Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

名古屋って、地味にすごい街だと思います。

工業力は、ダントツ日本一。
プロ野球、Jリーグ、フィギュアスケート･･･スポーツも日本一流。
そして、不動産投資でも、おそるべき実力を秘めた街といえましょう。

私は東京在住なのに、なぜか、名古屋で小さな区分マンションを何戸か持っているのですが、今のところ、この街の不動産で、嫌な思いをしたことが一度もありません。

・２０１０年１月から、今までの３年余り、常時２～３戸体制で運用して、空室になった期間が、１ヶ月しかない。空室率１％台！

・キャピタルゲイン、インカムゲイン･･･どれをとっても、私の保有物件のなかで、日本最高のパフォーマンスを上げているのが名古屋！

今日も面白いことがありました。

私の友人で、台湾人の女性不動産投資家が、名古屋限定で、区分マンション投資するために、今年５月に来日します。

日本の不動産事情を、とてもよく研究しておられる方で、「いま日本で、空室率が比較的低いのは名古屋。しかも東京ほど仕入れ単価が高くない。私は絶対ナゴヤで買うわっ！」

彼女と話している間に、私が名古屋に、２戸残している区分マンションの話になりました。

自分が仕入れた価格より、２割ほど多目の値段を言って、収支シミュレーションして、満室時のNet利回りが１０％ちょっとになる話をしたら、ものすごく買いたそうでした。

彼女がもし、私の言い値で買ってくれたら、再びキャピタルゲインだぜ。２戸連続、値上がり

これまで、家賃も結構稼いでるから、仮に仕入れ値で売れても私は満足なんだけどね･･･。

おそるべし、名古屋の力。

替え歌で、このブログ日記をしめましょう。

　名古屋はええよ、やっとかめ　（不動産編）♪

～♪　東京は　まあ　あかん
高すぎる　とろくさい　融資が流行っとる

ゴー！ゴー！なごや 不動産最強都市　名古屋
待ってりゃあよ 見てりゃあよ 天下を取るでよ！　～

世界中の不動産を見てい世界中の不動産を見ていると、意外なところに、「お値打ちな国」があるのに気付いたりします。

私が昨年後半から、注目している国といえば、

アメリカ合衆国

米国はもちろん、世界に冠たる先進国、腐っても超大国、わーるど・すーぱーぱわー!
不動産が安いというイメージは、余りないかもしれません。でも、

まじで安いんですっ♪

円高・ドル安の影響で、いま、米国各都市で売り出されている不動産価格を、円換算すると、「えっ、まじ？？」意外なほど安く感じるものですし、

日本以外の国からみても、そう感じるみたいです。こないだも、シンガポール人の友人が、

シンガポールの家１軒売れば、アメリカで家５軒買えるよ

と言ってたほどです。

なぜ、米国不動産がいま、割安なのかというと、もちろん、為替の関係もありますが、それ以上に、

・サブプライム＆リーマンショック以降、米国金融機関の不動産融資が厳しくなった。
・融資組めない人が多いエリアの住宅価格が暴落した
・競売・差し押さえ(Foreclosure)も多く出た

という事情が、大きく影響しているのではないかと思います。特に、不動産融資が期待できない場合は、実質キャッシュ買いに限られますから、年収を数倍するような不動産価格は、極めて形成されにくい。

とはいえ、皆さん住宅買わないとしても、借りて住まなくちゃなりませんから（米国は、日本と違って、人口増えてる国です･･･）、

米国で激安物件仕入れて、賃貸に出せば、数年で投資額回収できる･･･というシナリオも描けます。しかも、お家賃いただく貨幣は、世界の基軸通貨US Dollars！

そして、今のタイミングで米国で資産持つのって、悪くないと思いますよ。米国の経済、まだまだ不安定とはいえ、欧州・日本に比べれば、勢いあるようだし、中国も変調しかけてる今、｢やっぱり、米国に世界経済を引っ張ってもらう｣みたいなモードになってるし、

以前、ブログで書きましたけど、米ドルの先行きも、ここ当面は底固いと思いますし、

米国経済が、リーマンショック前の状態に戻るかどうか分かりませんが、少なくとも経済が復調してくれば、不動産融資姿勢も緩くなってくる。それが、不動産価格を底上げすることも、期待できると思います。

じゃ、米国の不動産って、どれだけ安いの？

zillow.comサイトで検索してみます。まずは、私が以前住んでいた、”Research Triangle Park, North Carolina”を見てみます。

これだと分かりにくいので、もう少し拡大してみますね。

ほとんどの土地付き一戸建が、150～250K（15～25万米ドル）の範囲で買えることが、よく分かると思います。日本円換算で、1250～2000万円、といったところ。この一帯の住宅地、土地1000平米(300坪)以上が当たり前ですから、全然高くないっすね。

