターフォンも･･･

「空調」と「採光」

バルコニーに直結する窓になります。すぐそばに、北総腺の高架がみえます。でも線路より下なので、騒音はほとんどありません。

「下階」におりる階段

「下階」の玄関部分

水まわり（浴室、トイレ、洗面）は、すべて下階にあります。

階段下スペースを利用した「クローク」（巨大収納）

私が特に気に入っているのがこれ！1.2mの高さがあり、自転車やデスクもそのまま置けますし、モノが増えても収納バッチリ。引っ越したくなくなります。

「トイレ」と「洗面」

「建物の外観」

黒と白がベースの色調。３つのバリエーションを検討して、うちの娘（７才）に好きなものを選んでもらいました。

「周辺環境」

森林と畑が多い郊外の風景。まだまだ新しく、未成熟な街ですが、スーパーやコンビニ、飲食店、集合住宅も、増えてきました

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おはようございます。Manachanです。

この日曜日、「花とウルトラマン」を求めて、福島県まで、往復600km日帰りドライブ旅行をしてきて、ドライバーの私は、やや疲れがたまりました。月曜日に昼寝をして、体調回復。

子どもたちは、朝５時出発、夜９時過ぎ帰宅のハードスケジュールながら、次の日には元気に登校していきました。元気ですね。

今回は「福」つながりで、「福岡」での海外不動産投資セミナーのご案内をしますね。

「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力＋特選物件紹介セミナー＠福岡」

普段、マレーシア不動産関係のコラボ企画を中心に、良いお付き合いをさせていただいている「フォーランド社」主催のセミナーに、私が講演者として登壇するかたちになります。

このタイプの講演は、東京では何度かやっているのですが、九州では初開催になります。

私は３月から、この企画の内容や集客の仕組み等、初期段階から関わってきたので、今回、ブログでアナウンスできる「かたち」になって、嬉しいです。

また、この企画が「九州・福岡」で行われることは、私にとって、大変有難いことです。

･･･というのも、私が代表をつとめる、「アジア太平洋大家の会」では、福岡、佐賀、長崎をはじめ、九州在住の方にも、相当数、会員登録いただいております。

ですが、当会のセミナーの大部分が行われるのは、「東京」。

九州の方々からは、「東京が遠い、交通費・宿泊費がかかる！」ことを、以前から指摘されていました。

会の活動も、東京・首都圏の枠を超えて、大きく広がってきてますので、私も昨年より、「出張講演」をはじめましたが、

現時点では、やっても「大阪」どまり。関西地区なら、東京に次ぐ大きなマーケットなので集客も見込めるし、また一緒にコラボしてくれる地元の方もいるので、やりやすいのですが、

｢九州｣となると、「海外不動産投資」という、非常にニッチなマーケットで、どのくらい集客できるかが全く読めないし、また我々からみても遠いし（今は黒い九州男児「スターフライヤー」のおかげで安く飛べますが・・・）

福岡市には自分の一棟アパートがあるので、「物件訪問ついでに、福岡で講演やってこようかな・・・」と心の中で思いながら、ずっと後回しになってきました。

ところで、地方講演には、ひとつ、嬉しい例外があります･･･金沢市です。

金沢を中心とする北陸地方は、九州よりもさらに小さいマーケットですが、それでも、すでに２回、海外不動産の講演をやっています。

なぜかというと、金沢に「仕掛け人」がいるからです。その方は、北陸地方での不動産投資で大きな成功をおさめ、海外にもフィリピンを中心に物件をいくつか持ち、そのメリットを自分の言葉で語れる人間。しかも、ご自身で運営するセミナー会場を確保してくれて、集客までやってくれる♪

金沢で、海外不動産投資で集客しても、１０名に満たないのが通例ですが、彼がいるおかげで、私も講演しやすいわけです。

それと同じことを、九州でもやりたいな～、と思っていた頃に、フォーランド社の企画が立ち上がって、まさに「渡りに船！」でした。集客如何によってはで、単発ではなく、継続的なシリーズ企画になるとのこと・・・

