Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

おはようございます。Manachanです。

これまで、散々苦労してきた、東京でのオフィス探しですが、ようやく、決まりそうです。もっとも、最後の最後でどんでん返しがあるかもしれないので、まだ正式アナウンスはできませんが、賃貸契約まで首尾よくいけば、場所は、

溜池山王　（駅歩２分、港区赤坂１丁目）

溜池交差点そば、外堀通り沿い…という、まぎれもない都心エリアですね。首相官邸やアメリカ大使館まで、歩いてすぐです。

この溜池山王という場所は、私が今年２月まで、サラリーマンやっていた場所です。
というか、我が１８年に及ぶサラリーマン生活の最後（？）を締めくくる、派手な「ロックアウト解雇」を受けた場所です(ブログ：会社員の辞め方～３）ロックアウト解雇)。

忘れもしない、今年の２月１４日、会社をクビになり、溜池山王の寒空に、身ひとりで放り出された。この先、俺はどうやって生きていこうかと途方に暮れた～思い出深い(？)場所。

その後、月日が流れ、季節が一巡しました。東京の街に春が来て、梅雨になり、記録的な猛暑、台風シーズンと続き、今は木々も色づき、冬の到来を思わせる木枯らしが吹いています。

「クビになった日」から、９ヶ月が経って、ビルの合間から、あの寒風が戻ってきたいま、

私は再び、溜池山王の地に、カムバックします！

あの時と違って、今度は社長として･･･ビジネスオーナーとして

いまの私には、外資系で活躍するサラリーマン、という肩書きはありません。上司もおらず、部下もおらず、ただ、ビジネスパートナーだけがいる。

サラリーマン時代とは違い、自分のやったことが、100％すべて我が身に降りかかる重い責任を感じつつ…もちろん、事業で成功する保障などなく、１年先も読めない我が身と家族の行く末を案じながら、

それでも、サラリーマンには戻らない。自分のやりたいビジネスを通じて、自らの力で未来を切り開く・・・そんな決意とともに、再び、溜池の地に立ちます。

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こんばんは。Manachanです。

いつもは仕事詰めの私ですが、日曜日だけは、家族サービス日。今回は妻と子供たちを連れて、群馬・栃木方面を日帰りドライブ旅行に行ってきました。「わたらせ渓谷鉄道」のトロッコ電車に乗ったり、鉄道スタンプラリーをやったりと、盛りだくさんな一日。

朝６時前出発、３５０ｋｍのドライブ、帰りの関越道が渋滞したこともあり、ドライバーの私はやや疲れ気味ですが、それでも、今年４月に実施した、走行距離６００km超「福島お花見＆ウルトラマン日帰りツアー」に比べれば、全然、楽勝ですね。

ドライブの途中、群馬県伊勢崎市内を走行中、８歳の娘が、こんなことを言いました。

パパ、ここは、茨城なの？

沿道には、ロードサイド系の大型店舗（ラーメン、パチンコ、ヤマダ電機）、田んぼ、畑･･･いかにも超クルマ社会、ザ・北関東な風景が広がっていましたが、

その点は、群馬も栃木も茨城も、ほとんど変わりませんね･･･私の実家が柏にある関係で、我が家は茨城県内をドライブすることが多く、娘の目には「北関東＝茨城な風景」に見えたのでしょう。

福島県は広大な面積を持ち、東から「浜通り」(いわき市、南相馬市など)、「中通り」(郡山市、福島市など)、「会津」（会津若松市、喜多方市など）の、３地域に分かれます。

「八重の桜」の舞台となった「会津」は、他のどの地域とも違う、独特の雰囲気がありますが、同県の主要都市部である「中通り」と「浜通り」に関しては、私の主観ですが、北関東、特に栃木県と茨城県に、実によく似ています。言い換えれば、

福島県は、あまり「東北」という感じがしない。
むしろ、「東北と関東のハイブリッド」･･･というイメージ。

福島(中通り＆浜通り)と、栃木・茨城の共通点を挙げると、本当にキリがありません。

まず、方言が近い･･･たとえば、栃木の宇都宮駅と福島駅は、160km以上離れていますが、駅の飲食店で働くお兄さん、お姉さんたちの言葉は、ほぼ同じに聞こえます(棒読み＆尻上がり、いわゆる「無アクセント方言」)。