では、皆が知ってる、ニューヨーク・シティはどうなのか？
セレブっぽい、”Upper West Side, New York”で検索してみましょう。

やっぱ、ミリオン超え(億ション)だらけですねえ。さすが｢世界の首都｣ニューヨーク。同じN.Yでも、俺の地元｢流山セントラルパーク｣とは地価が断然違うぜ！

写真は、1.5ミリオン(1.25億円)、３ベッドルームのマンションです。いいなあマンハッタン暮らし･･･

今度は、モータウン、エミネムのふるさと、デトロイト（Detroit, MI）で検索してみましょう。

こちらは、ボロクソに安いですね。軒並み、50K(415万円)以下。写真の家、まともな一戸建てに見えますが、なんと27K(225万円)。こんな価格帯が、ゴロゴロあります。

あと、ニューオーリンズ(New Orleans)とかも、検索すると安いですよ。お好きなアメリカの地名入れて、いろいろ遊んでみては。

全賃さん(全国賃貸住宅新聞社)主催の、賃貸住宅フェアといえば、｢日本最大の大家イベント｣として知られ、

２０１２年も、東京、大阪、名古屋、福岡、仙台での｢５大フェア｣の開催が予定されています。

私は、全賃さんと、昨年から、コラム執筆や取材などで懇意にさせていただいており、

昨年７月には、賃貸住宅フェア＠東京での講演の機会まで、いただきました。

それに引き続き、次回は、なんと、九州・福岡での講演の機会をいただきました。

（東京からみて）名古屋、大阪を飛び越えて、一気に福岡での講演。

彼の地で演壇に立つのは、もちろん初めての経験です。

｢日本の財政破たんに備えた、海外不動産投資｣
５月２２日（火）　１６：００～１６：５０
会場：福岡国際センター

今年になってから、財政破たんリスクが、話題に上るようになってきましたね。

｢日本財政は、あと３年もたない｣が持論のジェームス・スキナー氏のセミナーも、国内各地で行われ、人を集めているようです。

私自身も、講演者として、世のニーズに常に敏感でありたいし、

できるだけ、聴衆のニーズに応えるかたちで、講演するつもりです。

財政破たんリスクから、お話をスタートするのであれば、私のチャレンジは、

｢日本財政が危ない。資産を海外に分散しよう｣といった、経済週刊誌の煽り系記事を超える、何らかのメッセージを打ち出すこと。

それができない限り、私が福岡まで話しに行く意味がないと、思っています。

福岡で、私がやってみたいのは、

｢日本が主語｣という状態を、ひとまず片隅に置いて、

｢世界が主語｣、｢日本は世界やアジアを構成する一国｣という、より鳥瞰的な観点で語ることです。

日本の経済破たんを想定すること自体、もはや、日本一国での問題解決は不可能であり、

世界経済のメカニズムのなかで、解決策を見出していく以外にないことは明らか。

だからこそ、自分が外国人になった気持ちで、世界的な視野から日本の経済リスクや、日本で不動産投資経営をするリスクを見つめる、

そんな視座が必要だと思うのです。

・世界的にみて、日本だけが特別な国なのか？

・日本が財政破たんしたら、その影響は全世界に及ぶはず。下手したら、日本以上にダメージを受ける国が出てきても、おかしくないのではないか？

そう考えると、

うーん。海外に資産を移しただけで、安全といえるのだろうか？

もちろん、やる意味はあると思うけど、それ以上に、

賃貸事業経営者としての、グローバルな視野と、変化への適応力、フットワークの軽さ

その方が、ずっと重要なのではないかと思います。

財政破たんを語ることは、すなわち、｢不連続性｣の世界を語ること。

第二次大戦の前に成功した不動産経営が、おそらく、戦後通用しなかったのと同じように、

いまの日本で、たまたま成功している不動産経営の方法論が、財政破たん後、通用しなくなる可能性は高いでしょうね。

海外不動産投資の経験が役立つとすれば、

日本が財政デフォフト起こしても自分は損しない、といった、単なる損得勘定の話を超えて、

｢不連続性の世界｣を生き抜くスキル・視座が身につく

そのメリットの方がはるかに大きいのではないかと思います。

日本の投資家が国境を超えて、海外に投資する、

もうそれだけで、｢不連続性｣の世界を、生きていることになります。

不動産市場の状況や投資の方法論からして、日本とまるで違う海外。

そこでは、日本と違った｢秩序｣で、物事が動いています。

日本とどれだけ違っていても、その秩序を受け入れ、ゲームのルールを観察する、

海外不動産投資は、そこから始まります。

見えるリスクを次々と織り込んで、素早く意思決定するスキルも、その中から身につきます。

・国家歌の財政破たん自体、世界的視野でみれば、数年に一度は起こってきた、｢当たり前の現象｣。長い歴史的スパンでみれば、経済社会が新しい段階に移行するための、強制的なプロセスみたいなもの。

