Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

こんばんは、グローバル不動産投資家Manachanです。

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今回は、６月中に「アジア太平洋大家の会」で開催する可能性のある、「香港・中国　口座開設ツアー」に関連して、口座を実際に運用してきた自分の経験を、皆様にお知らせしようと思います。

私は、昨年１２月のクリスマス休暇に、香港の義姉宅に遊びに行ったついでに、現地でHSBC銀行の口座を開設しました。その後、電車に揺られて、２時間半、中国・広州に赴き、今度は中国工商銀行の口座を開設しました。

開設当初のエピソードは、こちらをご覧ください。
「香港・中国－銀行口座開設記」（2011/1/2）

あれから５ヶ月。これらの口座を運用してみて良かったこと、悪かった(というより、面倒くさかった)こと等々、皆様にお知らせしたいと思います。

１）【香港HSBC口座】

まず結論から言うと、海外での不動産購入、資産運用を目指す日本人にとって、香港でのHSBC口座開設は「必須」でしょう。

ポイントは、「香港」という、金融リテラシーが非常に高い都市で、HSBCという優秀なグローバル銀行に口座を持つことが、私たちの金融リテラシーを飛躍的に高める第一歩になると考えるからです。

言っちゃ悪いけど、邦銀に口座を持って、「グローバルな金融リテラシー」を高めようとしたところで、どだい無理な相談です。「内向き・日本」というけど、特に我が国の金融セクターは「内弁慶」の最たるもの。

今こんなに、日本経済が低迷していて、かつ近隣アジア諸国が急成長を遂げている時代に、わが邦銀は、日本人の顧客の富を殖やすために、何をしていますか？何ができますか？

今これだけ、日本国内にお金が回らず、かつ中国をはじめとするアジアにお金がうなっている時代に、わが邦銀は、日本を舞台に海外のマネーを引き入れるために、何をしていますか？何ができますか？

余談ですが、先日、友人とこんな話をしていました。

友人「香港HSBCの口座がそんなに良いなんて、知らなかったよ。実際、HSBCと、たとえば日本のSMBCを比べると、どこに違いがあるの？」

私「全然違うよ、次元が･･･SMBCは、日本から一歩外に出ただけで、全然使い物にならないけど、HSBCは、世界中どこでも通用するバンキングをしていると思うよ。」

たとえば不動産投資ひとつとっても、HSBCなどグローバルバンクは、どの国籍の人が、世界のどの国に不動産を買おうとしても、その国の事情さえ許せば、融資するノウハウを持っている。

香港・中国や東南アジアだけじゃなく、北米、欧州、インド、ドバイ、オーストラリア･･･いろんな国の物件担保価値や収益性を評価するノウハウを持っているし、国をまたいだ融資だってやってくれる。たとえば日本に一度も行ったことのない、ヨーロッパの人々が、自分の国でマイホームを買って、日本円でローンを設定することだってできてしまう。
（※私は、豪州の物件に日本円ローンを設定した経験があります）

これこそ、グローバルバンクの実力というものです。邦銀は全く歯が立ちません。ですので、世界を舞台に、グローバルな資産運用を目指すのであれば、HSBCみたいなグローバルバンクを使わない手はないでしょう。

そして、どっちみち口座を持つなら、自由な経済システムを持ち、金融の実力の高い国・都市を選びたい。ロンドン、ニューヨーク、スイス、香港、シンガポール、シドニー(※オーストラリアって、実は金融のレベルが高い国なんです)･･･この中で、日本に一番近くて、安い航空料金で行ける都市は香港･･･だから、香港でのHSBC口座が一番おすすめなのです。

香港のHSBC口座は、上から「プレミア」、「アドバンス」、「スマートバンテージ」の３種類があります。１香港ドル＝１１円で計算すると、

・「プレミア口座」　最小預金額(Minimum friendship balance)１１００万円。直近３ヶ月平均でこれを下回ると、月３７４０円の口座維持手数料がかかる。
・「アドバンス口座」　最小預金額２２０万円。直近３ヶ月平均でこれを下回ると、月１３２０円の口座維持手数料がかかる。
・「スマートバンテージ口座」　最小預金額１１万円。直近３ヶ月平均でこれを下回ると、月６６０円の口座維持手数料がかかある。

現在、プレミア口座は６月末日までキャンペーン中で、１１０万円の現金があればプレミア口座をつくれるとのこと。口座維持手数料の免除期間は３ヶ月だそうです。

１１０万用意できるけど、１１００万はちょっと･･･という方は、まず、プレミア口座を開設して、３ヵ月後、口座維持手数料を節約したければ、アドバンスかスマートバンテージに切り替えることも可能。

切り替えると、アドバンスかスマートテージのキャッシュカードが送られてきて、プレミア口座のカードは使えなくなります。しかし、プレミアのカードが手元にあるので、世界中のHSBCプレミアカウンターで、並ばずに入出金ができたり、またプレミアラウンジで、お茶やお菓子を食べて休憩することもできる･･･かもしれません。

私の意見としては、口座の種類は、自分が無理なく用意できる現金額に合わせて決めれば良いと思います。最初は、「スマートバンテージ口座」が開設できれば、十分でしょう。

いずれにせよ、香港での口座開設時に持っていく現金は、現実的に考えて、最低、１１万円が必要と思います。

あと私が、香港HSBC口座を持ってて、良かったと思うことは、。

・国際的な入出金に関わる手数料が、ものすごく安い。３３０～６６０円くらい。日本の銀行だと、４０００円くらいしますよね。
・世界各国の金融商品を運用するにあたって、日本の税務当局が把握できない入出金口座として使える。
・フィリピンに物件を買って、同国でHSBC口座をつくる際、香港HSBCの信用情報がそのままフィリピンに伝えられるので、話が早い。
・HSBC口座は世界１２通貨対応だし、ネットバンキングだけで、日本円から香
港ドル、香港ドルから英ポンド･･･みたいな両替が可能。しかも、手数料がすごく安いので、まるでFX口座のよう。

一方で、海外口座ゆえの面倒くさいことも多少あります。

・HSBC口座を開設した２ヶ月ほど後に、「トークン」という、決済時に必要な一時パスワードを生成する機械が送られてきましたが、この操作方法を理解するのに、多少時間がかかった。
・HSBCのテレフォンバンキングは、英語、広東語、北京語だけで、日本語対応はない。なお、彼らの英語には香港訛りがあり、慣れないと聞きづらいかも。
・HSBC香港のウェブサイトは、英語、中国語しかない。どうしても日本語で読みたい場合は、Google翻訳などを使うのがおすすめ。

