Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

おはようございます。Manachanです。今回は久々の九州ねた♪

私は東京在住ですが、セミナー講演や物件関連の用事で、年に１０回近く、福岡市に行きます。東京～福岡間の移動手段として最もポピュラーなのは、もちろん「羽田発、福岡行き」の空路。JAL、ANA、スカイマーク、スターフライヤーなど各社が運行し、便数も多くて極めて便利。

でも私は、少しでも移動費用を安くあげるために、「成田発、福岡行きのジェットスター便」を使うことが多い。東京の自宅から成田までの移動時間と費用がかかりますが、それでも早めに予約して、使い勝手の悪い早朝便に乗れば「片道5000円台」みたいな破格値で乗れることもあり、その圧倒的な低価格の魅力には抗えません。「羽田発」のスカイマークやスタ－フライヤーもまあまあ安いけど、普通は片道２万円、どんなに安くても１万２千円台ですもんね。

ですが激安ジェットスターといえども、日曜夜や、連休最終日の福岡発成田行きは値段が高騰し、下手したら片道２万５千円ほどかかってしまう。そんな日は、どんな航空会社を使っても、この区間を２万５千円以下で飛ぶことはまず不可能。とはいえ、福岡でのセミナーが日曜や連休最終日に予定されることは多いので、移動コストは頭の痛い問題です。

また、首都圏の空港着が夜間になる場合、「飛行機が多少遅れて終電、終バスを逃す⇒クソ高いタクシー料金を払って不本意な散財する」というリスクがあり、ストレスも溜まります。

そこで、ウンウン唸んで悩んだ末、コスパの高い方法を見つけました。それが、

翌日早朝５：３０発の、スターフライヤー北九州⇒羽田便を利用する方法

世の中、５：３０AMのフライトに乗れる奴なんてそうそう居ませんから、この区間は直前の予約でも安い。かかっても片道１万２千～３千円台ですし、時間帯がアレな分、まず間違いなく予約できる。

前日夜に高いフライト乗って、２．５～３万円取られるよりは、１万円以上浮かして、その分を懇親会や「楽しい博多の夜」に使った方が賢いじゃん？それに羽田着が朝７時なら多少延着しても電車は問題ない。その代わり宿泊費と、福岡～北九州間の移動費がかかるわけですが、

・福岡市内(特に博多駅周辺)には、３０００円台で泊まれるビジネスホテルが、うなるほどある。

・福岡～北九州間は、スターフライヤーの乗合タクシー使って２０００円で移動できる。西鉄バスやJRを賢く乗り継いで１７００円で移動も可能。

ホテル代と交通費払っても、結局５０００～８０００円くらいは、ラクラク浮いてしまうわけですな。飲み代やお土産代にはなるし、博多で長く過ごせれば楽しいし…

九州以外の方には「福岡～北九州の距離感」が分かりにくいでしょうが、だいたい６０～７０㎞。「東京～成田」とほぼ同じです。しかも高速道路網が素晴らしい。九州自動車道、福岡市の都市高速、北九州市の都市高速が縦横無尽に走り、首都圏ほど道路混まないから移動時間も読みやすい。

【東京～成田を移動する位なら、福岡～北九州を移動するのと変わらない】

もっとも、九州北部は首都圏ほど鉄道網が発達しているわけではありませんが、その代わり「西鉄バス」という、超巨大なバス会社が、物凄い数の高速バス、路線バスを走らせてますので、上手に乗り継げば首都圏並みの利便性を享受できます。

【西鉄バスの利便性は相当高い！首都圏並みかも・・・】

さらに調べると、福岡市内～北九州空港の移動は、北九州市の中心である「小倉駅」を使うよりは、途中の「(北九州市)八幡西区」にある「高速千代ニュータウンバス停」や「JR折尾駅」を使うと、距離と時間のロスが少なくて安いようです。

(福岡市)天神から移動する場合

博多⇒(JR鹿児島本線)⇒折尾駅⇒(空港バス)⇒北九州空港　　１６６０円　約１００分(乗り継ぎ含)

【福岡市内～北九州空港の中継点として、八幡西区エリアの利用価値は大】

この「八幡西区」は北九州市の一部ながら人口２５万人以上もいて、九州内の都市としても規模的にはかなり上位（久留米、佐賀並み？）。区内広域に住宅地が広がっており、バス路線が充実。特に「折尾駅」は同区内最大のバスターミナルで本数も多く、「千代ニュータウン停」は区内で最も九州自動車道に近く、(北九州)市街地に出ることなく乗り継ぎができるので、時間のロスが少なくて極めて利用価値が高い。

北九州の活用法を知れば、「東京～福岡間」移動のバラエティが増えて、楽しくなりますね。お財布にも優しいし…

姉妹作「埼玉徹底活用マニュアル」も併せてお楽しみください。

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こんにちは、Manachanです。先週は海外出張で、零下１０度以下、酷寒の地モンゴル・ウランバートルに行ってました。

東京に帰ってくると、外気温こそモンゴルよりずっと暖かいですが、空気に湿気が多く含まれ、モンゴルとは違ったタイプの肌寒さを感じますね。日本は水蒸気の多い国だと改めて実感します。

この、じめっとした肌寒さは、昨年１１月、東京・五反田でオフィス探しをしていた時と全く同じ。あれから、もう季節が一巡したんだなあと、しばし感慨にふけりました。

今週の月曜日は、朝一番で事務所に出社。新調したOA複合機を設置した後、溜池山王に移動、設立準備中の「日本投資大学(仮称)」ランチミーティングに出席しました。

溜池山王駅から五反田の事務所に行くには、まず地下鉄南北線に乗る。六本木一丁目、麻布十番、白金高輪、高輪台、目黒…その次の「不動前」駅で下りて、８分ほど歩けば着きます。その全行程２０分ほどの短い移動の間、いろんな想いが我が胸を去来しました。

溜池山王は、挫折の地。忘れもしない昨年２月１４日、私が勤め先をクビになった土地。所謂「ロックアウト解雇」というやつで、突然社長室に呼び出されて契約書にサインさせられ、PCもアクセスカードも回収、付き添いつきで社外に送り出され、もうオフィスには二度と入れない。私は外気温８℃の寒空に放り出され、結果的に、我が１９年にわたるサラリーマン人生に終止符を打った因縁の場所です。