福島市の若者は、高速バスに乗って仙台に遊びに行くことが多いそうですが、方言でいえば、仙台より栃木(宇都宮)の方がずっと、福島市の言葉に近い印象があります。太平洋岸に行くと、福島県浜通り「いわき市」の言葉は、茨城県「水戸」の言葉に激しく似ています。

あとは、ロードサイドの感じが近い。特に、福島県民御用達のスーパー「ヨークベニマル」が、栃木や茨城にもたくさんあります。

【関東～東北の境目で、ベニマルの存在感は果てしなく大きい】

４０代以上の関東人なら皆知ってる、栃木県の「小山ゆうえんち」(2005年閉園)の跡地には、「ヨークベニマル」が鎮座し、福島チックな風景になっています。

あと、羅布乃瑠 沙羅英慕(ロブノオルサラエボ)など、栃木と福島を中心に展開している飲食チェーンもあります。今後、福島のリオンドールが栃木・茨城に進出したら、福島県と北関東のロードサイドの風景は、ますます区別つかなくなりそう。

あと、福島県から東京への時間距離の近さも大きいですね。特に、東北新幹線の通る「中通り」･･･郡山駅から「やまびこ」乗って、東京駅まで１時間２０分、大宮駅まで５５分！首都圏までこの近さなら、「東北地方」という感じもしないでしょう。

浜通りに行くと、新幹線が通っていないので東京からの時間距離は多少遠くなりますが、いわき市の沿岸部は、気候が温暖で、ほとんど関東沿岸部と同じ(冬は水戸より暖かい！)。寒い東北のイメージは全くありません。

一言でいうと、東北という言葉から連想される、朴訥、訛り、田舎、田んぼ、寒さ･･･という（ネガティブな）イメージに、栃木、茨城のどちらが近いか？という趣旨ですが、

この問いから、連想される「東北」が、せいぜい福島県あたりを指すのであれば、上の比較にあまり意味はないと思います。

福島(特に中通りと浜通り)は、客観的にみて、栃木・茨城に余りにも似すぎているから･･･

「白河の関、勿来の関から北は、東北・みちのく」という、古からの地域区分が、すでに意味ない位、北関東と南東北は、国道４号や６号を通じて、お互いに行き来も盛ん。

首都圏から北上すると、「ここから先は、みちのく」みたいな分かりやすい標識があるわけじゃないし、福島市や郡山市の冬が宇都宮市と比べて、激烈に寒いわけでもないし、

むしろ、東北道の栃木・福島の県境付近では、福島県側（白河市、西郷村）の方が都会っぽく開けているし、常磐道の茨城・福島県境付近でも、福島県側(いわき市)が、少なくとも北茨城よりは開けているので、みちのく路に入った、という感じは全くしません。むしろ、「北関東の延長部分」という感覚に近い。

【白河の関･･･ここから南も北も、同じような世界が広がる】

どちらが東北か？関東か？･･･というよりも
、「北関東(栃木、茨城)と南東北（福島）、連続した一つの世界」が存在するというのが、現実に近いのではないでしょうか？

青森や岩手、秋田あたりから、進学、就職で福島に移り住んだなら、この地に「関東チックな雰囲気」を感じるのではないでしょうか？

ま、関東といっても、東京・首都圏の雰囲気はなく、あくまで、北関東っぽいという意味ですけどね･･･

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こんばんは、Manachanです。

私は、サラリーマンを辞めて、もうすぐ９ヶ月になります。そのうち６ヶ月くらいは、東京都内で、事務所を探してきましたが、まだ良い縁にめぐり合えません。私、３年前から自分の会社やってますけど、本社登記は、依然として江東区の自宅のまま。

事務所探しでは、何度も、悔しい思いをしてきました。都内、特にJR山手線徒歩圏内のオフィスはとにかく足が速い。良い立地で手頃な値段だと、瞬く間に、他の人・会社にとられてしまう･･･その光景は、まるで肉に群がるピラニアのよう。

新宿で、代々木で、六本木で、新橋で･･･いいオフィスを見つけても、タッチの差で、とられる。もうこれ以上、悔しい思いをしたくない私は、今や「スピード命」のピラニア・オフィスハンターと化しました。

常に会社謄本と住民票、印鑑証明を懐に入れて、気に入ったオフィスがあれば、入居申込を1分以内に書き上げ、時速100kmの速さで仲介さんの鼻先に突きつける！

でも悲しいかな、そこまでのスピード技を見せても、属性の弱さゆえ、入居審査でライバル負けてしまう･･･ということが、何度かありました。

７月中旬、JR五反田の駅近くで、とても良いオフィスを見つけました。すでにピラニア化していた私は、「内見、即、入居申込」を出しましたが、数日後、保障会社の審査で落とされてしまいました。理由は、教えてくれませんでした。