２）【中国、人民元口座】

香港から、電車で４０分揺られれば、そこは中国の経済特区・深圳(シンセン)。
人口１３億人を擁し、次の経済超大国としての呼び声高い中国で、人民元の口座を持つことは、将来の発展を考えると楽しみですね。

深圳では、中国銀行、中国招商銀行、中国工商銀行など、各大手銀行の口座をつくることができます。
私は、この３つの銀行、すべてに口座を持っています。

中国の大手銀行で口座をつくると、たいてい、人民元、香港ドル、米ドル、日本円で預貯金ができます。ネットバンキングは、結構使えるし、キャッシュカードはほとんど、銀聯カード対応なので、日本のATMで、日本円で引き出すこともできます。

ところで、中国はまだ、香港ほど自由化された金融市場ではないこともあり、口座を作っても、使い勝手の悪い面があります。その最たるものが、外貨持ち出し規制でしょう。当局の許可なく、一度に外貨現金を持ち出せる限度は、４２万円程度（５０００米ドル）と考えてください。日本のATMで、銀聯カードを使って引き出しても、私の経験でいえば、一日に１０万円程度しか引き出せません。

それでも、中国に人民元口座をつくるメリットは、いろいろあります。人民元の将来性、引き上げの可能性は言うに及ばず、

・香港や日本で人民元口座つくるより、中国で口座つくって、定期預金した方が、利率が高い（１年定期３．２５％、３年定期４．７５％）
・定期預金するより、中国で保険などの金融商品を買った方が、もっと利率が高い（保険だと６％前後らしい・・・結構おいしい）
・香港HSBCと違って、預金残高が少なくても、口座維持手数料が、ほとんどかからない。
・中国に旅行・出張に行く時、両替せずとも、そのまま人民元でお金を下ろせる。
・中国でビジネス、あるいはオークションをやって、中国人客から人民元を振り込んでもらう振込先口座として使える。

一方、面倒くさいことといえば、ま、いろいろあります。

・銀行のウェブサイトが、普通、中国語と英語しかない。
・テレフォンバンキングで問い合わせても、通常、中国語と英語の対応しかない（しかも、香港より英語が明らかに下手）。
・香港HSBCと同様、一時パスワード生成器などが送られてきますが、その説明書きは中国語のみ。

結構面倒ですね･･･それでも、今後、グローバルに富を殖やす上で、中国という国は避けて通れませんから、今のうち、慣れておくのが得策と思います。
中国語ができるようになれば、ものすごく、ビジネスの幅も広がりますしね。

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

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昨日は、福岡市で仕入れた一棟物件の決済日でした。決済が無事済んで、さあ、これからが勝負です。

福岡という厳しい市場で、今後長年にわたる戦い(賃貸経営)が待っています。もちろん、戦いですから、積極的に勝ちにいきます。私が何を考え、どんな行動をしているのか、今回ご紹介しますね。

ところで、｢アジア太平洋大家の会｣会長として、アウトバウンド(日本人投資家への海外物件への投資)を推奨している私が、なぜ福岡で、しかも新築を買ったのか？

ま、時系列でいえば、｢アジア太平洋大家の会｣を立ち上げたのが今年２月で、福岡物件の企画は、それ以前(昨年１１月頃)からやってた話ではありますが･･･

それでも、賃貸経営マーケットとしてみた場合、日本の地方都市、特に福岡や札幌の市場の厳しさは、全国的によく知られた話ですので、｢Manachanともあろう者が、なぜいま、福岡で買うんですか？｣みたいな質問を、いろんな人から受けてきました。

質問を受ける以前に、私自身、福岡で買うべきかどうか、最後の最後まで悩みました。

勝算は、それなりにあります。私は、福岡での不動産投資経験者ですし、かつて住んでいたので土地勘もある。それに私は、山梨県甲府市、北海道千歳市、愛知県一宮市といった、賃貸経営環境が厳しいエリアに物件を持ち、全て満室にしています。それらの地域に比べて、福岡の環境がさらに厳しいとは思わない。

ですが同時に、私は世界中の不動産を、投資対象としてみています。マニラ、クアラルンプール、シドニー、ロンドン、オークランド･･･ほとんど空室リスクがなく、家賃が年々上昇し、かつ資産価値も上昇している都市を、たくさん知っています。

それらと比べて、福岡はどうなのか？お金の使い方として、べストの選択なのかどうか･･･自分のなかで、なかなか答えが出ませんでした。

投資対象の選択は、どの位のタイムスパンで、投下資本をいつ回収するか･･･といったプランにもよりますが、短期、中期、長期･･･いずれの視点で見ても、いま福岡で投資することが、世界的な視野でみてベストの選択だと、自信を持って言うことはできません。

しかし、自分個人の幸せや満足、つまり、｢経営者としての夢を追いかける｣ことに関していえば、福岡での投資ほど、良い選択は思い浮かびませんでした。

私は、大好きな福岡の街で、夢を追いたかったのです。

経済低迷の日本にあって、一番アジアに近く、成長余力のある九州の中心都市・福岡で、これまで誰もやったことのない先進的な経営をして、成功したいのです。

ちょうど、日経ビジネスで｢九州の潜在力｣という特集をやっていたので、皆さんもご存じかと思いますが(リンク)、

アジア近隣諸国との地理的な近さという、日本の他地域が、永遠に真似できない｢地の利｣を活かして、九州各地で、ユニークな産業創出の試みが行われています。

｢独自の車両戦略で異彩を放つJR九州｣
｢韓国等からの観光客を集める観光地、ゴルフ場｣
｢アジアからの部品供給を増やして、国内でも小型車を生産できるサプライチェーンを構築しようとする日産｣
｢世界最大級の太陽電池工場を宮崎に建設した昭和シェル｣
｢ノウハウを共有して大きくなった通販業界｣
｢地域の資金を地域の会社に投資するドーガン｣
｢公害を克服し、環境技術で先進的な取り組みが進む北九州市｣　等々･･･

こうした努力により、九州経済をアジアの発展と一体化させて、どこまで飛躍させられるかは、まだ未知数ですが、震災後、日本のおかれた客観的状況を考えると、九州がアジアのなかで成功しない限り、日本の復活なんてあり得ないと思うのです。

私は、九州・福岡を、｢日本の一地方都市｣とは思っていません。すでに、中国・韓国・台湾と深く結びついた、名実ともに｢アジアの国際都市｣です。歴史的にも、ずっとそうでした。

私は｢東京から｣だけじゃなくて、｢玄界灘・東シナ海の向こうから｣九州や福岡をみる視座を持っています。韓国の人々が、福岡(博多)をどれだけ好きか？中国の上海や杭州の人々の間で、福岡(博多)がいかに知られているか、実体験から、よく知っています。

