Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

おはようございます、Manachanです。

昨日、いつもの通り、不登校気味な娘とともに、朝９時過ぎに家を出て、小学校に送り届ける(※この子はママの言うこときかないけどパパなら何とかなるので、登校させるのは私の役目なのです…)。

娘の小学校では、担任の先生、保健室の先生、学級主任や校長、副校長、スクールカウンセラーなど、いろんな方のお世話になっています(※毎日、娘を学校まで送り届けるパパなんて他にそうそういないから、顔も覚えられてしまいますよね)。

時代の流れなのか世間の要請なのか、今の公立小学校は役所と同じく、すでにサービス業の様相。教員の皆様も保護者の前では「プロフェッショナル・スマイル」を浮かべて、いつも物腰柔らか。

先生方の丁寧な対応に感心しつつ、娘に別れを告げて学校を出る。するといきなり、私の携帯に見知らぬ番号から着信。

「もしもし、鈴木でございます」

「えーっと、あれ？あの物件ある？」

年配男性の声。いや～な感じがする。不動産業界名物、あの「失礼千万な物確電話」ではなかろうか…(※物確とは「物件確認」の意味。REINSなどのシステムに載っている物件がまだ取引可能かを、担当の業者に確認する仕事です)。

「物件…もしかして、神奈川県〇〇市の物件ですか？」

「おー？それそれ！」

「まだございますけど…失礼ですが御社名とお名前を教えていただけますか？」

「〇〇開発)」、２秒後にガチャン！(電話を切る音）

またかよ！朝っぱらから、こういう電話、不愉快極まりない。この業界では結構日常茶飯事ですが、特徴は、

・初対面の相手に「ため口」をきく

・相手の時間とってるのに、礼も言わずにガチャンと電話を切る

この種の失礼な物確電話、相手の声は、ほぼ100％「年配の男性」と相場が決まっています。

私、最近ではこういう電話に慣れてきて、今回、「一言、お礼くらい言ったらどうですか？」と言おうとしましたが、その前にガチャンと切られてしまった…「最後っ屁」かまされたようで気分悪いぜ。

こういう、電話口の失礼な奴らを、最近では「低レベル廃棄物オヤジ」と呼んでいます。

それなりに社会人経験も積んでるはずなのに、こんな低レベルな電話コミュニケーションしかできない不動産オヤジたちは、一体、どんな仕事をしてるんだろう？不動産業者として見聞した人間模様から、勝手に想像してみました。

１）「一発屋」売買仲介オヤジかもしれない

不動産の売買仲介は、億単位の成約を決めれば、数百万～数千万の手数料収入が入ってきます。個人事業の場合、それだけで「一年くらい食えてしまう」額になります。

もっとも、物件金額が張れば張るほど、銀行融資とか社内稟議とか業者間仕入れ競争とか、複雑なファクターが絡んで成約確率は低くなるものですが、ごくたま～に、「偶然に偶然に偶然が重なって」、能力の低い仲介でも高額物件が成約できてしまうことがあります。

そういう「美味しい思い」を一度味わってしまうと、忘れられなくなってしまうのでしょう。「夢よもう一度！」で、我々業者宛てに収益物件情報のFAXを、日々、スパムメールみたいに送りつけてくる者が相当数います。

私が売主から直接仕入れてREINSに載せた物件情報も、どこかで誰かが加工して、あたかも「自社の収益物件」みたいな書き方で、業者間をぐるぐる回ってるんじゃなかろうか…

そういう情報の99％はロクなもんじゃない(兵庫県姫路市の築25年区分ワンルームでグロス利回り6％とか…そんなモノ誰が買うの？)ので、即ごみ箱行き。紙をムダにするのも嫌なので、FAX受信メモリの段階から即、削除したりしてます。

ぶっちゃけ、そんなことしても成約確率は限りなく低いと思うし、よくて３年に１度決まれば御の字なんじゃないかと思うけど、それしか仕事のやり方知らないなら、仕方ないよね。奥さんに食わせてもらってる「一発屋おやじ」も業界には結構多いと聞きます。

２）「物確テレアポ」のアルバイトオヤジかもしれない

世の中には、REINS情報を加工した膨大な物件リストを、アルバイトを雇って電話で物件確認させる仕事があるのかもしれません。

想像するに…何千件ものリストを渡されて、時間900円とかで(あるいは1件あたりいくらで)、いい歳したオッサンが雇われて、耳から脳漿が出るくらい、日々、電話かけまくっているのかも。

そうであるなら、奴らの電話が「ワン切り」みたいな失礼なかたちになるのも、理解はできます。一日何百件、何千件も物確電話かけるのなら、コミュニケーションの時間などかけてはいられませんね。

そういえば、電話口で奴らに名乗らせる時は、大抵、「〇〇開発」みたいな胡散臭い社名を名乗るけど(ま、私の会社だって世間的には胡散臭いでしょうけど…)、それが宅建業登録している会社なのか？あるいはテレアポの会社なのか？そもそも実在する会社名なのか？確認する術はありません。