最近では、こんなこともありました。JR浜松町の駅近くで、素晴らしいオフィスを好条件で見つけ、いつもの通り、「内見、即、入居申込」したのですが、翌日、仲介さんから電話がかかってきて、

「鈴木さん･･･実は、同じ日に別の会社から申込が入ってまして、いま、共同審査に入っています。どちらを選ぶかは、大家さんと保障会社が決めます」

せっかくつかみかけた大魚を逃したくなかった私は、電話口で、大声で、こう言いました。

「家賃、多目に出してもいいので、是非、私が選ばれるようにしてくださいっ！」

しかし結果は･･･大家さんが、ライバル会社の方を選んだそうで、私はあえなく、涙を飲みました。聞くと、その会社は、私の会社より実績があり規模も大きいから、大家さんもその安定感を選んだそうです。

私はつい数ヶ月前まで、外資系に勤務するITエンジニアでした。サラリーマンの属性を使って融資をひき、不動産を買い進めてきました。でも、今年２月にサラリーマンの属性を失ってしまったいま、自分の商売で属性を一からつくっていくしかない。

自分の会社は、ずっと、サラリーマンの副業としてやってきました。三期目でようやく黒字転換しました。サラリーマンで年収１０００万超をキープしながら、副業も黒字転換させたので、自分としては、よく頑張ったと思ってますが、世の大家さんや管理会社はそうみないわけで･･･

「何、この会社？不動産関連ビジネス？訳分かんない。こんなのに貸して、大丈夫なのか？」と、思ってしまうわけですね。

審査ではねられる度に、悔しさを胸に沈めて、やっぱり、自分のビジネスに精進するしかないよねと、思う次第です。それにしても、日本におけるサラリーマンの属性って凄いよなあ。

【大都会の真ん中で、自分のオフィスを・・・】

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こんばんは、Manachanです。

私は１０月１５日から、東京・渋谷にある職業訓練校「宅建＆FP(ファイナンシャルプランナー)コース」に通っています。

毎週月～金まで、１日６時間ぶっ続け、３ヶ月間の集中コースで、宅建およびFP3級合格を目的としたコースですが、この勉強、私にとっては、もう楽しくて仕方ないです。

私これまで、不動産投資家・賃貸事業者として、売った買った貸した…を、長年繰り返してきて、素人としてはそれなりに「事情通」にはなっている自負はありますが、

それでも、民法や特別法、宅建業法などを、体系的に学ぶと、「なるほど～そういうことだったのか！」と、納得することしきり。断片的な知識が、日々、つながっていくような感じで、こんなに楽しい勉強が世の中にあったのかと思う位。やはり、骨の髄から、不動産が好きなんですね。

宅建の講師は、日替わりで、複数の先生が担当します。民法の先生、宅建業法の先生、FPの先生、法令の先生・・・それぞれ違います。

世の中、実にいろんな講師がいるものですね。教え方も、生徒からの質問を快く受け付けて、インタラクティブな授業を好む先生がいるかと思えば、教科書を棒読みするだけで、授業時間中の質問一切受け付けない先生もいる・・・

また、不動産経営を考えるスタンスとしても、「入居者寄りの先生」がいるかとおもえば、「大家寄りの先生」もいて、。その辺も面白い。

たとえば、先日の授業で、宅建業報酬の話をしていたとき、

・大家は、家賃として消費税を受け取れない
・でも大家は、仲介手数料を、消費税込みで支払わなきゃならない

「大家の立場からすると、ちょっと、腑に落ちないですよね」と講師がコメントした時、私も我が意を得たりと思い、

「そうなんです。お家賃は消費税込みでいただけないのに、仲介報酬からリフォーム代から家電類まで、仕入れは全部、消費税かかってるので、思い切り不条理ですよ！」

ま、これは消費税法の話なので、宅建試験とは直接関係ないところですが…我々、大家・賃貸事業者の立場を、世の中の、一人でも多くの人に、理解していただければ嬉しいです。

これから消費税率は８％、１０％と上がっていきますから、まじで、消費税分を家賃に転嫁できないとますます経営が苦しくなるわけですが…いまの日本は、価格転嫁できるような社会経済情勢でもないし。