それに私は、中国語を活かした、中国人の客付けノウハウも持っています。いま福岡で留学・就労している中国人も、上海や杭州、福建省などで、福岡に行きたがっている人も、多数、知っています。

福岡で、賃貸住宅は死ぬほど余っていますが、反面、この街に住むアジア系外国人が満足に入居できない状況もあります。彼らを客付けするノウハウを持ち、日本での生活を中国語でサポートできる人は、福岡では非常に少ない。まさにブルーオーシャン。

｢私にしかできないユニークな賃貸経営｣をして、福岡で堂々と成功したいのです。

私が福岡で潜在客として狙うのは、日本人はもちろんですが、アジア系外国人を入居させるのであれば、ハイエンドな人々･･･教育程度が高く、資産背景もあり、ちゃんとした仕事について収入のある人々を狙うつもりです。

ハイエンドじゃない人を狙っても、家賃の安いエリアで、値下げ競争で消耗するだけで、面白くない。日本人も、ハイエンドなアジア系外国人も、誰もが住みたいと思う立地を選ばなければ意味がないと考えます。

私の福岡での土地選びの基準は、｢ボンラパス｣、｢ラ・パレット｣といった、高級スーパーマーケットがある街かどうか･･･その一言に尽きます。

特に｢ボンラパス｣のある街は、おしゃれな雑貨屋なども多く、高級感、セレブ感を醸し出しています(福岡なので、東京のセレブタウンよりは、ずっとのんびりした感じですけどね･･･)

私が今回選んだ｢高宮｣という街は、駅前に｢ボンラパス｣があり、街並みも、住宅街のたたずまいも、とても美しく整っています。西鉄高宮駅から西側、｢高宮｣という地名はブランド化した高級住宅街ですし、東側の｢大楠｣、｢玉川町｣でも、住宅街の
環境は東京の山の手(世田谷や目黒)と何ら変わりません。

西鉄高宮の駅

駅と直結した｢ボンラパス｣は高宮のみ！

自分が住みたい位、素敵な土地です。正直、むちゃくちゃ住みたい･･･東京の世田谷・目黒ほど、肩肘張らなくて暮らせるし、天神・博多まで自転車で行けるし、東京と違って、きれいな海や山がすぐ近くにあるし、国際空港も、国際フェリーの就航する港にもすぐ行けるのです。

私が福岡で、いま取り組んでいるのは、｢カーシェアリング会社｣との提携です。高宮という街は、福岡のなかでは、家賃や駐車料金が高めなエリアなので、家賃払って、さらに車も持てる人となると、やはり限られてしまう。

日常生活では、西鉄電車と自転車があれば、クルマなしでも十分便利なのですが、福岡には郊外にも、ショッピングセンターやレジャースポットがたくさんあるし、阿蘇・九重の山や温泉、呼子港のイカ料理･･･クルマなしでは行けない観光地も近隣に多い。

そこで、車を必要な時だけ使える｢カーシェアリング｣サービスを、私の仕込んだ物件の近隣に設置できないか、今年の１月頃からずっと取り組んでいます。関東ではかなり一般的になった、｢カーシェアリング｣ですが、九州での事業展開は遅れており、時間がかかっていますが、これが実現できれば、入居者にとって、さらに魅力が高まると思います。

将来的には、福岡市内の中国語・英語・韓国語の学校とも提携して、｢Manachan物件なら、高宮に住めるだけでなく、キャリアアップにもつながる｣ようなサービスを提供していきたいと思います。

そして、今後長いお付き合いになる、管理会社(三和エステート)の方々は密に連絡を取り、収益のあがる先進賃貸経営を目指して、パートナーとして共に学び、高めあえるWin-Winの関係を築いていきたいと思います。

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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福岡から、東京の自宅に帰ってきました。

金曜日の仕事終わってから、飛行機飛び乗って、１泊２日の強行軍。自宅に着いたのが夜１２時前後だったので、さすがに身体きついな。今日はゆっくり寝よう。

ところで、私が今回福岡に行った目的は、福岡市の高宮というところに、土地から仕込んで新築した一棟アパートの引き渡し手続きでした。ついでに、福岡現地の不動産投資家仲間とも会って情報交換できたので、とても楽しい旅でした。

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ところで、私が今の日本で、しかも福岡で、借金してまで、なぜ一棟アパートを仕込むのか？不思議に思う方もいるかもしれません。

私だって、我ながら不思議な選択をしたものです。全世界を見渡した時、一般論としては、日本の新築アパートは｢買い｣ではないでしょう。日本の今後、どうなるか分かりませんが、少なくとも予見できる将来、不動産の経営環境はさらに厳しくなると予想されます。若年人口減少、空室率増加、賃料低下、増税･･･残念な話ですが、あまり明るくない未来が、すでに見えています。

しかも日本の主要都市のなかで、空室率が高く、家賃下落が深刻といわれる福岡･･･私も、かつて福岡の区分物件に投資し、マーケットの厳しさは身にしみているので、今回は、慎重に慎重を期しました。

私が今回、新築に手を出したのは、まず、｢物件ポートフォリオの若返り｣を図りたかったことがあります。いま日本各地に持っている、５つの区分マンションの平均築年数が２３年ですから、今回、６戸の新築マンションを仕込むことにより、平均１０年強に下げることができ、バランスが取れます。

また、｢最近買ったフィリピン物件の月々の支払い｣に、充てるだけのキャッシュフローを稼いでくれる物件が欲しかったという事情もあります。

ですが、福岡の厳しいマーケットのこと。借金のリスクを負ってまで、この街で新築を買える条件としては、｢今回１０～２０年間、勝ち続ける物件である｣ことが絶対に必要です。具体的には、

１）立地に、圧倒的な優位性があること
２）物件や間取りで、他の物件と差別化が図れること
３）１０年後に、ローン残債が土地値以下に下がり、物件売却、最悪でも土地売却による出口が取れること。

こうした厳しい条件を全て満たす、数少ない選択肢が、今回買った、｢高宮駅、徒歩２分｣の立地と、｢床下収納＆ロフト付き、3層構造アパート｣でした。

今日、物件の内覧に行ったのですが･･･この高宮という街が、想像以上に素晴らしくて驚きました。本当に、自分が住みたい位です。

私は今から１０年前、高宮のすぐ隣の平尾という、人気の住宅街に住んでいました。

平尾は、ものすごく住みやすかったですよ。福岡の中心・天神まで西鉄電車で２駅。自転車でも行ける距離。駅の近くに、サニー、アントレー・ド・ポムといったスーパーも充実。都心近くにも関わらず、緑が多く閑静な環境で、教育機関のレベルも高い地域。おおよそ、福岡に暮らす誰もが住みたい街です。