一方、五反田は、復活の地。昨年１２月７日にオフィスを借りて、自営の宅建業者として再スタートを切った場所です。

溜池山王の寒空で路頭に放り出され、五反田での開業に行きつくまでに、１０か月近い歳月が流れました。

あの頃は、いろんな場所で仕事しましたなあ。プロント、スターバックス、ネットカフェ、電源カフェ、漫画喫茶、マクドナルド、中華料理店、そして区役所…「ノマドライフ」といえば聞こえがいいけど、生活の見通しが立たないノマドは結構つらい。

当時の私が、何をして食いつないでいたのか、あまり覚えていません。解雇時に、ある程度の貯えはありましたけど、多くは一棟アパートの購入費用に使ってしまったし、失業保険もらっても、住民税と健康保険で半分は持っていかれました(泣)。

確か、単発の仕事が多かったかな。セミナー講演して謝礼もらう、不動産コラム書いて原稿料もらう、英語や中国語の翻訳・通訳の仕事をピンポイントでやる、あとは家賃収入…財務はかなりタイトでした。海外不動産は各国にそれなりに持ってますけど、すぐに売却・現金化できるもんでもないですし。

五反田事務所を借りる初期費用にも、サラリーマン時代につくった三菱UFJのカードローン使ったし、その後、翌年３月まで事業収入はゼロ、創業融資にチャレンジしたけど通らない。一方で、やれ協会の会費だ供託金だ、ＯＡ機器や什器の購入費用、引っ越し費用だと、何かとお金がかかる。一番きつかった今年３月上旬には、カードローンの融資枠も上限近くまで使ってしまう有様。あの頃は、アメリカやオーストラリアの貯蓄も取り崩して、日本に送金してしのぎました。

ですが幸いにして、今は事業も軌道に乗りはじめ、カードローンは全て完済し、いくばくかの貯えもできるようになりました。財務的には、解雇された１年半前の状態をほぼ取り戻しました。これからが本番、事業を大きく発展させていきたい。

私が無事、自営業者として再出発を切れたのも、多くの方に支えてもらったからこそ。それは、いくら感謝しても足りません。会社から放り出されて、はじめて分かる「家族」「友達」「セーフティネット」のありがたみ…

溜池山王から五反田へ…わずか7㎞の距離ですが、私にとっては「挫折の地」から「復活の地」に至る、人生の旅に他なりません。

四季のめぐる大都会・東京。秋が深まり、銀杏の街路樹が色づき、微妙な肌寒さが戻ってくる季節。それは、復活の地・五反田で、１年過ごしたことを示すサインです。

もうすぐ、目黒川がきれいにライトアップされますね。冬もまた楽し。

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前回の日記「北京に行けば、なんとかなる」の続きです。

１１月５日、香港からフンヌエア便で直接モンゴル入りする予定だったのが、突然の「フライトキャンセル」で足止めを食らった私たち一行(総勢２名だけど…)。

遅くとも翌朝までにはモンゴルの首都ウランバートルに着かなきゃいけないんだけど、香港～モンゴル間の直行便は翌日13時までない！このまま香港に居ても仕方ないと思った私は、「とにかく、北京まで行ってみて、出たとこ勝負で、モンゴル行の航空券を取ろう！」と決断。ネットでLCC香港エアウェイズの北京行きを速攻で予約しました。

中国はとても広くて、香港20:45発のフライトが、北京に到着するのは3時間半後の翌日0:15。でもって、北京～ウランバートルのモンゴル国際航空(MIAT)便は、深夜2:45発の予定。この2時間半の間に、勝手知らない北京国際空港で、無事、チケット購入できるのだろうか？

いや、それ以前に、中国に無事入国できるのだろうか？私たちは日本国籍のおかげで、ノービザで中国に滞在できますが、それには中国を出国する航空券を提示する必要があるはず…でも、そんなものは持っていない。

香港空港出発間際の私は大急ぎで、手持ちの紙に中国語で、このような文章を書きました。

「私たち(鈴木と市川)は、11月5日のフンヌエアMR886便で香港から中国を経由せずに、直接ウランバートルまで飛ぶ予定でしたが、残念ながらこのフライトがキャンセルになってしまいました。そこで、まず北京国際空港まで来て、一旦中国に入国して、ここでウランバートル行きのフライトを予約することに決めました。チケットが取れたらすぐ出国します」

入国時に、入管職員に咎められたら、この紙を見せて状況説明しようと思ったのです。とりあえず、やることはやった。あとは運を天に任せるしかない。

ですが、蓋を開けてみたら、そんな配慮は必要ありませんでした。中国はいつの間にか、トランジット・ビザの発給を始めており、「出国書類を見せなくても、誰でも、72時間まで中国に滞在できる」ようになっていたのです。そのおかげで、中国入国は極めてスムーズにできました。ラッキー！

次の難関は、長～いターミナル間移動。北京首都国際空港は世界有数の巨大空港で、第一、第二ターミナルと第三ターミナルの間が、ざっと10㎞ほど離れています。ターミナル間移動に高速道路に乗るんだから、とにかく、アホみたいにでかい！

私たちは、北京で第二ターミナルに到着しましたが、モンゴル国際航空は第三ターミナル発着なので、この10㎞を移動しなければならない。無料のターミナル連絡バスに乗って、20分ほど揺られて着きました。第三ターミナル到着時点で、午前１時を回っていました。

次に、馬鹿でかいターミナルビルの４Fに上り、モンゴル国際航空のカウンターに行って「ウランバートル行き航空券購入」にチャレンジ。職員に聞くと、最初は「すでに満席」だとの回答ですが、「ビジネスクラスは席あるの？エコノミークラスは？」と、執拗に聞いていくうちに、

「現金払いで、領収書出さなくていいなら、エコノミークラスの２席確保できる」との嬉しい回答が…お値段は、２人で４４００元。

あいにく私は、それだけの人民元キャッシュは持ち合わせていませんでした。クレジットカード払いも無理だという。近くのATMマシンで、クレジットカード使って人民元をキャッシングするしかない！

私は、手元にある、ありったけのクレジットカードをATMマシンに並べて、キャッシングにトライ！最初の三井住友カードは残念ながらダメ。でも、次にANAカードで手続したら、ウィンウィンウィン…という嬉しい音とともに、人民元の100元札の束が現れました。よかった、これでモンゴルに行ける！