｢家賃を消費税込にはできません｣、「だから、税金込みの価格で、家賃とってください」と、国税は言いたいのでしょうが、それが簡単にできるのなら、誰も苦労してないですよ！！

欧州など、消費税率の高い国では、たとえば通常の商品・サービスは２５％くらいの消費税かかるのに、食料みたいなもの、免税にしてるようですが…おそらく、弱い立場にある人々が、「税金もらえないのに、余分に払ってる」んだろうなあと愚考します。

よく考えたら、私、オーストラリアやアメリカでも、家賃は税込みでいただいてません。物件管理や税務申告などは、思い切り消費税が乗っかってくるのにね・・・。

こちらの文章もどうぞ。

消費税増税で大家さん大打撃！

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こんにちは。Manachanです。

私の家族が、今晩、オーストラリアから帰ってきます。今回は、義母の心臓バイパス手術付き添いというかたちで、２週間ほど滞在してました。

「鬼の居ぬ間に」じゃないですけど・・・気軽な一人暮らしの間に、やれる仕事は、全部済ませなきゃということで、ものすごい頻度で、セミナーをやりました。

セミナータイトルもバラバラで、自分でやってて、頭がこんがらかってしまいました・・・

10/24(木)　タイ土地投資セミナー
10/25(金)　ナイジェリア、ビジネス＆不動産セミナー
10/26(土)　太陽光セミナー
10/30(水)　英国・トルコ不動産セミナー
10/31(木)　米国デトロイト＆ラスベガス不動産セミナー

今回、驚いたのが、東京での平日夜の集客力。ろくに宣伝してないのに、

10/24(木)　タイ土地投資セミナー　⇒　来場者１６名
10/30(水)　英国・トルコ不動産セミナー　⇒　　来場者１１名
10/31(木)　米国デトロイト＆ラスベガス不動産セミナー⇒　　来場者２２名

これまで、週末以外のセミナー集客は、よくて１０～１２名・・・という感じだったので、２０名以上集まると、大きな会場を確保したり、さすがに準備が大変です。

経験上、東京では木曜日夜の集客が、一番やりやすいですね。水、金よりも、木曜日が一番、客が集まる。何でだろ？

ところで、平日夜のセミナーは、時間設定が、なかなか難しい。皆さんの仕事終わってから、ご参加いただくことになるので、便利な都心会場であっても、１８時スタートだと、早すぎる。

一方で、２０時スタートだと、遅すぎるので、「１９時スタート、２１時まで」というのが、おそらく最適なんでしょうけど、実際は、１９時半スタートでも、残業で遅れる方もいるし、

終わる時間にしても、２１時前には、会場を出ないといけない方もいる一方で、２３時過ぎても全く平気な方々もいます。

あと、セミナーって、時間管理も難しい。講演時間どの位かかるのか、参加者からの質疑がどの位盛り上がるのかは、実際やってみないと分からない。

「このくらいで大丈夫かな・・」と、想定を置いてみても、実際は、ずっと長くかかったり、短くて済んだりします。場の雰囲気、話の流れを切らずに、時間管理するのは、思った以上に難しいと感じます。

ま、セミナーを数多く経験して、最適解を見つけていくしかないですね。

いろんな都市で、セミナーやった経験からすると、東京と、それ以外の都市とで、マーケット特性の違いを実感します。

たとえば、東京以外でセミナー参加される方は、会社経営者の方の割合が高いのですが、東京に来ると、サラリーマンの比率がいきなり高くなる。特に、中堅社員、ミドルマネジメント・・・といった方が多い。

日本全体を見渡すと、「外資系勤めで年収１０００万クラス」みたいな属性の方は、極端に首都圏に集中しており、他の都市では余り見ない（大阪でさえも・・）。

そういう方が、我々のセミナーに多く参加してくれるので、東京の平日夜のセミナーは、基本、サラリーマンの標準的な勤務時間にあわせて、今後も行っていくことになると思います。