だから、物件を仕入れるなら、平尾みたいな街が良いと思って、目をつけたのが、隣駅の高宮でした。ここも、平尾に負けず劣らず、環境が良く、住宅地や小中学校のグレードも高い。かつ、平尾ほど土地値が高くないので(福岡市内の平均よりはずっと高いけど･･･)、土地から仕込んでも、それなりに収益が出そうなので、決心しました。

そんな高宮の魅力を、写真でお伝えしますね。

１）こじんまりとした、高宮の駅

２）駅前の街路樹、初夏の緑がまぶしい

３）福岡で｢ボンラパス｣(高級スーパー)がある街は、なんとなくハイソっぽい

４）福岡で一番美味しいと評判の珈琲店はじめ、カフェバーの類が多い

５）物件のすぐ前が、公園。ファミリーには良い環境ですね

６）物件から見る、借景。駅歩２分なのにこんなに緑が多い！

おはようございます。
グローバル不動産投資家Manachanです。

一応、｢グローバル不動産投資家｣と称してはいますが、日本国内での物件取得も並行して進めており、
明日は、福岡市で仕入れた新築一棟物件の引き渡しです。

これにより、私の保有資産価値の割合は、｢日本｣：｢海外｣(豪州＆フィリピン)＝６０：４０程度になりました。
それでも一応、｢日本がコケたら？｣、｢投資先の海外の国がコケたら？｣といったカントリーリスクに対するヘッジはできていると思います。

今後は、海外投資の比率を増やして、来年あたりは、｢日本｣：｢海外｣＝３５：６５程度に持っていきたい。
個人的には、｢日本｣：｢アジア等新興国｣：｢英米系先進国｣＝１：１：１　くらいの割合が理想ですね。

今回は、ニュージーランド(以下、NZと略)ねたになります。

NZは、英語圏であり、生活水準が高く、ライフスタイルの面でも魅力が高く、日本を含む、アジア各国の人々にとって、人気の移住先の一つです。
あと、｢ラグビーの強い国｣としても世界的に有名です。以前からラグビーに目がなく、5歳の娘と｢トライ｣、｢タックル｣、｢ゴールキック｣ラグビーごっこして遊ぶ私としては、もうたまりませんね♪

但しNZの場合、すぐ隣に｢オーストラリア｣という、似たコンセプトで売り出している人気移住先国があります。
国の人口・経済規模が断然違うこともあり、どうしても、NZのイメージは地味になっていまう。

そこで、｢オーストラリアに負けじ｣と、NZでは数々の移住・投資奨励策をとっています。
不動産でいえば、永住権のない外国人の場合、オーストラリアで中古物件を買うことは難しいですが、NZではほぼ問題なく買えますし、
また、永住権の取得条件も、オーストラリアよりは概して緩い。

NZの永住ビザカテゴリのなかで、私が以前から注目していたのが、｢起業家カテゴリー｣(創業ビザとも言います)。
NZで会社を設立し、実際に事業を行うことが前提となりますが、
NZへの投資額3000万円強(※50万NZドル)で、短期間で永住権を取れる方式なので、若い世代の永住希望者に向いていると思っていました。

その3000万円強の投資額のなかで、これまで住宅用不動産は投資対象から除外されてたのですが、今回、OKとなりました。
さらに、銀行債券など金融商品も対象に広がっています。

NZの都市部で、普通に戸建住宅を買えば、簡単に3000万強は超えてしまいますので、
平たくいえば、｢NZで家を買って、会社設立して、永住権申請｣する道が開けたということです。
(注．NZで設立した会社で、現地の人を雇用すると、ビザ申請上、さらに有利になります。)

なお、このカテゴリでビザ申請したい場合は、移民コンサルタントを頼るより、実現化可能なビジネスプランを会計士に作成してもらい、弁護士を使う事。
それも、｢移民局のネットに入っている弁護士｣の活用ですがお勧めだそうです。
ビジネスプランは、私も何度も書いてきてますし(起業してますから･･･)、英語も含めて、相談に乗ることは可能ですよ。

もうひとつ、老後をNZでのんびり過ごしたい方には、｢退職者ビザ｣(テンポラリーリタイアメントビザ)カテゴリがあります。
要件は次の通りです。

１．６６歳以上の健康に問題ない人
２．最低２年間７５万ドルをNZに投資する
３．申請時の年収が６万ドル以上ある事
４．本人名義で５０万ドル以上の資産を持っている事

NZ永住権について、勉強したい方は、これが参考になります。

http://www.immigration.govt.nz　(公式サイト)
http://www.businessimmigrationnz.com　(結構読みやすい！！)

最近のビザ要件緩和の、関連記事はこちらです。
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10723910

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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４月２７日に、中国語ブログで発表した、｢震災後の日本を訪ねよう｣（原題：不到日本非好?）というエッセイが、中国語圏の読者の間でとても好評なので、この際、日本語に｢逆翻訳｣して発表しますね。

中国語版原文はこちら⇒
大陸簡体字バージョン　　　　　
台湾・香港繁体字バージョン

英語版も発表しました！
Don’t miss out prime time to visit post-quake Japan.

｢震災後の日本を訪ねよう｣

ここ東京では、３月１１日の大震災以降、中国人旅行客の姿をほとんど見かけなくなりました。以前の東京であれば、秋葉原電子街、銀座、新宿、渋谷、六本木など、中国人旅行客に大人気のエリアがいくつもあり、そこに行けば、いつも中国語を耳にしたものですが、このような情景はすでに過去のものとなりました。

現在、余震および福島原発事故による放射能の懸念のため、中国の多くの都市では日本への旅行を禁じていると聞きます(注．４月２９日に、中国政府が日本への渡航を｢自粛勧告｣から｢注意喚起｣に引き下げたので、今では旅行団が来日しているそうです)。この措置は、私に言わせれば、少し行きすぎのように思います。

なぜなら、東京の放射線量はすでに平常値に戻り、子供たちは普通に公園で遊び、野外活動にも参加しているからです。(一時、摂取制限措置の取られた)水道水を飲む人も、日本国内で生産された野菜を食べる人も増えてきました。それ以外に、通勤、通学、ショッピング、飲み食い、いずれも平常の姿に戻っています。東京の夜に関しては、節電のため普段より暗いですが、それ以外は、｢東京本来の姿に戻った｣と言って良いでしょう。

東京はすでに、放射線を気にする人が減り、子供たちが公園で遊んでいます

震災後の日本にも、春がやってきました

推測するに、読者の皆さんが見聞きする、日本に関するマスメディアの報道は、おそらく原発事故などのネガティブなものが多いことでしょう。ですが、私が東京で暮らす実感からすれば、いま起こっていることの多くはポジティブなものです。