その１時間後、私は北京ウランバートルに向かう機上の人になりました…ありがとう、北京国際空港。ここまで来てよかった！

深夜１：４０の北京で、ようやく手にした航空券！

ウランバートル到着は、午前５：１５。外気温はマイナス１６℃。とにかく寒い！真冬の北海道セミナーやった時より、さらに一回りガツンとくる寒さですが、それもまた旅の楽しいひとこま。いろいろ苦労ありましたが、無事モンゴルの地を踏めた嬉しさを、じっくりと噛みしめました。

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こんばんは、Manachanです。

いま、香港国際空港にいます。現地時間、午後８時半。本来なら、午後３：２５発のフンヌ・エア(Hunnu Air)のフライトに乗って、モンゴル・ウランバートルに、すでに着いているはずだったんですが、そのフライトが急遽、機材繰りの関係でキャンセルになってしまいました。

フンヌエアは、明日の午後１時発、ウランバートル直行のモンゴル航空便を用意してくれましたが、それだと、到着が１７時を過ぎてしまい、私たちのミッションであるモンゴル不動産視察ができなくなってしまう。少なくとも明日の朝までには、ウランバートル入りしなければならない。

ということで、フンヌエアに払ったお金を全額キャンセルしてもらい、自力でモンゴル入りすることにしました。

しかし…香港からウランバートルに行く航空便は、極めて少ない。というより、ウランバートル自体が世界的に言えば辺境みたいなところで、国際線も限られた数しか飛んでいない。

そして、数少ない国際便の行先は、北京に集中しているのです。香港～ウランバートル便は週に３～４便くらいしかありませんが、北京発なら一日に３～４便は飛んでいる。ケタが違う。

「北京に行けば、何とかなる！」

そう考えた私は、同行者とともに、北京に飛ぶことにしました。日付は変わってしまいますが、夜１２時過ぎに、北京・首都国際空港に着く予定です。そこで、深夜２；４５に出発する、ウランバートル行きのフライトの、キャンセル待ちに挑戦します。それがうまくいかなければ、空港近くのホテルに泊まって、翌朝一番のフライトでモンゴル入りします。

北京の空港が、ぶっちゃけカオスで、万事、思い通りにいかない環境なのは私もよく知ってます。でも、やるしかない。中国で動くには、莫大なエネルギーが必要。たくさん食べて、よく寝て、元気つけて人々に接しないとパワー負けする。

先ほど、中華料理を腹いっぱい食ってきました。これから３～４時間後、北京でバトル、もとい、ひと頑張りしてきますね。

続編はこちら⇒「ウランバートル到着！」

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おはようございます。Manachanです。いま、成田空港まで電車で移動中。緑ゆたかな、千葉の県土をみながら、ブログを書いています。今回は短めに…

私は、土地付きの木造アパートを２棟、建てています。戸数は、大したことありませんが、立地にはこだわりました。

一棟目（２０１１年完成）は、福岡市の西鉄高宮駅、徒歩２分の場所に建てました。この一帯は、福岡市内でも屈指の素敵な住宅地で、利便もいいです。

二棟目（２０１３年完成）は、千葉県松戸市、羽田と成田を結ぶスカイアクセス線と武蔵野線が交差する東松戸駅、徒歩１分の場所に建てました。こちらは、区画整理終わったばかりの新しい街です。

福岡は、路地状敷地ではありますが、土地４６坪。
松戸の方は、きれいな整形地で、土地４０坪…がついています。

いずれも、まだ築浅ということもあり、満室運営できています。駅から非常に近いので、築年数が経っても家賃水準が相場と合っていれば、良い稼働を続けると思っています。

この木造アパート、出口をどうするか？という問題があります。二つのシナリオを考えています。

１）築８年くらいで売りに出し、良い値段がつくまでじっくり待って、築１０年までに高値で売り抜ける（カリスマ大家さん的手法）

２）築２２年経って、ローンの残債がなくなった時点で、ゆっくり考える。アパートのまま土地値で売るか、あるいは、壊して更地にして自分で使う（昔の大家さん的手法）

私、これまで１）を考えていましたが、実際に物件持ってみると愛着がわいてきて、最近は２）の方に、気持ちが傾いています。

２）は、「アパート」という収益手段を使って、「２２年かけて、土地を手に入れる」という手法ですね。私の実家もアパート経営やっていた時期がありますが、昔の大家さんは、このようにして、土地を手に入れてましたよね。

いま、日銀がジャブジャブ、お札を刷っていて、円の価値は安くなっています。日本国内でみれば、土地や建物に比べて、お金の価値が下がっているわけです。
こんな時代は、やはり、土地で資産を持っておくのが正解、という気もしています。

福岡と松戸、いずれも、「自分で住んでもいい」と思う位、駅近の素敵な土地です。たとえば自分の老後、年金がロクにもらえなくても、「福岡は、アパート取り壊して自分で住む。松戸の方は、アパートで家賃取り続けて生活費に充てる」こともできれば、その逆もできます。

要は、土地建物を使って、自分のために、年金をつくっておくのと同じですよね。自分が生きているうちは、土地を十分楽しんで、後は贈与税と相続税の問題だけ解決すればいいと思っています。

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こんばんは、Manachanです。いま東京の自宅ですが、明日の早朝から、香港・モンゴルに旅立ちます。

ここ数日、円安の進み方がスゴイですね。今や１ドル＝１１３円台になり、約７年ぶりの円安水準。そして、ユーロ、英ポンドなど欧米主要通貨に対しても、アジア新興国通貨に対しても、円は大幅に安くなっています。タイバーツ＝３．４円台、マレーシアリンギット＝３４円台、フィリピンペソ＝２．５円台。各国通貨とも、２年前より、円に対して３～４割は高くなってます。

私が、海外不動産を意識的に買い増していたのは、２０１１～１２年。当時は、１ドル＝７８～８０円位でしたから、時代は、大きく変わりましたね。日本円を使って、海外で資産づくり…というのは、当時と比べて、ざっと１．５倍くらい、敷居が高い話になりました。

１ドル１１０円を超えたいま、「円高を利用して海外資産づくり」という言葉は、もう使いません！

円安になる、イコール、日本人の海外不動産購買力が低下します。私のところには、海外不動産を取り扱う日本人業者や、外国のデベロッパーが、毎週のように、新たな投資案件を紹介してきますが、