ま、電話口のオッサンの正体なんてどうでもいいけど…あんなレベルに堕ちる位なら俺は人間やめるよ。

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こんばんは、Manachanです。

今日から、東京・飯田橋の専門学校でタイ語を学ぶことになりました。タイ人講師とマンツーマン授業、３０時間分の枠を一気に取り、当面の学習を進めることにしました。

なぜタイ語なのか？いま手掛けているプロジェクトの関係で、今年７月下旬～８月上旬にかけて、私はバンコクでたくさんの不動産調査をしなければなりません。

国際都市バンコクでは、日本語や英語の通じる世界も確かにあります。でも、これらの言葉だけ使っていては、都心部の一角しかアプローチできません。どうせやるなら、バンコク住民の圧倒的大多数を占めるタイ語生活者の世界に入り込めるようになって、価値ある取材をしたい。

プロジェクトメンバーのなかで、タイ語エリアの担当は私…通訳を使うにせよ、自分がある程度、言葉分からないと仕事になりません。「バンコク渡航までの４ヶ月間、集中して学習することによって、自力でタイ語を何とか使えるようになる」のが、私の至上命題です。

ここで「何とか使えるレベル」というのがミソ…わずか４ヶ月で、タイ語で流暢に会話できるとか、タイの企業で働いて電話受けができるレベルを目指しているわけではありません。そこまで到達するのは、４ヶ月ではとても無理。かといって旅行会話程度では、仕事にはなりません。

では、どこまでできるようになればいいのか？自分がやる仕事の内容に基づいて、具体的にイメージしてみました。

「タイ語で書かれた不動産広告(マイソク)を読めるようになる」

「通訳を介さずに、タイ人と収益不動産に関する基本的な会話ができるようになる」（駅やバス停からの距離、築年、売買価格、賃料、駐車場の有無、利回りなど…）

だいたいの感覚でいうと、自分の母語である日本語のレベルを１００とすれば、７月までにタイ語レベル３０程度に到達すれば良いと思っています。

私のこれまでのタイ語学習は全くの独学。約２０年前のバックパッカー時代、タイ各地で安宿に泊まり、安いローカルバスに乗るためにタイ文字を解読したり、英語分からない現地の人と片言のタイ語で会話したり…そんな程度なので、現在のタイ語レベルは良くて５か１０でしょう。それを、４ヶ月で３０までレベルアップするのが目標です。

今日は、飯田橋の学校で、初めてのレッスンを実施。その前に次のような教材を買ってきて、数日間、予習してました。

タイ人講師と、直接のレッスンを受けた結果、

私のタイ語レベルは「中級」だと言われ…

中級の、難しそうな教材が私の目の前に並びました…その中から、私が選んだのはビジネスマン向けの「職場で使えるタイ語会話」。

いきなりタイ語で電話じゃん！

結構難しいけど、やるしかない！頑張ります。この教材、全部こなせるようになったら、たぶんタイ語レベル３０くらいまで行くよね。

最後に…娘ソフィアが見つけてくれた、タイ語学習のiPhoneアプリ「Tic Tic」

Tic Ticという女の子が話すタイ語を真似て、発音練習するアプリです

正しく発音できると、Tic Ticが反応してくれます♪

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こんばんは、Manachanです。

２月１６日にＮＨＫで放映された「預金封鎖特番」の影響か、我々の海外不動産投資セミナーに来る方が、最近少し増えているような気がします。

「日本円の外出し」を提唱して、海外の預金口座やプライベートバンキング、海外不動産などの紹介を生業（なりわい）にしている業者にとって、あの番組は追い風になったのではないでしょうか。

私は、海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」の代表として、そういう業者さんと組んでセミナーを開催したりすることもありますが、彼らの「日本の財政やばい、国に財産とられる前に海外に逃がそうぜ！」みたいなトークに対しては、冷ややかな目で見ています。

日本円を海外に逃がす（結果的に、日本人が円以外の外貨資産を持つ）ことには基本的に賛成なんですよ。世界中にいろんな経済を営む国があって、それぞれの特徴や得意分野があるので、一定以上の資産があるなら二つ以上の国に分散させてグローバルなポートフォリオを組んだ方が、（ちゃんと管理できるなら）リスク分散の観点でも望ましいと思います。

ただ、そういう業者の多くが、海外投資の「入口」しか言わずに「出口」に言及しないのが、私は問題だと思います。

なぜそうなるのか？現時点では彼らの多くが、海外口座開設のアテンド料やコミッション、海外不動産の購入サポート料などを収益源にしている、つまり「入口」でお金を得るビジネスモデルになっています。一旦、入口でお金をとってしまえば、その後、海外投資が成功するよう継続サポートするよりも、新しい客をとる方が収益につながるのです。