東京の人々は、あれだけの巨大な地震と放射能の恐怖が同時に起こったにも関わらず、わずか一カ月後には平静を取り戻しました。その行動は非常に規律にあふれ、治安や公衆衛生に何らの悪影響を及ぼしていません。これは奇跡的であり、驚嘆すべきことだと思います。

いま東京の道路は、(地震による亀裂が)きれいに舗装しなおされ、通勤電車もほぼ100%の運行、商店に行けば買いたいものも全て手に入り、地震の影響など、ほとんど見ることができません。

もし皆さんが、日本行きのビザを手にできたならば、今こそが日本を旅する絶好の機会かもしれません。いま日本に行けば、中国人観光客の姿はほぼありませんから、静かな環境でショッピングを楽しみ、日本人の生活を深く体験できるのです。こんな機会は滅多にありませんよ。

もし皆さんが東京に来て、まず目にするのは、大地震のショックを克服した、打たれ強い日本人の姿です。彼らは、自らの生活を立て直したのみならず、仙台など被災地へのボランティアに繰り出しています。福島原発に近いエリアにもボランティアに行って、現地で困難な境遇にある人々を助けています。

「フクシマ５０勇士」のお話は、皆さんもご存じでしょう。彼らの多くは、地元福島の出身者で、愛する故郷を守るため、高度に放射能汚染された過酷な現場で、生命を顧みず、懸命に闘っています。彼らこそ、勇気あふれる｢男のなかの男｣です。

２０１１年４月と５月の日本は、外国人観光客がほぼ居ない時期だからこそ、自由旅行が満喫できます。或いは、これは一生に一度の、得難い経験かもしれません。今を逃したら、次のチャンスは永遠にやって来ないかもしれません。

今こそ、日本を訪れてみよう！

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。
早速ですが、まずは、海外不動産セミナーの紹介から、

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４月２３日（土）１３：３０～　MSJ社主催、　フィリピン不動産購入セミナー＠東京・六本木ヒルズ
私が講師をつとめます。今回はチャリティセミナーで、収益は日本の被災地復興と、フィリピン・ネグロス島のマングローブ植林に使われます
詳しくはこちら　⇒　http://www.s-msj.co.jp/seminar.html
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４月１６日（土）１４：００～　　ステージアキャピタル社主催、　海外不動産投資セミナー＠東京・大手町
トピックは未定ですが、マレーシア、英国、スペインの不動産投資をはじめ、
楽しくてためになる話が聞けると思います。
詳しくはこちら　⇒　http://www.stasiacapital.net/セミナー/合計5回開催-海外不動産投資セミナー/
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大地震から３週間近くが経ちました。皆さん、いかがお過ごしでしょうか？

私の暮らす東京では、相変わらず、不安たっぷりの、落ち着かない日々が続きます。一番気になる福島原発の事故も、たとえ破局は免れるにしても、長期にわたって放射性物質を出し続けそうで、食べ物や水の安全も脅かされています。

あと、暑い夏に向けて、電力不足も予想されています。もはや節電の心がけだけでは足りず、サマータイム導入、企業の勤務地・勤務時間の調整など、抜本的な対策が求められています。

とはいえ、私自身は、このまま東京に住み続けることがリスキーだとは、あまり感じていません。
つい最近も、海外の友人との間で、こんなやり取りがありました、

友人「東京は放射能で大変だって聞くけど、お前大丈夫か？」
私「全然大丈夫だよ。安心しなって。俺は殺しても死なない男だからさ。」
友人「まあ、そうだな。放射能まみれのもの食べても、お前とゴキブリは生き残るだろうな。」

ま、私は、身体が丈夫とはいっても、放射能に対する耐性を、他人以上に備えているわけじゃありません。でも、不安に駆られて、ガイガーカウンターとか買って、毎食チェックする人々よりも、自分の方が絶対、健康で長生きするはずと、根拠もなく信じています。

「汚染されたほうれん草を、一年間、食べ続けたら、１万人に１人は、ガンのリスクが高まる可能性がある」と言われても、私は全然怖くない。そんなリスクなど、交通事故で死ぬリスクに比べれば、微々たるものだと思うし、それ以前に、放射能を気にしすぎて精神を病むリスクの方が、ずっと大きいと思う。食べたいものをガンガン食べて、ガハハと笑って、日々、楽しく過ごした方が、絶対に健康で長生きできるはずと、私は根拠もなく思っています。

ところで、日々リスクと向き合う不動産投資家にとって、放射能よりも怖くて切実なのは、投資で損するリスク。巨大地震で、RC一棟物件の壁面にクラックが入り、水回りが壊れて、数百万単位の出費がかかった大家さんは多いでしょうし、地震保険に入っていなかったこと、特約事項を十分理解していなかったことを、悔やんだ大家さんもきっと多いはずです。

地震という、ドラスティックな出来事でなくても、賃料や入居率の低下により、収益率がじわじわ下がるリスクもありますね。RCをフルローンで買った後、２～３年目くらいで退去が続出、賃料を下げて募集してもなかなか埋まらない･･･という状況は、かなり怖い。その怖さに比べたら、首都圏の環境放射能レベルなんて、実は恐るるに足りないと、感じている大家さんも多いでしょう。

私は、山梨県に区分ワンルームを一つ持っているのですが、先日、そこの管理総会に行ってきました。
修羅場でした･･･大家から怒号が飛び交い、壇上にいる管理会社の社員も、終始、苦虫を噛み潰した顔でした。

話の経緯はこうです。このマンションは築２０年ほどで、当初は、賃貸専門の大手業者による「サブリース」（家賃保障）が中心だったので、オーナーによる管理組合は結成されませんでした。ところが、日本の景気が悪くなり、賃料低下や空室に悩むようになると、業者もサブリースを維持できなくなって、オーナーに解約を依頼してきました。今では、サブリースをやっている部屋など、一つも残っていません。

ところが、サブリースが消滅した時点で、オーナーによる管理組合は結成されず、相変わらず、賃貸業者が管理総会を仕切る構図は変わりませんでした。さらに悪いことに、その賃貸業者は、配下の管理会社を、総会へ出席させて、自分たちは一人も出てこない･･･それが何年も続きました（全然儲かりませんもんね）。一方で、オーナーたちは賃料低下と空室に悩み、経営の合理化と管理費値下げを、切に希望していましたが、管理費は一向に下がらない。総会を牛耳る、賃貸業者に対する不満が、徐々に高まっていきます。

かくして、今回の臨時総会。例の賃貸業者は、二つの議案を出してきました。

第一号議案「管理組合を法人化して、理事に賃貸業者の社員を任命する。」
第二号議案「法人化した管理組合が、物件隣接の空き地を買う。仲介は、例の賃貸業者が行う」

これを読んで、一部のオーナーたちは、烈火のごとく怒りました。

「結局、管理組合を私物化して、てめえの仲介手数料稼ぎしたいだけじゃないか？」
「あいつら、俺たちをいつまで食い物にすれば気が済むんだ！」
「こんなひどい議案は、初めて見た。裁判起こすしかない！」