そうした「動き」を仕掛けるなかで、九州のマーケットを開拓していきたい。可能なら、九州のキーパーソンが、自力で海外不動産セミナーを企画して、私が講演にお呼ばれする・・・みたいなかたちをつくりたい。

九州、特に博多は、太古の昔から、アジア大陸に開かれた土地ですね。アジア進出する九州の企業は、昔からとても多いし、

特に数年前、中国・大連にいた頃は、福岡県からの企業進出を、盛んに目にしました。女性創業者が、単身、大連に乗り込んだりして、すごいな～、元気だなあ～と思いました。

また福岡自体が、アジア大陸、特に韓国、中国の人々にとっては、親近感のある土地で、留学生も多いですね。

そういった意味で、「海外不動産投資」というテーマが、九州で受け入れられる土壌は大きいのではないかと、期待しています。

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「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力＋特選物件紹介セミナー＠福岡」
日程：5月26日（日）14：00～16：00
会場：アクア博多・３階Ｃ会議室　（地図）
住所：福岡市博多区中洲5-3-8
申し込みはこちら⇒リンク
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こんばんは、Manachanです。

♪～もういくつ寝ると～♪･･･千葉県、東松戸駅前に新築したアパートが、４月２０日(土)、ついに完成します。

で、その日の朝から、是非、内見したいという投資家仲間がどんどん現れて･･

結局、完成当日は、約１０名で内見することになりました。また日を改めて、お披露目の機会をつくりますので、よろしくお願いしますね。

その日、私、感動で泣いてしまうかもしれないな。

自分の生まれ故郷である、千葉県東葛地域で、自分が理想と考える収益アパートを新築できた、生きててよかった～･･･感慨無量ですな♪

「東松戸一棟、満室稼動を目指して・・・」 (2013/3/30の日記)

私は、この物件を使って、日本における、理想の賃貸経営を実現したいと思います。それは、

・賃料下がらない
・滅多に空きが出ない
・空いてもすぐ埋まる

この発想の原点にあるのは、私がオーストラリア・シドニーに所有する、二つの物件です。日本ふうにいえば、戸建１戸と、区分アパート１戸ですが、これらは、

・買ってから１０年弱で、賃料下がるどころか、５割ほど上昇
・空室になった期間は、数日間のみ。空室率なんと０．０４％！
・退去が出た後、募集すれば、２週間以内に、３つほど入居申込が入る。

【オーストラリア物件：空室、家賃下落とは無縁】

空室問題、家賃下落問題とは全く無縁、物件が安定的に賃貸経営できているので、大家としては、左団扇で安心していられるわけです。

といっても、私がシドニーで、特別に条件の良い物件を買ったわけではありません。人口が増え、常に住宅不足の状態にあるオーストラリア主要都市では、余程ヘンな物件でもない限り、貸せばすぐ入居者がつきますし、

また同国の経済も、常に適度のインフレを伴う成長軌道に乗っているので、賃料相場も上がるのが当たり前なのです。私も、他の多くの大家さんも、退去が出る毎に、賃料値上げを続けてきました。

そういう経験をしてしまうと、日本の賃貸経営の、こんな「常識」が、もどかしく感じるのです。

・賃料は、下がるのが当たり前
・空室になったら、入居付けに苦労する

ま、日本の経済は、ここ２０年ほど、ろくに成長してませんし、デフレ傾向である上に、人口も増えず、その割には物件をバカスカ建てるので、空室も増えるし、競争力のない物件から順に、賃料低下の問題も深刻化してきます。

では、なぜそんな日本で収益物件を増やすのかというと、

・日本で暮らしている以上、日本円で安定した収入は欲しい
・日本の不動産は、賃貸で利回りがまあまあ良い上に、非常に低利で融資が引けるので、キャッシュフローが出やすい