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おはようございます。Manachanです。

はたらけど はたらけど
猶（なほ）　わが生活（くらし）楽にならざり ぢっと手を見る

という、石川啄木の有名な句がありますが、「これって、俺のことを言ってるのかも・・・」と、思うことがあります。

私だけでなく、サラリーマンを辞めて、独立開業して日の浅い、ほとんど全ての人にいえることなのではないでしょうか？

私の育った環境は…一族郎党の半分以上が、自営です。サラリーマンやっても、長く続かない、いつも商売の虫がうずうずしてしまう「血」なんだと思いますが・・

その誰もが、「石の上にも３年」と言います。つまり、「何やっても、最初の３年は、忙しいだけで、金にならないよ」ということ・・・

「石の上にも３年」の期間があるからこそ、人々は、独立開業にあたって、十分な運転資金を準備しようと試みるわけです。私も、今年の２月までサラリーマンやってましたが、「あと３棟くらい、収益物件増やして、キャッシュフローを分厚くしてから、独立したい」と考えていましたが、

世の中、うまくいかないものです。私の場合、十分な資金を準備する前に、会社を放り出されてしまった・・・（ブログ日記：会社員の辞め方）

ま、ビルゲイツだって、スティーブジョブスだって、全ての条件が揃ってから商売始めたわけじゃない。人生、見切り発車しなくちゃならない局面は、何度もあるわけで、

男女の関係でもそうですね。良い意味で、「運命に流される勇気」がないと、いつまでも結婚なんてできないわけで・・・

私も、あのタイミングで会社クビになったことは、「マナブくん、君も４０過ぎのイイ歳した男なんだから、とっとと独立して、勝負しなさい」という、女神の声だと割り切ったわけです。

サラリーマンから、いきなり、独立自営の世界に入ると、世の中のいろんなものが、違うかたちで見えてきます。

１）私の暮らしから、「余暇」という概念が消えた

サラリーマンやってる間は、週末、思い切りリラックスして、充電しても、月曜日の定時には出社するという生活のリズムがあり、お給料も毎月、決まった日に振り込まれていました。

土日、祝祭日、何をしても、給与収入は減らない・・・という意味で、この期間は完全なる「余暇」でした。

しかし、独立自営になると、そうもいきません。月曜日の、決まった時間に出社しなくても良い自由がある代わり、平日週末問わず、商売の種を蒔き続けなければ、(少なくとも私の場合)食っていけません。

ある意味、週末も、労働日になってしまうのです。そして、私の暮らしから、「余暇」という概念が消えました・・・

２）世の中、すべてのものが「コスト」に見えるようになった

毎月、決まったお給料が払われない世界に身を置くということは、

家族の食費、水光熱費、家賃、保険代、公租公課、事務所や法人維持のコスト、借入金返済、出張費用、クライアントとの会食費…その全てを、自分の手で、稼ぎ出さなきゃならないことを意味します。

よく考えれば、今この瞬間、ただ、息をしてるだけで、金がかかっているのです。家賃も法人維持のコストも、時間の経過とともに、お金が、チャリーン、チャリーンと、落ちていくようなもんですので・・・

サラリーマンしか知らなかった頃は、友達が独立すると、「頑張って、成功した暁には、俺を雇ってね！」みたいなことを言ってた記憶がありますが、

自分が独立した今となっては、「人を雇う？・・・固定費になるから、嫌だ！」みたいな気分になります。他人様に支払う給料や、付随する税金や社会保険費用を、自分のビジネスで稼がなきゃならないわけですから。

そんななかで、ビジネスを軌道に乗せ、職員を雇って、日本の雇用創出に貢献している人は、素直に、すごいなと思います。

雇用をつくる・・・その役目を誰かが、やらなくちゃ、経済社会は回っていかないですからね。私も、頑張って稼がなくちゃ。

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こんばんは。Manachanです。

私の中国語ブログ、最近は更新サボってますが、相変わらず、問い合わせはちょくちょくあります。最近の傾向としては、

香港からの問い合わせが、大部分を占める！

【Hong Kong･･･光の国。モビルスーツみたいな高層ビルが、いまにも飛びそう】

いま香港は、日本不動産ブームなんでしょうかねえ？

香港人って、中国語も英語も書けるから、メールでコミュニケーションしやすいですね～♪（※中国大陸人や台湾人の場合は、中国語しか書けないことが多い）。

私は最近、国内外を飛び回ってまして、ネットカフェや空港ラウンジで仕事することも多い。PCによっては、中国語入力に対応してなかったりするので、相手が英語使えるのは、有難いです。英語なら、どのPCでもタイプできますもんね。

あと、英語でメールやりとりすると、他の人に仕事、振りやすいのもイイですね。不動産やってる私の仲間で、中国語読める人は限られますけど、英語読める人はたくさんいますから･･･私がいちいち翻訳せず、メール転送だけで事足りるのが有難い。