かくして、２時間の管理総会は、怒号うずまく修羅場と化し、出席した管理会社の２人は、サンドバッグのように叩かれました。しかし、本当に怒りの矛先を向けるべき、賃貸業者は欠席しているので、フラストレーションはさらに溜まります。２つの議案は、結局、否決されました。しかし、話はさらに続きます。結局、

「オーナーによる、管理組合をつくるしかない」
「必要な賛同を集めて、臨時総会を開いて、賃貸業者を引きずり下ろす」

という話になりました。いま、オーナー名簿を作っている最中です。さて、どうなるか？乞うご期待。

昔、景気が良かった頃は、業者とオーナーとで、美しいWin-Winの関係ができたのですが、今はどちらも損するLose-Loseの時代だから、損の押し付け合いになっちゃいますよね。

賃貸業者だって、今のご時勢、食っていくのに必死でしょうから、管理組合を法人化して、売買手がけて、手数料の一つも稼ぎたいでしょうね。でも、今回のやり方はあまりに露骨で、スマートじゃないと思いますよ。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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3月11日、午後2時46分。誰もが、一生忘れられない出来事。巨大地震、津波、原発事故･･･世界でも稀にみる規模の複合的大災害。この日を境に、日本の歴史がまるで変わってしまいました。

ITの視点からみると、この大災害の後に、日本で起こった出来事は、マスメディアの衰退と、個人による情報発信の隆盛を、まさに象徴するものでした。震災の時、特に活躍したのは、日本人の5人に1人が使うといわれる「つぶやきツール」Twitter（ツィッター）でした。

●一番頼りになるのは「Twitter」

震災の日、東北や関東に居た人は、ほぼ例外なく、長時間にわたって携帯電話がつながらない、という経験をしたことでしょう。

固定網は、携帯網より多少マシだったかもしれませんが、いま振り返ってみると、災害に強かったのは、やはりインターネットでした。それもそのはず、インターネットは、戦争から生まれた技術で、情報を共有しあう基地の何処かが攻撃を受けたとき、他の基地が困らないように情報通信のネットワーク化を図ったのがはじまり。電話網と違って、最初から、災害に対応できるようにつくられているのです。

ですので、震災の日、たとえ携帯電話がつながらなくても、iPhoneを持っていれば、インターネットにつなげてリアルタイムに情報を仕入れられましたし、固定電話がつながらなくても、Skype(インターネット電話)で通話できる･･･ITの発達のおかげで、私は家族・親類との連絡には、全く困らずに済みました。

震災後、特に津波に襲われた地域では、夥しい頻度で安否確認や、被害状況の確認が行われましたが、ここでもTwitterが大活躍。Twitterは、とにかく打たれ強い。画像データも扱わず、1回の投稿で140文字しか扱わない仕組みなので、たとえ何万人が同時に、何十万人と情報共有しても、サーバーダウンも滅多に起こさない。

日本では、今年1月時点でTwitterの月間利用数が2000万人を超えました。日本人の｢つぶやき｣は全世界の18%を占め、米国に次いで第2位。大震災前に、日本人がすでにTwitterを使いこなしていたことは、不幸中の幸いだったかも。

しかもTwitterには、「ハッシュタグ」(Hash Tag)という便利な機能があって、震災後の情報共有に大変役立ちます。例えば、特定の地域(例．福島県いわき市)の状況を知りたい時は、｢#iwaki｣で検索すれば、誰かがいわき市について書きこんだ、全てのつぶやきが、瞬時に表示されます。つぶやく側も、いわき市に関する情報をTwitterに書きこむ時、末尾に｢#iwaki｣と書けば、後で誰かが検索してくれる･･･という仕組み。

今や、原発事故に関する政府や東電の答弁など、誰も信じないご時世。逆にTwitterなど、個人が発する情報ツールに、有用な情報が溢れています。その反面、流言飛語も多いわけですけど･･･

皆さんおはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

言葉にならないほど、大きな惨禍を残した大震災と、原発事故。余りのショックの大きさに茫然自失する世の中にあって、
私たち表現者としては、「いつ、不動産の話すればいいのか？」、判断の難しいところでもあります。
西日本はともかく、ここ東京では、不動産セミナーなども、大っぴらに開ける状況では、まだありませんし、世の中が落ち着くまで、冬眠するしかないのかな？

･･･というのは表向きの話で、背後では、私は思い切り活動しています。
特に、物件探しについては、これまでにないスピードで、進めていますし、昨年興した会社の、創業融資の件も、猛スピードで取り組んでいます。
世の中が落ち着くのは、４月か、５月か、あるいはもっと後でしょうか？いずれにせよ、その時にスタートダッシュを切れるように、準備しているのです。

震災から１０日経ちましたが、東京では、震度３前後の余震が、毎日続く。場所によっては停電もあり、ガソリンも不足。
原発事故による放射能騒ぎで、東京の富裕層や、関西方面に実家のある人たちは、新幹線に乗って、西へ逃げていきました。
海外の企業は、東京事業所を大阪や海外に次々と移転、外国人は次々と逃げ、東京に住むフランス人などは震災前の半分以下になりました。
これだけみると、「東京、お先真っ暗」だと思ってしまいます。停電で街も暗いですしね。

しかし、北に目を向けてみれば、東京の人間なんかより、ずっと大変な思いをしておられる方が、大勢います。
東北、北関東を中心に、避難生活をしている方が、なんと４７万人もいるとか。仮設住宅を３万棟建てるそうですが、全然足りません。
この人たちの生活再建は、今後、どうなるのか？

私はいま、日本で住宅仕入れるなら、首都圏で決まりだと思っています。なぜなら、

・原発事故と、「東京は危ない」というイメージの先行から、首都圏～北関東で投げ売り物件が出つつある　

　⇒お値打ち物件を安くつかむチャンス到来ですかね～。

一方で、「震災復興需要」という、新たな要素も出てきており、その焦点も首都圏と思われます。

・東北地方を中心に、被災された方々が、主に首都圏に逃げてきている。
・今後、インフラが復旧し、世の中が落ち着くと、彼らの大部分は故郷に帰り、一部は首都圏に留まると思われる。
・北関東も被災地を多く抱えており、彼らの生活再建の舞台も、結局、北関東or首都圏になる。
・いずれにせよ首都圏では、大量の復興住宅需要が見込まれる。