今後の日本経済、どうなるか分かりませんが、とりあえず現時点では、「融資は年利２％以下で引ける」し、「首都圏で新築建てても、利回り８－９％は普通に回る」ので、キャッシュフローは確実に出る。

そうした「日本不動産の良さ」を活かしながら、家賃下落、空室といった「欠点」を補う賃貸経営がしたいわけです。どうすれば良いか？私、主な要因は３つあると考えております。

・立地（特に首都圏では「駅近」が重要)
・物件の構造（競合物件と差別化、ブランド化しやすい構造）
・大家の経営力

【立地、経営力、そして建物の構造で差をつけたい】

今回、私が東松戸に新築を建てるにあたって、核となるコンセプトは、福岡の三和エステートさんの建売アパート「CB（コンフォート・ベネフィス）シリーズ」を、首都圏で建てる・・・ということ。

福岡市というのは、賃貸住宅の激戦区で、平均空室率２０％の世界。供給過剰による家賃下落も著しく、九州で一番都会にもかかわらず、「家賃水準は九州一安い」、「大家にとっては、恐ろしい街」と、よく言われます。私も２００７年から、福岡市で不動産投資をしているので、その厳しさは、身に染みています。

その福岡市にあって、三和エステートさん「CBシリーズ」の賃貸経営パフォーマンスは非常に優秀で、入居率は９６％台、退去の際、次の入居者が決まるまでの期間が平均１７日、家賃下落率も築１０年までなら、多くの物件で５％以下という、福岡ではありえない数字を残しています。

なぜ優秀なのかといえば、階段下ｎ巨大な床下収納スペースがあるとか、１階暮らしでも実質２階の高さにバルコニーがあって女性でも安心して住めるとか、メインのリビングとロフトとの空間が連続していて、１Ｋでも実質１ＬＤＫの広さに感じるとか･･･退去させないための、さまざまな工夫があるわけですが、

この「住宅の構造」を、首都圏に持ってくることにより、長期にわたって安定経営したいと、私は考えました。

今後、市況が厳しくなっても、駅近であれば、家賃もそう落ちないと思うし、大家の経営力も駆使して、入居者に愛される賃貸住宅空間をつくることができれば・・

たとえばの話、口コミで、今の入居者が次の入居者を連れてきてくれるとか、あわよくば数年後まで入居予約で一杯とか、そんな状態をつくりたい。そこまでできれば、

オーストラリアで体験したような、「賃料下がらない、滅多に空かない、空いてもすぐ埋まる」賃貸経営が日本でもできると、私は考えたのです。

やっぱ、大家は左団扇がいいな。手間がかからず、時間も食わず、お金だけいただけるのが、私にとって理想の賃貸経営。だって私、「自由な時間を買う」ために、不動産やってるんですもの！

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こんばんは、Manachanです。
今週日曜日、家族のドライブ旅行で、福島市の花見山に行きます。

福島の誇る、桃源郷として全国に知られる「花見山」、同県内では「三春の滝桜」と並ぶ、代表的な花見観光スポットですね。

先週日曜日の時点で、花見山は「七分咲き」だったようですから、今週末だと、ちょうど良い具合に満開になるかも♪天気良くなって欲しいな。

サザエさんも行った、福島の花見山レポート (2013/4/8)

この花見山ですが、実は、あの「サザエさん一家」も旅してるんですね。今年のサザエさん、オープニングでは福島県各地の観光地の絵柄が出てくるんですよ。

４月７日の、「サザエさん放送２２００回＆４５周年前祝いＳＰ」で、サザエさん一家が福島県内を旅行します。岩手県に次いで全国２番目の面積を誇る、広大な福島県。その北東部にある「福島市花見山」から、南西端にある「桧枝岐村」まで長距離移動(４時間以上かかる！)する設定。途中、会津若松にも寄ってるから、とてもタフネスな一家ですね。