でも、香港の投資家と、話し言葉でコミュニケーションするのは、結構難しい。彼らは広東語ネイティブですが、私は広東語できないし、北京語で話そうとすると、彼らは苦手だし(広東語訛りが凄い！)、英語で話そうとすると、私は大丈夫だけど、同行する中国大陸人パートナーが英語苦手・・・みたいな感じで、うまくいかない。

そんな苦労はありますが･･･香港人、さすがに投資センスはバッチリ。世界中に開かれた金融都市だから、情報量がとても多い。日本不動産の情報もチェックしている人、多し。

投資リテラシーという意味では、間違いなく、日本人のはるか先を行く人々です。

今日は香港のブログ読者から、耳寄りな話が来ました。

｢もし、鈴木さんの投資理論が洗練されていれば、香港に来てください。いくらでも、投資家呼びますので、レクチャーしてください｣と言われたんです！

だから、いま、香港向けプレゼン資料つくってるんですよ（英語で･･･)。落としどころは、たぶん、こんなところかな？

「２０１３～１４年に日本で物件取得、賃料を得ながら、２０２０年東京オリンピック前後に売却」

｢日本で物件買うの、初めてだから、手金の範囲でお試しで買ってみたいわ･･･という方向けに、都心近くで４０平米程度の中古レノベマンションを２０００万近くで用意しとく｣

香港人の金で、都内一棟の管理を受注できたら、けっこう儲かりますね（笑）。
ガツガツ私利私欲モードだぜ！･･･もとい、私は日本のために、外貨を稼ぎたいのですよ。

ま、取らぬ狸の皮算用する前に、上の結論を導き出すための「理屈」を考えて、香港人に理解させなくちゃならないな･･･

香港向けプレゼンは、こんな構成にしようかと思っています。

・自己紹介と不動産投資経歴
・自分が世界分散投資をしている理由
・日本不動産マーケットの特徴
・日本不動産関連の税金、コスト
・日本不動産の魅力－高いイールドギャップ、建物・管理の信頼性
・日本不動産のリスク－縮小する人口・経済、空室・家賃下落
・日本の超高利回り投資が、外国人に難しい理由
・香港と日本で「良いとこ取り」戦略の可能性
・日本で｢安定した賃料収入｣と「確実な出口」を得るには？
・立地選びと、購入・売却タイミングのキモ
・遠隔管理と送金の要諦
・具体的な投資案件１）－　リッチじゃーん！２億超ブルジョアコース
・具体的な投資案件２）－　お試し！３千万エコノミーコース
・具体的な投資案件３）－　わがままプチブル、６千万コース

この話、具体化しそうであれば、仲間を集めて、物件（ネタ）仕入れたいと思います。私から声かけますので、よろしくね。

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おはようございます。Manachanです。

木曜日、金曜日、土曜日と、３日連続でセミナー講演をした「怒涛の日々」が終わり、今は自宅で、ハムちゃんとゆっくりしています。

今朝、我が家に、久しぶりに、「ねんきん定期便」が届きました。我が家の場合、ざっくり言うと、

・私　（日本でサラリーマン１１年半＋自営１年半＋海外在住７年）
・妻　（外国籍。私が日本でサラリーマンやってる期間、専業主婦＝第３号被保険者）

この二人が年金の対象になります。私は日本でずっとサラリーマン続けてるわけじゃないので、年金支給額はタカが知れています（現時点では、夫婦二人分合わせて、１戸分の家賃と大差ない）。でもまあ、ないよりは、あった方がいいよね。

でも、一つだけ、気になっているのが、受給資格。

日本の年金って、加入期間が２５年以上ないと、受給資格が得られないんです！

FP(ファイナンシャルプランナー)とかの教科書にも出てくるでしょうが、

年金加入期間＝（保険料納付済期間）＋(保険料免除期間)＋(合算対象期間＝カラ期間)

この「カラ期間」というのが、海外在住の長い日本人にとっては、キモでして･･･

海外に居住していたため、日本の年金に加入していなかった期間も、カラ期間としてカウントされる（その代わり、年金支給額の計算にはカウントされない）

私は、社会人になってから、約７年間は、海外に住み、その間、日本の年金には任意加入していなかったのですが、その期間は、年金加入期間としてカウントされるはずで、ざっくり言うと、