日本国内でいえば、収益アパートを建売したり、売買する仲介業者と似たビジネスモデルなんですよね。彼らも「売れば手数料ゲット」ですし、その後のことは基本的に「知らぬ存ぜず」になりがち。

また、海外資産を運用して「出口」まで経験した業者が少ないのも大きな問題です。海外の実績豊富なプライベートバンクにつなぐ仕事ならまだしも、海外不動産になると、まともな「出口」を迎えるまで最低５年はかかってしまう。そこまで実際に物件を運営して、売却した経験がない業者は、「入口」への誘導はできても「出口戦略」を聞かれるとまともに答えられない。せいぜい、「良い値段で売れるよう、精一杯サポートします」位のことしか言えない。（でもって、客が出口を迎える前に、廃業してしまう業者が後を絶たず…）

欧米先進国の不動産であれば、中古不動産の売買市場やデータが整備されているので、「この立地で、この間取りなら、将来いくらで売れそう」という話ができやすい分まだマシですが、アジア新興国のプレビルド（未完成物件）を売る業者に至っては、その国の中古不動産市場も未整備、データもロクにない、という状態で商売するので、出口の話など、できるはずがない。

ま、そういう国では経済の伸び率が大きいので、５年、１０年と保有できるのであれば、多少の高値掴みはあっても、売却益は取れるでしょう。ただそれにしたって、海の向こうの日本語通じない国に物件がある以上、物件管理や入居づけ、融資あっせん、納税代行など、継続的にサポートしていく必要はあるわけで、それ位は業者の責任でやっていただきたいのですが、中途廃業、商売替え、国替え…等々の理由で、やりきらない業者が余りにも多い。

このままでは、今年後半か来年あたり、東南アジア某国を舞台に、海外不動産ブームに大きな逆風となる出来事が起こるのではないかと、危惧しています。

そんな危なっかしい海外不動産の世界で、私たち「アジア大平洋大家の会」の存在意義は何なのか？

私たちは「大家の会」です。言い換えれば「賃貸事業者」集団です。大家の仕事は、「物件を買った後」から始まります。

海外物件を保有した後、入居づけで家賃を得る、売却して利益を得る、あるいは日本国内の快速償却を使って節税メリットを得る…そうした、「物件保有後のオーナー利益最大化」のためにこそ、私たちが存在する意味があると考えます。

多くの業者がそういう仕事を満足にできないのなら、私たちは自分の海外資産を守り、利益を得るために自ら学ばなければならない。戦略的にリスクをとって、試行錯誤して、スキルをつけなければならない。

大きな話でいえば、カントリーリスクの見極め。日本の国が近い将来、財政危機、取り付け騒ぎになるリスクは、ゼロとはいえない。だからといって、私たちが資産を置いている海外の国がそういう事態にならないと言い切れる根拠もない。むしろ、私たちの多くは、その国にとって「非居住者の外国人」という脆弱な立場で資産を置いている分、その国から財産を没収されたり、著しい不利益を被る可能性は、日本よりかえって高いかもしれない。そのリスクをいかに見極めて、大事な資産を守っていくか？業者がそのリスクを言わない、知らないのなら、私たちは自ら学ぶしかない。

もう少し卑近な話でいえば、近隣物件との競合の問題。東南アジアの経済がたとえ年率７％で伸びていても、私たちの買った物件が年率７％で値上がりしていつでも売れるとは限らない。むしろ、建築ラッシュで近隣に類似物件がバカスカ建ちまくって、蓋を開けたら空室だらけ、貸そうにも貸せない、売ろうにも売れない…みたいな事態になるかもしれない。そういう「買ってはいけない」物件を、いかにして見極めるか？物件がピンチになったら、いかにしてリカバリーするか？…それも、自ら学ばなければならない。

さらに、物件が海外にある以上、為替、海外送金などの知識も不可欠だし、ビジネス慣行の違う海外の人々とコミュニケーションをとり、協業するスキルも必要。

日本国内にある多くの大家の会は、地域に根付きつつ、オーナー利益を最大化するために日々、情報交換やスキルアップに励んでいることと思います。私たちは海外を舞台に、同じようなことをやりたいのです。海外だからこそ、私たちの会が、
学ぶべきことは非常に多い。だからこそ、チャレンジする意味があると思うのです。

それを実現するには、海外不動産を扱う専門業者との協業が欠かせません。ですが今後は、海外投資の「入口」しかできない業者よりも、「購入後や出口サポート」に注力する業者と、良い付き合いをしていきたいと思います。

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こんにちは、Manachanです。ベトナム、カンボジア、タイを回る、「３泊中２泊は機中泊」という弾丸ツアーから無事帰ってきました。

朝８時前の成田空港到着ロビーでは、京成の「東京駅行き1000円バス」カウンターに長蛇の列ができる一方で、隣の「東京空港交通リムジンバス」のカウンターは閑古鳥が鳴いていました。職員を配置していないブースもあった位だから、やる気が感じられないっすね。