サザエさん笑顔花咲く　花見山福島明成高生デザイン (2013/4/4)

今は都内でも、JR駅の旅行案内や、都バスの停留所、そして東京駅大丸の入り口などに、「花見山」の観光案内が大きく貼り出されるようになりました。

こういう風景を見ていると、実に喜ばしい。

大震災、津波、原発事故という不幸な出来事が起こってから、２年が経ち、ようやく世間が落ち着いてきたのでしょうか。

原発事故が起こった２０１１年は、東京近辺でも放射能パニックが起こり、ほとんどの人が「福島への旅行」を忌避したものです。当時、私は平気で何度も福島県入りしていましたが、

首都圏の世間一般的にいえば、福島へ行ってきたといえば、「度胸あるね～」と英雄視されるか、あるいは「あんな放射能で危ない所行くなんて！！」と、思い切り反対されたり・・・とにかく、福島に遊びに行くこと自体、一般的な行動とはみなされませんでした。

当時は、福島で買ってきたお土産を友人に送るのも、気分的に憚られたものです。スーパーの店頭でも、福島産の野菜果物を見かけることは皆無でした。

年が明けて、２０１２年になっても、最初の頃はまだまだ、福島旅行を忌避する声が強かった。たとえば、同年２月に福島各地を旅してTwitterで紹介した、お笑い芸人「カンニング竹山氏」の記事が炎上したり・・・

カンニング竹山氏の福島旅行と炎上 (2012/2/24)

彼の記事をみると、福島での滞在や当地の食べ物が安全だとも、危険だとも言っておらず、単に「旅を楽しんで」いるだけなのですが、それでもネット上で、反原発カルトっぽい人たちから罵倒される。当時は、そんな異様な雰囲気がありました。

飯坂温泉の鯖湖湯で撮った写真画像をアップしただけで、「そこはチェルノブイリの放射線管理区域。直ちに避難すべし」みたいな、要らんこと言われたりしたものです・・・

あの当時を思い出すだけでも、「今は世の中、ずいぶん落ち着いたものだなあ」と思います。徐々にではありますが、今は首都圏の人が、福島旅行に行くことも、さほど抵抗ない話になりましたし、

福島の放射能を過度に危険視する人々や、福島観光の復興を喜ばない一部反原発派の声も、今ではどんどん旗色が悪くなり、明らかに少数派になってきました。

NHK大河ドラマ「八重の桜」の舞台も、福島県会津地方ですから、「サザエさん」＆「八重の桜」パワーで、今年は福島観光がブレイクするかもしれませんね。

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こんばんは。Manachanです。

円安が、すごいことになってますね。いま、米ドル＝９９円前後。１００円超えも近い。

豪ドルなどは、すでに１００円超えしてますので、妻の実家（ケアンズ）に家族連れていったら、滞在費がかさんで仕方がない。逆に、日本に居た方が、何かと安上がりですね。２３０円で松屋のミニ牛丼食えるし、ワンコインランチいくらでもあるし、オーストラリアではあり得ない低価格。

あとは、関空並みにLCC(格安航空会社)が充実して、東京から国内外に行くコストが下がってくれれば、もう、言うことなし♪

株高などで、潤った人も多少いるようで、東京の繁華街やレジャー施設も、民主党時代より、やや活気づいているし、不動産市場も盛り上がり、外国ファンドの参入も相次いでいます。すでにミニバブルの予感。

もっとも、円安と、その背景にある「アベノミクス」日銀リフレ政策は、両刃の剣でして・・・輸入品価格の上昇が、ガソリン代、コンビニ弁当の値上げといったかたちで、庶民生活を直撃する面もあります。