日本円生活者から見れば、為替は高い上に、物件価格はどんどん上がる…セミナーで紹介しにくいネタが増えました。外国のデベロッパーは、「素晴らしい投資案件をお持ちしました！」と、自信満々に言ってくるんだけど、日本人でカネなくて買えない人がどんどん増えてるんだよねえ。

とはいえ、海外資産がそこまで高くなっても、日本人の海外資産づくりニーズは止まりません。アベノミクス＆日銀追加緩和で、今後、ますます円が安くなる、１ドル＝１２０円台の時代が来ると予想する人は、１ドル＝１１３円の今のうちに海外買っておきたい、と思うでしょう。また相続税、贈与税も上がり、日本国内に資産を置いておくことに疑問を持つ人たちは、大勢います。

円の先安予想がある限り、「アジア太平洋大家の会」の海外不動産セミナーは、当分減らないでしょう。我が多忙な日々はまだまだ続きます。

そもそも、アベノミクスの世で、なぜ、ここまで円安が進むのでしょう？
逆に、民主党の時代、なぜ、あそこまで円高になったのでしょう？

それは、簡単な経済の理屈で理解できるはずです。

すでに報道されているように、米国FRBが、数年続いた金融緩和を終了。その直後に、日本(日銀)が追加緩和を決定。その結果、日本円が各国通貨に対して値を下げました。

金融緩和…平たくいえば、中央銀行が、市場にジャブジャブ、お金を流すことです。市場に流通するモノに比べてお金の量が増えれば、当然、お金の価値は下がります。

いま、先進国で金融緩和やってるのは、アベノミクス日本くらいなものです。米国は、リーマンショック後、ずっと続けてきた金融緩和をついにやめました。欧州、特にユーロ圏は不況が深刻なのでそのうち大きな金融緩和やるでしょうけど、今のところはやっていません。いま、円が各国通貨に対して安くなるのは、自明の理。

逆に、民主党政権の時代は、日本が金融緩和を全然やれず、主要国では米国だけがやっていました。当時は物凄い量の米ドル札を刷って市場に流しまくった結果、ドル安、円高、ユーロ高になりました。いま思うと、あの時代に円を外貨資産に換えた人って、やはり賢いですね。

今後、為替がどうなるのか？…それは、「なんとなくアメリカ一人勝ち」な世界経済のなかで、日本の金融緩和が今後どうなるのか？欧州が日本以上の大幅金融緩和に踏み切るのか？あるいは、中東発の世界戦争勃発や、中国発世界経済ショックみたいなシステミックリスクが顕在化するのか？それによって大きく変わります。

アメリカ結構しっかり、アベ日本が金融緩和継続、欧州もたもたで何も決まらない…みたいな、だらだらした展開が続けば円安でしょうし、

いきなり、どこかの新興国経済がデフォルトして世界中の銀行に飛び火すれば、その震源地が東～東南アジアでない限り、リスク回避で円が買われて円高。慢性デフレになった欧州が「夢よもう一度」で、アベさんみたいなことやればユーロ安、円高…かもしれません。

当方のセミナーに来る日本の投資家の多くは、これから円安を予想しているようですが、そこまで単純な話じゃなくて、何らかの要因で、また円高に振れることは十分ありえると思います。

この円安で、国民生活も大きく影響受けますね。輸入価格高騰して物価も上がる「コストプッシュインフレ」で、ガソリンとか電気代、建材費が上がれば、特に地方在住者や低所得者がキツイ。

逆に円安で海外投資マネーの受け皿になる東京は、不動産を中心にウハウハでしょう。深夜、六本木や恵比寿のタクシー待ち行列凄いですからね。あと、人気の国内観光地は海外の観光客で賑わうでしょう。でも、日本全国が一律にその恩恵を受けることはありえない。

おカネの受け皿になれる地域だけ栄えて、そうでない地域は先細る一方…アベノミクスって、「金融緩和」「財政出動」「成長戦略」の三本柱ですけど、その中で一番手っ取り早く成果の出る「金融緩和」の論理的帰結は、結局、中国の改革開放時代の「先富論」（＝先に富める条件のある地域から栄えよ）と同じだと思います。

金融緩和で、まず東京を栄えさせることができるか？次に、その恩恵を各地方に波及させることができるか？…それが、アベノミクスの鍵ですよね。

毛利元就「三本の矢」を授ける…

私、政策の狙いが成功するかどうかは別として、アベノミクスの基本的な考え方は、そう間違っていないと私は思います。

人口減って成長力に乏しい老化日本ですが、それでも金融緩和して円安にすれば、海外の投資マネーは東京に入ってきやすくなる。また円安にすると日本人の金持ちが海外投資できにくくなるから、(円の先安観さえ解消できれば)日本国内で消費・投資してくれると期待できる。そのカネの受け皿も東京に集中している。あとは、容積率緩和やって山手線新駅とカジノつくって…オリンピック特需もある東京を栄えさせるのは、比較的、
難易度が低い。

ただ、それを地方に波及させるには、「財政出動」と「成長戦略」が必要。1千兆円の借金ある国で「財政出動」の余地は乏しいし、「成長戦略」の効果が出るには、最低、５年や１０年の時間がかかる。

円安・インフレ・増税で、地方の低所得者層を中心に生活が苦しくなる国民が増えるなか、政権支持率を落とさずに、大胆な「成長戦略」をどこまで実行できるか？ほぼ同時に、社会保障改革もやらなきゃならないから、アベ政権も、かなりタイトなロープを渡るものですよね。

日本経済が、人口減少のなかで持続的に成長するには、たぶん今が最後のチャンスと言っても良いでしょう。その環境をつくるのが「成長戦略」に他なりません。

「成長戦略」は、時代遅れになった戦後日本の法制度・規制・ビジネス慣行など、ソフト面のアップグレードが中心になるでしょう。医療・農業など「岩盤規制」の打破、公務員制度や公教育の改革、移民受け入れのシステム化など…

困難ですが、やってできないことはないでしょう。人口が減っても、持続的な経済成長は十分可能だと私は考えます。そして、いま日本人は失った経済成長を取り戻す課題に果敢にチャレンジすべきだと思います。。

アベノミクスが挫折したら、たぶん次に来るのは「経済低成長or無成長」への軌道修正でしょう。経済成長いらない、外国投資マネーいらない、移民受け入れない、借金増やさない、日本人だけで少ないパイを分け合う…