ま、それもそのはず。成田に到着した旅客のほとんどは東京に向かいます。この区間をバスで移動する場合、「東京駅まで1000円のバス」と、「都内各地（新宿、渋谷、著名ホテル等）まで3000円のバス」があります。同じ高速バスなので所要時間は変わりません。ではどちらを選びますか？という話。

そりゃ、日本語が読めて普通に電車に乗れる人なら、前者を選ぶでしょう。1000円使って東京駅に出れば、あとは山手線や地下鉄で都内どこでも行けるし、追加でかかる交通費も200円程度でしょう?私は、重い荷物を抱えて都内のホテルに直行する用事でもない限り、3000円のシャトルバスを使う理由を全く見出せませんし、多くの人も同じように考えるでしょう。

あと、最近は日本人だけでなく、外国人旅行者も1000円バスを使って都内に出る者が多いようです。1000円バスのモニター画面には、東京駅から銀座、秋葉原、六本木、スカイツリーなど、都内著名観光地への行き方が、日本語と英語で表示されるようになりました。これに中国語、韓国語、タイ語などが加われば、個人旅行者の多くは、1000円バスに流れるでしょう。実際、私がバスチケット買う時、前に並んでいたのは台湾人の女性二人組でした。

勢いあふれる1000円バスと、すっかり元気を失った3000円リムジンバス…このままいけば、東京空港交通シャトルバスは成田～都内主要エリア路線を全部捨てて、町田や八王子、大宮みたいな郊外ターミナルや、北関東各都市と成田を結ぶ路線でしか生き残れないのではないかと思います。

3000円の運賃をいきなり1000円に下げるのは、コスト構造上、無理でしょう。3000円の運賃取って存続したいのなら、プレミア路線に特化する以外にないと思います。たとえば、

・ウッディ調の高級感ある車内空間
・ゆったりした３列シート
・フリーWiFi
・各席にコンセントとUSBポート
・ウェルカムドリンクサービス（日本茶がベスト）
・子供用にiPad貸出サービス

高級プレミアバスって、こんなイメージかな？

ここまでやってくれるなら、私も3000円払ってもいいかなという気になる。子供連れて成田から海外行く時、「今回は、お父さんちょっと奮発して、シャトルバス乗せてあげるぞ」、「わーい♪」みたいなノリで。

そんなこと考えていたら…リムジンバス、ちゃっかり「スーパーキャビン」なる新車両を導入してました。全席シート電源が、我々ビジネスパーソンの心をくすぐりますね。

これに乗れるなら、成田まで3000円払ってもいい！

加えて、各座席に「ビデオ・オン・デマンド」をつけてくれれば、都心～成田間を3500円に値上げしても良いのでは…特に北関東や町田・八王子から成田へのバス移動は２時間以上かかり、映画一本くらい見れちゃうわけだから、ビデオ・オン・デマンドを標準装備すれば皆に喜ばれるでしょう。

いずれにせよ「夢を売る」ような付加価値をつけられるかどうかが、相対的に割高なリムジンバスが生き残る道だと思います。

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こんばんはManachanです。いまカンボジアのプノンペンにいます。今日の朝から午後まで、ベトナム最大の都市ホーチミン市で不動産視察した後、陸路国境超えバスでカンボジアにやってきました。

なかなかハードな旅でした、道中、ビザの問題でイミグレで私一人で待たされたり、バスの車輪パンクトラブルでカンボジア領内の農村地帯で足止めを食らったりと、トラブル続きでしたが、無事プノンペンに着けて嬉しいです。

今回、ベトナムで不動産視察に来た理由は、

・ベトナムでは今年７月から、外国人個人名義の不動産所有が認められる予定。
・その直前のタイミングで、日本人投資家に紹介できる物件があるかどうかを見極めたかった

ホーチミンは、都市圏人口８００万人超。隣国の首都プノンペンやビエンチャンに比べて段違いに大きく、堂々たる街でした。都市景観も近代的でとにかく「栄えてる」の一言！

特に今回、陸路でカンボジア入りしたので、ホーチミンの都市化地域のサイズを実感できました。とにかくデカい！市の中心（一区や三区）から北西方向、国際空港や１２区、アンスオン地区を超えて、郊外のホックモン県に至るまで２０～３０㎞は切れ目なく商店や住宅が続き、田畑の類もみえません。東京都心から千葉県の船橋あたりまで、ずっと都市が続くのと似た感じですね。

ホーチミン都心近く

都心から北西12㎞地点（12区の外れ）

都心から北西25㎞地点（ホックモン県）

ホックモン県を超えるとさすがに田園が見えてきますが、クチ県、タイニン省…カンボジア国境に至るまで、約７０㎞にわたって中小の町が切れ目なく続き、まるで日本の首都圏や香港～広州間を彷彿とさせます。この一帯の人口密度は世界有数ではないでしょうか？

東南アジア最大の近代都市バンコクと比べると、ホーチミンは高速道路や都市鉄道などの近代インフラが未整備な分、やや田舎っぽい印象は受けますが、都市サイズや人口ではバンコクと全く遜色ないように見えます。