【黒田日銀総裁、”異次元の政策”発言で、１００ドルと１万円がほぼ同額に･･･】

【(ウルトラマンエースに出てくる)異次元人ヤプールを思い出してしまったのは、私だけ？】

リフレ･･･フェアにみて、「かなり危ない橋を渡る政策」だと思います。

これまで設けられていた歯止めを超えて、日銀が、日本円紙幣を刷りまくる。列島、津々浦々に「福沢諭吉」があふれ、さらに、増発した国債を日銀が市場から買い取る・・・

福沢が市場に溢れると、銀行も、お金貸したくなるし、赤字決算の続く中小企業とか、東京在勤サラリーマン大家の札幌RC投資にも、ガンガン、メガバンクの融資承認が下りるのかもしれない。

また、東日本大震災の復興など、公共事業にも、ガンガン、金が回る路線でしょうから、福沢一枚持って「ちょんの間」で遊ぶ、スケベ男が増えるのかもしれない(下品ですみません･･･)。

また、何だかんだいって、輸出産業の力が強い日本。円安に向かえば、輸出企業の収益が向上して株価が上がり、投資家が利益を得る。さらに外国人投資家が、円安で割安感の出た日本の資産を買う。

いずれにせよ、一時的には「カネの回りが良くなる」ことが期待できる政策で、２０年間にわたるデフレを克服するための「ショック療法」。世界的にみても、かなりラディカル(急進的)な政策ですね。

リスクは何か？

今は、株高に支えられ、何となく「ユーフォリア」(幸福感)があるので、実感しにくいですが、

怖いのは、ここまで徹底的にやっても、日本は結局「デフレ」を脱却できないと分かった時･･･

これまでにも増して、円安が一気に進むでしょう。給料上がらないのに、円安→輸入価格上昇（インフレ）で庶民の生活は苦しくなる。

さらに、これまで以上に重くのしかかる、国債負担。いくら増税しても追いつかないから、結局、行政サービス削減。子供の医療費無料とか、ゴミ収集にも、影響あるかもしれない。

日本の富裕層は、マジ本気になって、資産を海外に移す。それどころか、こぞって海外移住に走るかもしれない。

もちろん、世界経済の状況にも大きく左右されますが、世界経済が悪い時にアベノミクスが失敗したら、最悪。それは「日本破綻シナリオ」が、一気に近づく時でしょう。

しかし、いくらリスクが高くても、いずれは、誰かがやらねばならなかった政策だと思います。

いつまでも、だらだら、デフレを続けても、仕方ないのです。荒療治が必要だった・・・

責任ある政治家なら、誰も言いませんが、要は「国家破綻リスクを織り込んだ捨身の政策」だと、私は理解します。

国として、市場につぎ込める金は、全部つぎこむ。あとは、国民の皆さんが、死ぬ気で、ビジネスに励んでください。お金を儲けて、銀座や六本木でガンガン使ってください。若くて元気な者は、どんどん、成長するアジアに出ていって、スキルアップしてください。

・・・そういうメッセージだと、私は理解します。

仮にアベノミクスが功を奏して、適度のインフレと、経済拡大が、相当期間続き、結果として税収も増え、国家財政もなんとか持続可能になってくれば、言うことなしですね。

それが実現できるかどうかは、ひとえに、日本国民がマジ本気になって、収入を増やしたいと願い、行動に移せるか？その一点にかかっていると思います。

たとえばの話、いつまでも業績のあがらない会社で、日々、長時間働いているのだとすれば、その状態を「何とかする」。サービス残業を減らして副業するのもよし、より儲かっている会社に身を移すのも良し、スキルが足りなければ、お金と時間をかけて自己投資するのも良し･･･

「そんなこと、できないよ」とか言って、結局、何も変われない人ばかりであれば、日本経済は復活せず、おそらく破綻の道をたどる。

逆に、多くの国民が目覚めて、自分や家族の経済生活を改善すべく、勇気をもって行動を起こす時、日本経済は復活に向かうのでしょう。

そんなこと、できるかな？

たぶん大丈夫だよ。日本人、変わるべき時は、見事に変われる国民だもの。

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