それは、年金生活者やマイルドヤンキーを含めて多くの日本人の気分に会っているのかもしれませんが、日本の相対的な国力を下げる政策は、経済成長を前提とする現実の世界政治を考えると、極めてリスキーな茨の道だと思います。たとえば、隣接する中国とのパワーバランスが完全に崩れて、アメリカは日本への興味を失い中国と手を組む、結果、日本の安全保障が難しくなる。東南アジアも日本頼りにできないから、アジア全体で中国への依存が進む…等々。

また、経済成長要らなくても日本国民の高齢化は急速に進みます。ゼロ成長経済で税収マイナスだと社会保障も財政も早晩維持できなくなり、デフォルトリスクが現実化してくるでしょう。

私は、将来の日本がそうなるのを見たくないし、「結局、日本は変われなかったんだね」と、外国人に言われたくもありません。今後も日本に住み続けたいのであれば、成功確率低いの分かってても、生活が苦しくても、今はとりあえずアベノミクスやりきる。（正しく実施されるのであれば）成長戦略を支持して、経済の変化に耐え抜くべきだと私は思います。

同時に、今の時代を生きる上で、そして、子供たちに確かな将来を与えるためにも、私たち個人としては賢く、経済ゲームを戦う必要があるでしょうね。お金の知性を身につけて、国内と海外で資産をつくることは、もはや必須でしょう。

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おはようございます。Manachanです。今回は、国内不動産ねたでいきますね。文章が口語調（ため口）になりますが、ご容赦ください…

いまの日本は、「インバウンド・ビジネス」が盛り上がってる時代だよね。インバウンドっていうのは、外国人、特に日本の近くで、経済的に豊かになったアジアの人々をお客様として、日本へ観光に来てもらったり、飲み食い買い物してもらっておカネを落としてもらおうぜ…っていうビジネスのことだ。

不動産ビジネスだって、例外じゃあない。いま、全世界のファンドとか、年金基金みたいな機関投資家が、東京の土地建物を買ってるし、アジア、特に中華圏の個人投資家のおカネも入ってきてる。

俺なんかもさ、日本人の不動産投資家で、かつ、中国語や英語で講演できるっていう、都合のいい能力があるから、いろんな不動産業者が、「鈴木さん、台湾香港シンガポールで一緒にセミナーやりませんか？」ってアプローチしてくるんだ。

そりゃあ、お申し出は有り難いし、俺も特技を活かして力を尽くしたいと思ってるよ。でも、そういう業者が持ってくる商材(物件)を見ると、ゲンナリするんだ。

・都内の新築ワンルームマンション、表面利回り４％台
・都内の土地付き新築一棟レジOR商業ビル、表面利回り３～４％台

そんな話ばっかり…これを、台湾や香港に持っていって、現地人に売ろうとするんだよな。

ぶっちゃけ、こういうの買った投資家って、儲かるの？おカネ増えるの？

例えば、４％台の新築ワンルーム買って金持ちになった日本人っているの？

ま、４％台ワンルームよりは、都内の土地のついた３％台の一棟物件を売る方が、まだしも話は分かるよ。土地の価値は毀損しないし、資産保全という意味が出てくるからね。でもねえ、

表面利回り３％台の都内物件が、アジア系の外国人にとって、投資対象として魅力的だと思うか？

別に彼ら、日本で投資しなくったって、いいんでしょ？例えばアメリカとか、もっと利回りの良い物件、たくさんあるでしょ？それに、ニュージーとかの銀行に預ければ、もっと高い利率で定期預金できるんでしょ？

不動産買うには、たいてい、資金調達コストってものがついてくる。アジア圏の外国人の場合、たぶん、LTV=50%くらいの融資を、日本国内にある中国銀行や台湾銀行の支店から、利率３．２％くらいで引いてくるケースが多いんだろうけど、

そういう融資ひくと、諸経費もろもろあわせて、正味２％くらいのコストにはなっちゃう。それプラス、不動産所得税、固定資産税、都市計画税は、外国人だって払う。毎年の確定申告のコストも払わなきゃならない。

それ考えると、グロス利回り３％台の物件持っても、おカネはほとんんど残らないはずだよ。ま、今の東京であれば、良い時期に転売できればキャピタルゲイン狙えるかもしれないけど…値上がったタイミングで上手に転売できる業者が、どれだけいるの？

都内物件の価値が上がって、たとえば１．５倍になったところで、転売して儲けましょう…みたいなプレゼンする業者は、男気あると思うけど、実際にそれができる自信あるの？オーナーが外国にいるんだから、難易度高いと思うぜ。

一投資家の視点から言うとさ、どう考えても、おカネが増えない物件を外国人に売っても、意味ないと思うんだ。

日本人に売れないから、外国人を出口にしようって魂胆の業者もいっぱいいるだろうけどさ、そんな商売、長続きしないよ。

投資不動産って、客に儲けさせてナンボの商売でしょ？それが全てじゃないの？

これからの日本って、どう考えても、値上がり益で勝負はできないじゃん？新興国はもちろん、先進国の多くに負けるでしょ？だったら、せめて、表面利回りがそれなりに高くて、家賃収入を稼げる物件をプロモーションすべきだと思うんだ。

そうねえ…どうしても都内売りたいんだったら、表面６～７％の中古区分マンションとかなら、ま、許容範囲かな。資金調達コストが約２％として、物件単体で６～７％回ってれば、一応、おカネは残るでしょ？

それよか、千葉か埼玉で、土地付き新築アパート建てて、表面７～８％とかの方が良心的だと思うよ。土地の価値あるうえに、新築か築浅で、企画さえ間違ってなかったら、ちゃんと賃貸ついて、キャッシュフローでるでしょ？一応、一都三県だから出口も取りやすい…

あるいは、大阪、名古屋、札幌、福岡といった都市でもいい。インバウンドやるなら、少なくとも表面６～７％以上出る、ちゃんとした収益物件を売ろうよ。日本のためにも、近隣諸国のためにもなるでしょ？

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こんばんは、Manachanです。今日はアメリカ不動産投資ネタでいきますね。

米国南部・サウスカロライナ州で、学生寮投資案件が出ました。ちょうど日本のワンルーム投資と似た感じで、賃貸に出して利回りを出す投資手法になります。

この案件は、約５００万円から投資できて、２０２０年まで、８％の利回り保証(サブリース)がつきます。それ以降は一般賃貸になりますが、想定ベースで約１０％回ると試算されています。いま都内でワンルーム投資するより割が良いかもしれません。