かくも巨大な都市である、という認識からいけば、今回、内見した物件は、十分「都心近く」と称して良いでしょう。

ホーチミン二区…都心「一区」から、サイゴン河を東にわたった対岸。距離は３㎞前後。
ホーチミン七区…「一区」から南へ、いくつか河を渡って到達する近郊住宅地エリア。距離は４㎞程度。

いずれの地区も、現時点では公共交通がありませんが、車やバイクで、都心へ１５～２０分で出られるエリア。東京にたとえればいずれも２３区内。二区が江東区、七区が品川区といった感じでしょうか。

私が良いと思ったのは七区のほう。ここは戸建の高級住宅地や、おしゃれな雰囲気の商店街、英米系インターナショナルスクールや日本人学校などが点在するエリア。ご飯も美味しく、「ここなら、自分が住んでも良い」と思いました。

この七区エリアで、私が日本人に紹介可能だと思ったコンドミニアムが一つあります。

・ベトナムのデベロッパーが開発

・管理費は月２５ドル程度

不動産視察の様子

私、今回ホーチミンで不動産視察した実感、「２年前のトルコ・イスタンブールの状況とそっくり」だと思いました。

当時のイスタンブールは、外国人に不動産市場を開放したばかりのタイミングでした。郊外のEssenyurtという新興住宅地で、５０～６０㎡のコンドミニアムが約６～７万米ドルから売り出されていました。価格帯や間取りは、今のホーチミン７区とそっくり。

また、トルコは人口７５００万人もいて、国内顧客が十分いるからか、モデルルームの案内表示やウェブサイトもトルコ語が圧倒的に多く、英語を話すセールスマン自体が少なかった記憶があります。その点も、今のホーチミンとそっくりですね。人口９０００万人もいるベトナム、現時点では自国顧客さえ相手にしていれば十分なようで、英語の資料も少ない上に、価格表もベトナムドン表示ばかり。

でもって、トルコ不動産が２０１３年以来、外国人に開放されてから、どうなった
か？私が視察したイスタンブール郊外のコンドミニアムは、だいたい、年率２０％位で値上がりしているようです。トルコ人に加えて、アラブ圏や欧州諸国の投資客が、自国の不動産よりお買い得と考えてガンガン買ってきました。

ベトナムでも同じことが起こるのかどうかは分かりませんが、個人的にその可能性は高いと思っています。中国人投資家が食指を伸ばすでしょうから・・・

ですので、少なくともいえることは、

ベトナムの不動産、いまが買い時であることは、間違いない。

とはいえ、逆に難しさも感じました。たとえ買い時でも、駄目な物件を掴んで損したら元も子もありませんので…

・ホーチミンは、プノンペンやビエンチャンと違って、すでにコンドミニアムがガンガン建ってしまったので、「勝つ物件と負ける物件が二極化」する局面に来そうな気がする。「確かに勝つ物件を選ぶ」選球眼が必要。

・入居づけや転売がどこまでできるかも、まだ未知数。

その点は、ホーチミンの不動産マーケットをもっと研究して、慎重に取組みたいと思っています。

ベトナムは中流層が住宅ローンを使って買う時代に突入したようです

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こんにちは、Manachanです。カンボジア・プノンペンでの不動産土地視察を終え、これからバンコクへ飛びます。

昭和３０～４０年代の日本を思わせる活気溢れるプノンペンで、散髪してきました。これまで、世界各国での散髪日記はこちら（海外散髪フェチ）。

約２年ぶりに、プノンペンで散髪屋を探してみて思ったこと、

女性向けヘアスタイリストがやたら増えている！

こういう店では当然、男の髪を切ってくれるわけはなく、炎天下のなか、さらにさがし歩きました。

ようやく見つけた！男女共用ユニセックス散髪！

この店の料金体系はシンプル、

散髪のみ　　２ドル
顔そり　　　プラス１ドル
シャンプー＆頭皮マッサージ　プラス１ドル

全コースやって４ドルはなかなか安い！おかげでサッパリしました。

使用前

使用後

散髪屋のお兄ちゃんと

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こんばんは、Manachanです。バンコク・ドンムアン空港から、夜行便で成田に飛ぶところです。

私の海外出張は、いつも時間との戦い。短い時間に過密なスケジュールを詰め込みます。仕事柄、たくさんの国・都市で不動産視察をこなさねばならない一方、家庭の事情で、あまり家を空けられないから、そうならざるを得ない。本当はもう少しゆっくりしたいんだけど…

時間を節約しようとすれば、自然、空港から視察先への単純ピストン輸送、ピンポイントな訪問になってしまいます。

私は、そういう視察をいつも不本意に思ってきました。海外不動産を扱う以上、陸路をくまなく歩いて、見て、感じて、それぞれの国同士の関係、首都と地方の関係、首都のなかで各地域の関係…それらを自分の言葉で語れないと良い仕事ができないと思う。