・新しい日本が、どんなかたちになるか、想像もつかないが、｢新しい日本｣に適合した、不動産投資経営も、いずれ編みだされてくるはず。

日本が数年後、財政破たんを起すのかどうか、私には分かりません。

でも、仮にそれが起こったとしても、そこで思考停止せず、海外資産で余力を蓄えながら、

｢新しい日本｣における不動産投資経営の勝ちパターンを見つける。

私は、そんな仲間を増やしていきたいし、

福岡での講演も、その目的に役立つものにしていきたいと思います。

皆さんこんにちは。

オーストラリア(豪州)と、ニュージーランド(NZ)･･･オセアニアにある、二つの国は、日本人のロングステイ・移住先として、大変な人気があります。

日本人だけでなく、英国、米国、大陸欧州諸国、そして中国・インドなどアジアの国の人間からみても、移住先として大人気。世界中の人を魅了しています。

どちらも、英語圏で、高い生活水準、安定した国情、公正な社会・政治制度･･･それらもろもろを含めた「暮らしやすさ」が、高く評価されているのでしょう。

私が大好きな、不動産投資という点でいえば、

どちらかといえば、NZの方が、話題に上がることが多いでしょう。

国の規模を考えれば、なぜ？･･･と思う人が多いでしょうが、理由は簡単で、

豪州には、｢FIRB規制｣というものがあり、長期ビザを持たない外国人が買える不動産は、原則、

・新築で
・同一開発プロジェクト内の、総開発戸数の50％まで

と、決められています。

一方、NZには、それに類する規制はなく、長期ビザを持たない外国人が、新築でも中古でも、基本、何でも買える状況がある。

あと、為替レートの関係で、NZ物件の方が、豪州物件より概して割安で、賃貸利回りもやや上回る、

その辺が、日本人投資家のNZ人気を集めている面があります。

私の主宰する｢アジア太平洋大家の会｣でも、NZ物件セミナーは昨年やりましたが、豪州ねたのセミナーは、まだ開催できていないのも、主には、上の理由によるものです。

余談ですが、私は豪州永住権ありますので、中古物件でも何でも買えます。いまシドニーに２物件持っており、いずれも順調です。

しかし、逆にいえば、

｢新築なら、豪州で物件を買える！｣

ということですよね？

融資制度は、豪州の場合、完備されています。外国人も、ほぼ自国民と同じ条件で、住宅ローン組めます。

豪州の銀行には、東京に支店持ってるところが、いくつかありますので、金利の低い日本円ローンを使って買う、という選択肢もあります。

最近では、日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがあるとも聴きます。

ですので、外国人が買える、新築物件のなかに、不動産投資の観点から価値の高いものがあれば、十分、紹介できると考えています。

最近、豪州の熱帯リゾート地・ケアンズの、ビーチから徒歩２分という絶好の立地で、とても良い物件をご紹介いただきました。

私はケアンズに妻の実家があり、毎年欠かさず、都合２０回ほど行ってますので、当地の不動産事情には詳しいと自負していますが、

私がみて、良い案件だと思いました。

土地６００平米超　（２００坪弱）
床面積：約２００平米
仕様：寝室４、バスルーム２、駐車場２台

価格は、お手頃。今のレートで、３０００万円ちょっと超える位です。

首都圏だと、千葉県や埼玉県の郊外で、土地４０坪、カーポート一つ、何の特色もない安普請建売が買えるか買えないか･･･くらいの値段。

その値段で、世界的にも知名度のある、熱帯のビーチ徒歩２分で土地２００坪近い４ベッド戸建が買えるんです。

３年ほど前に倒産したケアンズ最王手の開発業者会長の息子さんが新しく建設会社を興してケアンズでは初めて建築している物件で、新しい会社の宣伝の意味もこめて値段を落として販売しているようです。

確かに、この価格帯なら、ケアンズ地元の人が普通に買えますね。

いま、豪州の経済は、二極分化していて、
資源産地で潤っている街と、そうでない街の差が開きつつあります。

どちらにも共通するのは、ビーチサイドは不動産価値が高く、転売しやすいということ。
資源ブームで潤っている街で、ビーチサイドの物件は、こんな値段ではとても買えません。

しかし、幸か不幸か、ケアンズは資源を産しません。
観光がメインの街で、いま景気がそれほど良いとは言えません。
だからこそ、ビーチサイドで、こんな値段で新築一戸建てが買えるわけですね。

そのケアンズ、日本から一番近い豪州の街で、一番身近なリゾート地ですよね。
おそらく、豪州の主要都市のなかで、ビーチ不動産が一番安く買える街になってると思います。

ケアンズは、人口も順調に増えてますので、自分が住んでない間は、地元の人に貸せると思います。
ビーチ際の戸建、借りる人は、属性の良い方ばかりです。
オーストラリアで、１０年近く、間貸ししてる私の言うことですので、これは間違いないですよ。