日本でサラリーマン１１年半(＝厚生年金)＋自営１年半(＝国民年金)＋海外在住７年（カラ期間）＝２０年

になるはずで、「あと５年で晴れて年金受給資格ゲットだぜ！」というのが、私の理解なのですが、

この「カラ期間」って、「ねんきん特別便」には、全然出てこないんですよ！！！

ま、大丈夫だと思うけど、念のため、「ねんきん特別便」に手紙を返信して、「いつからいつまでは、カラ期間ですよ～！だから、加入期間にカウントしてねっ♪」と、お伝えしました。対応してくれるかなあ？

でも、「年金機能強化法」が来年、予定通り施行されれば、必要加入期間が２５年から１０年に短縮されるから、私の懸念は、すべて杞憂に終わるでしょう。そうなったら、うちの奥さんも、日本の年金資格ゲットできちゃうじゃん？

以上、海外暮らしの長い人間の独り言でした・・・ほとんどの読者には、たぶん関係ない話だよね。

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おはようございます。Manachanです。
ここ数日、むちゃくちゃなセミナー・ラッシュで、大忙しです。

会社員辞めて、フリーランス。毎月決まって振り込まれるお給料も途絶え、明日をも知れぬ我が身ですので･･･引っ張りだこになるのは、願ってもないことですが、

でも、３日連続でセミナー講演は、さすがにつらいぞ。

しかも、ネタが、バラバラ。昨日は「タイ土地投資」、今日は「西アフリカ不動産」、明日は「南九州の太陽光事業」･･･お互いに、全然関連性がないトピックなので、過去の資料から流用もできないし、全部、一から調べて、資料つくらなきゃならない。

セミナー資料を並べると、絵として、笑えるなあ・・・でも、準備する側は、大変なんですよ。ホントに～。

１０月２４日　タイ土地投資セミナー

１０月２５日　ナイジェリア(アフリカ)ビジネス・不動産セミナー

１０月２６日　太陽光投資・節税セミナー

本来なら、こんなに、むちゃくちゃな頻度で、セミナー予定を入れることはないはずですが、それでも時には、集中してしまうのです。いくつか理由がありますが、代表的なものは、

１）講師が海外から来日して、限られた日程のなかで、セミナー予定入れなくちゃならない
２）海外の縁故物件販売の場合、早く紹介しないと、割安で買える期間が終わってしまう。
３）太陽光事業などは、今セミナーやらないと、来年３月償却のタイミングに間に合わない
等々･･･

それに加えて、最近は「アジア太平洋大家の会」と、他団体とのコラボセミナーも増えています。相手がある話なので、スケジュールも、自分の一存ではいかないのですね。

でも、セミナーやるからには、全力で頑張ります。ふるってご参加くださいね。

今から、申込み可能なセミナー一覧･･･リンクをクリックして、セミナー紹介＆申込ページに飛べます。東京、名古屋、福岡の三都市で、まさに盛りだくさんですね。

10月25日(金)　ナイジェリア、ビジネス＆不動産セミナー＠東京

12月7日(土)　基礎から分かるマレーシア(KL)不動産セミナー@福岡

注）10/31 アメリカ(デトロイト＆ラスベガス)セミナー@東京は、満席のため、間もなく締め切ります。

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おはようございます。Manachanです。

前回の日記では、大家を金持ちにする業者を紹介しましたが、その対概念として、

大家を貧乏にする業者

も、もちろん存在します。というか日本では、ハッキリ言って、こちらの方が多数派でしょうね。

「大家を貧乏にする業者」…我々賃貸オーナーに、金運ではなく貧乏神を運んでくる業者には、いくつか共通の特徴があります。

１）「上物建てて、がっつり利益をとる」ビジネスモデル
２）「物件の賃貸経営で大家が儲からなくても、業者は利益をとれる」ビジネスモデル

いまの日本で、圧倒的大多数の大家の収益モデルは、「家賃収入から借入金返済、諸経費、諸税を除いたキャッシュフロー」のはずですが、これは上記「貧乏神業者」の収益モデルと合致しません。

前回「大家を金持ちにする業者」で紹介した福岡の三和エステートなど、管理収入主体のビジネスモデルであれば、大家が儲かれば儲かるほど、業者も収益をとれるので、Win-Winの美しい関係をつくることは十分可能ですが、