日本での不動産投資と組み合わせて、米ドルで家賃を得たい人には、手軽で良いかもですね。日本語の資料は、こちらからダウンロードできます。

http://xfs.jp/M83Xf8

ところで、私は、この投資物件からそう遠くない、ノースカロライナ州に住んでいたことがあります。２００５年、中国のIT企業で働いている時に、長期出張で米国に派遣されたのです…このカロライナ地方は、気候が暖かく、とても住みやすい場所です。かつ人口も増えて産業移転も進んでおり、不動産投資に向いたエリアだと思いますので、紹介しますね。

まずは、以前書いた日記から…

２００５年３月２１日(月)、私はユナイテッド航空便で、シカゴから一路ノースカロライナ州ローリー(Raleigh)を目指しました。シカゴの上空から下界を眺めると、北国の厳しい自然がそこにありました。積雪、そして３月下旬でもなお冬枯れした落葉樹が、寒々とした景観をつくっていました。

樹木も、松をはじめ、ブナやカツラ、モクレンなど･･･アメリカは確かに異国ですが、植物層を見る限り、異国という感じがしません。どこをどう見ても、私の地元・千葉県にそっくりです。

そう、カロライナ地方は、日本の関東、中部、関西地方と、ほぼ同じ気候で、同じような季節感で暮らせるのです。夏は蒸し暑く、冬は寒く乾燥し、春と秋は長くて快適そのもの。年中、とても暮らしやすかったです。

米国には、厳しい気候の大都市が多い。寒いニューヨークやシカゴ、ボストンから、快適な気候を求めてカロライナに移住する人も結構多かったです。温暖といっても、フロリダほど暑くもなくハリケーン常襲地帯でもない。そして、ワシントンDCからわずか４～５時間のドライブで行ける近さと、産業も適度に発達して仕事が豊富にあるという、「手頃感」や「バランスの良さ」が、アメリカ人に支持されていました。

また、物価の安さも特筆すべきでしょう。米国で暖かさや仕事を求めるならば、カリフォルニアに行くのがベストでしょうが、悲しいかな、物価が高い、住宅価格も高い。その点、カロライナなら２０万ドルも出せば十分な広さの家に住めますし、６ドル９５セント(＋約１５％のチップ)も出せば、食べ放題のレストランで腹いっぱいにできました。

住宅事情も恵まれていましたね。一戸建てなら「ハーフ・エーカー」(約２０００㎡)の土地付きが当たり前、リビングも寝室も、信じがたいほど広い。私は会社が手配してくれた１ベッドルームのモーテルに泊まっていましたが、７０㎡はゆうにあったと思います。空間を持て余してしまう。

温暖で海も山もあるカロライナはアウトドア天国。ゴルフをはじめ、海水浴、サーフィン、ジェットスキー、海釣り、渓流釣り、ハイキング、キャンプ、グライダー…何でもできます。

【都会…シャーロット市のダウンタウン】

【山…スモーキー・マウンテンズ国立公園】

【海…マートルビーチ】

気候に恵まれたカロライナ地方では、ここ３０～４０年ほど、全米各地から産業の移転が進んでいます。大きな都市も、いくつか形成されています。

シャーロット市(ノースカロライナ州)：全米屈指の金融都市。バンク・オブ・アメリカが本拠を置く。都市圏人口２４０万人。

グリーンビル市(サウスカロライナ州)：タイヤメーカーのミシュランなどが本拠を置く。急速に企業進出中。都市圏人口１３６万人。

今回、学生寮投資案件が出た、サウスカロライナ州ガフニーは、ちょうどシャーロットとグリーンビルの中間にあって、どちらにも１時間以内のドライブで出られる…二大都市の雇用機会にアクセスできるという点で、不動産投資にはむちゃくちゃ良いところだと思います。

こちらも併せてお読みくださいね。

米国南部不動産投資―ノースカロライナ州(前編)
米国南部不動産投資―ノースカロライナ州(中編)
米国南部不動産投資―ノースカロライナ州(最終回)

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こんばんは、Manachanです。今日は海外不動産ネタで…

一昨日、東京・品川で開催した、アジア太平洋大家の会主催「タイ土地投資セミナー」。とてもクオリティ高い内容だったと思います。タイ在住１２年、地元の土地投資事情を知りつくした佐々木扶美さんの講演と、今回から新講師として起用した不動産のプロ・市川隆久さんの講演と…相性ばっちりでしたね。

私、２０１１年にアジア太平洋大家の会をはじめて、全国で１４０回以上もセミナーやってきましたが、「これだ！俺がやりたかったのは、こんなセミナーだったんだ！」と手を叩きたくなるほどの出来でした。

日本の海外不動産セミナーは、今のところ、東南アジアに人気が集中しています。この地域は、経済こそ伸びていますが、まだ不動産マーケットが未整備で、予測可能性に乏しい。

・この建物が建ったら、いつ、いくらで貸せるのか？数年後に転売する場合、いくらで誰に売れるのか？
・土地を買ったら、将来にかけて、どのように価値が上がり、何年後に、いくらで誰に売れる可能性があるのか？

そうした、不動産としての投資判断に必要な情報を得ることが、非常に難しいマーケットなのです。不動産取引のデータもない、システムもない、転売マーケットだって、存在があやふや、という状態ですから…

「東南アジアの人口と経済は伸びています。不動産価格も、年率何％で上がっています、必ず転売益でますよ！」みたいに、金融商品チックに売ることは可能ですが、「モノ」としての土地・建物や、生身の入居者に、何十年も向き合ってきた不動産投資家の私としては、そういう販売手法には正直、抵抗がある。

たとえ経済全体が伸びていても、不動産はマクロだけでは語れない、極めて個別性の強い資産です…たとえば、東京へ直通する鉄道沿線のA駅に快速が止まって商業施設ができれば、両隣のB駅とC駅が割を食う。A駅は徒歩15分まで資産価値あるけど、隣のB駅は徒歩10分離れると調整区域になって将来性ゼロ…不動産とは、そんな世界なのです。不動産投資は、ペーパーアセット投資とは根本が違うのです。