この物件、来週土曜日(３／２４)午後の、アジア太平洋大家の会、有料会員限定セミナーで、より詳しく紹介します。

ケアンズとスカイプでつないで、プロの方に、ちゃんと紹介してもらいます。もちろん日本語です。

有料会員には、すでに案内メールが行ってるはずですが、

有料会員でなくても、是非この物件の紹介受けたい方は、私までメールくださいね。

mana33chanあっとまーくaol.com

私が主宰する海外不動産投資勉強会「アジア太平洋大家の会」ですが、３月以降、セミナーがちょっと端境期に入り、少し寂しい状態。

これを何とかしようと、次のセミナーのネタを、いろいろ仕込もうと画策中です。いま、見えている範囲で、３つあります。

１）アメリカ（デトロイト）高利回り物件セミナー

利回り３０％超は当たり前・・・安くて２００万円から、超大国「米国」の戸建が買えると評判の街・デトロイト。

もともと、このセミナー、昨年１２月に開催を予定していましたが、いろいろな事情があって立ち消えに・・・

それを何とか復活させるべく、再度交渉をはじめ、何とか、テーブルにつくことができました。

これから、いろいろ組み立てていかねばなりませんが、何とか、実現させたいと思います。

２）オーストラリア（ケアンズ）新築物件セミナー

オーストラリアは、日本人に非常に人気の高い国ですが、

永住権を持たない外国人の不動産所有に規制が強く、隣国ニュージーランドと違って、原則、新築しか買えない、

ということで、これまで、セミナーを開催できてなかったのですが・・・

最近、いくつか追い風が吹いてきました。

１）日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがある。
２）日本人に人気の熱帯リゾート「ケアンズ」で、お買い得な新築がいくつか出ている。
３）住宅ローンの金利も、いくぶん安くなってきている。

ということで、ケアンズ現地の日本人エージェントとコラボで、セミナーを企画したいと考えています。

ケアンズは、うちの奥さんの実家があるところで、私も数十回、行ってます。住宅事情も、だいたい分かりますよ。

３）外国人グローバル投資家からみた日本不動産

近隣アジア諸国の出身で、日本に長年住んで、日本と母国の両方に、不動産を持っておられる方は、結構たくさんいます。

特に、中国出身の方で、日本で｢賃貸収益目的の不動産投資｣、中国で「値上がり益目的の不動産投資」を、上手に組み合わせておられる方もいます。

そういう方をゲストスピーカーに呼んで、勉強会するのも面白いと思い、何人かに声かけています。

最後に、「海外」、「グローバル」とは言えないかもしれませんが、

「沖縄不動産セミナー」なども、仕掛けていきたいなあと、妄想しています。

日本国内ではありますが、内地より出生率も人口増加率も高く、比較的元気な土地柄。

それに「リゾート」、「軍用地」など、内地ではなかなかできない、ユニークな投資も可能、ということで、

実現に向けて、動いていきたいと思います。

いよいよ、｢３・１１｣、一周年がやってきます。

１年前のあの日、ここ東京でも、大きな揺れに襲われました。

東北から関東にかけて、南北６００キロにわたる太平洋岸が、未曾有の大津波に襲われ、２万名もの方が亡くなられました。

娘も幼稚園で、｢あの日、幼稚園やお家が流されたりして、これまで住んでいた場所に今でも戻れなかったり、先生やお友達に会えない子どもたちが、たくさんいること。２時４６分には黙とうすること｣を、先生に言われてきたそうです。

｢３・１１｣の翌日、我が家でも断水・停電に備えて、水やLED電灯を備蓄したのですが、もう１年経ったので、そろそろ変えなきゃなあと、重い腰を上げる私がいました。

ここ東京ベイエリアで、いま話題になっているのが、｢東京直下大地震と、震度７リスク｣。

東京を中心とする、南関東で、今後４年間で、Ｍ７規模の地震が起こる確率が、約５０％。

そのうち、一番懸念される｢東京湾北部地震｣が起こった場合、東京都の湾岸エリア東部と南部は、震度７になると･･･

ここ江東区も、震度７が想定されるエリアに入っています。

震度７は、阪神大震災に直撃された、神戸市から西宮市にかけての地域でも記録しましたが、｢震度６強｣と違い、鉄筋コンクリートの構造物でも、場合によっては倒壊が懸念されるとのこと。