　⇒彼らの需要にマッチする物件を仕込めれば、安定収益が期待できるかも。

東北人、北関東人の心情として、今後、仮に故郷に戻れなくても、首都圏より西には行きたがらないはず。多くは、首都圏に定着するでしょう。
いくら被害が少ないといっても、彼らにとって西日本は、故郷から遠いし、文化も言葉も違うし、心理的な距離が遠いのです。

特に、首都圏北部(埼玉県や千葉県東葛地区)が狙い目かと思います。なぜなら、被災地の人々にとって、故郷と東京都心を結ぶルート上にあるからです。
たとえば、私の出身地である柏市は、首都圏北部にあり、同じ常磐沿線の、茨城県や、福島県浜通り出身の人々が好んで定着する都市です。
柏からは、東京に出勤できるうえ、故郷に帰るにも、東京都心を通らず、常磐高速道ですぐ行けるから、人気が高いのです。
また柏自体が、都会と田舎の要素を、両方兼ね備えた都市で、｢田舎は嫌だけど、大都会が怖い｣人々に、ぴったりマッチするので、満足度も概して高い。

｢地方出身者は、東京都心と故郷のルート上にある、郊外中核都市に好んで住む｣、これは鉄則だと思います。

復興需要のボリュームゾーンとしては、やっぱり埼玉県ですかね。被災地も、東北新幹線や東北道沿線の割合が高いですから。沿線にある大宮・浦和など中核都市の、地政学的価値は非常に高いと思います。
あと、首都圏北部は、南部よりも、不動産価格がお値打ちなので、仕入れやすいのもメリットですね。

最後の一言、この文章を読んで、｢Manachanは、被災者を食い物にして、儲けようとしている｣なんて、言わないでね。今どきの日本で、そんなケチな料簡持たんでくださいな。

商売は、相手を満足させてナンボ。首都圏で生活再建を目指す人々が、心から気に行ってくれる住居やサービスを提供できて、それで初めて家賃収入が成り立ちます。
その家賃収入の期待から、オーナーは管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等を自腹で払い、その一部は国庫に入り、被災者支援の原資となります。

被災者のために、良い場所で安心できる住まいを提供する。また、経済活動を通じて内需を創りだし、国庫を潤す。結果的に、世の中のためになる事業だと思います。
慈善は素晴らしいし、それに対して、私も支援を惜しまないけれど、経済活動の第一線で生きる者としては、やはりビジネスベースで、ちゃんと回る仕組み・事業を考えたい。それが自分の責務だと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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皆様、こんにちは。グローバル不動産投資家Manachanこと、鈴木学です。

東北関東大震災の発生から、１週間が経ちました。
日本史上、例をみない巨大地震と、それがもたらした、広範囲にわたる甚大な被害。
３月１１日を境に、暮らしが一変してしまった方も少なくないでしょう。
被災された方には、心より、お見舞いを申し曲げます。

地震当日、私は東京・品川区の職場にいました。
大きな横揺れが、２～３分くらい続いたでしょうか、その時間が永遠に感じました。
揺れが収まった後、オフィス内はめちゃめちゃ。書類は無残に飛び散り、天井の一部が崩れ落ちました。
余震が収まらないなか、男性社員同士で力を合わせて、傾いたキャビネットを倒したり、天井を修復したりして安全を確保し、
一段落した後も、公共交通機関がマヒしているので、寒風のなか、レインボーブリッジを歩いて渡り、２時間半かけて家に帰りました。
同僚のなかには、７時間以上歩いて、千葉県の自宅まで帰った者もいました。

その後の東京は、いきなり電力不足、ガソリン不足、品不足の暮らしに･･･。
通勤電車も大幅カットされ、朝、何時に出勤できるか分からないし、会社がひけても、ちゃんと家まで帰れるか分からない。
トイレットペーパーやミネラルウォーターを買うのさえ苦労する。
そして、福島原発事故の恐怖が、追い打ちをかける。

放射能ショックは、日本在住の外国人コミュニティを、パニック状態に陥れました。
外資系企業は、続々と日本から撤退するか、本社機能を関西に移す。
世界各国の大使館は、首都圏に住む同国人に、矢継ぎ早に避難勧告を出す。
私は国際結婚しているので、オーストラリアや香港にいる、妻の家族・親類から、｢帰れ帰れ！｣圧力も物凄く、
私は｢空気を読んで｣、妻と二人の子供たちを、急遽、オーストラリアの実家に帰らせました。

私はいま、東京・江東区の自宅で、一人暮らし。
江東区といえば、臨海地区の液状化被害もありましたが、我が家のある東陽町では、液状化も殆ど起こらず、
電気・ガス・水道の供給も、今のところ問題なし。不便は多々ありますが、日々、普通に暮らせることに、心から感謝しています。
スーパーは品薄ですが、外食店は普段通り営業し、客もそこそこ入っています。
ここから海へ向かって、わずか3km離れただけで、車が砂に埋まったり、電柱が傾いたり、道路が波打ったりしているので、
自然災害による明暗は、本当に紙一重だと痛感しました。

私の職場には、韓国人の部下がいます。
彼も私と同様、家族を韓国に帰して、東京で一人暮らしする予定です。
気の毒なことに、彼の住む浦安のマンションは、液状化で被災し、水もガスも出ない、電気もついたりつかなかったり、
エレベーターも動かず、高層階への徒歩移動を強いられています。

原発ショックと、韓国大使館からの避難勧告のなか、彼自身も動揺しています。もちろん、韓国に避難したいでしょうが、
私は部署長なので、彼をなだめ、東京に残らせるのに必死です。
とりあえず、我が家では電気も水もガスもあるので、彼に住居を提供し、希望すれば、自宅勤務もさせてあげようと思います。
我が家に居れば、給水車に並んで水もらいに行く必要もありませんから･･･。

私一人にできることは、わずかですが、現場でのささやかな努力の積み重ねが、日本再建につながるのだと思います。
もちろん、東京より甚大な被害を受けた、東北・北関東の人々への支援も、忘れないようにしたい。
そして、いつか日本中が、つつがない生活を取り戻し、家族とともに、心から笑える日を取り戻したい。
その日が来るまで、日々、やれることを頑張るだけです。

最後に、日本から緊急避難した、大勢の外国人ですが、
今回の震災で、日本人をこれまで以上に、尊敬するようになったと思います。

あれだけの大災害でも、秩序だった行動を取り、被災した人々を思いやる、日本人の素晴らしいマナーと優しさ、礼儀正しさ。
外国では当たり前に起こる、治安悪化や暴動も、日本ではほとんど起こらない。
そして、余震おさまらないなかで、信じ難いスピードでインフラを修復し、被災地に救援物資をきめ細かく届ける。
極めつけは、決死の覚悟で、福島原発の放水作業に赴く自衛隊員･･･