ですので、時間の許す限り、陸路での都市間移動を旅程に入れたいと思っています。幸い東南アジアでは、それぞれの国が陸続きになっていて、べトナム～カンボジア間、カンボジア～タイ間、タイ～ラオス間、タイ～ミャンマー間を、バスなどで陸路移動する人も多い。

バスは飛行機乗るより格安で行けるし、それに、国境を超えた瞬間、人々の行き来や経済的な力関係なども体感できるのがメリット。

昨年３月には、ラオス（ビエンチャン）で不動産視察の後、タイ（ウドンタニ）への陸路移動を決行。この区間は60㎞くらいの短距離なので、国境超えのイミグレを含めても２時間余りで行けるのでラクでした。

今回の出張では、ホーチミン（ベトナム）とプノンペン（カンボジア）の不動産視察を予定していたので、この区間はバスで陸路移動を思い立ちました。両都市間の距離は240㎞。イミグレ含めても6時間という話だったので、ま、その程度ならいいかなと思っていましたが…

道中トラブル続きで、とても６時間では着きませんでした。

３月３日、午後３時３０分、ホーチミン市のファングーラオ通りでバスに搭乗（出発したのが３時５０分）

出発してみると、ホーチミン市内の渋滞と信号待ちはかなりのものでした。３０分かかっても３～４㎞しか移動できない。途中のバスターミナルで、なぜか乗り換え（意味不明）。

バス乗り換え地点（ホーチミン１０区）

その後も渋滞のホーチミン市街地を北西へ移動。ようやくクルマが流れてきて、快調に飛ばす。出発して２時間余り、約60㎞移動して、カンボジア国境近くで夕食休憩。ベトナム語しか通じない食堂でしたが、メシは旨かった。ライスペーパーに肉と野菜を包んで美味しくヘルシーにいただく。

夕食休憩場所（ベトナム領タイニン省）

その後、私の道程に、にわかに暗雲が立ち込めました。私、カンボジア入国にあたって電子ビザを取ってきました。これはカンボジア政府が公認している歴としたビザなのですが、バス乗務員の一人としてこのビザを見たことないようで、方々に電話かけまくって途方に暮れてました。私は、無事カンボジアに入国できるのでしょうか？

問題の電子ビザ

約１０分後、ついに国境のイミグレに到着。ベトナム出国はまだしも、カンボジア入国で大変時間がかかりました。クメール語のできる女性職員に付き添ってもらって、役所のいろんな部屋を回って…２０分くらいかかって、ようやく、カンボジア入国が認められました。

カンボジア領に入ると、ネオンが煌々ときらめく『カジノの街』がありました。ベトナムではカジノが禁止されているので、賭けで遊びたいベトナム人が国境を超えて遊びに来るのです。

カンボジア領バベット「カジノ特区」

その後は、片側一車線とはいえ、交通量の少ないカンボジアの国道１号を快調に飛ばす。しかし、約１時間後に予期せぬトラブルが・・・

タイヤがパンクして走行不能に…（カンボジア領プレイベン県）

あたりは真っ暗。とんでもない田舎で、なにもない場所…ここで夜風に当たりながら、無為に１時間以上の時間を過ごしました。本当にプノンペンに着けるんだろうか？

そこに、救いの神が現れました。代替バスが現場に到着してくれたのです。そこに乗り換えて、プノンペンに向けて走行開始。間もなく、メコン河をわたる渡河ポイントに到着。

バスごとフェリーに乗って渡河（カンボジア領ネアックルン）

目
的地、プノンペンに着いたのは、翌３月４日の午前１時近く。約９時間にわたるトラブル続きの旅もようやく終わりました。

真夜中のプノンペン…でも都会っていいなあ。

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こんばんはManachanです。羽田空港なう、これから夜行便でベトナムに向けて飛びます。今回の出張は、機中泊を含む３日間でベトナム、カンボジア、タイを回るという強行軍。主な目的は、

ベトナム・ホーチミンでのコンドミニアム視察
カンボジア・プノンペンでの土地視察

あと、「タイ・バンコクでの中古一棟物件視察」という話もあったけど今回は流れました。旅の直前なのでシンプルに一本書きますね。

私は１０年以上前、オーストラリア・シドニーのコミュニティカレッジで、ベトナム語を少しだけ習ったことがあります。

なぜ、英語圏のオーストラリアでベトナム語？日本から考えると不思議な感じもしますが、現地で暮らしていれば特に不思議なことはなく、

・近所に、ベトナム人がむちゃくちゃ大勢住んでいる。
・ベトナム語しか通じないベトナム料理屋が少なからずある。
・そういう店に限って安くて美味い！

当時、私がどんな環境で暮らしていたかといえば、この文章を読めば大体わかります。

シドニー西部のサバイバル言語術（2004/7/28）

世界中あらゆる国・地域から、オーストラリアを目指して、人々が移住してきます。私が住んでいたシドニー西部エリアは、日々、新移民がやって来て居を構えるエリアでした。オーストラリアの公用語は英語ですが、移民の皆が英語できるとは限りません。特に、ベトナム、中国、アラブ圏の出身者は、英語力限りなくゼロのままで来る人も少なくありませんでした（ま、流暢な人も多いけどね…）