ただ、個別性だけ強調しても仕方がないので、数値データと分析を駆使して、不動産としての予測可能性を高めたい、投資判断に有益な情報を提供したい。

現状では東南アジアにそういうデータがありませんが、幸い、先行事例として「日本」があります。そこで、過去30年間、日本の不動産マーケットの歩んだ歴史を知り尽くした市川氏を新講師として起用し、

「日本の不動産市場から、東南アジア不動産の将来像を占う」新しいセミナー形態を考えました。これが大当たりだったので、11月8日のラオス不動産セミナーでも、市川氏を起用することに決めました。

海外不動産を扱うセミナーは全国的に増えていますが、私たちは「とことん、不動産にこだわる」姿勢を失わずに、今後もセミナーで情報提供を心掛けていきます。

ところで、市川氏の講演内容で、とても示唆に富むものがありました。私なりに解釈すると…

・東南アジア新興国のなかで、経済成熟と人口の少子高齢化が一番早く来るのは、タイ。
・タイの経済も地価もいま伸びているが、将来時点で潮目が変わり、おそらく日本のたどった道をたどるだろう。
・ただ、人口構成や平均所得から考えると、今のタイは日本の昭和４０年代に相当するので、潮目が変わるまでにまだ時間的余裕があるだろう。

タイや東南アジアの不動産価格が、長期スパンでみて、今後どうなっていくかを占う上で、日本の経験は大変、示唆に富みます。

ところで、日本の公示地価をはじめ、不動産関連データが整備されたのは1983年(昭和58年)頃のことです。当時の日本はオイルショックを乗り切り安定成長、平均所得も1万ドルを超えつつあり、今のタイからみると、「ちょっとだけ近未来」といった趣きでした。

ご存じの通り、その数年後に不動産バブルが起こり、派手に弾けて、「失われた10年(20年？)」を経験したわけですが、

日本各地の土地価格の推移を詳しくみると、バブル崩壊10年を経過した2001年前後から、二極化が進んできています。東京など大都市圏では「底入れ」して、その後は地価水準が安定的に推移していますが、地方圏ではいつまでも底入れせず、だらだらと下落が続いています。大きくわけて、３つのパターンに分類できるように思います。

【パターン①：大都市型】　(例.東京都)
・バブル期に、大幅に価格上昇
・バブル崩壊後、大幅に価格下落
・2001年頃に底入れ、その後は地価が安定(横ばい～微増)
・バブル開始前より、今の方が地価水準が高い。

【パターン②中核都市型】(例.高崎市)
・バブル期に、比較的マイルドな価格上昇
・バブル崩壊後、比較的マイルドに価格下落
・2001年頃に底入れ、その後は地価がほぼ横ばいで推移。
・バブル開始前と、今とでは、地価水準がほぼ同等。

【パターン③地方型】(例．秋田県)
・バブル期に、小幅な価格上昇
・バブル崩壊後、小幅に価格下落
・その後、現在に至るまで底入れを経験せず、地価が下がり続けている。
・バブル開始前より、今の方が、地価水準がさらに低い。

面白いことに、同じ首都圏、同じ鉄道沿線でも、「東京都」に近い強い動きを見せているところと、「秋田県」のような弱い動きを見せているところと、二極化してい
ます。例として、私の郷里・JR常磐線沿線を見てみます。

この沿線は、バブル以前の好景気の時代、東京都内に家を買えない人たちが、マイホームを求めて、松戸、柏、我孫子、取手と…どんどん遠方に住宅地が広がっていったところです。東京駅からの距離と所要時間は下記の通り。

松戸駅　　20.5㎞　27分　　
柏駅　　　31.6㎞　36分
我孫子駅　36.0㎞　41分
取手駅　　42.1㎞　47分　　

しかし、バブル崩壊後の地価推移データを見ると、「東京から遠方」あるいは「駅から遠い場所」で家を買ってしまった人々が、軒並み大損したことが分かります。大まかにいうと、

松戸市と柏市…東京都と同じ「大都市型」の動き
我孫子市…高崎市と同じ「中核都市型」の動き
取手市…秋田県と同じ「地方型」の動き

「柏駅」と「取手駅」は、所要時間にして11分しか違いませんが、地価推移パターンからいうと「東京都」と「秋田県」くらいの差がついてしまっています。商業施設の充実の差などもありますが、「東京から、わずか１１分遠い」だけで、資産価値の面で雲泥の差が付いてしまったのです。

【柏駅徒歩圏住宅地の地価推移】
1983年当時：21.5万円/㎡
1991年当時：68.0万円/㎡ (バブル最盛期)
2004年当時：21.7万円/㎡　(底入れ)
2014年当時：23.1万円/㎡　(緩やかに回復傾向)

【取手駅徒歩圏住宅地の地価推移】
1983年当時：12.3万円/㎡
1991年当時：23.3万円/㎡ (バブル最盛期)
2004年当時：9.8万円/㎡ (底入れなし)
2014年当時：6.5万円/㎡　(現在でも下落続く)

また、「アベノミクス」の昨今、東京都心部の土地価格はミニバブル的な様相を呈していますが、郊外に出ると濃淡がハッキリ分かれます。東京から近い順に見ていきますと、

【松戸市の地価マップ】
市内ほぼ全域で、前年比で地価が上昇。満遍なく強い動き。

【柏市の地価マップ】
駅から離れると弱いですが、柏駅と南柏駅の駅近エリアは軒並み前年比上昇。

【我孫子市の地価マップ】
我孫子駅の駅近を除き、ほぼ全域で前年比下落。

【取手市の地価マップ】
全域で前年比下落。

後知恵になりますが、「都内から離れても、せめて松戸か柏に買っておけば良かった」、「我孫子以遠で買ってしまうと将来キツイ」という結論になるでしょう。

ただ、バブル以前の、毎年、土地建物の価格が上がる時代に生きた人は、そんなこと考えずに、どんどん、遠い郊外に家を買いました。取手よりさらに遠方、竜ケ崎や牛久、土浦まで、東京通勤者の住宅地が広がったのです…

「日本(常磐線)の経験」は、いまタイで土地や建物を買う人にとって、大変示唆に富むものではないでしょうか？

いまバンコクでは、郊外に向けてどんどん鉄道が延伸され、住宅地が広がっています。今は、どこ買っても値上がりますが、今後(約１０年後？)、潮目が変わった時、どうなるのか？都心から遠い延伸区間で家を買った人の、資産価値は果たしてどうなるのか？