巨大都市・東京なので、もちろん火災、液状化、津波、そしてライフラインの壊滅的被害とセットです。

もし、そんなのが起こったら、助からないのか？ま、家にいれば、たぶん、死なないとは思いますが、

この辺は、３・１１でも液状化ほぼなかったし、木造家屋の密集もないし、海岸から結構遠いし、世の中で一番、金かけてつくってるＵＲ住宅だし、築浅だし･･･

ただ、間違いなく、被災者にはなるでしょうね。

でもって、その東京直下地震が起こる確率についてですが、

東大地震研の発表を読んで、私が理解したところを言うと、

・震源地は、茨城・千葉沖から、伊豆あたりまでを含む、南関東一帯
・この地域で、１００年間で５回程度、Ｍ７クラスの地震が起こってきた
・今後１００年間でも、５回起こることは、普通に考えられる。
・この南関東の、どこでも、Ｍ７クラスは起こりうる(東京湾北部地震は、そのうちの一つのシナリオ)
・最近は活発であり、今後４年間でのＭ７発生確率は、５０％弱くらいになる。

というわけで、次に地震起こるとすれば、｢立川断層帯｣なのか、｢茨城県南西部｣なのか、｢千葉東方沖｣なのか、｢首都直下｣なのか、どこか分からないけど、とにかくＭ７は起こりそう･･･ということです。

東大地震研が挙げる、過去１００年で５回起こった南関東Ｍ７クラス地震のなかで、私が経験しているのは、｢１９８７年千葉東方沖地震｣（Ｍ６．７）だけです。

あの時、東京都内は、震度４だったので、大きな被害は出ませんでした。

感覚的には、私が小学校６年の時に起こった、千葉県北西部震源、Ｍ６．１(１９８０年９月２５日)の方が、揺れが大きかったように思います。

当時は、柏に住んでいたので、ほぼ自分の直下で地震が起こったようなものです。たぶん、震度５強はあったんじゃないかな。

だから、震源近くに住んでいれば、確かにコワいのですが･･･

今後４年間に起こるかもしれない、次のＭ７が、たとえば千葉東方沖震源で、東京が震度４~５程度であれば、(震源近い人には恐縮ですが、東京住民としては)大して恐れることはないのかもしれません。

これが東京湾北部とか、新宿直下で起こると、まじでシャレにならないわけですが、

ま、南関東のどこで起こるか分からないので、東京が大した被害になるかもしれないし、ならないかもしれない。

千葉・茨城県境近くで、子供の頃から、頻発する地震に鍛えられてきた私としては、用心しつつも、いつも通りに暮らしていけばいいかな、と思っています。

最後に、もし東京直下で大地震が起これば、

東京・首都圏の不動産市場も、たぶん、一変してしまうんだろうと思います。

東日本大震災という、遠い三陸沖震源で起こった地震でさえ、液状化や原発事故の影響で、千葉県や東京湾岸の人気が落ち、多摩など内陸部の人気が上がりました。

東京直下で大災害が起これば、なおさら、そうだろうと思います。

発生確率は低いそうですが、新宿の直下で起こる都心西部地震が、東京にとっては、一番、人的・経済的損失が多くなるシナリオのようで、

もしそれが起こったら、たとえば、環七沿いの、木造家屋密集地帯などは、東京で一番ハイリスクなエリアとみなされ、当分、人気が落ちるかもしれません。

あるいは東京湾北部地震が起こって、豊洲、お台場、芝浦あたりが津波かぶったら、ベイエリアの人気も落ちるでしょうね。

ま、それも、１年２年とか、せいぜい３～５年とか、短期間の話かもしれませんね。

大地震起こっても、すぐ復興してしまう。そして、数年すれば、大地震が起こったことすら、忘却してしまうのが、日本人なんだと思います。

帝都・池袋を出た電車が、一路、北へ北へと進む。

上板橋、下赤塚を通ぎ、車窓がどんどん、郊外っぽくなる。

つり革広告を見る、｢つきのわ土地付きマイホーム｣、｢朝霞台駅前の賃貸｣･･･住宅広告のオンパレード。

埼玉都民をつくる電車、東武東上線。

♪~ダンダンダンダ　ダンダンダンダーン　ダンダダ埼玉~♪

埼玉に入る直前に、｢はなわ｣の歌を聴くと、雰囲気が盛り上がりますね♪

数分後、埼玉に入れば、昔懐かしい｢さいたまんぞう｣の歌もイイ。

♪~なぜか埼玉　ここは埼玉~♪

一見、東京の板橋区や北区と区別がつかない、埼玉県のベッドタウン。
７００万を超える県民の、暮らしの舞台になっています。

｢埼玉らしさ｣って、何だろう？
｢埼玉らしい特色ある地域｣って、どこだろう？

｢埼玉に近い千葉｣で育った私に言わせれば、
埼玉らしさとは、

１）東京へアクセスの良さ
２）強烈な池袋テイスト
３）｢地元の街、どーでもいい｣感覚

これらは、同じ東京郊外にある、千葉県エリアと比べて、際立つ｢埼玉の特色｣だと思います。

埼玉県は、東京と接する面積が広く、東京直結の鉄道も数多くあり、とにかくアクセスが良い。

しかも、その多くが、｢池袋｣をターミナル駅としているため、埼玉県内の街の多くに、｢池袋の個性｣が見てとれます。

池袋の個性･･･一言でいえば、｢普段着の感覚｣、｢フラット感｣かな。

とにかく、池袋の街は、気合い入れて、おめかしして行くところじゃない。カジュアルな格好で繰り出して、ELTみたいなユルイJ-POP聴きながら、友達とラーメン食いに行く街。