そんな土地柄ですので、移民出身国の言語をコミュニティカレッジで教えてたりするんです。私の住んでたエリアでは、中国語（北京語、広東語）、アラビア語、ベトナム語…のラインアップが多かったですね。

なにしろ、先生には事欠きません。街を歩けば、アラビア語やベトナム語を教えられる人、いくらでもいるんですから。

それに需要も多い。中国語はご近所さんや得意先が使う言葉だから覚えるとか、ベトナム人の彼女彼氏が出来たとか、移住後長年経って母国語を忘れかけたので学びたいとか…あと嬉しいのは学費の安さ。一学期（３ヶ月）行って２万円くらいでしたね。

私の場合は、アラビア語とベトナム語を履修しました。

アラビア語を学んだ理由…隣りのおじさんがアラビア語しか通じないので、少しでも覚えれば便利かなと思った。
ベトナム語を学んだ理由…近所の美味しいベトナム食堂のメニューを解読したかった。

二つ、とにかくやってみて、アラビア語は難しい、とっつきにくいと思いました。
ベトナム語は、アラビア語に比べれば断然覚えやすいと思いました。

ベトナム語はアルファベット表記なんです。そのまま文字を読めます。アラビア語やタイ語みたいに、知らない文字を一から覚える必要はありません。

それに、ベトナムは漢字文化圏なんです。日本語みたいに、漢字由来の語彙が多いんです。

「ベトナム」は、「ビェトナム（越南）」
「現代ベトナム語」は、「クォックグウ（国語）」
「春夏秋冬」は、「トゥンハツードン（春夏秋冬）」
「ありがとう」は、「カムオン（感恩）」
「注意」は、そのまま「チュウイ」

みたいに、漢字表記しようとすればできてしまうのです。

そろそろフライトの出発時間が迫ってきました。次回はベトナムからの更新になります。お楽しみに。

こんばんはManachanです。

先日、アパート用地の売買仲介の仕事で、神奈川県の平塚市に行きました。平塚は「湘南」エリアということで、内陸で育った私は「海と太陽」を期待してしまいますが、天気は生憎の冷たい雨…それでも、JR平塚駅の南北をくまなく歩いて、楽しかったですよ。

そこで感じたこと、

・駅北口（山側）のアーケード商店街が寂れて、痛々しかった。
・駅南口（海側）住宅街のハイカラな雰囲気と開放感は、さすが「湘南」。

平塚の街を歩いて、私の脳裏に去来した首都圏の都市が二つありました。それが「千葉」と「八王子」。この三都市、人口規模は違えど、いろんな面で似ているのです。

・東京都心から40～50㎞圏に位置し、ベッドタウンとしては遠い部類に入る。
（※平塚は東京からの距離が約60㎞あるが、「JR東海道線」と「大都市・横浜」の存在があるため、実質40～50㎞圏相当になる）

・人口増加が止まり、横ばい局面に入っている
（※千葉市＝微増　八王子市＝横ばい　平塚市＝微減）

これら３市は、首都圏にあって東京の都市機能に依存できる面がありますが、「東京通勤圏としてはやや遠い」こともあり、周辺地域の中心地という「地方都市的な側面」も併せ持っています。

たとえば、千葉市の昼夜間人口比率は97.5％。東京圏ベッドタウン各市では平均80～90％位ですが、千葉市はさいたま市や横浜市と比べて都心に遠いこともあり東京流出が比較的少なく、周辺市から千葉市に働きに来る人もいるので、結果的に100％近い数字になっています。八王子市や平塚市にも同様な傾向がみられます。

(※千葉市から東京特別区部への通勤率20.8％、八王子市14.9％、平塚市18.1％…これは千葉県内東京近接部の市川市46.4％、船橋市35.7％、松戸市37.3％、柏市29.8％より低い数字で、東京ベッドタウンのなかでは自立性が高い。平成22年度国勢調査による)

これら三都市は、都市の舵取りとしては難しい局面に来ていると思います。

・日本が人口減少局面に入り、首都圏でも都心回帰が進む中、ベッドタウンとしての発展はもう期待できない。

・市勢全体は現状維持傾向とはいえ、中心市街地が衰退傾向にあり、停滞イメージにつながってしまう。

私は不動産業者として、アパート用地仕入れの仕事も手がけていますが、千葉、八王子、平塚のような都市こそ、駅前の中心市街地に人口を定着させる意味で、良質な賃貸・分譲住宅の供給は、社会的意義が大きいと考えます。