むろん、日本の経験が、タイの将来にそのまま当てはまるわけではないでしょうが、人口、所得水準、銀行融資、インフラ、商業施設…土地価格に影響するファクターを整理・分析していけば、国は違えど、それなりに妥当な精度で、資産価値を予測できるようになるかもしれません。

アジア太平洋大家の会は、その方向性を目指していきます。あくまで不動産にこだわり、全世界で不動産の目利きができるようになっていきたいです。

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おはようございます。Ｍａｎａｃｈａｎです。今回は首都圏ローカルネタで…

千葉県と埼玉県は、宿命のライバル…これは、全国に知られる有名な話。プロ野球でも、「埼玉ライオンズＶＳ千葉マリーンズ」の「ライバル県シリーズ」があって、大変盛り上がる。「東京、神奈川に続く、関東第三位の座」は、お互いに、譲れないのです。

野球やサッカーはいいとして、両県とも東京のベッドタウン。郊外住宅地として競争しているはずです。その最大のファクター「人口」に関していえば、千葉県は埼玉県に１００万人以上も差をつけられています。

埼玉県　７２４万人　　　千葉県　　６１９万人　

しかも、平成２３年３月の東日本大震災以降、その差は開く一方です。

埼玉県　　震災後、　７２０万　→　７２４万人　（約４万人増）
千葉県　　震災後、　６２１万　→　６１９万人　（約２万人減）

なぜここまで差が開くのか？確かに埼玉県の方が千葉県より、東京への接地面積が広いし、都内に出る鉄道路線網も豊富だから人口が多くて当然、という面はある。また埼玉県の方が、千葉県よりも、東京のベッドタウンとしての歴史が長い。

しかし、「人口増加数」や「増加率」まで、差がつけられてしまっているのはなぜか？広大な面積を持つ千葉県の方が、新規の住宅開発適地も広いはずだし、地価水準も埼玉より多少は安いはず。東京のベッドタウンとしての発展余地を多く残し、本来、人口が増えてしかるべき千葉県が、逆に減らして、「首都圏一人負け」しているのはなぜか？

しかも、震災後は埼玉県に人口を取られているのです。

東日本大震災で、千葉県の湾岸部には「軟弱地盤液状化」、内陸部には「放射能ホットスポット」という負のイメージがついた面もある。震災後２年目までは、明らかに千葉県への流入が減り、「震災に強い」イメージのある埼玉県が受け皿になった面が、統計数字からも読み取れます。

さすがに現在では、震災の影響は薄れて、以前のトレンドに戻ってきましたが、それでも、千葉県の人口の勢いは埼玉県に劣っています。

詳しくみてみると、千葉県内で、震災後も相変わらず人口流入・増加が目立つのは、船橋市、流山市、柏市の３市。「千葉の三強」と呼ぶべきこれらの都市は、いずれも、「東京25～30㎞圏内」に位置し、かつ「つくばエクスプレス、東葉高速線」という都心直結の新鉄道を持ち、沿線住宅開発が進んでいます。

一方で、さらに東京に近い「15～20㎞圏内」に位置し、千葉県の人口を引っ張るべき「市川市」や「松戸市」、「浦安市」の元気のなさが目立つ。これらの都市の人口は減少～横ばい傾向です。

今度は埼玉県に目を転じてみると、千葉県の市川、松戸にほぼ相当する、「都心15～20㎞圏内」の「川口市」、「草加市」、「八潮市」などの人口は増加基調。船橋や柏に相当する「都心25～30㎞圏内」の「さいたま市浦和区、南区、緑区(旧浦和市)」や「越谷市」の人口動態も元気です。

さらに都心から離れて、30～40㎞圏以遠になると両県とも人口横ばい～減少傾向になります。したがって、

現時点で、千葉が埼玉に差をつけられる理由は、「都心15～20㎞圏の各都市」の人口の勢いの差…つまり、(埼玉県の)川口、草加、八潮の人口が伸びているのに、(千葉県の)市川、松戸、浦安の人口が伸びないことだといえそうです。

都心アクセスや地域属性に大差ないのに、なぜ人口の勢いに差がつくのか？…両県とも、都心近接の15～20㎞圏はほぼ開発し尽され、新鉄道の建設もなく、人口増加の余地が余り残っていないなかで、この差は何なのか？

不動産業者として、千葉、埼玉の宅地を日々見ている私の仮説は次の通りです。

・千葉県の土地開発規制が埼玉県より厳しく、土地の低度利用（戸建）に誘導しすぎている。

・しかし、千葉県側では戸建誘導策のために、アパート・マンションへの住み替えが埼玉ほど進まない。

そこで、不動産データベースＲＥＩＮＳを使って、ここ一か月、千葉県と埼玉県で売りに出された、面積50～250㎡の土地の用途規制と建蔽率を調べてみました。その差は、一目瞭然！

・千葉県は、２階建てまでしか建たない低層地域の比率が高い。

⇒埼玉県の方が、はるかに集合住宅を建てやすい！

首都圏ベッドタウンとしては後発だった千葉県が、広大な土地を活かして良質な戸建住宅地を開発してきた経緯は、よく分かります。

しかし、首都圏でさえ人口停滞期に入った今、千葉県の人口規模を維持するためには、住宅政策に柔軟性が必要だと思います。たとえば、

東京直結の駅徒歩圏は、規制緩和して、アパート、マンションなどを建てやすくする

駅から離れたエリアでは、戸建住宅地としての発展を誘導する。

一つの例をあげると、千葉県に「南柏」という駅があります。ここは、千葉県の人口成長センターといえる「柏市」と「流山市」の境に位置し、駅前再開発で人気も上がっています。しかも
、メトロ千代田線で大手町、霞が関、表参道へ直通。東京ベッドタウン競争で埼玉に対抗する上で、強力な戦闘力を持つ地域の一つです。

しかし、南柏の駅徒歩２分の至便な場所が「低層住宅地域」になっていたり、駅８分の住宅地が「地区計画でアパートを建てられない」エリアに指定されていたりします。

はっきり言って、時代遅れ。本来、人口を集積すべき場所なのに…未だにこんなことやってるから、いつまでも埼玉に勝てないんだよ！

(千葉県民の誇り)ミッキーマウスのＴシャツが、草葉の陰で泣いてるぜ…

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