｢貧乏神業者｣はその逆で、大家が儲からなくても、業者は利益を取れる。ひどい場合は、大家を食い物にして利益を上げる･･･みたいな商売をしているのですね。

もう少し詳しく、みていきましょう。

１）「上物建てて、がっつり利益をとる」ビジネスモデル

これは、東京など都市部の新築ワンルーム建売業者によく見られるパターンです。もちろん、良心的な業者も多いので、新築ワンルームだから一概に悪いとは言いませんが、

このタイプの業者のなかには、「ワンルームの建築で半分くらい利益を取る」、「セールスマンにすごい額のコミッションを出す」会社も少なくありません。あと、｢金利の高い信販系のローン｣とセットで紹介する傾向も目立ちますね。

業者の利益乗せすぎてるから、オーナーは物件を高値づかみする。当然、利回りは出ない。少しの空室で、利益は吹き飛んでしまう。今どき３－４％台みたいな信販系ローンの金利が、収益をさらに圧迫する。

「いくら儲かるの？」と問われても、まともに答えられないから、「節税になりますよ」、「一国一城の主になれます」みたいな、訳分からないセールストークで、投資リテラシーの低いサラリーマンにガンガン売るのです。

多額のコミッション出るから、当然、セールスマンも頑張る。それこそ、耳から変な液が出るまで、日々、ガンガン電話掛けまくるわけです。東京の会社で、外部の電話取る人なら、「投資マンションの紹介ですけど･･･」みたいな電話を受けたことのない人は、今どき少ないでしょうね。

数年前、こんなことがありました。会社の同僚から、「投資用ワンルームマンションの紹介受けたんだけど、鈴木さんの目で、チェックして欲しい」との相談を受けて、収益シミュレーションを見たら････ぶったまげました。

数字は、確かこんな感じでした。

明大前、徒歩５分
２２平米新築ワンルーム
売価　２３００万円
家賃収入　１１万円/月　
信販系ローン　金利３．５％　３５年返済
大家の手取収入　３－８万円/年

明大前５分という立地はいいとして、シミュレーションが無茶苦茶。

・３５年間、想定家賃が新築時と変わらない想定
・空室が一度も出ない想定
・退去時リフォームや広告料も想定してない
・固定資産税、都市計画税も考慮なし

もう話にならないので、一言だけ、言いました。「これ買ったら、一生後悔しますよ」、「貧乏になっちゃいますよ」と･･･

次に、さらに怖いパターンを、学習しましょう。

２）「賃貸経営で大家が儲からなくても、業者は利益をとれる」ビジネスモデル

これは、｢税金や相続対策で困っている地主にセールスをかけて、土地活用と称して、収益マンション建てさせる｣、「建物完成したら、家賃保障(サブリース)というかたちで、上前をはねる」業者に多くみられるパターンです。

その多くは、たいてい、「お客（地主）に投資リテラシーが全然ない」上に、｢賃貸経営が難しい立地｣であるため、当然の帰結として、田んぼの真ん中とか、都市通勤が難しいバス便エリアに、画一的な建売アパート、マンションが建ち並ぶことになります。

私の実家は、千葉県の柏駅から、4kmほど離れたバス便エリアにあります。あの辺は、交通不便で畑が多いのですが、最近は変な｢土地活用｣新築アパートが建ちまくって、空き放題、荒れ放題で凄い風景です。柏だけでなく、船橋でも八千代でも千葉市でも、どこも状況は似たようなもの。

あとは、猪俣先生のブログで紹介された、富山県の事例が、典型的と思いますが、

そもそも賃貸需要など期待できない農村エリアに、8000万円の新築マンションを建築するという話。こんなもの建てちゃったら、５年後、７年後、１０年後、果たしてどうなるのか？･･･シミュレーションすると、寒気がします。

あんな凄い物件からも、家賃保証というかたちで上前はねるのかなあ･･･そりゃあ、鬼だぜ。

結局、何も知らない大家を貧乏にして、儲けてる業者がたくさんいるってことです。ご注意あれ。

あんまり毒吐いてると、バチがあたるかもしれないので、ここは、ハムちゃんの写真でなごもう･･･Coffee Break。

以上･･･不動産賃貸経営で成功している方、このブログの常連さんにとっては、｢釈迦に説法｣かと思いますが、その辺はご容赦ください。

大家から金をむしり取る商売、本当にやめてほしいんだけど、なくならないもんですかねえ。

結論－騙される人がいる以上、この種の商売は、なくならない。自分の財産を守るためには、お金のリテラシーを高めるしかない！

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