駅前中心市街地は「市の顔」です。この場所が賑わって、商業地として充実してこそ、「活気ある都市イメージ」を市の内外に打ち出すことができます。

たとえば首都圏郊外において、「立川市」が隣接する昭島市や日野市より知名度が高いのはなぜか？「柏市」が我孫子市や流山市より知られているのはなぜか？それは「駅前中心市街地の力」に他ならないわけです。

千葉市、八王子市、平塚市…各市の勢いは、おおむね維持されていますが、後背地人口は減っています。たとえば千葉市商圏の後背地で、人口が増加傾向にあるのは四街道市くらいで、他は佐倉市、八街市、市原市、大網白里市、茂原市…人口が減る自治体の方が多い。そういう場所ほど、ロードサイド商圏に購買力が流れますので、流入人口によって千葉駅前商業を栄えさせるのは難しい。

となると、千葉駅や周辺２～３駅の徒歩圏に集合住宅を集中させて、人口密度を増やすしかないわけです。いわゆる「コンパクトシティ化」…それが、東京40～50㎞圏都市の衰退を防ぐ決め手になるはずです。

行政が手掛ける「中心市街地活性化」は、往々にして再開発とか、大規模商業施設誘致とか、大きな話になりがちですが、今後はそういうことにおカネをかける余裕も乏しくなっていきます。これからは、

・容積率緩和とか、駐車場附置義務の緩和など、ソフトな施策

の重要性が増してくると思います。特に後者は、市の条例レベルでできるので、今すぐにでもやるべきだと思います。そして、

駅徒歩圏におけるスタイリッシュな賃貸アパートの充実

は、人口増加施策としては一見地味ですが、若い住民を誘致する上でじわじわと力を発揮するはずです。彼らが単身時代、カップル時代、子供１人時代くらいまで対応できるような、賃貸アパートのラインアップを増やせば、人口の再生産にもつながっていくはず。

特に「海と太陽」のイメージに恵まれた「湘南平塚」でそれをやれば、どんどん、若い世代が住みついてくると思います。これぞ町興し！

スカスカ感の目立つ街に…

かっこいい賃貸アパ
ートを増やしたいですね

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こんばんは、Manachanです。今回はフィリピンねた…一昨年から毎月連載しているHome’s不動産投資コラムで、辛口の文章を書きました。

フィリピン融資トラブル発生

私自身が体験したトラブルだけに、客観的にフェアに書こうと思いつつも、どうしても辛口になってしまう面はあります。この文章でお伝えしたかったことは、

新興国でプレビルドを買うにあたっては、「融資の仕組みがあやふやである」というリスクの存在を知ろう。

日本と違って「融資特約つけずに買う」わけだから、完成時に融資が下りない場合、現金を全額揃えて払うか、最悪、これまで払った頭金を捨てる事態も想定しよう。

ま、融資など受けずに全額キャッシュ払いしちゃえば問題ないんだけどね。

フィリピンは、同じ東南アジアのマレーシアやタイと比べて、外国人オーナーに対する銀行融資を出したがらない国、というイメージがあります。

マレーシアでは、２～３年前に、外国人にも物件価格の８５％や９０％まで融資出してた時期があり、実際、ものすごく売れたわけですが、その結果、地元の人が買えないレベルまで不動産価格が高騰したので、引き締めに入っています。今だと外国人は頑張っても５０～６０％しか融資ひけないでしょう。

フィリピンはマレーシアの経験に学んだのかどうか知りませんが…・ここ２～３年は外国人に対する融資オプションをほぼ与えず、不動産マーケットは地元のフィリピン人やキャッシュ買い客中心の状況だったように思います。

日本人が買う場合は、東京に支店があるPNB銀行位しか融資の選択肢がなかった。だからこそ数年前のマレーシア不動産のような爆発的な価格の伸びは見られず、その分安く買えていたともいえるでしょう。

ただ、同国でも外国人に対する融資が、だんだん、緩くなる方向に向かっているのは間違いないと思います。

・BDOなど、日本に拠点を持たないフィリピンの銀行が、日本人向けに貸すようになった。

・日本の金融機関による「フリーローン」の類もいくつか出てきた。

フィリピンの融資制度、現時点ではまだあやふやな面も多く、実際それがリスクでもあるわけですが、近い将来、仕組みが整備されて、各行から外国人も使えるローン商品がどんどん出るようになれば、同国の不動産市場も劇的に変わるのかもしれません。

いま、アジア大平洋大家の会では、セブ島の投資用ホテルセミナーを開催しています（2/27東京、2/28福岡）。講師の佐藤大悟さんは、「現時点ではまだ、フィリピンの銀行融資があやふやなので、物件代金を自分でつくる方策を考えるべきです」とセミナーで言います。良心的だと思います。

数年前なんか、今よりもっとあやふやだったのに、「銀行融資つきます！」と言ってた業者が多かったもんなあ…そういう業者の多くは、もう、市場から姿を消してしまいました。商売というものは、時間かかっても誠実にやるべきなのでしょうね。

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