｢ジャージ着て、うんこ座り｣しても、違和感ない。お金かけずに楽しめる街、それが池袋。

銀座みたいな｢ハレの街｣じゃなくて、池袋は｢ケの街｣･･･日常生活の延長上なんですね。

最も、｢埼玉らしい沿線｣といえば･･･私は、東武東上線だと思う。

埼玉と都内を直結する鉄道は、数あれど、

西武沿線(所沢や狭山)には、｢北多摩テイスト｣が入っている
東武伊勢崎沿線(草加や越谷)には、｢足立区テイスト｣が入っている

という意味で、｢池袋らしさ｣が希薄だし、

名実ともに埼玉の中心である、｢JR京浜東北沿線｣の｢さいたま市エリア｣にしても、JRで池袋・新宿にも上野・東京・品川にも直通できるため、東京のいろんな街の個性が混じり合っています。

その点、東武東上線の沿線は、モロ｢池袋の延長｣という感じがするので、私が最も｢埼玉らしさ｣を感じるエリアです。

この沿線、特に川越以南は、｢池袋に出ればいいやあ｣という感覚があるからでしょうか、

地元の駅前に、ベッドタウンとして必要最小限の機能だけが揃い、多彩な都市機能を、すべて池袋に外出ししている感があります。

千葉県内の都市だと、いまいち東京に出にくい分、地元の街が充実している･･･という特徴があります。

船橋や柏が、その典型かと思いますが、地元のデパートで何でも揃う、強力な商店街がある、個店も豊富･･･都内に出なくても、｢地元ひきこもり消費｣が、ある程度可能です。

その点、東武東上線の埼玉エリア(川越以南)だと、駅前に、スーパー、量販店、パチンコ、ファミレス、飲み屋、不動産屋、ネットカフェ･･･日常生活で必要なモノさえ揃えばよくて、