私のFacebookに、大勢の外国人の友人が登録していますが、英語や中国語で、絶賛の嵐が巻き起こっています。
「日本は、必ず復活するだろう」、｢日本の奇跡を、もう一度見せてくれるだろう｣

彼らは、事態が落ち着いたら、きっと日本に帰ってくる。そして、これまで以上に、多くのビジネスを日本に持ち込んでくれでしょう。
まず、私たち自身がしっかりして、やるべきことをきちんとやり、全世界に、日本人と日本社会の力を見せつけましょう。
災い転じて福と為す･･･悲劇をばねにして、優しさと思いやりに溢れた、新しい日本をつくりましょう。
私も、42年間生きてきて、今こそが、これまで蓄積してきた知識や経験、胆力、優しさを発揮する正念場だと思っています。

Japan will rise again.　日本は必ず復活する。

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最後に、セミナーの案内をいたします。
３月２７日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催する予定でしたが、
事情が事情ですので、４月上旬～中旬に、延期することになりました。
確定次第、お知らせいたします。
http://s-msj.co.jp/seminar.html

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、｢積極的に投資｣派もいれば、｢投資しちゃだめ｣派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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皆さんこんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。

一昨日書いたメルマガ、｢ロンドン不動産、欲しい～！｣は、大変多くの反響をいただき、私自身も、驚いています。
もちろん、賛否両論ありますが、来年のオリンピックを控え、世界中が注目する都市・ロンドンの不動産に対する関心は、実に大きなものがありますね。

２年ほど前は、｢香港と並んで、世界一住宅価格が高い都市｣と言われたロンドンですが、現在は経済低迷やポンド安のため、以前と比べれば、こなれた価格帯になってきました。
｢あのロンドンの不動産が、自分たちの手の届く範囲内になってきた｣、この意味は、決して小さくないと思います。
何といっても、世界を動かす都市・ロンドンです。今は景気悪いですが、｢腐っても鯛｣、七つの海を支配した大英帝国の首都、英語圏の総本山、そして、東京とは比較にならない程、グローバル企業の本社が軒を並べる都市なのです。

日本人投資家にとって、今は幸いにして、円高、ポンド安、米ドルですから、ロンドンやニューヨークといった世界都市の不動産にも、頑張れば手が届く人もいるかもしれません。
この円高が、いつまで続くか分かりません。このチャンスを逃すと、ロンドンやニューヨークの物件は、永遠に手の届かない、高値の花になってしまうかもしれません。
少なくとも、このチャンス、私は大事にしていきたいと思います。

読者から、とても良い質問を受けたので、メルマガで紹介しますね。

【質問】
私自身は、今後安定的な成長が見込めるアジアではなく、敢えて成熟国であるイギリスへの投資という部分がピンと来ない面もあります。なぜイギリスなのか？

【Manachan回答】
私は、世界規模の不動産投資ポートフォリオから、投資判断をしています。
現時点で、日本で１棟１１戸、フィリピンで２戸、オーストラリアで２戸所有しており、｢成熟国｣と｢アジア新興国｣のいずれも物件を持っています。

キャッシュフローを考えれば、日本の物件が一番美味しいのですが、昨今は日本のカントリーリスクも増大しているので、
バランスを取るために、｢アジア新興国｣と｢アングロ・サクソンの成熟国｣に分けて、投資をすすめています。

｢アジア新興国｣の物件は、確かに成長期待も大きいのですが、リスクも大いにあると感じています。
その際たるものが、｢インフレ耐性｣の問題。昨今、全世界的に、食糧やエネルギーの価格が高騰しており、貧困国や新興国の庶民の懐を直撃しています。
一方、先進国は所得が高く、エンゲル係数も低いので、彼らに比べれば、あまり懐が痛んでいない状況と思います。

これ以上、食糧やエネルギーの価格が高騰した場合、たとえば貧富の差の激しい新興国では、金持ちや中間層は良くても、庶民の暮らしが立ち行かなくなり、中近東で起こったような、政治の不安定化につながる可能性もあると思います。
私が最近物件を買っているフィリピンとか、中国・インドなども、インフレ耐性が比較的弱い社会だと感じており、その点はリスクだと認識しています。

要は、いま一番勢いがあるアジア新興国といえども、今後、一直線で順調に経済発展するとはいえない面がある。
だから、リスクヘッジの意味で、アングロサクソン系の成熟国の物件も買っているのです。
成熟国もリスクありますが、新興国の抱えるリスクとは、まるで違う性質のものなので、おそらく同時には起こらないと思うのです。

では、なぜアングロサクソン系なのか・・・というと、まずもって英語がベースなので、私でも契約条項を直接読んで理解できるのと、
取引慣行や住宅融資システムも数百年の歴史を経て、成熟しており、透明性・信頼性が高いからです。
あとオーナーの権利が非常に強く守られているので、安心感もあります。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

あと、別の読者の方から、｢(私がメルマガで紹介した)Caspian Wharfのあるロンドン東部は、開発中とはいえ微妙な地域なので、不動産価値が上がるのか、よく見極めた方が良い｣というアドバイスもいただきました。

折しも、「突撃！ロンドンに家を買う」(井形慶子著)という本を買って読みましたが、

確かにロンドンという都市は、階級社会でもあり、エリアによる貧富の差が激しく、｢絶対に買ってはいけない｣エリアや物件も多数あるようなので、地域特性はよく見極めなければなりません。
｢高級・安心なエリア｣から一歩外れると、すぐ｢やばいエリア｣になったり、また同じエリアでも、｢お宝物件｣と｢やばい物件｣が共存していたりするらしいです。
その点、日本の感覚と著しく違うかもしれません。

ただ、私は以前、豪州シドニーで家探しを散々やったので、その経験を、ロンドンの地域分析に活かせる面も大きいと思っています。
何だかんだ言っても、同じ英語圏で、よく似た文化ですので･･･もっとも、歴史が浅い分、シドニーはロンドンよりずっと平等でフラットでしょうけどね。

いずれにせよ、大きな買い物なので、もちろん、調査に調査を重ねてから決断するのは、言うまでもありません。
最近は、外国といえども、ネットでかなりのことが分かります。良い時代になったものです。

最後に、セミナーの案内をいたします。
３月２７日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催します。私も講師をつとめさせていただきます。

私がお話しする内容は、前回、２月１７日のセミナーと基本的には同じですが、ファイナンス面で多少のアップデートをする予定です。
それよりも、｢フィリピンよりiCube社代表であり公認会計士でもある坂本直弥氏を迎え、現地の政治経済の情報を交えての講演を行う｣点が新しい。

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、｢積極的に投資｣派もいれば、｢投資しちゃだめ｣派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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