服を買う、靴を買う、アクセサリーを買う、友達と街歩きする･･･迷わず池袋へGO!ということになるんでしょうな。

とはいえ、同じ東武東上沿線でも、川越を境に、様相が一変しますね。

川越以北(坂戸や東松山)になると、池袋に出るのもちょっと遠い。北に行けば行くほど、東京郊外の雰囲気が薄まり、北関東の街っぽくなってきます。

駅前は、たいてい寂れており、買い物は、クルマ乗って近所のショッピングセンター、あるいは川越で済ませてしまうんでしょう。

大宮以北のJR東北線、高崎線エリアと、何となく雰囲気似てますね。

そんな埼玉･･･イメージ的には地味だけど、きっと住みやすいんでしょう。

関東の真ん中にあって、交通網も発達し、どこ行くにも、便利ですからね。

今日、１８：３０に我が家に帰ると、食卓にはいつもの、楽しい家族だんらんがありました。

スーツを脱いで、風呂から上がると、子供たちは、夕食をほぼ食べ終えていて、もうデザートの時間。

私が福島から持ち帰った、｢ずんだ饅頭｣の包み紙を、妻が開ける。

｢これ、また福島産でしょ？他の人にすすめたら、食べるのかしら？｣、笑いながら、

さりげなく、子供たちに分け与える。６歳の娘ソフィアは｢わーい。パパありがとう！｣と、嬉しそう。

｢俺が、先に食うよ｣と言う間もなく、ソフィアはすでに、饅頭を口に放り込んでいた･･･

東北名物、ずんだ薄皮饅頭

これだけ書くと、

｢子供を、殺す気ですかっ！｣

｢毒を食べさせる、とんでもない親だ！｣

みたいに、ヒステリーを起こす放射脳な方も、世の中、いるかもしれません。

その点、うちの妻は、冷静。

こんな女性だから、今でも一緒に暮らしているんだろうな。

妻が、放射能の健康リスクに関して、冷静なのは、

彼女が不動産投資の概念を、理解するからかもしれません。

私が、趣味でやってる(とはいえ、すでに事業規模の)、不動産投資経営というものは、

様々なリスクを把握・定量化、評価する、地味な作業の連続。

銀行融資を引いて、何千万～何億もの、大きな買い物をするのですから、

家賃下落、空室、金利上昇、担保割れ、事故物件になるリスク･･･等々が、どの位の確率で起こるのか？

それぞれのリスクに対して、回避策、軽減策を考えつつ、トータルに経営判断します。

普段、それをやっているから、私は、｢リスクゼロなんて、あり得ない｣と、感覚的に分かりますし、

｢リスクを限りなくゼロに近づけるために、採算度外視のコストをかける｣こともナンセンスだと分かります。

｢リスクが存在する｣ことを前提に、それがコントロール可能かどうかを判断したり、

様々なリスクが存在するなかで、トータルにものをみて、評価する･･･という姿勢も、養われてきました。

食品の残留放射能に関していえば、我が家は、セシウムゼロに、余りこだわりません。

たとえゼロじゃなくても、美味しくて、コストとバランスが取れていれば、神経質にならずにいただいています。

笑い声に包まれて、食べるから、皆、健康ですよ。

福島県伊達郡国見町産の、ずんだ饅頭。少し塩味がきいて、リアル枝豆っぽくて美味しかったし･･･

とはいえ、福島で買った饅頭を、職場や客先に持っていって、不特定多数に配るのは、まだまだ難しいだろうな。

妻にしても、ママ友にお裾分けするのは、難しいものがあるのでしょう。

不特定多数のなかに、｢絶対に拒否｣する人が、いる可能性があるからです。

｢絶対にリスクゼロを要求する｣、あるいは、｢思考停止して、とりあえず福島産は避ける｣ような人に、

｢トータルな視野で、健康リスクをコントロールする｣理屈を説いても、おそらく無駄でしょう。

｢リスク｣を説明するのって、本当に難しい。

一を聞いて、十を理解できる人がいるかと思えば、十回言っても、どうしても理解できない人も、いるのです。

不動産投資だって、｢リスクが怖いから、絶対にやらない｣という人が、多数を占めますよね。

実際、かなり成功している不動産投資家だって、旦那様や奥様に、自分が不動産投資やっていることを明かさない、という人が結構います。

少しだけ、毒を吐かせていただきますが、

リスクが怖い怖いといって、勉強しない人は、結局、金運や健康運にも恵まれません。

実際、そんな人ほど、(投資家からみて)超ハイリスク、ローリターンの｢郊外新築マイホーム｣なんかを、フラット３５使って、平気で買ったりします。

住んだ瞬間から、価値が２～３割下がって担保割れ。利回り４％台しかないのに、ろくに需要もない立地。リストラされたら、どうするの？･･･みたいな世界。

自分の頭で、判断する術を持たないから、そんな芸当を、やってのけるのですね。

同じく、放射能怖い怖い～と叫んでる方々のなかに、

私ほど、福島県の地理・地形と、放射能拡散のパターンを理解し、線量データが時系列で頭に入っている人は、ほとんど、居ないでしょう。

知らないからこそ、｢福島産は毒｣なんて、言いきるわけですね。結局、自分の無知不明を晒して、恥ずかしいだけなんだけど…

そういう人ほど、過度のストレスと、バランスを逸した食生活で、健康を損なうでしょうね。

ここまで、言ってすっきりしました♪

話を少し戻すと、世の中には、リスクの話が、できる人と、できない人がいる。

両者の間で、議論が成立するのか？両者を、どちらも満足させる理屈って、あるのだろうか？

たぶん、ないと思います。

私は、技術屋なので、思考能力のある、理屈の通じる相手への説明は得意ですが、

そうでない相手に、説明するのは苦手です。

後者の場合、理詰めは通用しないので、とにかく、相手の話を聞く(聞き流す)ことと、

おそらく、カルト教団でよく使われる、洗脳みたいな手法が、効果的なんだと思います。

私はあいにく、そういう能力を、持ち合わせていないので、

無視する、関わりあわない･･･それしか、方法はないんだろうなと思います。

首都圏で、放射線量が比較的高いといわれる千葉県東葛地域で、数年前に土地付き戸建を買ったけど、

子供の健康を懸念して、売りたい人がいる･･･という話を、知り合いから聞きました。

東葛地域といえば、私の生まれ故郷で、実家もそこにあります。

私は、ここの放射線量、ほとんど気にしてないので、子供も、頻繁に実家に連れていって、公園などで普通に遊ばせていますが、

ま、世の中、いろんな考え方があるのでしょう。

私は、知人に、こう言いました。

「お話、分かりました。その戸建、本当に売りたいのであれば、私は投資家なので、容赦なくシビアに買い叩きますけど、それでもいいですか？」

「その方は、私の指値で、ローンの残債を全部支払えるみたいな、甘い考えは、まさか持ってないでしょうね？」

そこまでハッキリ言いましたが、なんと、継続検討になりました。

どんなお話になるんだろう？・・・・あまり期待はしてませんが、少しだけ、期待します。

こうした、「放射能狼狽売り」の話、去年から何度か聞いてますけど、

私の目からみて、売る側の「目的と手段の選択」が、どうも理解できないケースが多い。

たとえばの話、子供を放射線の懸念から守ることが目的であるのなら、「なぜ、原発事故から１年も経った、今のタイミングで引っ越すの？」と思いますし、

少なくとも、放射線量がピークであった昨年３月２１日に比べれば、今の線量はずっと低くなっているわけで、

放射線に子供を晒さないことが目的であるなら、去年の３月か４月に引っ越すのが、ベストの選択だったろうと思います。結果論ですけど･･･

しかも、よく聞くと、東葛地域から引っ越す先は、同じ首都圏であるらしい。

放射能リスクだけ考えても、あまり意味ある移動なのかなあ？

線量は、地域によって多少違うかもしれませんが、関東一円なら、ほぼ同じ産地の野菜果物を食べ、ほぼ同じ森から出る花粉を吸い込むわけで、

結局、大して変わらないじゃんと、私は思うのですが･･･

戸建を不本意な価格で手放すことによる、売却損や取引に伴う諸経費、それに引っ越し費用･･･等々を考えると、

そのコストをかけるだけの価値のある移動だとは、どうしても思えないのですが、

あるいは、今の線量ではなくて、近い将来、起こるかもしれない、首都圏直下型地震や、福島原発直下型地震のリスクが気になる･･･というのであれば、

なおさら、同じ首都圏に移転する意味が分からないし、うーんと唸ってしまう。

ま、深く考えるのはやめよう。

たとえ、売り手の趣旨が理解できなくても、お互いにメリットある取引であれば、売買は成り立つわけで、

私の地元・東葛地域で、本当に収益のあがる激安価格で、戸建が仕入れられるのなら、それに越したことはありません。

最後に、言っときますが、私はエンドユーザー価格じゃ買いませんからね。

業者の買い取り価格、あるいは任売価格並みで買います。それでもよければ･･･

このブログの読者であれば、健美家の｢大家列伝｣を読んでいる人が多いと思いますが、

最近、ユニークな人物が、登場しましたね。

日本で購入した、アパート２棟からの家賃収入を得て、物価の安い東南アジアで生活している、｢三歩目｣さんです。

家賃収入で海外移住を実現した元SE三歩目さん（前編）

家賃収入で海外移住を実現した元SE三歩目さん（後編）

今回の｢大家列伝｣の取材は、タイのチェンマイに滞在中の三歩目さんと、スカイプでつないでインタビューしたとのこと。

確かに、人物写真のバックグラウンドに、チェンマイの城壁が写っています。

さすが、ITを使いこなしている、健美家さんだけのことはある･･･

ところで、健美家さんインタビューから、一カ月ちょっと前に、

実は、我々｢アジア太平洋大家の会｣でも、三歩目さんと、スカイプでインタビューしてたんですよ。

その当時、彼は、タイではなく、フィリピン・セブ島の田舎町に滞在していました。

そのフィリピンから、一ヶ月間の間に、インドネシア、シンガポール、タイ、ミャンマーと移動して、

今はタイのチェンマイからバンコクに移動中。

それが、東南アジアを自由自在に歩きまわる、三歩目さんのライフスタイル･･･いいですね。

実は、私、一昨年から、三歩目さんブログの大ファンです。

私も、かなり頻繁に（ほぼ毎日）、ブログを更新する方ですが、

彼の更新頻度は、私のはるか上をいきます。毎日、記事２～３本は当たり前、

東南アジア各地（時には日本）で、WiFiフリーのカフェに、ノートパソコン持ち込んで、手際良く、書いているようです。

まさに、旅するブロガー・・・ですね。

実際、彼のブログを読んで、東南アジア各地の最新情報を仕入れている面もあります。

東南アジアの多くの国で、今は、経済勃興期にあり、社会の変化がものすごく速いので、

２～３年前、いや１年前の情報でさえ、瞬く間に陳腐化してしまいます。

｢１年前に、ベトナムに行った｣としても、今のベトナムはすでに、断然、変化してしまっています。

その意味で、リアルタイムに現地からの情報を伝えてくれる、三歩目さんブログの存在は貴重ですね。

でもそれ以上に、彼のブログが凄いのは、

｢世界経済や為替に対する洞察｣

｢不動産投資のスタンス、キャッシュフロー、レバレッジ、出口戦略に対する洞察｣等々・・・

こうした領域で、実にクオリティの高い、示唆に富んだ記事を書いてくれています。

｢なるほど、うーん｣と、唸ってしまうような、記事を連発。期待を裏切ることがありません。

三歩目さんのブログ記事は、テーマ別に、きれいに整理されていますが、

私が一番好きなのは、

｢ブログテーマ：日本｣

ですね。

グローバルな視点で、日本の社会・経済についても、鋭い論考をしてくれています。

三歩目さんをスピーカーとする、４月のセミナーは、日本では東京と金沢で開催する予定です。

お楽しみに･･･